Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2010 г. N 20АП-5605/10

г. Тула

28 декабря 2010 г.

Дело N А62-4600/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 декабря 2010 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Мордасова Е.В.,

судей Байрамовой Н.Ю., Дайнеко М.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цукановой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области и общества с ограниченной ответственностью "21 ВеК" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 01 ноября 2010 года по делу N А62-4600/2010 (судья Воронова В.В.), принятое по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Уютный город", г.Смоленск, к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области, г.Смоленск, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "21 ВеК", г.Смоленск, о признании договора аренды земельного участка N 6111 от 28.09.2006, в редакции дополнительного соглашения от 30.07.2009 действительным и заключенным на срок 3 года с даты государственной регистрации дополнительного соглашения и понуждении ответчика исполнять обязанности арендодателя по отношению к арендатору,

при участии в судебном заседании:

от истца: Безсонова Т.Ю., директора, выписка из ЕГРЮЛ N 4335 от 23.07.2009;

Щербинина С.С., представителя по доверенности от 17.12.2010;

Костенко М.Л., представителя по доверенности от 17.12.2010

Морозова А.В., представителя по доверенности от 17.12.2010;

от ответчика: Гришутиной Е.А., представителя по доверенности N 05 от 11.01.2010;

Головко О.В., представителя по доверенности N 04 от 11.01.2010;

от третьего лица: не явился, извещен судом надлежащим образом,

установил:

закрытое акционерное общество "Уютный город" (далее - ЗАО "Уютный город"), г.Смоленск, обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области, г.Смоленск, о признании договора аренды земельного участка N 6111 от 28.09.2006, заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и ЗАО "Уютный город", продленным до 07.12.2010.

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил признать договор аренды земельного участка N 6111 от 28.09.2006, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и ЗАО "Уютный город", в редакции дополнительного соглашения от 30.07.2009, действительным и заключенным на срок 3 года с 24.08.2009 - даты государственной регистрации дополнительного соглашения по 24.08.2012 и обязать Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области исполнять обязанности арендодателя по отношению к арендатору ЗАО "Уютный город", предусмотренные договором аренды земельного участка от 28.09.2006 N 6111 в редакции дополнительного соглашения от 30.07.2009.

К участию в споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено общество с ограниченной ответственностью "21 ВеК" (далее - ООО "21 ВеК"), г.Смоленск.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 01 ноября 2010 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области, Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование своих доводов заявитель ссылается на то, что пункт 2 соглашения не предусматривает дополнительных условий, а лишь редактирует текст договора. Не согласен с выводом суда о том, что воля сторон была направлена именно на продление действия договора. В связи с этим обращает внимание на то, что продление договора в письменном виде нигде не закреплено и соглашение сторон о тех или иных условиях договора не достигнуто. Отмечает, что соглашение от 30.09.2009 не является договором, поэтому установление судом срока действия договора аренды с момента заключения соглашения является неправомерным. Ссылается на положения статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Указывает, что в настоящее время запись о регистрации договора аренды от 28.09.2006 N 6111 прекращена.

Третье лицо - ООО "21 ВеК" также не согласилось с принятым решением и обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование своих доводов заявитель ссылается на то, что 13.09.2010 состоялся аукцион по продаже права на заключение договора аренды сроком на 3 года. Считает, что в пункте 2.1 договора с учетом дополнительного соглашения содержится условие об общем сроке действия договора аренды, а не о его продлении. По его мнению, указанный срок следует исчислять с даты заключения договора. Отмечает, что договор аренды считается заключенным с момента государственной регистрации, которая состоялась 07.12.2006, поэтому срок действия договора с учетом дополнительного соглашения от 30.07.2009 истек 07.12.2009. Обращает внимание на то, что письмом N 23018/09 от 27.10.2009 арендатор был уведомлен об истечении срока действия договора аренды земельного участка N 6111 от 28.09.2006.

Истец представил письменные возражения на апелляционные жалобы, изложенные в отзывах. Полагая законным и обоснованным принятый судебный акт, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца и ответчика поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Третье лицо, извещенное судом надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, заявило письменное ходатайство о рассмотрении жалобы в его отсутствие. Указанное ходатайство удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 156, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившегося участника арбитражного процесса.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, выслушав мнение представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 28.09.2006 между МО г.Смоленск (арендодатель) и ЗАО "Уютный город" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 6111 (т.1, л.д. 35-38).

В соответствии с условиями совершенной сделки арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное пользование сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 67:27:003 06 01:0057 общей площадью 5 260 кв. м, расположенный по адресу: г.Смоленск, пл.Смирнова, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка для строительства административного здания.

В разделе 2 договора стороны согласовали порядок расчетов и арендную плату, определив ее в размере 205 282 руб. 94 коп. в период с 01.10.2006 по 31.12.2006. В дальнейшем арендная плата устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в договор и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе.

Письмом N 4 от 23.07.2009, направленным арендодателю, ЗАО "Уютный город" просило пролонгировать договор аренды N 6111 от 28.09.2006 в связи с большим объемом топографо-геодезических и проектных работ, необходимых для начала строительства (т.1, л.д. 48).

Соглашением от 30.07.2009 к договору аренды N 6111 от 28.09.2006, заключенным сторонами на основании заявления от 24.07.2009, предусмотрено, что арендодателем земельного участка следует считать Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области. При этом в пункте 2.1 определен срок действия договора - 3 года.

Указанное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Смоленской области 24.08.2009 в установленном законом порядке. Данные обстоятельства подтверждаются соответствующей отметкой регистрирующего органа на оборотной стороне последнего листа договора.

Как следует из письма Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области N 17613/09 от 18.08.2009, адресованного начальнику Управления муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Смоленска, на основании представленных документов по проектированию предполагаемого к строительству административного здания (с приложением к нему разрешения на строительство объекта, выданного Управлением архитектуры и градостроительства администрации г.Смоленска) было принято решение о продлении договора аренды (т.1, л.д. 115).

Позднее, 27.10.2009, Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области уведомил ЗАО "Уютный город" о прекращении договора аренды N 6111 от 28.09.2006 в связи с истечением срока его действия (т.1, л.д. 52).

Впоследствии земельный участок с кадастровым номером 67:27:003 06 01:0057 был реализован на торгах 13.09.2010 ООО "21 ВеК".

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ЗАО "Уютный город" в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая решение, суд области исходил из установленного им факта пролонгации сторонами договора аренды сроком на 3 года и, руководствуясь нормами статей 309, 310, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об обоснованности заявленного иска.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В настоящем споре отношения сторон возникли из арендных правоотношений, правовое регулирование которых определено главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применительно к арендным сделкам законодатель в статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установил правило, согласно которому договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При этом в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 указанного Кодекса.

Из условий спорной сделки следует, что, заключая 28.09.2006 договор аренды N 6111, стороны определили срок его действия - три года.

Следовательно, договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежал государственной регистрации.

До истечения срока действия договора стороны заключили соглашение от 30.07.2009 к договору аренды N 6111 от 28.09.2006, в соответствии с которым пункт 2.1 определен в следующей редакции: "Участок предоставлен сроком на три года".

При этом соглашение от 30.07.2009 к договору аренды N 6111 от 28.09.2006 было зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Смоленской области 24.08.2009 в установленном законом порядке.

Следует отметить, что указанное соглашение заключено сторонами на основании заявления ЗАО "Уютный город" от 24.07.2009, о чем прямо указано в преамбуле соглашения.

В свою очередь, заявление ЗАО "Уютный город" N 4 от 23.07.2009, полученное Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области 24.07.2009 и зарегистрированное за N 12819, касалось вопроса о возможности продления договора аренды N 6111 от 28.09.2006 в связи с большим объемом топографо-геодезических и проектных работ, необходимых для начала строительства.

Отсюда следует, что, получив 24.07.2009 заявление ЗАО "Уютный город" о продлении срока действия договора аренды, арендодатель согласился его пролонгировать на три года, о чем свидетельствует соглашение от 30.07.2009, подписанное им через шесть дней после получения письма N 4 от 23.07.2009. При этом сам факт подписания указанного соглашения ответчиком не оспаривался. О фальсификации упомянутого документа последним в порядке, установленном статьей 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не заявлялось.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Оценивая условия соглашения от 30.07.2009 к договору аренды N 6111 от 28.09.2006 в совокупности с заявлением ЗАО "Уютный город" N 4 от 23.07.2009 и письмом Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области N 17613/09 от 18.08.2009, адресованного начальнику Управления муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Смоленска, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что волеизъявление сторон было направлено на продление действия договора аренды сроком на три года. При этом стороны выразили свое намерение пролонгировать договор аренды путем добровольного подписания соглашения от 30.07.2009 и закрепления в нем условия пункта 2.1 о предоставлении арендатору земельного участка сроком на три года.

Кроме того, суд апелляционной инстанции обращает внимание на то обстоятельство, что в дополнительное соглашение сторонами были включены пункты 3.2 и 3.3, которыми определён порядок расчёта арендных платежей не только по 31.12.2009 , но и на дальнейшие периоды арендных отношений.

С учетом изложенного суд области по праву признал обоснованными и подлежащим удовлетворению заявленные исковые требования.

Оспаривая решение суда области, заявители ссылаются на то, что в пункте 2.1 договора с учетом дополнительного соглашения содержится условие об общем сроке действия договора аренды, а не о его продлении.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из буквального смысла содержащихся в соглашении от 30.07.2009 слов и выражений следует, что сторонами установлен не общий срок, а новый срок действия договора аренды, равный трем годам, с момента заключения соглашения.

Причем заключение последнего и продление срока действия договора аренды было обусловлено заявлением ЗАО "Уютный город" от 24.07.2009, о чем имеется прямое указание в преамбуле соглашения.

Не может быть принята во внимание ссылка заявителя - Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области на неверное истолкование судом письма N 17613/09 от 18.08.2009, адресованного начальнику Управления муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Смоленска, из текста которого следует лишь о том, что Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области принято решение о продлении договора аренды, но не следует, что договор был продлен. Как правильно указано самим заявителем, последний принял решение о продлении договора аренды, то есть добровольно выразил свое намерение продлить арендную сделку. Соответствующее волеизъявление было выражено арендодателем вовне путем подписания соглашения от 30.07.2009.

Судебной коллегией оценивается как необоснованный и подлежащий отклонению довод заявителей о том, что в настоящее время запись о регистрации договора аренды от 28.09.2006 N 6111 прекращена.

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним закреплен в статье 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", среди которых значатся и сделки.

В рассматриваемом случае основанием для государственной регистрации послужило соглашение от 30.07.2009 к договору аренды N 6111 от 28.09.2006. Так, последнее было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на оборотной стороне последнего листа договора аренды.

С учетом изложенного, а также оценки в совокупности имеющихся в материалах дела доказательств и обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда области и удовлетворения требований апеллянтов.

Обстоятельствам дела, исследованным судом первой инстанции, и взаимоотношениям сторон дана правильная правовая квалификация.

Неправильного применения норм материального права, а также нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе ООО "21 ВеК" в размере 2 000 руб. подлежит отнесению на заявителя.

Вопрос о распределении государственной пошлины по апелляционной жалобе Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области не рассматривается судом второй инстанции, поскольку последний является государственным органом и в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 01 ноября 2010 года по делу N А62-4600/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Судьи

Е.В. Мордасов Н.Ю. Байрамова М.М. Дайнеко