Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 5 апреля 2011 г. по делу N А62-4600/2010

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 5 апреля 2011 г. по делу N А62-4600/2010
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 27 декабря 2011 г. N Ф10-958/11 по делу N А62-4600/2010

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: Б.И.Ю., генерального директора (протокол N 7 от 07.08.2007); М.А.В. (дов. б/н от 17.12.2010); К.М.А. (дов. б/н от 17.12.2010); от ответчика: Г.Е.А. (дов. N 54 от 28.12.2010); Г.О.В. (дов. N 53 от 28.12.2010); от третьего лица: не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области на решение Арбитражного суда Смоленской области от 01.11.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2010 по делу N А62-4600/2010, установил:

Закрытое акционерное общество "У" (далее - ЗАО "У"), г. Смоленск, обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области, г. Смоленск, о признании договора аренды земельного участка N 6111 от 28.09.2006, заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и ЗАО "У", в редакции дополнительного соглашения от 30.07.2009 действительным и заключенным на срок 3 года с 24.08.2009 - даты государственной регистрации дополнительного соглашения, по 24.08.2012, а также об обязании Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области исполнять обязанности арендодателя по отношению к арендатору ЗАО "У", предусмотренные договором аренды земельного участка от 28.09.2006 N 6111 в редакции дополнительного соглашения от 30.07.2009 (с учетом уточнения иска в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "В" (далее - ООО "В"), г. Смоленск.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 01.11.2010 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2010 указанное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит решение от 01.11.2010 и постановление апелляционной инстанции от 28.12.2010 отменить, в удовлетворении иска отказать. При этом заявитель кассационной жалобы ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права.

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы кассационной жалобы, представители истца просили обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд округа не направило. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ в его отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, судебная коллегия полагает, что решение от 01.11.2010 и постановление апелляционной инстанции от 28.12.2010 следует отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи с нижеизложенным.

Как установлено судебными инстанциями и усматривается из материалов дела, 28.09.2006 между МО г. Смоленск (арендодатель) и ЗАО "У" (арендатор) на основании постановления Главы города Смоленска от 28.09.2006 N 2985 был заключен договор аренды земельного участка N 6111 (т. 1, л.д. 35-38), по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное пользование сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 67:27:003 06 01:0057 общей площадью 5 260 кв. м, расположенный по адресу: г. Смоленск, пл. Смирнова, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, для строительства административного здания.

Пунктом п. 2.1 названного договора предусмотрено, что размер арендной платы исчисляется, начиная с 1-го числа месяца, следующего за датой издания постановления Главы города Смоленска о предоставлении участка в аренду, независимо от даты регистрации договора или его подписания, и составляет с 01.10.2006 по 31.12.2006 - 205 282 руб. 94 коп. В дальнейшем арендная плата устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в договор и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе.

23.07.2009 ЗАО "У" направило в адрес арендодателя письмо N 4, в котором просило в соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ пролонгировать договор аренды N 6111 от 28.09.2006 в связи с необходимостью осуществления большего объема работ для начала строительства (т. 1, л.д. 48).

30.07.2009 сторонами подписано соглашение к договору аренды N 6111 от 28.09.2006 (т. 1 л.д. 39-44), согласно п. 1.1 которого арендодателем земельного участка следует считать Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области. При этом в пункте 2.1 договора аренды в редакции указанного соглашения предусмотрено, что срок действия договора составляет 3 года.

24.08.2009 соглашение от 30.07.2009 к договору аренды N 6111 от 28.09.2006 было зарегистрировано УФРС по Смоленской области в установленном законом порядке.

27.10.2009 Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области уведомил ЗАО "У" о прекращении договора аренды N 6111 от 28.09.2006 в связи с истечением срока его действия 07.12.2009 и предложил возвратить арендуемый земельный участок арендодателю по акту приема передачи в течение трех рабочих дней в состоянии не хуже первоначального (т. 1 л.д. 52).

Впоследствии право на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 5 260 кв. м, с кадастровым номером 67:27:003 06 01:0057 было выставлено Департаментом земельных и имущественных отношений Смоленской области на торги, по результатом которых заключен договор от 14.09.2010 N 1165/А аренды названного земельного участка сроком на 3 года для строительства гостиницы с победителем торгов - ООО "В" (т. 1 л.д. 55, 70-71).

Считая, что соглашением от 30.07.2009 договор аренды N 6111 от 28.09.2006 был продлен еще на 3 года, в связи с чем требования арендодателя о возврате земельного участка, а, равно как и его действия по распоряжению земельным участком путем выставления на торги и заключения договора аренды с иным лицом, являются неправомерными, ЗАО "У" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что из содержания соглашения от 30.07.2009, подписанного на основании заявления ЗАО "У" от 23.07.2009, следует, что договор аренды N 6111 от 28.09.2006 был продлен сторонами в соответствии с положениями п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ на 3 года с момента государственной регистрации названного соглашения. В этой связи судебные инстанции указали, что договор аренды N 6111 от 28.09.2006 следует считать заключенным с 24.08.2009, действительным и действующим в настоящее время по 24.08.2012. При этом суды отметили, что действия ответчика по реализации спорного земельного участка на аукционе ООО "В" при наличии действующего договора аренды с ЗАО "У" противоречат нормам статей 309-310 Гражданского кодекса РФ и нарушают права арендатора по договору N 6111 от 28.09.2006.

Судебная коллегия не может признать обжалуемые судебные акты законными, а содержащиеся в них выводы, соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

В соответствии ос ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Делая вывод о том, что из содержания соглашения от 30.07.2009 следует, что договор аренды N 6111 от 28.09.2006 продлен сторонами на 3 года с момента заключения данного соглашения, суды первой и апелляционной инстанций не учли, что в п. 2 названного соглашения дословно указано: "Разделы договора 1-9 изложить в следующей редакции:".

Далее излагается текст договора аренды N 6111 от 28.09.2006, в том числе п. 2.1 "Срок договора", согласно которому участок предоставлен сроком на 3 года.

Кроме того, судам следовало в совокупности с буквальным содержанием соглашения от 30.07.2009 оценить последующие действия арендодателя по направлению арендатору уведомления от 27.10.2009 о прекращении договора аренды N 6111 от 28.09.2006 в связи с истечением срока его действия 07.12.2009, а также по отчуждению права аренды спорного земельного участка на торгах, по результатам которых заключен договор аренды с ООО "В" для строительства гостиницы в соответствии с ныне действующим градостроительным планом города Смоленска.

В силу п. 3 ст. 30 Земельного кодекса предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду на срок строительства зданий, строений, сооружений.

Судами не дана оценка доводам ответчика о том, что истец в течение трехлетнего срока действия договора (начиная с 2006 года) не пользовался спорным земельным участком в целях, определенных договором аренды N 6111 от 28.09.2006, не предпринимал действий по строительству административного здания.

В соответствии с п. 8 ст. 31 Земельного кодекса РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет. Вывод судов о пролонгировании договора аренды сделан без исследования указанной документации и позиции ответчика относительно её оформления.

В этой связи судебная коллегия полагает, что решение от 01.11.2010 и постановление апелляционной инстанции от 28.12.2010 следует отменить, дело направить в суд первой инстанции на новое рассмотрение, в ходе которого суду необходимо учесть отмеченные недостатки, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам и доводам сторон в совокупности, и с учетом установленных обстоятельств разрешить спор, правильно применив нормы материального права.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 ст. 288, ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Смоленской области 01.11.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2010 по делу N А62-4600/2010 отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия.