Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 05 апреля 2023 г. по делу N 66а-502/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сицинской О.В, судей Солдатовой С.В, Семейкиной С.А, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда административное дело N 3а-1111/2022 (УИД 23OS0000-01-2022-000865-57) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Комплекс по переработке сельхозпродукции "Дары Кубани" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 26 декабря 2022 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, объяснения представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Комплекс по переработке сельхозпродукции "Дары Кубани" - Кашиной Ю.В, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Комплекс по переработке сельхозпродукции "Дары Кубани" (далее - ООО "Комплекс по переработке сельхозпродукции "Дары Кубани", Общество), являясь собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 302 208 +/- 4 810 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства. Для сельскохозяйственного использования. Размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции, расположенного по адресу: "адрес", обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленного требования Общество указало, что считает размер кадастровой стоимости указанного земельного участка не соответствующим его рыночной стоимости, нарушающим его права как плательщика земельного налога, представив отчет от 2 августа 2022 г. N 15, выполненный экспертом общества с ограниченной ответственностью "НЭО Эксперт" (далее - ООО "НЭО Эксперт") ФИО16, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 6 213 000 руб. Просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства, в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего Обществу, на основании определения Краснодарского краевого суда от 22 августа 2022 г. проведена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 5 октября 2022 г. N КАЭ-1111, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Краевая академия эксперт" (далее - ООО "Краевая академия эксперт") ФИО15, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 9 030 000 руб.

Представитель ООО "Комплекс по переработке сельхозпродукции "Дары Кубани" - Кашина Ю.В. с учетом выводов судебной экспертизы уточнила заявленные требования и просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, в соответствии с экспертным заключением.

Решением Краснодарского краевого суда от 26 декабря 2022 г. административное исковое заявление удовлетворено; установлена кадастровая стоимость земельного участка, равная его рыночной стоимости, в вышеуказанном размере, определенном экспертом ФИО14, по состоянию на 1 января 2019 г. Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 3 августа 2022 г.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой полагает обжалуемое решение незаконным и необоснованным. Указывает, что кадастровая стоимость оспариваемого земельного участка установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Считает, что экспертное заключение, положенное в основу обжалуемого решения, выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности. Отмечается необходимость поручения производства настоящей судебной экспертизы государственному экспертному учреждению. Полагает недоказанным нарушение прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости. Указывает, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка повлияет на поступление доходов от налогов на землю, что повлияет на наполняемость бюджета. Просит отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении административных исковых требований. В дополнении к апелляционной жалобе административным ответчиком отмечаются недостатки экспертного заключения, положенного в основу вынесенного решения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца ООО "Комплекс по переработке сельхозпродукции "Дары Кубани" - Кашина Ю.В, принимая участие в заседании суда апелляционной инстанции посредством видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда, выразила несогласие с доводами апелляционной жалобы, посчитав их необоснованными и некорректными в части описания неточностей судебной экспертизы. Просила оставить решение Краснодарского краевого суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители административных ответчиков департамента имущественных отношений Краснодарского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", заинтересованных лиц филиала публично-правовой компании "Роскадастр" по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования город Краснодар, общества с ограниченной ответственностью "ДАР ФРУТ", заинтересованное лицо Новрузов Шахлар Новруз Оглы, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, дополнения к ней, изучив дополнительные письменные пояснения эксперта ФИО13, выслушав дополнительные пояснения эксперта ФИО12, данные в судебном заседании суда апелляционной инстанции, объяснения представителя административного истца, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда, поскольку оно принято в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ООО "Комплекс по переработке сельхозпродукции "Дары Кубани" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 302 208 +/- 4 810 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства. Для сельскохозяйственного использования. Размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции, расположенного по адресу: "адрес".

Из ответа Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю о направлении информации от 12 августа 2022 г. N 22-13488-КЗ/22 (т. 1 л.д. 141) следует, что Государственным бюджетным учреждением Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) был осуществлен расчет кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего административному истцу, после постановки земельного участка на государственный кадастровый учет. Результат расчета оформлен актом об определении кадастровой стоимости от 24 мая 2022 г. N АОКС-23/2022/000881, с внесением указанного размера в Единый государственный реестр недвижимости 1 июня 2022 г.

Обществом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка суду представлен отчет от 2 августа 2022 г. N 15, выполненный экспертом ООО "НЭО Эксперт" ФИО17, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 6 213 000 руб. (т. 1 л.д. 21-104).

В ходе судебного разбирательства в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего административному истцу на праве собственности, определением Краснодарского краевого суда от 22 августа 2022 г. назначена судебная экспертиза (т. 1 л.д. 147-149), по результатам которой представлено заключение эксперта от 5 октября 2022 г. N КАЭ-1111, подготовленное экспертом ООО "Краевая академия эксперт" ФИО11, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 9 030 000 руб. (т. 1 л.д. 156-212).

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением также согласуется с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке). Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости закон указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 2 статьи 3, регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 299 от 20 мая 2015 г, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу требований пункта 5 названного ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 611 от 25 сентября 2014 г. утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Разделом VII ФСО N 7 определены подходы к оценке недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в результате исследования совокупности доказательств по делу, судом апелляционной инстанции выявлено несоответствие отчета об оценке земельного участка, представленного административным истцом, требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации, выразившееся в некорректном подборе объектов-аналогов, неоднородности выборки. Изложенное приводит к искажению результатов определения рыночной стоимости земельного участка, не позволяет проверить его достоверность.

Оценивая экспертное заключение от 5 октября 2022 г. N КАЭ-1111, представленное экспертом ООО "Краевая академия эксперт" ФИО10, положенное судом в основу обжалуемого решения, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности выводов суда в соответствующей части. Суд апелляционной инстанции исходит из того, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования.

При этом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка.

Определяя рыночную стоимость объекта экспертизы, эксперт использовал сравнительный подход, обосновав отказ от применения затратного и доходного подхода и представив информацию об объектах, послуживших источником для определения им объектов-аналогов, использованных при проведении экспертизы. Выбрав три объекта-аналога, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки, эксперт обоснованно по выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования ввел соответствующие корректировки.

С учетом целевого использования объекта, его количественно-качественных характеристик, месторасположения, проведенного анализа рынка, ко всем объектам-аналогам применено среднее значение скидки на торг для активного рынка в размере 12, 6 %. Ко всем объектам-аналогам применена понижающая корректировка на площадь в размере 0, 83. Все введенные корректировки основаны на данных "Справочника оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки сельскохозяйственного назначения" под редакцией Лейфера Л.А.

В данной части судебная коллегия находит оцениваемое заключение эксперта обоснованным, соответствующим приведенной информации, в том числе, справочной, использованной им проведении исследования, которая отвечает критерию проверяемости и не вызывает сомнений в ее достоверности.

Оценивая позицию департамента имущественных отношений Краснодарского края, выраженную в дополнении к апелляционной жалобе, о том, что экспертом, в нарушение п. 5 ФСО N 7, не был исследован объект экспертизы, а также не был проведен его осмотр, судебная коллегия приходит к выводу о его несостоятельности, ввиду ретроспективной даты оценки.

Относительно довода дополнения к апелляционной жалобе об ошибочном определении экспертом сегмента рынка объекта экспертизы как сельскохозяйственное производство, в то время как фактически оцениваемый земельный участок используется с целью извлечения прибыли, относится к сегменту предпринимательство, с учетом расположения на нем торговых объектов, что приводит к ошибочному подбору объектов-аналогов, судебная коллегия исходит из представленного анализа сведений о категории земель, к которой отнесен спорный земельный участок, о виде разрешенного использования земельного участка, предопределяющего, в отсутствие иного, его использование, в соответствии с требованиями законодательства. Кроме того, в силу положений пункта 20 ФСО N 7 земельный участок оценивается как условно свободный, без учета сооружений на нем.

При таких обстоятельствах, позиция административного ответчика основана на субъективном толковании приведенного пункта.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Приведенные в апелляционной жалобе департаментом имущественных отношений Краснодарского края доводы о достоверности результатов государственной кадастровой оценки о незаконности судебного решения не свидетельствуют.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 3 июля 2014 г. N 1555-О указал на то, что установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционных жалоб о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет.

Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

Относительно довода административного ответчика о необходимости поручения производства настоящей судебной экспертизы государственному экспертному учреждению, судебная коллегия отмечает следующее.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями (далее - Перечень).

Раздел II Перечня, поименованный как "Судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости", предусматривает в качестве видов судебных экспертиз - судебную строительно-техническую экспертизу и судебную землеустроительную экспертизу.

Определение в вышеуказанном разделе Перечня двух видов судебных экспертиз, которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не препятствует суду с учетом специфики спора и всех фактических обстоятельств дела определять характер и виды специальных познаний, необходимых ему для правильного рассмотрения дела, и принимать решение о назначении по делу иной судебной экспертизы.

Таким образом, не исключается возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной экспертизы, именно в целях определения рыночной стоимости ее объекта, без исследования вопросов, охватываемых таким видом экспертизы как землеустроительная, и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта в дело представлено не было и в апелляционной жалобе не приводится, выводы суда первой инстанции о том, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере рыночной стоимости на основании заключения судебной экспертизы следует признать правильными.

Обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 26 декабря 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 13 апреля 2023 г.

Председательствующий:

Судьи: