Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 10 мая 2023 г. по делу N 66а-118/2023

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И, судей Вольной Е.Ю, Тертишниковой Л.А, при секретаре судебного заседания Косьяненко В.К, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-447/2022 по административному исковому заявлению акционерного общества " "данные изъяты"" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе представителя административного истца акционерного общества " "данные изъяты"" - Ж. на решение Красноярского краевого суда от 23 сентября 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Вольной Е.Ю, выслушав пояснения представителя Правительства Красноярского края А,, возражавшей против удовлетворения доводов жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Акционерное общество " "данные изъяты"" (далее - АО " "данные изъяты"") обратилось в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

В обоснование заявленного требования указано, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

Решением Красноярского краевого суда от 23 сентября 2022 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 18 910 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой обращения АО " "данные изъяты"" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 31 марта 2022 года.

С АО " "данные изъяты"" в пользу Правительства Красноярского края взысканы судебные расходы на оплату судебной оценочной экспертизы в размере 35 000 рублей.

С принятым решением не согласился представитель административного истца Ж. в апелляционной жалобе просит решение суда изменить в части установления кадастровой стоимости земельного участка. В обоснование своей позиции указывает, что судом необоснованно принято в качестве достоверного доказательства экспертное заключение, представленное в результате проведения судебной экспертизы, поскольку оно составлено с нарушением требований, установленных законодательством. Экспертом необоснованно применены корректировки к стоимости объектов - аналогов на наличие улучшений, инженерных коммуникаций в размере 25% к объектам-аналогам N1 и N2, а к объекту-аналогу N3 в размере 13% и на местоположение. Экспертом некорректно подобраны объекты-аналоги N2 и N3 площадью от 1 350 до 1 651 кв.м, при площади объекта оценки 23 359 кв.м, что создает высокую погрешность при расчетах, поскольку искажает стоимость 1 кв.м. в большую сторону. Также из заключения эксперта можно сделать вывод о том, что рынок производственно-складских участков неактивен, при этом эксперт принимает минимальный торг по справочнику как при активном рынке, умышлено занижая стоимость земельного участка. Кроме того, судом первой инстанции необоснованно отказано в ходатайстве о назначении повторной судебной экспертизы.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представителем административного ответчика Правительства Красноярского края поданы возражения, в которых изложена просьба об отказе в удовлетворении апелляционной жалобы административного истца.

Участвующая в судебном заседании апелляционной инстанции путем использования систем видеоконференц-связи представитель Правительства Красноярского края А, возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, предметом спора является кадастровая стоимость принадлежащего на праве собственности АО " "данные изъяты"" земельного участка с кадастровым номером N, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, почтовый адрес ориентира: "адрес"

Кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена постановлением Правительства Красноярского края от 03 ноября 2020 года N766-п в размере 19 044 592, 70 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Оспаривая достоверность установленной кадастровой стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком ООО " "данные изъяты"" Б. согласно которого рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2020 года составляет 8 930 000 рублей.

По ходатайству представителя Правительства Красноярского края относительно допустимости вышеуказанного отчета об оценке в качестве доказательства по административному делу судом назначена судебная оценочная экспертиза.

Заключением эксперта ООО " "данные изъяты"" С. N N от ДД.ММ.ГГГГ установлено наличие нарушений требований федеральных стандартов оценки при составлении отчета об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного оценщиком ООО " "данные изъяты"" Б. которые повлияли на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.

Экспертом по состоянию на 01 января 2020 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере - 18 910 000 рублей.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции принял во внимание заключение судебной экспертизы.

Между тем, учитывая доводы апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции возникли сомнения в достоверности выводов судебного эксперта.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с пунктами 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статья 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации РФ, статья 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N299 предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Из заключения судебной экспертизы следует, что в рамках сравнительного подхода проведен анализ цен предложений объектов-аналогов с последующим применением ряда корректировок.

Согласно подпункту "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611 (далее - ФСО N7), в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Экспертом в отношении объектов-аналогов была применена повышающая корректировка на наличие/отсутствие коммуникаций (инженерных сетей) по сравнению с объектом оценки, что отражено в заключении эксперта с приведением соответствующего расчета.

Согласно пункту 20 ФСО N7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

При таких обстоятельствах, возникли сомнения относительно возможности применения в рассматриваемом случае корректировки на наличие/отсутствие коммуникаций (инженерных сетей), и, как следствие, в отношении результата оценки - итоговой величины стоимости объекта оценки.

В связи с чем, определением суда апелляционной инстанции от 17 января 2023 года по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Алтайская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее - ФБУ Алтайская лаборатория судебной экспертизы Минюста России).

По окончании экспертизы в материалы административного дела представлено заключение экспертов ФБУ Алтайская лаборатория судебной экспертизы Минюста России К. и П. N N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2020 года составляет 14 406 249 рублей.

Оценив экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ N N, выполненное экспертами К. и П. судебная коллегия приходит к выводу о том, что оно подготовлено экспертами, обладающими правом на проведение подобного рода исследования, эксперты предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертами в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных экспертами исследований.

Экспертное заключение, составленное по результатам повторной судебной экспертизы, соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, отвечает требованиям относимости и допустимости представленных доказательств.

В суд апелляционной инстанции от представителей административного ответчика Правительства Красноярского края В. и А, поступили возражения на экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ N N.

Изучив доводы возражений, судебная коллегия находит их несостоятельными.

Так, подлежит отклонению довод административного ответчика о неверном подборе экспертами объекта-аналога N3, площадь которого в восемь раз меньше объекта оценки.

Согласно подпункту "б" пункта 22 ФСО N7, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

При составлении заключения экспертом проведен анализ рынка земельных участков индустриального назначения на дату определения стоимости. Для объектов-аналогов установлены все ценообразующие характеристики. Объект-аналог N3 с площадью 3 000 кв.м, которая меньше объекта оценки с площадью 23 359 кв.м, в связи с чем, к нему экспертами применена корректировка на площадь, возможность применения которой предусмотрена ФСО N7.

Экспертом выявлены восемь объектов-аналогов из соответствующего сегмента рынка наиболее подходящих и сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Довод представителя административного ответчика о неверном применении корректировки на площадь объектов-аналогов, также подлежит отклонению.

При расчете поправки на площадь экспертом проанализировано четыре возможные для применения корректировки, которые существенно различаются.

При расчете корректировки на площадь эксперт использует уравнение зависимости удельной цены от площади земельного участка на странице 50 экспертного заключения, которая является наиболее подходящей и отвечает назначению земельного участка, учитывая, что площадь объекта-аналога N3 приближена к нижней границе интервала, а график функции представляет собой бесконечную кривую, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения площади.

Также, по мнению административного ответчика, экспертом необоснованно указаны сведения о стандартном наборе коммуникаций у всех объектов-аналогов, при этом не указан источник информации.

При составлении экспертного заключения было проанализировано местоположение участков по данным картографических источников и установлено, что все объекты расположены в границах города Красноярска. Поблизости присутствуют административные и производственные здания, соответственно возможность подключения коммуникаций имеется.

Согласно методических разъяснений, опубликованных на сайте "Саморегулируемой организации оценщиков "Экспертный совет", возможность подключения к коммуникациям связана с месторасположением земельного участка.

При расчете в целях оспаривания кадастровой стоимости учитывается только возможность или невозможность подключения к коммуникациям (в зависимости от местоположения). В данном случае коммуникации имеются, как и возможность подключения к ним, поэтому введение корректировки не требуется.

Согласно представленных административным ответчиком документов, объект аналог N1 не имеет возможности подключения к централизованным коммуникациям водоснабжения, водоотведения, отопления, газоснабжения.

Сведения о невозможности подключения объекта-аналога N1 к коммуникациям, представленные административным ответчиком из ресурсоснабжающих организаций датированы августом, сентябрем, ноябрем 2017 года. Однако, стоимость земельного участка определяется по состоянию на 01 января 2020 года, в связи с чем данные ответы не могут быть взяты во внимание. Кроме того, на момент составления заключения эксперта на данном земельном участке было построено здание, подключено к коммуникациям.

Мнение представителя Правительства Красноярского края о наличии иных, наиболее подходящих объектов-аналогов, является ошибочным.

Так, объекты с кадастровыми номерами N, N имеют другое функциональное назначение, с кадастровыми номерами N, N расположены за границами г. Красноярска, объект N3 невозможно идентифицировать, так как отсутствует кадастровый номер. Кроме того, согласно объявления на земельном участке присутствует котлован и частично сделан фундамент, то есть присутствуют строения, что влияет на стоимость земельного участка, и поэтому данный участок исключен из выборки. Объект N4 огорожен, имеет строения на участке, отсыпан щебнем, а экспертом использовались земельные участки без строений.

Учитывая данные обстоятельства, при определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертами использовались сопоставимые объекты-аналоги, из одного сегмента рынка и сопоставимые по ценообразующим факторам. На имеющиеся различия с объектами оценки использованы обоснованные корректировки, которые соответствуют требованиям пункта 22 ФСО N7.

В соответствии с частью 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

На основании изложенного, ввиду не обоснованности заключения эксперта ООО " "данные изъяты"" С. N N от ДД.ММ.ГГГГ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что данное заключение не может быть признано доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость оцениваемого объекта. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N подлежит установлению в размере его рыночной стоимости 14 406 249 рублей по состоянию на 01 января 2020 года, в соответствии с заключением экспертов К. и П. от ДД.ММ.ГГГГ N N.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Статья 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусматривает, что к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам (часть 1).

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Согласно части 14 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации государственному судебно-экспертному учреждению, а также эксперту, выполнившему работу, которая не входит в круг его служебных обязанностей в качестве работника государственного учреждения, производятся оплата выполненной работы и компенсация расходов, связанных с проведением экспертизы.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 года N20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр", возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу. При этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Известные судебной практике возможности взыскания с соответствующего органа судебных расходов в случае недостоверности предоставленных им сведений об объекте оценки не покрывают все варианты затрагивающих права граждан и организаций ошибок в кадастровой деятельности, которые могут возникать, в частности, при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Принимая во внимание, что в данном случае расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка (19 044 592, 70 рублей) и установленной судом апелляционной инстанции рыночной стоимостью (14 406 249 рублей) составляет 24, 35%, что является не значительным и укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной оценки диапазон отклонений, судебные расходы на оплату судебной оценочной экспертизы в размере 35 000 рублей верно возложены на административного истца.

В связи с чем, в остальной части решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Красноярского краевого суда от 23 сентября 2022 года изменить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 23 359 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, почтовый адрес ориентира: "адрес", в размере его рыночной стоимости - 14 406 249 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2022 года.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) через Красноярский краевой суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи