Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 27 февраля 2024 г. по делу N 8Г-3179/2024[88-7008/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Самойловой Е.В.

судей Богатых О.П. и Макаровой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края к ФИО3, ФИО1 о сносе самовольной постройки, по кассационной жалобе ФИО3, ФИО1 на решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 24 августа 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 ноября 2023 года.

Заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Самойловой Е.В, выслушав объяснения представителя ФИО3 и ФИО1 по доверенности ФИО6, поддержавшего кассационную жалобу, объяснения представителя администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края по доверенности ФИО8, возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

администрация муниципального образования городской округ город- курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация г. Сочи, администрация) обратилась в суд с иском к ФИО3 и ФИО1, в котором просила:

- признать объекты недвижимости с кадастровыми номерами N, N, фактически представляющие собой единый объект капитального строительства, расположенные на земельных участках с кадастровым номером N по адресу: "адрес", и с кадастровым номером N по адресу: "адрес" самовольными постройками;

- обязать ответчиков в течение 2-х месяцев снести объекты недвижимости с кадастровыми номерами N, N, фактически представляющие собой единый объект капитального строительства, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами N и N, за свой счет;

- аннулировать запись о государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости на объекты недвижимости с кадастровыми номерами N, N;

- исключить сведения о государственном кадастровом учете объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N;

- взыскать с ответчиков в пользу администрации г. Сочи судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 10 000 руб. в день за каждый день просрочки исполнения и обратить решение суда к немедленному исполнению.

В обоснование заявленных требований администрация ссылалась на то, что управлением муниципального земельного контроля администрации г. Сочи проведена внеплановая выездная проверка земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0203001:1468, N, N, N, в ходе которой установлено, что указанные земельные участки образованы из земельного участка с кадастровым номером N.

Согласно информации, содержащейся в государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город - курорт Сочи, по состоянию на 11 ноября 2022 года сведения о выдаче уведомления, разрешения на строительство (реконструкцию), вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером N Центрального района города Сочи, отсутствуют.

В соответствии с размещенными на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии данными, земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 86 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для садоводства, расположен по адресу: "адрес" В границах данного участка зарегистрировано право собственности на объект (жилой дом) с кадастровым номером N общей площадью 151 кв. м, с количеством этажей - 3.

Согласно сведениям, размещенным на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203001:1471 общей площадью 185 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для садоводства, расположен по адресу: "адрес" В границах данного участка зарегистрировано право собственности на объект (жилой дом) с кадастровым номером N общей площадью 152 кв. м, с количеством этажей - 3.

Из заключения специалиста МБУ г. Сочи "МИГ" N 20/10/2022-1 следует, что объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 23:49:0203001:1477, 23:49:0203001:1478, являясь единой строительной конструкцией, обладают признаками дома блокированной жилой застройки. Фактически строительство осуществлено без разрешения на строительство домов блокированной застройки с нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, а также часть объектов капитального строительства расположены за пределами правомерного земельного участка. Факт самовольного размещения на земельном участке объектов капитального строительства влечет нарушение законных интересов истца как контролирующего органа за размещением объектов в границах муниципального образования.

Решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 24 августа 2023 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 ноября 2023 года, исковые требования администрации муниципального образования городской округ город- курорт Сочи Краснодарского края удовлетворены частично.

Объекты недвижимости с кадастровыми номерами N, N, фактически представляющие собой единый объект капитального строительства, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами N по адресу: "адрес"1, и N по адресу: "адрес", городской округ город-курорт Сочи, "адрес", признаны самовольными постройками.

На ответчиков возложена обязанность в течение 2-х месяцев снести объекты недвижимости с кадастровыми номерами N, N, фактически представляющие собой единый объект капитального строительства, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами N по адресу: "адрес"1, и N по адресу "адрес"/2, за свой счет. Аннулирована запись о государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости на объекты недвижимости с кадастровыми номерами N, N. Исключены сведения о государственном кадастровом учете объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N.

В удовлетворении остальной части исковых требований, отказано.

В кассационной жалобе ФИО7 и ФИО1 просят отменить принятые по делу судебные акты, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, нарушение судами норм материального и процессуального права, и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Возражения на кассационную жалобу не поступили.

В судебное заседание при рассмотрении дела судом кассационной инстанции явились представитель истцов по доверенности ФИО7 и ФИО1, представитель ответчика администрации г. Сочи по доверенности ФИО8

Информация о рассмотрении кассационной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 года N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.

В силу части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении настоящего дела судами допущены такие нарушения, повлиявшее на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление нарушенных прав заявителей.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ФИО1 принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером N общей площадью 186 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для садоводства, расположенный по "адрес"

В границах данного участка зарегистрировано право собственности на объект (жилой дом) с кадастровым номером N общей площадью 151 кв. м, количество этажей - 3.

Ответчику ФИО3 принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером N общей площадью 185 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для садоводства, расположенный по адресу: "адрес".

В границах данного участка зарегистрировано право собственности на объект (жилой дом) с кадастровым номером N общей площадью 152 кв. м, количество этажей - 3.

Управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края 21 сентября 2022 года проведено обследование земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N.

В ходе обследования установлено, что указанные земельные участки образованы из земельного участка с кадастровым номером N.

Согласно схеме, составленной МБУ г. Сочи "МИГ", за пределами границ земельного участка с кадастровым номером N на территории неразграниченной государственной собственности расположена часть лестницы площадью 2, 84 кв. м; за пределами границ земельного участка с кадастровым номером N на территории неразграниченной государственной собственности расположена часть свеса крыши площадью 4, 43 кв. м, часть лестницы площадью 3, 36 кв. м. Часть ограждения протяженностью 12, 41 м и часть навеса площадью 1, 60 кв. м расположены в границах смежного земельного участка с кадастровым номером N.

Из заключения специалиста МБУ г. Сочи "Муниципальный институт генплана" N следует, что объекты капитального строительства с кадастровыми номерами N, N, являясь единой строительной конструкцией, обладают признаками дома блокированной жилой застройки.

Спорные объекты капитального строительства расположены в территориальной зоне "ОЦ-1" - жилая зона.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи в пределах территориальной зоны "ОЦ-1" допустимы следующие параметры разрешенного строительства: максимальный процент застройки - 40%; максимальная высота здания до конька крыши - 12 м; максимальный отступ от границ земельного участка - 3 м; коэффициент использования территории (КИТ) - 0, 6 %.

При этом, как установлено судом, спорные объекты капитального строительства не соответствуют установленным параметрам, в связи с чем, имеют существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.

Земельный участок с кадастровым номером N имеет характеристики: общая площадь - 186 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для садоводства. Согласно сведениям ЕГРН объект капитального строительства с кадастровым номером N имеет характеристики: назначение - жилой дом, общая площадь 151 кв. м с количеством этажей - 3.

Учитывая коэффициент использования территории - 0, 6%, суммарная общая площадь зданий, строений, сооружений (существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно) на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203001:1468 общей площадью 186 кв. м, как указал суд, должна составлять не более 111, 6 кв. м (площадь участка 186 кв. м * 0, 6).

Возведенный ФИО1 объект капитального строительства имеет общую площадь 151 кв. м, что существенно превышает допустимые параметры.

Земельный участок с кадастровым номером N имеет следующие характеристики: общая площадь - 185 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для садоводства. Согласно сведениям ЕГРН (жилой дом) с кадастровым номером N имеет характеристики: общая площадь 152 кв. м, с количеством этажей - 3.

Учитывая коэффициент использования территории - 0, 6 %, суммарная общая площадь зданий, строений, сооружений (существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно) на земельном участке с кадастровым номером N общей площадью 185 кв. м, должна составлять не более 111 кв. м (площадь участка 185 кв. м * 0, 6), при этом общая площадь возведенного ответчиком ФИО3 объекта капитального строительства составляет 152 кв. м, что существенно превышает допустимые параметры.

Принимая во внимание характер возникших между сторонами правоотношений, судом первой инстанции с целью установления юридически значимых обстоятельств по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Архитектурное кадастровое бюро "Альянс" (далее - ООО - "АКБ "Альянс").

Согласно заключению эксперта ООО "АКБ "Альянс" N 66-08-23 от 3 августа 2023 года, объекты исследования: жилые дома с кадастровыми номерами N и N, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами N и N, являются автономными блоками блокированной застройки, домами жилыми одноквартирными, и самостоятельными объектами недвижимого имущества, каждый объект предназначен для проживания одной семьи, не имеют общих проемов и проходов.

Объекты исследования по своим техническим характеристиками не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Экспертом установлено, что согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования города-курорта Сочи, утвержденным решением Городского Собрания от 29 декабря 2009 года N202, объекты исследования: жилые дома сблокированной постройки с кадастровыми номерами N и N, а также земельные участки с кадастровыми номерами N и N, расположены в территориальной ОЦ-1 "Зона жилая и общественно-деловая".

Фактические значения и параметры спорного жилого дома с кадастровым номером N, правообладатель ФИО3, в виде коэффициента застройки, отступа от границ земельного участка (в метрах), коэффициента использования территории, согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденным Решением Городского Собрания Сочи от 29 декабря 2009 года N 202, не соответствуют в части минимального отступа от границы земельного участка с кадастровым номером N до стен объектов исследования и составляют от 0, 3 м и более, что частично соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи; коэффициент использования территории (КИТ), как отношение ориентировочной общей площади всех зданий (149 кв. м) к площади земельного участка, на котором они расположены (185 кв. м), составляет 0, 8, что не соответствует предельно допустимому параметру (0, 6).

Фактические значения и параметры спорного жилого дома с кадастровым номером N, правообладатель ФИО1, в виде коэффициента застройки; отступа от границ земельного участка (в метрах); коэффициента использования территории, согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденным Решением Городского Собрания Сочи от 29 декабря 2009 года N 202, не соответствуют в части минимального отступа от границы земельного участка с кадастровым номером N до стен объектов исследования и составляют от 0, 12 м и более, что частично соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи; коэффициент использования территории (КИТ), как отношение ориентировочной общей площади всех зданий (151 кв. м) к площади земельного участка, на котором они расположены (186 кв. м), составляет 0, 8, что не соответствует предельно допустимому параметру (0, 6).

Разрешая спор, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, оценив полученное заключение судебной экспертизы в совокупности с иными доказательствами и принимая его в качестве достаточного, допустимого и относимого доказательства, установив, что объекты капитального строительства с кадастровыми номерами N и N, фактически представляющие собой единый объект капитального строительства, расположенные по адресу: "адрес", являются самовольными постройками. Также установив, что нарушения, допущенные при строительстве спорных самовольных построек, являются существенными и исключают возможность их сохранения, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для возложения на ответчиков обязанности по сносу спорных объектов, за свой счет, а также об аннулировании записи о государственной регистрации права собственности ответчиков на указанные объекты капитального строительства и исключении сведений о них из государственного кадастрового учета.

Разрешая заявление ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности и отказывая в его удовлетворении, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что о нарушенном праве истцу стало известно 6 сентября 2022 года, после проведения обследования земельного участка органом муниципального контроля, а с указанным иском в суд администрация обратилась 18 ноября 2022 года, то есть в пределах процессуального срока.

Судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции с выводами судов первой и апелляционной инстанций согласиться не может, поскольку указанные выводы противоречат установленным фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона.

В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Требованиям законности и обоснованности согласно пункту 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно отвечать и апелляционное определение суда апелляционной инстанции.

В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

С учетом приведенных положений процессуального закона именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные отношения.

Данные требования закона судами первой и апелляционной инстанций соблюдены не были.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 марта 1998 года N 8-П, определениях от 19 октября 2010 года N 1312-О-О, от 13 октября 2009 года N 1276-О-О, от 3 июля 2007 года N 595-О-П, от 25 марта 2004 года N 85-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, в силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 44 от 12 декабря 2023 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Применительно к объектам индивидуального жилищного строительства Федеральным законом от 03 августа 2018 года N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 340-ФЗ) определены новые (упрощенные) правила возведения объектов индивидуального жилищного строительства.

Статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в целях строительства соответствующего объекта застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление о планируемом строительстве. Уполномоченным органам проверяется соответствие указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным градостроительным параметрам и требованиям, а также правовому режиму земельного участка (части 8 - 10 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Частью 5 статьи 16 Закона N 340-ФЗ правообладателю земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу названного федерального закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, предоставлено право до 1 марта 2031 года направить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции указанного федерального закона) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 3 постановления Пленума N 44 от 12 декабря 2023 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером N, принадлежащий на праве собственности ФИО3 на основании договора купли-продажи от 17 июля 2019 года и земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203001:1468, принадлежащий на праве собственности ФИО1, на основании договора купли-продажи от 20 мая 2019 года, расположенные в СНТ "Шторм" города-курорта Сочи Краснодарского края, относятся к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для садоводства. Земельные участки образованы путем раздела земельного участка с кадастровым номером N его правообладателем ФИО12 на основании решения от 21 июня 2018 года.

В силу части 6 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, дома блокированной застройки, многоквартирные дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

На указанных выше земельных участках по состоянию на дату их приобретения ответчиками по договорам купли-продажи, располагались здания, имеющие назначение: жилой дом, принадлежащие на праве собственности продавцам.

Так, в соответствии с договором купли-продажи от 17 июля 2019 года, продавец (ФИО9) продал, а покупатель (ФИО3) купил здание с кадастровым номером N, общей площадью 142 кв. м, этажность: 3, расположенное на земельном участке площадью 186 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203001:1471, по адресу: "адрес". Указанный жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности. Право зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю 7 декабря 2018 года.

В соответствии с договором купли-продажи от 20 мая 2019 года продавец (ФИО10) продала, а покупатель (ФИО1) купила здание, назначение: жилой дом, с кадастровым номером N, общей площадью 151 кв. м, этажность: 3, расположенное на земельном участке площадью 186 кв. м, с кадастровым номером N, по адресу: "адрес". Указанный жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности. Право зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю 4 декабря 2018 года.

Из представленных суду первой инстанции материалов Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю относительно объектов с кадастровыми номерами от 13 декабря 2022 года, следует, что обращаясь в Территориальный отдел N14 по г. Сочи Туапсинского района филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю г. Сочи с заявлением о регистрации права на здание и о постановке его на кадастровый учет, ФИО9 (правопредшественник ответчика ФИО3 и продавец спорного имущества) предоставил 27 ноября 2018 года технический план здания, а также декларацию об объекте недвижимости от 21 августа 2018 года. Как указывалось выше, регистрация права ФИО9 на здание осуществлена 7 декабря 2018 года.

Аналогичные документы были представлены в Территориальный отдел N 14 по г. Сочи Туапсинского района филиала федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю г. Сочи ФИО10 (правопредшественник ответчика ФИО1) 22 ноября 2018 года, то есть технический план здания и декларация. Соответственно, ее право зарегистрировано 4 декабря 2018 года.

Таким образом, возведение (создание) спорных объектов недвижимости, которые, по мнению судов нижестоящих инстанций, обладают признаками самовольных построек и подлежат сносу, осуществлено на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства и регистрация на них права собственности произведена на основании технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок. Такие действия в соответствии с правилами части 11 статьи 24, части 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости, являются законными действиями застройщика.

С учетом изложенного, выводы суда апелляционной инстанции о том, что меры к легализации спорных объектов ответчиками не предпринимались, в том числе, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объектов в эксплуатацию, что, по мнению суда, свидетельствует о наличии признаков самовольной постройки, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку в соответствии с изложенными выше нормами материального права, правопредшественники ответчиков приняли необходимые меры для легализации объектов недвижимости и введение их в эксплуатацию, что подтверждено имеющимися документами в материалах дел правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученных по запросу суда.

Приобретая по договору купли-продажи недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в ЕГРН, ответчики вправе были рассчитывать на то, что законность возникновения права на такое имущество у продавцов проверена и удостоверена государством. Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

В Постановлении от 22 июня 2017 года N 16-П "По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО11" Конституционный Суд Российской Федерации изложил позицию, в соответствии с которой, государство в лице уполномоченных законом органов и должностных лиц, действующих при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзац второй пункта 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), подтверждает тем самым законность совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости. Проверка же соблюдения закона при совершении предшествующих сделок с недвижимым имуществом со стороны приобретателя этого имущества - в отличие от государства в лице органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - зачастую существенно затруднена или невозможна.

Следует также отметить, что в заключении судебной экспертизы ООО "АКБ "Альянс" N 66-08-23 от 3 августа 2023 года, которое принято судами нижестоящих инстанций в качестве допустимого и относимого доказательства, экспертом установлено, что здания размещены в соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования города-курорта Сочи, утвержденными решением Городского Собрания от 29 декабря 2009 года N 202 в территориальной ОЦ-1 (зона жилая и общественно-деловая"), то есть нарушений в части размещения зданий в соответствующей зоне застройки, не имеется. Высота объектов недвижимости и коэффициент застройки также согласуются с указанными Правилами.

Судебным экспертом, кроме того, установлено, что спорные объекты расположены в границах земельных участков, правообладателями которых являются ответчики.

В заключении эксперта указано, что спорные объекты (жилые дома) фактически соответствуют сведениям, зарегистрированным в ЕГРН, то есть в части назначения, вида разрешенного использования, общей площади, количеству этажей, а также габаритов, площади застройки, в контуре наружных стен.

В то же время, экспертом установлено несоответствие спорных объектов недвижимости Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования города-курорта Сочи, утвержденным решением Городского Собрания от 29 декабря 2009 года N202, в части минимального отступа от границ земельного участка и коэффициента использования территорий.

При этом, спорные объекты недвижимости, как указано в заключении судебной экспертизы, не имеют дефектов в конструктивных элементах, соответствуют строительным, градостроительным нормам и правилам, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд первой инстанции, с которым согласилась судебная коллегия суда апелляционной инстанции, удовлетворяя исковые требования и признавая спорные объекты недвижимости самовольными постройками, исходил из того, что объекты капитального строительства с кадастровыми номерами N и N фактически представляют собой единый объект капитального строительства, то есть дом блокированной застройки. При этом, суды нижестоящих инстанций ссылались на заключение судебной экспертизы ООО "АКБ "Альянс" N 66-08-23 от 3 августа 2023 года, которым установлено указанное обстоятельство.

Однако, как верно отметили заявители в кассационной жалобе, такие выводы не соответствуют выводам эксперта, изложенным в заключении судебной экспертизы ООО "АКБ "Альянс" N 66-08-23 от 3 августа 2023 года.

Так, отвечая на вопрос суда, поставленный на разрешение судебной экспертизы о том, являются ли объекты с кадастровыми номерами N и N единым объектом - домом блокированной застройки, экспертом в ходе экспертного обследования установлено, что объекты исследования: жилые дома с кадастровыми номерами N и N, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами N и N, являются автономными блоками блокированной застройки, домами жилыми одноквартирными, и самостоятельными объектами недвижимого имущества, так как: каждый объект является автономным, имеет самостоятельные инженерные системы, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем; данные объекты не имеют общих чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, т.е. не имеют общего имущества; объекты не имеют помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками; у каждого объекта имеется самостоятельный выход на прилегающий земельный участок; каждый объект предназначен для проживания одной семьи, объекты не имеют общих проемов и проходов.

Таким образом, экспертом не дан однозначный ответ относительно того, являются ли спорные объекты одним объектом - домом блокированной застройки, приведенными им признаками обладают также жилые дома, не относящиеся к домам блокированной застройки. Эксперт ограничился перечислением того, что объекты с кадастровыми номерами N и N являются как автономными блоками блокированной застройки, так и домами жилыми одноквартирными, самостоятельными объектами недвижимого имущества.

Однако судами нижестоящих инстанций такой противоречивый вывод судебного эксперта расценен как не вызывающий сомнений в том, что спорные объекты являются домом блокированной застройки, следовательно, выстроен без разрешительной документации, обладает признаками самовольного строительства и подлежит сносу.

При этом, судами первой и апелляционной инстанции оставлено без внимания то, что понятие дома блокированной застройки содержится в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, где предусмотрено, что дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный вход на земельный участок.

Заключение эксперта является одним из доказательством по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. В соответствии со статьей 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

Но в заключении судебной экспертизы именно указанный в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации признак отсутствует, то есть отсутствует информация о том, что у домов ответчиков имеется общая боковая стена без проемов.

Изложенное обстоятельство является юридически значимым, однако суды нижестоящих инстанций, несмотря на отсутствие в заключении эксперта однозначного вывода о том, являются ли спорные объекты домом блокированной застройки, не воспользовались предусмотренными процессуальным законом методами в целях устранения неполноты полученного доказательства (статья 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

На допущенные нарушения норм материального и процессуального права заявители ссылались в апелляционной жалобе, однако суд апелляционной инстанции изложенные ими доводы оставил без внимания и проверки.

Кроме того, следует отметить, что в соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2021 года N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

Спорные объекты, как следует из материалов дела, введены в эксплуатацию до вступления в силу указанного Федерального закона, в связи с чем, изменение вида назначения и вида использования объекта недвижимости, созданного до 1 марта 2022 года, осуществляется путем внесения в ЕГРН необходимых сведений, а не путем их сноса.

Также судебная коллегия суда кассационной инстанции полагает, что в нарушение разъяснений, изложенных в пунктах 10, 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 44 от 12 декабря 2023 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", судебная коллегия суда апелляционной инстанции оставила без внимания то, что исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (пункт 29 постановления Пленума N 44 от 12 декабря 2023 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке").

Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается на основании совокупности доказательств, применительно к особенностям конкретного дела.

Однако, суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами суда первой инстанции об удовлетворении требований истца о сносе объектов недвижимости, не поставил на обсуждение сторон вопрос о пропорциональности такой меры последствиям выявленного, по мнению суда, нарушения, не проверил, имеется ли возможность сохранить объекты недвижимости, привести их в соответствие с требованиями строительных и градостроительных норм и правил.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца либо других лиц; наличие угрозы жизни и здоровью граждан.

Судами первой и апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов указанные выше нормы материального права и разъяснения к ним применены неверно, юридически значимые обстоятельства установлены не в полном объеме, их оценка произведена с нарушением правил статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, судебная коллегия суда кассационной инстанции полагает обоснованными доводы заявителей относительно того, что судом первой инстанции формально рассмотрено поданное ими заявление о применении срока исковой давности к возникшим правоотношениям.

Так, несмотря на доводы заявителей о том, что администрацией г. Сочи в 2017 году был подан в суд иск к ФИО12, которому принадлежал земельный участок, впоследствии разделенный и проданный ответчикам, и который выполнял работы по застройке указанного земельного участка, что свидетельствует о том, что истцу было достоверно известно о возведении спорных объектов недвижимости их предыдущими правообладателями, судом первой инстанции в обжалуемом решении указано на то, что о нарушенном праве истцу стало известно 6 сентября 2022 года после проведения обследования земельных участков.

Аналогичные доводы о рассмотрении в 2017 году гражданского дела N 2-3087/2017 по исковым требованиям администрации г. Сочи о сносе объектов недвижимости, собственниками которых в настоящее время являются ответчики, результатом которого явилось оставление иска без рассмотрения, приведены заявителями в апелляционной жалобе. Однако суд апелляционной инстанции при пересмотре дела в апелляционном порядке изложенные доводы не проверил и не дал им соответствующую оценку.

Как разъяснено в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", к требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На требования о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Однако, как следует из материалов дела и подтверждено в заключении судебной экспертизы, спорные объекты недвижимости не создает угрозу жизни и здоровью граждан, следовательно, при рассмотрении настоящего дела подлежит применению общий срок исковой давности.

Таким образом, для применения срока исковой давности, о котором заявлено ответчиками, судам нижестоящих инстанций следовало проверить предмет, основания и результат рассмотрения по гражданскому делу по иску администрации г. Сочи к ФИО12 (N). Изложенные обстоятельства являются юридически значимыми, однако суды нижестоящих инстанций уклонились от их установления.

Кроме того, судебная коллегия суда кассационной инстанции полагает обоснованными доводы заявителей относительно того, что при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций не приняты во внимание положения статей 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и установленные по делу обстоятельства не получили оценку с позиции добросовестности действий администрации, которой было известно о строящихся объектах недвижимости на земельном участке с кадастровым номером N, который был разделен предыдущим правоообладателем, в результате чего образованы земельные участки с кадастровыми номерами N и N, что следует из представленных по запросу суда первой инстанции дел правоустанавливающих документов.

Также, как верно отмечено заявителями, информация о спорных объектах недвижимости размещена на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, находится в открытом доступе, право на указанные объекты зарегистрировано за предыдущими собственниками в соответствии с действующим законодательством государственным органом на основании поданных документов (декларациях об объектах недвижимости, технических планов зданий) 7 и ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, администрацией г. Сочи исковое заявление в суд подано спустя почти 4 года после государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости и спустя более 3-х лет после приобретения указанных объектов ответчиками, которые являются добросовестными приобретателями.

Допущенные судами нарушения являются существенными, поскольку повлияли на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.

Принимая во внимание изложенное, а также необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит нужным отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 ноября 2023 года и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное, установить юридически значимые обстоятельства дела, дать оценку имеющимся в материалах дела и новым доказательствам в соответствии с правилами статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и вынести законное и обоснованное судебное постановление, при правильном применении норм материального права и с соблюдением норм процессуального права.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 ноября 2023 года отменить, кассационную жалобу ФИО3, ФИО1, удовлетворить частично.

Направить гражданское дело в Краснодарский краевой суд на новое апелляционное рассмотрение.

Председательствующий Е.В. Самойлова

Судьи О.П. Богатых

Е.В. Макарова