Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 04 октября 2023 г. по делу N 66а-1558/2023

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И, судей Вольной Е.Ю, Тертишниковой Л.А, при секретаре Косьяненко В.К, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-98/2023 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "КТА.ЛЕС" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе административного истца общества с ограниченной ответственностью "КТА.ЛЕС" на решение Красноярского краевого суда от 31 мая 2023 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Мулярчика А.И, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "КТА.ЛЕС" (далее - ООО "КТА.ЛЕС") обратилось в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данного объекта значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как плательщика арендной платы.

Решением Красноярского краевого суда от 31 мая 2023 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена архивная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 9 135 000 рублей по состоянию на 3 марта 2021 года с периодом действия с 3 марта 2021 года по 31 декабря 2022 года.

С ООО "КТА.ЛЕС" в пользу Правительства Красноярского края взысканы судебные расходы в размере 40 000 рублей.

ООО "КТА.ЛЕС" возвращены денежные средства в размере 50 000 рублей, перечисленные на основании платежного поручения N 38 от 3 мая 2023 года на депозитный счет Красноярского краевого суда в счет оплаты экспертизы по административному делу N 3а-09/2023 по административному иску ООО "КТА.ЛЕС" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 2 декабря 2022 года.

С принятым решением не согласился представитель административного истца ООО "КТА.ЛЕС" Карасов А.Ю, в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное, назначить по делу повторную экспертизу, принять по делу новый судебный акт, установив рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном экспертным заключением, привлечь Колодзинского С.Г. и ООО "Служба оценки собственности" к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

В обоснование доводов жалобы указывает, что квалификация эксперта, которому поручено проведение экспертизы по делу, ниже квалификации оценщика, составившего представленный административным истцом отчет об оценке. Положенное в основу решения суда экспертное заключение не может использоваться в качестве доказательства, достоверно подтверждающего величину рыночной стоимости объекта оценки. Так, экспертом не использованы сведения о земельных участках, являющихся лотами аукционов на право заключения договора аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, неверно применена корректировка на местоположение, в заключении не отражены данные ЕГРН, отобраны недопустимые объекты-аналоги. При назначении экспертизы административный истец был лишен возможности ходатайствовать о ее проведении в конкретной экспертной организации. Взыскивая с административного истца судебные расходы, суд не учел, что разница между кадастровой и установленной судом рыночной стоимостями является существенной.

В своих пояснениях административный истец также указывает на то, что экспертом не применена корректировка на инженерную инфраструктуру.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представителем административного ответчика Правительства Красноярского края Баженовым Д.Е. представлены возражения, в которых изложена просьба об оставлении решения суда без изменения, апелляционной жалобы - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ООО "КТА.ЛЕС" на основании договора аренды во временное владение и пользование предоставлен земельный участок с кадастровым номером N. Арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка (том 1 л.д. 22-28).

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка составляет 12 557 001, 9 рублей по состоянию на 3 марта 2021 года (том 1 л.д. 7).

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил подготовленный оценщиком ООО "Служба оценки собственности" Колодзинским С.Г. отчет об оценке от 22 февраля 2022 года N 811-ЗУ, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 2 600 578 рублей по состоянию на 3 марта 2021 года (том 1 л.д. 30-31).

Определением Красноярского краевого суда от 24 января 2023 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза (том 1 л.д. 100).

Из заключения судебной экспертизы от 10 марта 2023 года N 73/03-23, выполненного экспертом ООО "Современные бизнес-технологии" Аданькиным М.А, следует, что оценщиком при составлении отчета об оценки допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 3 марта 2021 года составляет 9 135 000 рублей (том 1 л.д. 104-149).

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключение судебной экспертизы от 10 марта 2023 года N 73/03-23, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия находит выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Заключение судебной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом даны ответы на поставленный судом вопрос, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных исследований.

При таких данных экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, оно правомерно признано достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а, следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости земельного участка.

Судебная коллегия находит подлежащим отклонению довод апеллянта о том, что заключение, составленное экспертом Аданькиным М.А, не является достоверным доказательством, поскольку квалификация данного эксперта ниже квалификации Колодзинского С.Г, составившего отчет об оценке.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями названного закона. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

Требования к специалисту в области оценочной деятельности установлены Приказом Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности".

Во исполнение указанных положений экспертом Аданькиным М.А. к экспертному заключению приложены копии квалификационного аттестата в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", диплома о профессиональной переподготовке по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков (том 1 л.д. 145-149). Эксперт также предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, что подтверждается содержащейся в материалах дела подпиской (том 1 л.д. 106).

Принимая во внимание изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания сомневаться в квалификации эксперта, и, как следствие, в достоверности изложенных им в экспертном заключении выводов.

Само по себе указание апеллянта на то, что квалификация Колодзинского С.Г, составившего отчет об оценке, выше квалификации эксперта Аданькина М.А. не может являться доказательством, свидетельствующим о неверности экспертного заключения.

Судебная коллегия также не соглашается с доводом апеллянта о необходимости использования в целях определения величины рыночной стоимости объекта оценки сведений о земельных участках, являющихся лотами аукционов на право заключения договора аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с абзацем 2 статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства

В силу части 12 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Из представленной административным истцом информации об аукционах, проводимых администрацией города Дудинки, следует, что по результатам проведенных аукционов стоимость арендной планы определена в размере начальной цены аукциона. При этом указание на то, определялась ли начальная цена из рыночной стоимости или из кадастровой стоимости объекта отсутствует.

Принимая во внимание изложенное, эксперт обоснованно отказался от использования в целях определения величины рыночной стоимости объекта оценки указанных сведений.

Довод апелляционной жалобы о том, что эксперт некорректно применил корректировку на местоположение, судебная коллегия находит необоснованным.

В соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Местоположение как ценообразующий фактор отражает зависимость стоимости объекта недвижимости от его расположения.

Установив, что местоположение объекта оценки и объектов-аналогов отличается, эксперт, руководствуясь данными о средних ценах предложений объектов производственно-складского назначения, расположенных в городе Дудинки и в городе Норильске, применил соответствующую корректировку, нивелирующую указанную разницу.

Довод о том, что эксперт, применяя корректировку на местоположение, использовал сведения о продаже зданий, а не земельных участков, не определилдолю земельного участка в едином объекте недвижимости, также подлежит отклонению, поскольку данные о местоположении зданий, неразрывно связанных с земельными участками, на которых они расположены, использовались экспертом лишь при определении размера корректирующего коэффициента, учитывающего различие в стоимости объектов недвижимости по данному ценообразующему фактору, а не при исчислении стоимости объекта. В качестве объектов-аналогов экспертом отобраны земельные участки.

Указание на то, что эксперт не применил корректировку на состояние зданий, опровергается содержание заключения, из которого следует, что при расчете корректирующего коэффициента учтен материал стен (том 1 л.д. 121-122).

Замечание относительного того, что эксперт не отразил в своем заключении данные ЕГРН в отношении объектов-аналогов, не может быть принято во внимание, поскольку административный истец в своей жалобе не указывает, какие именно сведения отсутствуют при описании объектов, использованных в качестве аналогов.

Так, в таблице 2.4.2.1 "Описание объектов-аналогов" заключения указаны кадастровые номера участков, адрес, категория земель, вид разрешенного использования, площадь, что соответствует данным ЕГРН.

Тот факт, что эксперт, не указал кадастровую стоимость аналога N 3, соответствует методики определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (пункты 12, 13 ФСО N 1).

В соответствии с абзацем 6 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р (далее - Методические рекомендации), условие применения метода сравнения продаж является наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Таким образом, при применении сравнительного подхода субъектом оценочной деятельности используются сведения о цене сделки либо о цене предложения, а не о кадастровой стоимости объекта.

Довод о том, что экспертом отобраны недопустимые объекты-аналоги, поскольку в отношении объектов-аналогов право аренды зарегистрировано после даты оценки, является не основанным на положениях федерльных стандартов оценки.

Как указывалось выше, при применении сравнительного подхода эксперт использует сведения о цене сделки либо о цене предложений объектов.

Из экспертного заключения следует, что экспертом в целях определения величины рыночной стоимости оцениваемого объекта использованы данные о цене предложений аналогов.

Согласно скриншотам объявлений, приложенным к заключению, дата публикации предложений - 14 марта 2020 года (том 1 л.д. 132), 4 декабря 2019 года (том 1 л.д. 134), 14 марта 2020 года (том 1 л.д. 136).

Указанные события произошли до даты оценки (3 марта 2021 года), что свидетельствует о допустимости использования указанных сведений.

Довод о необходимости применения корректировки на инженерную инфраструктуру судебная коллегия находит ошибочным.

Согласно заключению эксперта объект исследования и аналоги не обладают фактическим подключением к центральным инженерным сетям, в связи с чем, корректировка на инженерную инфраструктуру не применялась. Указание в объявлении о продаже аналога N 2 на наличие техусловий для подключения всех коммуникаций, не является основанием для применения корректировки. Как указал эксперт, плата за их получение является условной. Сам апеллянт в своих возражениях от 3 октября 2023 года указывает, что технические условия являются частью договора на технологическое присоединение (подключение) и ссылается на стоимость такого договора в целом. Поскольку в данном случае фактическое подключение к центральным инженерным сетям не произведено, а технические условия индивидуальны, зависят от запрашиваемой мощности, а так же имеют определенные требования к тому или иному объекту подключения, экспертом обоснованно не произведена корректировка на наличие техусловий.

Ссылка на то, что суд первой инстанции не принял во внимание просьбу административного истца о поручении проведения экспертизы конкретному экспертному учреждению, определив его самостоятельно по собственному усмотрению, подлежит отклонению, поскольку в соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны, другие лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении или о привлечении в качестве экспертов предложенных ими лиц, однако, выбор экспертного учреждения или эксперта, которому следует поручить производство экспертизы, является исключительной прерогативой суда.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Статья 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусматривает, что к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам (часть 1).

Частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса. Согласно пункту 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр", возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу. При этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Известные судебной практике возможности взыскания с соответствующего органа судебных расходов в случае недостоверности предоставленных им сведений об объекте оценки не покрывают все варианты затрагивающих права граждан и организаций ошибок в кадастровой деятельности, которые могут возникать, в частности, при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

При этом в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 года N 1555-О разъяснено, что нарушение прав лица может быть установлено как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований.

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что разница между кадастровой стоимостью спорного земельного участка (12 557 001, 9 рублей) и установленной судом рыночную стоимость (9 135 000 рублей) не является кратной, составляет 27, 26 %, что не может свидетельствовать об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что судебные расходы, связанные с рассмотрением дела, подлежат отнесению на сторону административного истца.

В данном случае административный истец реализовал свое право, предусмотренное законом, на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, а поэтому, принятое судом решение об удовлетворении исковых требований не может быть признано принятым против кого-либо из административных ответчиков.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для отмены или изменения правильного по существу решения суда в апелляционном порядке, не имеется.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Красноярского краевого суда от 31 мая 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу административного истца общества с ограниченной ответственностью "КТА.ЛЕС" - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через Красноярский краевой суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи