Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 17 мая 2023 г. по делу N 66а-360/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего судьи Сицинской О.В., судей Семейкиной С.А., Струковой А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мальцевой Л.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1232/2022 по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края

на решение Краснодарского краевого суда от 15 декабря 2022 г, вынесенное по административному иску ПАО "БАНК УРАЛСИБ" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере равном рыночной стоимости, заслушав доклад судьи Сицинской О.В,

УСТАНОВИЛА:

ПАО "БАНК УРАЛСИБ" обратилось в Краснодарский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1 738, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2021г. в размере 26 743 440 рублей.

В основание требований ПАО "БАНК УРАЛСИБ" указало, что кадастровая стоимость нежилого здания не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает имущественные права поскольку влечет необходимость оплаты налоговых платежей в завышенном размере.

Решением Краснодарского краевого суда от 15 декабря 2022 г. административные требования удовлетворены частично, установлена по состоянию на 1 января 2021 г. кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере 37 108 000 рублей. Разрешен вопрос о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить, отказав в удовлетворении заявленных требований. Указывает на уменьшение неналоговых и налоговых платежей, отнесенных к источникам доходов бюджетов, что влияет на наполняемость бюджета. Полагает недоказанным недостоверность установленной в предусмотренном законе порядке кадастровой стоимости. Настаивает на недостоверности проведенной экспертизы, поскольку факт расхождения кадастровой и рыночной стоимости составляет 36%. Указывает на ряд нарушений, допущенных судебным экспертом при производстве судебной экспертизы по делу. В частности, что на стр. 88 заключения к объектам-аналогам необоснованно принята скидка на торг из неактивного рынка в размере - 16, 9%. Суммарные корректировки, внесенные оценщиком к объектам-аналогам в ходе применения сравнительного подхода, составили в расчете стоимости объекта экспертизы от 30, 2% (аналог N 3) до 57, 7% (аналог N 2), что говорит о несопоставимости оцениваемых объектов и использованных в расчете аналогов по основным ценообразующим факторам. Нарушение ФСО N 1 п. 10 "Объект - аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость" и нарушение ФСО N 7 п. 22 "При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам, и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта", что свидетельствует о неверно подобранных экспертом аналогах.

При определении рыночной стоимости затратным подходом, эксперт произвел подбор аналога с нарушениями Последовательности оценки, рекомендованного Ко-Инвест, а именно не определилкласс качества здания, что привело к снижению стоимости объекта экспертизы, так как в расчет принят объект аналог с классом качества Econom. При этом в сравнительном подходе стр. 89 эксперт определяет уровень отделки как средний (Standart). Отличие в стоимости здания класса качества Standart по сравнению с Econom составляет 42, 8% (15006/10507). В рамках доходного подхода на стр. 101 к объектам аналогам при расчете арендной ставки необоснованно принята скидка на торг из неактивного рынка в размере - 15, 5 %. При расчете действительного валового дохода (ДВД) необоснованно принят коэффициент недозагрузки из неактивного рынка в размере - 20, 6%. Необоснованно принят коэффициент капитализации (13, 5 %) из неактивного рынка в максимальном размере расширенного интервала. При согласовании результатов, полученных в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов, эксперт не использовал затратный подход, тогда как затратный подход это единственный, прямой подход, учитывающий цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки - это стоимость ОКС без учета стоимости земельного участка. Нарушение ФСО N 1 п. 11 "Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов".

Анализируя итоговые стоимости, полученные экспертом в рамках используемых подходов (стр. 112 в Таблица N 32 "согласование результатов и определение итоговой стоимости"), очевидно, что стоимости, полученные в рамках сравнительного и доходного подходов, значительно ниже стоимости, полученной в рамках затратного подхода, так как эксперт не в полной мере исследовал рынок недвижимости, принял некорректные объекты аналоги, а также неверно использовал требуемые корректировки. Полагает, что эксперт не провел полное исследование представленного ему объекта и материалов дела, не дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, что привело к искаженным итоговым результатам. Судом первой инстанции необоснованно не дана оценка замечаниями департамента.

В возражениях на апелляционную жалобу административный истец ПАО "БАНК УРАЛСИБ" настаивает на соответствии судебной экспертизы требованиям закона, просит оставить решение суда без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца ПАО "БАНК УРАЛСИБ" Смолина Т.А. возражала в применении выводов повторной судебной оценочной экспертизы, настаивала на законности вынесенного решения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции иные лица, участвующие в рассмотрении административного дела, извещенные своевременно и в надлежащей форме, не явились. Учитывая положения статей 150, 307 КАС РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав доклад дела, доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, выслушав представителя административного истца, исследовав приобщенные новые доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случаях, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности, предоставлено юридическим лицам и гражданам положениями главы 25 КАС РФ, в частности статьей 245.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 269-ФЗ).

Частью 1 статьи 24 Федерального закона N 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, установлен переходный период применения данного закона с 1 января 2017 г. до 1 января 2023 г. (далее - переходный период), в течение которого государственная кадастровая оценка может проводиться как в соответствии с Федеральным законом N 237-ФЗ, так и в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных ч. 2 ст. 24 Федерального закона N 237-ФЗ.

При этом высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принятия решения о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории соответствующего субъекта в соответствии с законом N 237-ФЗ.

Данное право реализовано на территории Краснодарского края, - постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 318 от 27 апреля 2017 г, установлена дата перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с ч. 3 ст. 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", - 1 мая 2017 г.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также дату определения кадастровой стоимости оспариваемого нежилого здания, - 1 января 2021 г, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2021 г. утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. N 2259, и составляет 58 632 772 рубля 91 копейка.

В соответствии с частью 2 статьи 3 названного Федерального закона кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Устанавливая платность использования земель в Российской Федерации, законодатель в качестве единицы исчисления земельного налога закрепил, в том числе, кадастровую стоимость (статьи 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости, административный истец ПАО "БАНК УРАЛСИБ" является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1 738, 8 кв.м, с наименованием - здание банка, представляющее собой кирпичное четырехэтажное здание (в том числе подвал, мансарда), 1995 года постройки, расположенного по адресу: "адрес".

Следовательно, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости, как непосредственно влияющей на его материальные права по оплате налога на имущество, размер которого исчисляется из кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК РФ). Включение нежилого здания в Перечни имущества, в отношении которого налоговая база исчисляется как кадастровая стоимость, не оспаривалось.

Выводы суда в указанной части являются верными, судебная коллегия соглашается с ними.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной. Аналогичное разъяснение содержит пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости". На административном истце лежит обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Обращаясь в суд с рассматриваемыми административными требованиями, административный истец в подтверждение нарушения его имущественных прав по уплате налога предоставил отчет об оценке N А-25/22 от 5 августа 2022 г, выполненный оценщиком ФИО12 ООО "Импера", согласно которому по состоянию на 1 января 2021 г. рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N составляет 26 743 440 рублей.

Верно реализуя предоставленные суду полномочия по проверке обоснованности заявленных требований, суд, руководствуясь положениями пункта 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28, исследовал отчет об оценке объекта недвижимости на его соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), и, учитывая, что отчет получен во вне судебном порядке, по заказу административного истца на платной основе, оценщик не был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, а также тот факт, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные расхождения о размере стоимости объекта, исходя из категории дела и обстоятельств, подлежащих доказыванию, определением от 6 октября 2022 г. назначил судебную оценочную экспертизу.

Из заключения судебной оценочной экспертизы N 3а-1232/2022, проведенной в соответствии с определением суда экспертом ООО "Агентство оценки, экспертизы и консалтинга" ФИО14 следует, что отчет об оценке N А-25/22 от 5 августа 2022 г, выполненный оценщиком ФИО13 ООО "Импера", не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности; математические ошибки, при этом не выявлены.

Экспертом определена рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 37 108 000 рублей.

Оценив предоставленные доказательства, суд принял в качестве достоверного и достаточного доказательства о размере рыночной стоимости названное заключение судебной оценочной экспертизы, удовлетворив требования административного истца и установив данный размер в качестве кадастровой стоимости.

Между тем, из материалов административного дела усматривается, что с выводами указанного заключения судебной оценочной экспертизы департамент имущественных отношений Краснодарского края не согласен, о чем предоставил мотивированное возражения с замечаниями по существу.

Признавая кадастровую стоимость не соответствующей рыночной стоимости и изменяя ее размер, суд, в рамках предоставленных ему полномочий, обязан проверить всю совокупность доказательств на предмет их достаточности, достоверности, допустимости, поскольку подобным решением затрагиваются публичные интересы. Отвергая замечания административного ответчика, суд первой инстанции указал о согласии с выводами эксперта.

Изучив материалы дела, судебная коллегия установиланаличие замечаний к заключению судебной оценочной экспертизы, положенной в основу оспариваемого решения суда, неустранимые допросом эксперта. В частности, проводя экспертное исследование, эксперт использовал три подхода - затратный, сравнительный и доходный.

Проведя исследование затратным подходом, эксперт пришел к выводу о том, что стоимость оцениваемого объекта составляет 64 663 731 рубль.

При сравнительном подходе, эксперт выбрал в качестве объектов-аналогов нежилые помещения (как указано в заключении), находящиеся в городе Армавир, два из которых являются не отдельно стоящими зданиями, а встроенными, и имеющие существенные с оцениваемым объектом различия по площади, этажности, что привело к применению понижающих коэффициентов в размере от 30% до 57%.

Размер примененных коэффициентов вызывает сомнения относительно соблюдения экспертом подпунктов "б", "в" пункта 22 ФСО N 7.

Вызывает сомнение применение экспертом в сравнительном подходе понижающая корректировка на торг в размере 16, 9%, установленная как для неактивного рынка поскольку материалы заключения не содержат сведения о полном исследовании рынка недвижимости в оцениваемом сегменте, позволяющего прийти к подобному выводу. Указанное является нарушением раздела V ФСО N 7.

Кроме того, в нарушение требований ФСО N 7, экспертом не проведено исследование рынка земельных участков в анализируемом диапазоне, в связи с чем применение повышающей корректировки к аналогам N 1, 2 в размере 22% вызывает обоснованные сомнения. Более того, по мнению судебной коллегии, экспертом допущены математические ошибки в расчете повышающего (как указано в таблице N 16) коэффициента к скорректированный стоимости, при которой она уменьшилась. В частности, стоимость аналога N 1 с 39 951 рубль при применении повышающей корректировки в размере 22% уменьшилась до 28 822 рубля, а объекта-аналога N 2 с 41 550 рублей - до 32 409 рублей.

Стоимость при сравнительном подходе определена экспертом в размере 39 630 730 рублей.

Доходный подход является предпочтительным либо может быть единственным подходом к оценке крупных объектов коммерческой недвижимости: торгово-развлекательных комплексов, многофункциональных и бизнес-центров, складских и логистических терминалов, гостиниц и объектов рекреационно-спортивного назначения.

Эксперт в заключении пришел к выводу о применении доходного подхода к оценке, приняв в качестве объектов-аналогов отдельно стоящие здания. При этом анализ рынка коммерческой недвижимости по установлению среднего диапазона цен на аренду экспертом не приведено.

Общий размер понижающих корректировок также составляет значительную долю, достигая показателя в 29%. Стоимость оцениваемого здания экспертом определена в размере 34 585 819 рублей.

В дальнейшем, проводя согласование результатов, эксперт присваивает без достаточной мотивированности стоимости, полученной в затратном подходе весовой коэффициент 0%, определяя стоимость оцениваемого здания на основании вкладов сравнительного и доходного подходов. Подобное согласование вызывает сомнение в обоснованности применения экспертом всех трех подходов к оценке, при том, что в соответствии с подпунктом "в" пункта 24 ФСО N 7 затратный подход следует применять при низкой активности рынка, не позволяющего провести исследование сравнительным или доходным подходами, либо при оценке недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют.

Оцениваемый объект не относится к недвижимости специального назначения. Следовательно, выводы эксперта о выборе подходов к оценке противоречат друг другу и требованиям ФСО N 7.

Приведенные административным ответчиком замечания к судебной экспертизе надлежащей оценки в суде первой инстанции не получили, хотя являются существенными, поскольку свидетельствуют о неполном описании объекта оценки, оценки его конструктивных элементов, сомнений в обоснованности и размерах примененных корректировок, свидетельствующих, по мнению апеллянта, о существенном снижении рыночной стоимости, а также обоснованности выбора подхода к оценке.

Письменные пояснения, полученные от эксперта ФИО15, не устранили, по мнению судебной коллегии, поступившие замечания.

В связи с изложенным, реализуя предоставленные положениями статьи 308 КАС РФ полномочия, определением судебной коллегии от 1 марта 2023 г. было назначено проведение повторной судебной оценочной, производство которой поручено АНО "Межрегиональное агентство судебных экспертов".

В абзаце 4 пункта 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано на право суда в случае возникновения сомнения в обоснованности доводов заявителя (административного истца) выносить эти обстоятельства на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось (статья 56 ГПК РФ, статья 62 КАС РФ).

Такие сомнения возникли у суда апелляционной инстанции.

В пункте 23 того же Постановления разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, часть 1 статьи 308 КАС Российской Федерации позволяет суду апелляционной инстанции в интересах законности проверить акты суда первой инстанции, в том числе на наличие нарушений или неправильного применения норм материального или норм процессуального права независимо от доводов сторон, и, будучи направленной на обеспечение принятия законного и обоснованного решения суда по конкретному делу, не может расцениваться как нарушающая конституционные права участников административного судопроизводства (определения от 20 апреля 2017 года N 791-О, от 28 января 2021 года N 164-О, определение от 31 марта 2022 г. N 567-О, и др.).

Следовательно, назначая по настоящему делу в суде апелляционной инстанции повторную судебную оценочную экспертизу, судебная коллегия реализовала предоставленные полномочия, предусмотренные положениями статей 77, 78, 308 КАС РФ, пунктов 19, 23 Постановления Пленума Верховного суда от 30 июня 2015 г. N 28.

Заключением повторной судебной оценочной экспертизы от 5 апреля 2023 г. N Э3 124/2023, выполненной экспертом ФИО16 АНО "Межрегиональное агентство судебных экспертов", установлен размер рыночной стоимости оцениваемого объекта - нежилого здания с кадастровым номером N - 54 520 260 рублей.

При проведении судебной оценочной экспертизы, экспертом осмотрено оцениваемое здание (о чем предоставлены фотоматериалы), установлено его фактическое использование - здание банка, отнесенное к офисно-торговой недвижимости, а также фактическое местоположение - центр, с окружающей застройкой - жилая многоэтажная застройка, коммерческие помещения, ИЖС.

Как определено в пункте 10 ФСО N 7, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (с изменениями от 14 апреля 2022 г.), эксперт для определения стоимости недвижимости обязан провести исследование рынка в сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта. В том числе при анализе подлежит установлению не только анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект с указанием интервала значений цен, но и анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, в том числе ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, и основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, по динамике рынка, спросу, предложению, объему продаж, емкости рынка, ликвидности и т.п. (пункт 11 ФСО N 7).

Экспертом приведен анализ фактических данных о ценах предложений к продаже коммерческой недвижимости в городе Армавир за период с 1 января 2020 г. по 1 января 2021 г, что соответствует дате оценки. Установлена средняя стоимость 1 кв.м. оцениваемого вида недвижимости в размере 32 226 рублей, а диапазон цен от 2 419 рублей до 56 112 рублей за кв.м.

Как следует из карт (страница 46 заключения), местоположение выбранных объектов-аналогов характеризуется непосредственной близостью к оцениваемому объекту, а содержание объявлений об их продаже - отнесению к коммерческой недвижимости.

Отбирая подходы к оценке, эксперт мотивированно исключил затратный, как некорректный к оцениваемому объекту ввиду отсутствия полной информации о техническом состоянии оцениваемого здания, и построив заключение на выводах доходного и сравнительного подхода к оценке.

Федеральные стандарты оценки N 3 и N 7, утвержденные приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299 и от 25 сентября 2014 г. N 611 соответственно, закрепляют обязанность оценщика (эксперта) привести описание обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, изложить последовательность определения стоимости в рамках избранных методов, с приведением соответствующих расчетов. При этом данное описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (пункты 8, 25).

Нормативными актами установлено три подхода к оценке: сравнительный, доходный, затратный, подробное описание которых содержится в разделе VI Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" N7, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (с изменениями на 14 апреля 2022 г.).

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, который относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам (п. 22 ФСО N 7).

Доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. Оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводится на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости (п. 23 ФСО N 7).

Названным критериям полученное экспертное заключение соответствует.

Подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 разъяснен критерий отбора объектов в качестве аналогов - один сегмент рынка и сопоставимость по ценообразующим факторам, к которым, в частности, относятся местоположение объекта, физические характеристики объекты и иные, влияющие на стоимость.

Выбор объектов-аналогов в рамках сравнительного подхода указанным требованиям соответствует. В частности, все аналоги относятся к коммерческой недвижимости, расположены идентично оцениваемому объекту, расположены на красной линии. На имеющие различия - встроенные помещения, техническое состояние, площадь, этажность экспертом применены корректировки, нивелирующие указанную разницу. Общий размер применённых корректировок не вызывает сомнений в обоснованности выбора аналогов.

Полученная стоимость 1 кв.м. в размере 32 575 рублей соответствует средней стоимости и ценовому диапазону, определенному экспертом при исследовании рынка коммерческой недвижимости в городе Армавир.

Стоимость объекта, рассчитанная сравнительным подходом, составила 56 641 800 рубль.

В рамках доходного подхода экспертом изучен рынок аренды объектов торгово-офисного назначения в городе Армавир Краснодарском крае, по результатам которого установлена средняя цена аренды помещений торгово-офисного назначения за период с 1 января 2020 г. по 1 января 2021 г.

Выбранные объекты-аналоги, как и оцениваемый объект, расположены в центре, в непосредственной близости, относятся к офисной недвижимости. Проведя расчеты, эксперт пришел к выводу о том, что стоимость арендной платы в рамках доходного подхода с учетом эксплуатационных расходов, без учета коммунальных платежей, составляет 485 рублей.

Потенциальный валовый доход определен экспертом путем умножения установленной среднерыночной арендной ставки на общую арендопригодную площадь оцениваемого здания, из которого вычтены потери на недозагрузку помещений в размере 12, 1%, уровня операционных потерь в размере 19, 4%, и ставки капитализации в размере 11, 3%, согласно данных Справочника оценщика недвижимости Приволжского центра методологического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2020.

Стоимость здания в рамках доходного подхода определена в размере 49 570 207 рублей 18 копеек.

В заключении эксперт согласовал результаты оценки подходов, и установилрыночную стоимость, указанную выше.

На заключение повторной судебной оценочной экспертизы поступили возражения от административного истца ПАО "БАНК УРАЛСИБ", оформленные рецензией оценщика ФИО17 ООО "ЮГ-СТИМУЛ", и выполненные за плату по заданию административного истца, к которым судебная коллегия относится критически как способу достижения наиболее выгодных условий по установлению наименьшей кадастровой стоимости с целью уменьшения налогового бремени.

Среди замечаний, изложенных в рецензии, предоставленной административным истцом ПАО "БАНК УРАЛСИБ", указано о наличии описок в указании города, в котором проводился анализ рынка - Ставрополь, а не Армавир, и выборе в качестве аналогов встроенных помещений. В рамках доходного подхода не согласны с отнесением экспертом к арендопригодной площади всей площади здания без учета вспомогательных помещений.

Изложенные замечания, по мнению судебной коллегии, являются формальными. В частности, они опровергнуты дополнительно истребованными письменными пояснениями эксперта, в которых он указал, что выбранные объекты-аналоги являются не встроенными помещениями, а долей в праве на объект в отдельно стоящем здании. Эксперт не отрицает наличие технической описки в указании названия города, не повлиявшей на проведенный анализ и полученные данные, ввиду проводимого исследования в отношении города Армавир. Относительно отнесения к арендопригодной площади всего здания эксперт указал о допустимости и верности такого подхода исходя из целей оценки - для определения кадастровой стоимости, для которой объект подлежит оценки целиком.

Оценивая заключение повторной судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, подготовленным лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, Федерального закона N 237-ФЗ, Федеральных стандартов оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта отсутствуют.

Как следует из заключения повторной судебной экспертизы, экспертом произведен анализ рынка объекта недвижимости, приводятся необходимые сведения о рынке объектов недвижимости на дату оценки и анализ внешних факторов, влияющих на стоимость исследуемого объекта, учтено местоположение объектов.

По мнению судебной коллегии, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Представленное в материалы дела заключение повторной судебной экспертизы является ясным и полным, сомнений в правильности или обоснованности не вызывает, соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам такого вида, выводы эксперта не противоречат проведенным исследованиям и примененным при их проведении методикам, экспертом даны обоснованные и объективные ответы на поставленные перед ним вопросы.

Возражения, предоставленные административным истцом, судебной коллегией отклонены.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Вопреки замечаниям лиц, участвующих в деле, судебная коллегия отмечает возможность суда назначать и проводить судебные оценочные экспертизы в негосударственных экспертных учреждениях, что следует из системного толкования норм Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р "Об утверждении перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями", и нашло свое отражение в решении Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2022 года N АКПИ22-93.

Учитывая изложенные судебной коллегией замечания к судебной экспертизе, положенной в основу оспариваемого решения суда в части, подтвержденные заключением об иной рыночной стоимости объекта, судебная коллегия находит достоверным доказательством, на основании которого возможно построить выводы об установлении кадастровой стоимости - заключение повторной судебной оценочной экспертизы.

Согласно положениям пункта 2 части 1 статьи 309 КАС РФ, по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

В соответствии с частью 2 статьи 310 КАС РФ, одним из оснований для изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, с учетом изложенного решение суда подлежит изменению в части размера определенной судом кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 г, определив его в размере 54 520 260 рублей. В иной части решение суда отмене, либо изменению не подлежит.

Судебной коллегией следует разрешить вопрос о распределении судебных расходов по оплате проведённой повторной судебной оценочной экспертизы по правилам статей 103, 106, 111 КАС РФ, а также сложившейся правоприменительной практики и разъяснениям, данным в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П, в соответствии с которым для правильного разрешения вопроса о распределении судебных расходов между сторонами по данной категории дел суду необходимо установить соотношение размера судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением дела об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, и размера налоговой выгоды в связи с изменением кадастровой стоимости (налоговой базы по соответствующему налогу) объекта недвижимости, а также укладывается ли допущенное расхождение установленной кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Судебной коллегией изменено решение о пересмотре кадастровой стоимости и ее установлении в размере рыночной в отношении нежилого здания с кадастровым номером N, рыночная стоимость установлена в размере 54 520 260 рублей против кадастровой стоимости в размере 58 632 772 рубля 91 копейка. Формируется разница равная 7%.

Соответственно, судебные расходы, заявленные экспертным учреждением к взысканию по проведению судебной оценочной экспертизы указанного объекта недвижимости в размере 100 000 рублей, подлежат безусловному отнесению на административного истца ПАО "БАНК УРАЛСИБ", поскольку не формирует кратную разницу и укладывается в приемлемый диапазон отклонений существующего стандарта государственной кадастровой оценки, не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 309-311 КАС РФ, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 15 декабря 2022 г. изменить в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1 738, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" по состоянию на 1 января 2021 г. кадастровую стоимость в размере рыночной равной 54 520 260 рублей.

В иной части решение Краснодарского краевого суда от 15 декабря 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - удовлетворить частично.

Взыскать с ПАО "БАНК УРАЛСИБ" в пользу АНО "Межрегиональное агентство судебных экспертов" судебные расходы по оплате повторной судебной экспертизы в размере 100 000 рублей.

Апелляционное определение вступает в законную силу немедленно и может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение шести месяцев со дня его вынесения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 25 мая 2023 г.

Председательствующий

судьи