Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 05 июня 2024 г. по делу N 66а-504/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фомина М.В, судей Семейкиной С.А. и Шмидт Т.Е.

при ведении протокола помощником судьи Бахтиновой В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело (УИД) 23ОS0000-01-2023-000437-96 (3а-595/2023) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Жанн Лю" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционным жалобам департамента имущественных отношений Краснодарского края и администрации муниципального образования город Краснодар на решение Краснодарского краевого суда от 12 октября 2023 г. об удовлетворении административного искового заявления.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, возражения представителя административного истца ФИО11 пояснения эксперта ФИО12 судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью "Жанн Лю" (далее - ООО "Жанн Лю") обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по "адрес", в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 14 160 000 руб.

Считая свои права как налогоплательщика нарушенными, административный истец в обоснование требований указал на то, что оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость земельного участка, определенную в отчете N 27, выполненном 31 марта 2023 г. оценщиком общества с ограниченной ответственностью "НЭО ЭКСПЕРТ" ФИО13

Решением Краснодарского краевого суда от 12 октября 2023 г. административное исковое заявление удовлетворено; по результатам судебной оценочной экспертизы кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере рыночной оценки в сумме 11 765 601 руб.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду отсутствия предусмотренных законом оснований для пересмотра кадастровой стоимости, так как работы по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости на территории Краснодарского края проведены с соблюдением законодательства, регулирующего порядок проведения такой оценки, в связи с чем нарушение прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости не доказано; сам по себе факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимости не свидетельствует о недостоверности первой; уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости приведет к снижению налоговых платежей и наполняемости бюджета; суд первой инстанции безосновательно принял в качестве надлежащего доказательства заключение судебной экспертизы, при выполнении которого допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности.

Администрация муниципального образования город Краснодар, привлеченная к участию в дела в качестве заинтересованного лица, в своей апелляционной жалобе также указала на отсутствие в деле доказательств, подтверждающих недостоверность оспариваемого размера кадастровой стоимости объекта недвижимости, нарушение прав муниципального образования необоснованным снижением кадастровой стоимости, влекущим уменьшение доходов местного бюджета за счет земельного налога.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав возражения представителя административного истца ФИО14 пояснения экспертов ФИО15 и ФИО16 рассмотрев дело в отсутствие неявившихся участников процесса на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

По делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) в статье 4 предусматривает, что кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости.

Под кадастровой стоимостью Закон о государственной кадастровой оценке понимает стоимость объекта недвижимости, определенную в порядке, установленном данным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 2 части 1 статьи 3).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, пока в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

С учетом изложенного при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является, в том числе отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Как разъяснено в пунктах 20-23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), для чего, вправе по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначить экспертизу (статьи 77, 78 КАС РФ).

Как следует из материалов дела, административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером N расположенного по "адрес"

Согласно ответу филиала ППК "Роскадастр" по Краснодарскому краю от 1 июня 2023 г. земельный участок постановлен на государственный кадастровый учет 15 июня 2004 г. с видом разрешенного использования "для реконструкции существующих зданий и сооружений для эксплуатации торгового комплекса" и уточненной площадью 1743 кв. м.

В последующем 28 октября 2005 г. вид разрешенного использования земельного участка изменен "для эксплуатации нежилых зданий", в связи с чем, в ходе ГКО объект недвижимости был отнесен к оценочной группе "Объекты с неустановленным видом использования" (rosreestr.gov.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko/).

При этом, по информации, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, земельный участок на дату оценки застроен объектами административно-торгового назначения.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 г. N 2449 по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 20 320 626, 06 руб.

В соответствии со статьей 18 Закона о государственной кадастровой оценке с 1 января 2023 г. кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации и до настоящего времени является актуальной (pkk5.rosreestr.ru).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (пункты 10, 11 ФСО N 7).

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Из положенного в основание выводов суда об удовлетворении исковых требований ООО "Жанн Лю" заключения N 178/09/23, подготовленного 25 сентября 2023 г. экспертом негосударственного частного учреждения "Южный Региональный Центр Экспертиз" ФИО18 следует, что рыночная стоимость земельного участка определена сравнительным подходом (методом сравнения продаж) и составила 11 765 601 руб. или 6 750, 20 за 1 кв. м, что соответствует среднерыночной стоимости 1 кв. м земельного участка в сегменте рынка (6 762, 34 руб.) и находится в ценовом интервале от 1 775, 86 до 10 909, 09 руб./кв. м, определенном по результатам анализа рынка земельных участков коммерческого назначения г. Краснодара (раздел 2.3).

При этом, обращает на себя внимание, что данный ценовой интервал рассчитан на основе рыночной информации, представленной лишь десятью объектами (таблица 2), которые преимущественно расположены в Карасунском внутригородском округе (в котором располагается объект оценки), и имеющих отличное от объекта оценки назначение (ИЖС, промназначение).

Согласно приведенным в заключении допущениям (листы 56-57) и пояснениям эксперта, земельные участки коммерческого назначения располагаются преимущественно в районе активного движения транспорта, с хорошими подъездными путями, в связи с чем, их местоположение в соответствии с административно-территориальным делением г. Краснодара (на внутригородские округа) ценообразующего значения, по его мнению, не имеет.

Рыночной информации о стоимости коммерческой недвижимости, расположенной в иных районах г. Краснодара, но сопоставимой по основным ценообразующим факторам для данного сегмента рынка (транспортной доступности и расположению относительно красной линии) заключение не содержит.

Вместе с тем, в соответствии с представленным истцом отчетом, анализ (обзор) рынка жилой, коммерческой недвижимости и земельных участков г. Краснодара, подготовленный на дату оценки ООО АФ "Аудит-Консалтинг" и размещенный в открытом доступе на сайте Ассоциации СтатРиелт https://statrielt.ru/downloads/obzory/Краснодарский%20край /2022-01.pdf), содержит иную рыночную информацию.

Так, в соответствии с данным обзором рынка диапазон цен на незастроенные земельные участки под коммерческую застройку в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара от 319 444 до 1 785 714 руб./сот, а среднее значение по г. Краснодару (без учета скидки на торг) 1 682 011 руб./сот. (листы 41-45 отчета).

Отчет не получил экспертной оценки в ходе судебного разбирательства при разрешении дела судом первой инстанции.

Данные обстоятельства ставят под сомнение достоверность результатов анализа рынка и репрезентативность выборки аналогов, содержащиеся в заключении эксперта, и, как следствие, свидетельствуют об искажении результатов оценки.

Оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости (пункт 25 ФСО N 7).

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки" (ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует учитывать достаточность и достоверность информации.

Поскольку устранение выявленных недостатков заключения эксперта без проведения экспертной оценки отчета и определения достоверной рыночной стоимости объекта оценки, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, невозможно, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости проведения по делу повторной экспертизы.

Согласно заключению N 30-СЭ/2024 от 2 мая 2024 г, подготовленному экспертом ООО "Бета консалтинг" ФИО19 представленный административным истцом отчет выполнен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговую стоимость объекта исследования.

Так, в нарушение подпункта "в" пункта 22 ФСО N 7 оценщиком не был полностью описан доступный объем рыночной информации (анализ рынка ограничен шестью объектами, не сопоставимыми с объектом оценки по местоположению и назначению); отсутствие корректировки на дату предложения к аналогам с нетипичным для рынка коммерческой недвижимости сроком экспозиции (свыше 9 месяцев), не обосновано; в отчете отсутствует обоснование отказа от корректировки на местоположение к аналогам, расположенным в различных с оцениваемым земельным участком районах г. Краснодара.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что содержащийся в отчете результат оценки основан на рыночных данных, не актуальных на дату оценки и не может быть использован в целях определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Отвечая на вопрос о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г, экспертом она определена в размере 17 270 000 руб.

Оценив данное заключение по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Как следует из заключения эксперта ФИО20 и его пояснений в судебном заседании, вопреки возражениям департамента имущественных отношений Краснодарского края, при отборе аналогов и определении рыночной стоимости земельного участка учитывалась возможность их использования под коммерческую застройку, местоположение, в том числе, локальное (относительно красной линии), транспортная доступность, площадь (страница 58 заключения, таблица 16); значения примененных корректировок на выявленные отличия основаны на рыночной информации, содержащейся в Справочнике оценщика недвижимости, 2020 г, под редакцией Лейфера Л.И. и не опровергнуты; полученный результат средневзвешенной стоимости 1 кв. м в размере 9 908 руб. соответствует среднерыночной стоимости земельных участков под коммерческую застройку в месте расположения объекта оценки (таблица 12).

В соответствии с требованиями пункта 20 ФСО N 7, согласно которым в целях рыночной оценки земельный участок признается условно свободным от застройки, с учетом развитости инженерной инфраструктуры его местоположения и аналогов они обоснованно признаны экспертом равнозначными по фактору наличия коммуникаций по меже либо возможности их подключения.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, дипломы о профессиональной переподготовке и о повышении квалификации, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем, его квалификация уровень компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, административным ответчиком не представлено.

Предусмотренных статьей 61 КАС РФ оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым доказательством судебная коллегия не усматривает.

В таких обстоятельствах, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, оспариваемая кадастровая стоимость подлежит определению в размере рыночной на основании подготовленного экспертом ФИО21 заключения, с изменением решения суда первой инстанции в соответствующей части на основании пункта 4 части 2 статьи 310 КАС РФ.

Приведенные в апелляционной жалобе администрацией муниципального образования город Краснодар доводы о достоверности результатов государственной кадастровой оценки указанных выводов не опровергают.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 3 июля 2014 г. N 1555-О указал на то, что установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы жалобы о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет.

Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

В остальной части решение является законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для его отмены или изменения доводы апелляционных жалоб не содержат, судебной коллегией не установлено.

В силу статьи 103, пункта 1 статьи 106, части 3 статьи 108 КАС РФ помимо государственной пошлины, к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно абзацу второму пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу, под которым, в том числе, понимается и судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы по общему правилу взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; при этом обязанность доказывания указанных в его статье 248 оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возлагается на административного истца.

Указанные положения закона подлежат применению с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

С учетом характера спорных правоотношений, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

Сопоставив разницу между указанными величинами применительно к рассматриваемому делу, как в денежном эквиваленте, так и в процентном соотношении, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что расхождение нельзя признать существенным, поскольку оно укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, которая привела к нарушению прав административного истца.

Размер подлежащих распределению по настоящему делу судебных издержек, связанных с производством повторной экспертизы, подтверждается письменными доказательствами, свидетельствующими об объеме произведенных экспертом работ, расчете и финансово-экономическом обосновании их стоимости.

В силу пункта 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1, разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

Между тем, доказательств того, что заявленная экспертом к возмещению сумма издержек носит явно неразумный характер, сторонами в суд не представлено.

Поскольку отношения, возникающие по поводу оплаты труда экспертов, не являющихся работниками государственных судебно-экспертных учреждений, законом не урегулированы, судебная коллегия исходит из того, что затраты на производство повторной экспертизы сопоставимы с действовавшей в период производства экспертного исследования стоимостью экспертного часа, установленной для государственных экспертных учреждений (приказ ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 9 февраля 2023 г. N 29/1-1) и чрезмерными не являются.

С учетом изложенного, с административного истца в пользу ООО "Бета консалтинг" подлежит взысканию в счет оплаты за производство повторной экспертизы 75 000 руб.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 12 октября 2023 г. изменить в части.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N расположенного по "адрес" в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 17 270 000 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Жанн Лю" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Бета консалтинг" в счет оплаты за производство повторной экспертизы 75 000 руб.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев через суд первой инстанции.

Определение суда апелляционной инстанции в окончательной форме изготовлено 14 июня 2024 г.

Председательствующий

Судьи