Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 27 декабря 2011 г. N Ф10-958/11 по делу N А62-4600/2010

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 5 апреля 2011 г. по делу N А62-4600/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 22.12.2011.

Постановление изготовлено в полном объеме 27.12.2011.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей при участии в заседании:	Толкачевой И.Ю. Сорокиной И.В. Солодовой Л.В.
от истца:	Костенко М.Л. (дов. б/н от 17.12.2010); Безсонова И.Ю., генерального директора (протокол от 07.08.2007); Заблоцкиса А.Н. (дов. б/н от 13.09.2011);
от ответчика:	Гришутиной Е.А. (дов. N 54 от 28.12.2010); Головко О.В. (дов. N 53 от 28.12.2010);
от третьего лица:	Курзинера Е.Э. (дов. б/н от 22.09.2010);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "Уютный город", г. Смоленск, на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2011 по делу N А62-4600/2010,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Уютный город" (далее - ЗАО "Уютный город"), ОГРН 1046758315218, г. Смоленск, обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области, ОГРН 1026701437212, г. Смоленск, о признании договора аренды земельного участка N 6111 от 28.09.2006 в редакции дополнительного соглашения от 30.07.2009 действительным и заключенным на срок 3 года с 24.08.2009 - даты государственной регистрации дополнительного соглашения по 24.08.2012, а также об обязании Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области исполнять обязанности арендодателя по отношению к арендатору ЗАО "Уютный город", предусмотренные договором аренды земельного участка от 28.09.2006 N 6111 в редакции дополнительного соглашения от 30.07.2009 (с учетом уточнения иска в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "21 ВеК" (далее - ООО "21 ВеК"), ОГРН 1056758445347, г. Смоленск.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 01.11.2010, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2010, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 05.04.2011 указанные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 28.06.2011 (судья Воронова В.В.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2011 (судьи Дайнеко М.М., Сентюрина И.Г., Токарева М.В.) указанное решение отменено, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции от 20.09.2011, истец подал кассационную жалобу, в которой просит названный судебный акт отменить, оставив в силе решение от 28.06.2011. При этом заявитель кассационной жалобы ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы кассационной жалобы, представители ответчика и третьего лица просили обжалуемый судебный акт оставить без изменения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, судебная коллегия полагает, что постановление апелляционной инстанции от 20.09.2011 следует отменить, оставив силе решение от 28.06.2011 в связи с нижеизложенным.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, 28.09.2006 между МО г. Смоленск (арендодатель) и ЗАО "Уютный город" (арендатор) на основании постановления главы города Смоленска от 28.09.2006 N 2985 был заключен договор N 6111 аренды земельного участка (т. 1 л.д. 35-38), по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное пользование сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 67:27:003 06 01:0057 общей площадью 5 260 кв. м, расположенный по адресу: г. Смоленск, пл. Смирнова, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, для строительства административного здания.

В соответствии с п. 2.1 названного договора размер арендной платы исчисляется, начиная с 1-го числа месяца, следующего за датой издания постановления главы города Смоленска о предоставлении участка в аренду, независимо от даты регистрации договора или его подписания, и составляет с 01.10.2006 по 31.12.2006 - 205 282 руб. 94 коп. В дальнейшем арендная плата устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в договор и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе.

23.07.2009 ЗАО "Уютный город" направило в адрес арендодателя письмо N 4, в котором просило в соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ пролонгировать договор аренды N 6111 от 28.09.2006 в связи с необходимостью осуществления большего объема работ для начала строительства (т. 1 л.д. 48).

30.07.2009 сторонами подписано соглашение к договору аренды N 6111 от 28.09.2006 (т. 1 л.д. 39-44), согласно п. 1.1 которого арендодателем земельного участка следует считать Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области. При этом согласно пункту 2.1 договора аренды в редакции указанного соглашения срок действия договора составляет 3 года.

24.08.2009 соглашение от 30.07.2009 к договору аренды N 6111 от 28.09.2006 было зарегистрировано УФРС по Смоленской области в установленном законом порядке.

27.10.2009 Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области уведомил ЗАО "Уютный город" о прекращении договора аренды N 6111 от 28.09.2006 в связи с истечением срока его действия 07.12.2009 и предложил возвратить арендуемый земельный участок арендодателю по акту приема передачи в течение трех рабочих дней в состоянии не хуже первоначального (т. 1 л.д. 52).

Впоследствии право на заключение договора аренды земельного участка общей площадью 5 260 кв. м с кадастровым номером 67:27:003 06 01:0057 было выставлено Департаментом земельных и имущественных отношений Смоленской области на торги, по результатом которых заключен договор от 14.09.2010 N 1165/А аренды названного земельного участка сроком на 3 года для строительства гостиницы с победителем торгов - ООО "21 ВеК" (т. 1 л.д. 55, 70-71).

Считая, что соглашением от 30.07.2009 договор аренды N 6111 от 28.09.2006 был продлен еще на 3 года, в связи с чем требования арендодателя о возврате земельного участка, а также его действия по распоряжению земельным участком путем проведения торгов по реализации права на аренду и заключения договора аренды с иным лицом, являются неправомерными, ЗАО "Уютный город" обратилось в арбитражный суд с вышеназванным иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности.

Отменяя решение суда области, и, отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что соглашением от 30.07.2009 стороны внесли изменения в договор аренды N 6111 от 28.09.2006 в части наименования арендодателя, при этом срок аренды изменен не был. Кроме того, апелляционная инстанция указала, что действия арендодателя по направлению арендатору уведомления от 27.10.2009 о прекращении договора аренды N 6111 от 28.09.2006 в связи с истечением срока его действия 07.12.2009, а также по отчуждению права аренды спорного земельного участка на торгах, следует квалифицировать как отказ от продолжения арендных отношений.

Судебная коллегия не может признать постановление апелляционной инстанции от 20.09.2011 законным и обоснованным, а содержащиеся в нем выводы соответствующими обстоятельствам дела.

Из материалов дела следует, что 30.07.2009 между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и ЗАО "Уютный город", было заключено дополнительное соглашение к договору аренды N 6111 от 28.09.2010, которое зарегистрировано в установленном порядке 24.08.2009.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В преамбуле соглашения от 30.07.2009 указано, что оно заключено на основании заявления ЗАО "Уютный город" от 24.07.2009. При этом названное заявление истца содержало просьбу о пролонгации договора аренды N 6111 от 28.09.2006 в связи с большим объемом топографо-геодезических и проектных работ, необходимых для начала строительства.

В соответствии с пунктом 2 соглашения от 30.07.2009 стороны решили разделы 1-9 договора изложить в новой редакции, в том числе п. 2.1 в следующей редакции: "Участок предоставлен сроком на 3 (три) года".

При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о том, что соглашением от 30.07.2009 срок аренды изменен не был, не соответствует положениям ст. 431 Гражданского кодекса РФ в части буквального толкования условий соглашения, поскольку в случае, если установленный договором аренды N 6111 от 28.09.2006 срок действия договора не изменялся, то у сторон отсутствовала необходимость излагать в новой редакции условие договора о сроке аренды, а также ссылаться в преамбуле соглашения на заявление арендатора о пролонгации договора как на основание заключения соглашения.

Исходя из системного анализа текста соглашения от 30.07.2009, оценки представленных истцом документов об осуществлении им подготовки к строительству на спорном земельном участке, а также с учетом того, что земельный участок передавался истцу занятым временными сооружениями, суд первой инстанции указал, что при заключении соглашения к договору аренды N 6111 от 28.09.2006 воля сторон была направлена именно на продление срока действия договора аренды в ответ на просьбу арендатора об этом.

Данный вывод суда области подтверждается также письмом Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области N 17613/09 от 18.08.2009, адресованным начальнику управления муниципального имущества и земельных отношений Администрации г. Смоленска, которое содержит информацию о том, что на основании представленных в адрес Департамента документов по проектированию предполагаемого к строительству административного здания было принято решение о продлении договора аренды.

Кроме того, как верно отметил суд первой инстанции, пункты 3.2 и 3.3 соглашения от 30.07.2009 предусматривают порядок расчета арендной платы не только до 31.12.2009, но и в последующие периоды.

С учетом изложенного, оценив в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные в материалы в дела доказательства, свидетельствующие о намерении сторон продлить арендные отношения, в том числе доказательства совершения истцом действий, связанных с подготовкой строительства объекта недвижимости на спорном земельном участке в соответствии с его целевым назначением, определенным в договоре аренды N 6111 от 28.09.2006, а также действия ответчика по освобождению спорного земельного участка, переданного истцу в аренду, от временных сооружений, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды N 6111 от 28.09.2006 в редакции соглашения от 30.07.2009 является действующим и заключенным надлежащим образом, а, следовательно, арендодатель обязан исполнять принятые на себя обязательства и его действия по реализации спорного земельного участка на аукционе ООО "21ВеК" при наличии действующего договора аренды противоречат положениями ст.ст. 309-310 Гражданского кодекса РФ и нарушают права арендатора по договору N 6111 от 28.09.2006. Установив данные обстоятельства, суд области обоснованно удовлетворил исковые требования ЗАО "Уютный город".

Поскольку апелляционной инстанцией неверно применены положения ст. 431, п. 1 ст. 450, п. 3 ст. 453 ГК РФ, постановление от 20.09.2011 подлежит отмене, решение от 28.06.2011 следует оставить в силе.

В связи с изложенным, руководствуясь ст.ст. 284, 286, п. 5 ч. 1 ст. 287, ч. 1 ст. 288, 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2011 по делу N А62-4600/2010 отменить, оставив в силе решение Арбитражного суда Смоленской области от 28.06.2011.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области в пользу ЗАО "Уютный город", ОГРН 1046758315218, г. Смоленск, судебные расходы в сумме 2 000 рублей, понесенные последним в связи с уплатой государственной пошлины при подаче кассационной жалобы.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия.

Председательствующий

И.Ю. Толкачева

Судьи

И.В. Сорокина Л.В. Солодова