Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 16 февраля 2023 г. по делу N 66а-167/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фомина М.В, судей Солдатовой С.В. и Семейкиной С.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козловской Л.И, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело (УИД) 23ОS0000-01-2022-000770-51 (3а-1069/2022) по административному исковому заявлению акционерного общества "Тандер" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 2 ноября 2022 г. об удовлетворении административного искового заявления.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, пояснения представителя административного истца ФИО10 принимавшей участие в судебном заседании посредством использования системы веб-конференции, судебная коллегия

установила:

акционерное общество "Тандер" (далее - АО "Тандер", Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения с кадастровым номером N площадью 1766, 9 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 34 591 578, 36 руб, определенной по состоянию на 1 января 2021 г. оценщиком ФИО11. в отчете от 2 июня 2022 г. N К/22-42-3.

В обоснование требований Общество указало, что существенное расхождение рыночной стоимости с кадастровой стоимостью помещения, утвержденной в размере 54 900 851, 77 руб, нарушает его права как налогоплательщика.

Решением Краснодарского краевого суда от 2 ноября 2022 г. административное исковое заявление удовлетворено, с учетом результатов судебной оценочной экспертизы; кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 40 210 000 руб. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости определено 7 июня 2022 г.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование приводит доводы, указывающие на то, что оспариваемая кадастровая стоимость установлена на основании и в полном соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующего порядок проведения государственной кадастровой оценки. Указывает, что положенное в основу обжалуемого решения заключение эксперта не соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом представлены возражения.

Представитель административного истца ФИО12 принимавшая участие в судебном заседании посредством веб-конференции, считала решение суда законным и обоснованным по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания суда апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились. На основании части 4 статьи 247, части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 КАС РФ судебная коллегия находит возможным рассмотрение административного дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, допросив эксперта ФИО13, судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частью 1 статьи 308 КАС РФ, приходит к следующему.

Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, оспаривание результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ).

Согласно статье 3 Федерального закона N 237-ФЗ кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 245 КАС РФ, статья 22 Федерального закона N 237-ФЗ).

Как следует из материалов административного дела и установлено судом, АО "Тандер" оспариваются результаты определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 1766, 9 кв. м, расположенного по адресу: "адрес"

Административный истец является собственником объекта недвижимости, а также плательщиком имущественного налога, исчисляемого в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации из кадастровой стоимости, размер которой утвержден по состоянию на 1 января 2021 г. приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. N 2259 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края", внесен 25 ноября 2021 г. в Единый государственный реестр недвижимости и на основании статьи 18 Федерального закона N 237-ФЗ подлежит применению в целях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2022 г.

Удовлетворяя требования административного искового заявления и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы, суд первой инстанции руководствовался приведенными выше положениями закона, разъяснениями, содержащимися в пунктах 6, 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" и исходил из установления факта завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной и нарушения прав административного истца как налогоплательщика.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу, сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального и процессуального права.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является, в том числе отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В соответствии с положениями статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости в сумме 34 591 578, 36 руб. представил отчет N К/22-42-3, выполненный 2 июня 2022 г. ФИО14 членом саморегулируемой организации Региональной ассоциации оценщиков.

Руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, суд пришел к верному выводу о его несоответствии законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Так, в нарушение пункта 10 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, подпункта "е" пункта 22 ФСО N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 61, использованные в расчетах оценщиком объекты-аналоги несопоставимы по параметрам местоположения и этажности, признанным в качестве ценообразующих факторов. Результаты оценки не скорректированы на выявленные отличия. Стоимость земельных участков в аналогов не учитывалась, исходя из допущения об отсутствии их ценообразующего значения ввиду нахождении во временном пользовании правообладателей (таблица 13.2).

Согласно заключению эксперта ФИО16 (общество с ограниченной ответственностью "Краснодарская оценочная компания"), подготовленного 28 сентября 2022 г. на основании определения суда первой инстанции от 15 августа 2022 г. о назначении судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N на дату определения его кадастровой стоимости составила 40 210 000 руб.

Проанализировав выводы суда первой инстанции, принявшего за основу данное заключение, судебная коллегия соглашается с тем, что заключение эксперта отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закона об оценочной деятельности, а также федеральных стандартов оценки, статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.

Как следует из заключения, а также письменных и устных пояснений эксперта ФИО17 данных в суде первой и апелляционной инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, при определении рыночной стоимости объекта капитального строительства, проанализировав условия рынка, эксперт пришел к выводу об его использовании согласно предназначению (коммерческая недвижимость).

Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

На основании пункта 23 ФСО N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

На основе проведенного анализа рынка аренды объектов коммерческого назначения экспертом в заключении сделан вывод о его развитости и активности.

При таких обстоятельствах применение доходного подхода при оценке объекта капитального строительства коммерческого назначения возможно с учетом необходимых корректировок и не противоречит приведенным выше требованиям федеральных стандартов оценки.

В ходе анализа рынка продаж объектов, которые бы соответствовали объектам оценки по объемно-планировочному решению, масштабу, на дату оценки в достаточном для применения сравнительного подхода количестве экспертом выявлено не было.

Использованные оценщиком ФИО18 при подготовке отчета в качестве аналогов объекты также несопоставимы с объектами оценки по параметру местоположения, объемно-планировочным решениям, в связи с чем, обосновано не использовались экспертом при производстве экспертизы.

В соответствии с подпунктом "в" пункта 24 ФСО N 7 затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

С учетом изложенного отказ эксперта от применения сравнительного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, не противоречит приведенным выше нормам федеральных стандартов оценки и целям оценки.

Напротив, использование подхода без достаточных исходных данных может привести к нарушению принципов обоснованности и проверяемости выводов исследования (пункт 4 раздела II ФСО N 4).

Вопреки доводам апелляционной жалобы, расчет примененных экспертом корректировок (на уторгование, на масштаб (общую площадь), на этаж расположения), а также размеры иных расчетных параметров (недозагрузки, операционных расходов, коэффициента капитализации, доли стоимости, приходящейся на улучшения) соответствуют избранной экспертом методике. Их размер мотивирован с указанием факторов, влияющих на выбор их конкретного значения внутри расширенного интервала на основании рекомендаций, содержащихся в соответствующем объекту оценки сегменту рынка справочнике оценщика недвижимости.

Фактических данных, указывающих на необходимость применения корректировок в ином размере, в апелляционной жалобе не приводится и судебной коллегией не установлено.

В заключении из стоимости встроенного помещения с кадастровым номером N как объекта капитального строительства, рассчитанного методом доходного подхода, в рамках которого определена стоимость единого объекта недвижимости с учетом прав на земельный участок, относимый к оцениваемому объекту, вычтена стоимость прав на земельный участок (коэффициент 0, 72). Данный коэффициент соответствует нижнему значению диапазона корректировок из расширенного интервала, приведенного в таблице 54 Справочника оценщика недвижимости. Офисно-торговая недвижимости и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода (под ред. Лейфера Л.А, г. Нижний Новгород, 2020 г.).

Как следует из заключения эксперта, подготовленного 3 февраля 2023 г. по результатам дополнительной экспертизы, назначенной на основании определения суда апелляционной инстанции от 26 января 2023 г, в соответствии с требованиями пункта 13 ФСО N 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299, примененная корректировка проверена на соответствие рыночным данным.

Согласно пункту 25 ФСО N 7 оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В целях определения однородности полученных в результате применения корректировок цен объектов-аналогов экспертом использована математическая модель определения коэффициента вариации, что свидетельствует об объективности результатов оценки.

Предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 г. N 1555-О, само по себе отличие от кадастровой стоимости величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

Поскольку иных доказательств, которые опровергли бы определенную в результате экспертизы рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле, не представлено, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", решение суда является законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для его отмены или изменения судебной коллегией не установлено.

С учетом пункта 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с абзацем третьим пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Как следует из материалов настоящего административного дела, а также информации о его движении, содержащейся в ПС ГАС "Правосудие", административное исковое заявление АО "Тандер" подано в суд 19 июля 2022 г, в связи с чем, обжалуемое решение подлежит уточнению в соответствующей части согласно пункту 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 г. N 5 "О применении судами норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регулирующих производство в суде апелляционной инстанции".

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 2 ноября 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Уточнить решение Краснодарского краевого суда от 2 ноября 2022 г. в части даты подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в качестве которой определить 19 июля 2022 г.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев через суд первой инстанции.

Определение суда апелляционной инстанции в окончательной форме изготовлено 22 февраля 2023 г.

Председательствующий

Судьи