Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 июля 2009 г. N Ф04-4150/2009(10425-А27-26) Признавая незаконным приостановление государственной регистрации прав на недвижимое имущество, суд исходил из того, что ипотека на спорные земельные участки прекращена в связи с введением в отношении продавца процедуры банкротства, так как при реализации имущества путем проведения открытых торгов заложенных объектов, включенных в конкурсную массу должника, признанного несостоятельным (банкротом), согласия залогодержателя на отчуждение этого имущества, а также принятие отдельного решения по вопросу о прекращении ипотеки, ограничивающей распоряжение имуществом должника, не требуется (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 15 июля 2009 г. N Ф04-4150/2009(10425-А27-26)
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Лесинвест" (далее - ООО "Лесинвест") обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Управлению Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области (далее - УФРС по Кемеровской области), при участии третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "СибЭл" (далее - ООО "СибЭл"), открытого акционерного общества Банк ВТБ (далее - ОАО Банк ВТБ) о признании незаконным решения УФРС по Кемеровской области от 01.11.2008 N 10/021/2008-095 о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество: бытовое здание общей площадью 718,2 кв.м., кадастровый номер 42:18:0118047:0012:1032/1:1000А, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 42:18:0118047:0016 по адресу: Кемеровская область, Яйский район, пгт. Яя, ул. Красноармейская, 1а, и об обязании УФРС по Кемеровской области произвести государственную регистрацию права собственности на указанный объект.

Решением от 24.02.2009 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 27.04.2009 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены частично.

Суд признал незаконным решение УФРС по Кемеровской области от 01.11.2008 N 10/021/2008-095 о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество: бытовое здание общей площадью 718,2 кв.м., кадастровый номер 42:18:0118047:0012:1032/1:1000А, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 42:18:0118047:0016 по адресу: Кемеровская область, Яйский район, пгт. Яя, ул. Красноармейская, 1а, как несоответствующее Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральному закону от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

В удовлетворении остальной части заявленных требований судом отказано.

В кассационной жалобе УФРС по Кемеровской области, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты в части удовлетворения заявленных требований, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Считает, что регистрирующий орган не вправе самостоятельно, без соответствующего заявления, совершать какие-либо действия, в том числе по прекращению обременения.

Отмечает, что основаниями для вынесения вышеуказанного уведомления послужило не соответствие договора от 05.08.2008 НИ-2, заключенного между ООО "СибЭл" и ООО "Лесинвест", требованиям законодательства и то, что права залогодержателя ипотеки принадлежат ОАО Банк ВТБ.

Кроме того, отмечает, что ООО "Лесинвест" в регистрирующий орган представило один договор, а в суд его измененный вариант.

Отзывы на кассационную жалобу от ООО "Лесинвест", ООО "СибЭл" и ОАО Банк ВТБ в суд не представлены.

Проверив в порядке статей 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Материалами дела установлено, что решением от 30.01.2008 Арбитражного суда Кемеровской области ООО "СибЭл" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

В ходе осуществления мероприятий, предусмотренных статьей 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", конкурсным управляющим ООО "СибЭл" 05.08.2008 проведены торги в форме открытого аукциона по продаже принадлежащего должнику недвижимого имущества, в том числе спорного объекта.

По результатам торгов ООО "СибЭл" заключило с ООО "Лесинвест" договор от 05.08.2008 НИ-2 купли-продажи недвижимого имущества, имущество передано на основании указанного договора, являющегося одновременно актом приемки-передачи отчуждаемого имущества.

08.10.2008 контрагенты сделки обратились с заявлениями о государственной регистрации перехода права на спорную недвижимость в УФРС по Кемеровской области в Анжеро-Судженский отдел.

УФРС по Кемеровской области уведомлением от 01.11.2008 N 10/021/2008-095 в ответ на обращение контрагентов сделки, сообщило о приостановлении государственной регистрации прав на спорный объект на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Причиной приостановления регистрации сделки послужило отсутствие в договоре купли-продажи сведений об обременении предмета договора ипотекой, а также не указание в договоре данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. В ходе проведения правовой экспертизы регистратор выявил непогашенную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о залоге спорного объекта по договору ипотеки от 26.10.2006, заключенному между ООО "СибЭл" и ОАО Банк ВТБ.

Кроме того, основанием приостановления регистрации послужило то, что предметом договора купли-продажи от 05.08.2008 НИ-2 являются, в том числе три земельных участка, расположенных по адресу: Кемеровская область, Яйский район, пгт. Яя, ул. Красноармейская, 1а, однако не указано, на каком из них расположено бытовое здание.

Посчитав данное решение незаконным и нарушающим его права и законные интересы, ООО "Лесинвест" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд кассационной инстанции, оставляя без изменения состоявшиеся по делу судебные акты, исходит из следующего.

Удовлетворяя заявленные ООО "Лесинвест" требования в части признания незаконным обжалуемого решения, суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, исходя из положений статей 16, 19, 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статей 126, 134, 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", статей 352, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статей 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу о том, что в рассматриваемом случае ипотека прекращена на основании и в порядке положений Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Принятие отдельного решения по вопросу о прекращении ипотеки (залога), ограничивающей распоряжение имуществом должника, не требуется, спорный объект входит в состав предприятия (лесоперерабатывающего завода), его расположение на соответствующем земельном участке определяется как по договору купли-продажи, так и по иным документам; решение УФРС по Кемеровской области не соответствует требованиям Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права ООО "Лесинвест".

Вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что при реализации имущества путем проведения открытых торгов заложенных объектов, включенных в конкурсную массу должника, признанного несостоятельным (банкротом), согласия залогодержателя на отчуждение этого имущества, а также принятие отдельного решения по вопросу о прекращении ипотеки (залога), ограничивающей распоряжение имуществом должника, не требуется, суд кассационной инстанции считает правильным.

Судами первой и апелляционной инстанции принято во внимание, что торги, как и договор купли-продажи спорного имущества, заключенный по результатам их проведения, в установленном законом порядке никем из заинтересованных лиц не оспорены и недействительными не признаны.

Суд кассационной инстанции поддерживает выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что с момента получения информации (решения от 30.01.2008 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-7182/2007-4) о признании ООО "СибЭл" несостоятельным (банкротом) и об открытии в отношении него конкурсного производства регистрирующий орган обязан был самостоятельно погасить регистрационную запись об ипотеке (пункт 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статья 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").

Доводы кассационной жалобы о том, что регистрирующий орган не вправе самостоятельно, без соответствующего заявления, совершать какие-либо действия, в том числе по прекращению обременения и о том, что права залогодержателя ипотеки принадлежат ОАО Банк ВТБ, отклоняются судом кассационной инстанции как основанные на неправильном толковании норм материального права, поскольку отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отметки о погашении регистрационной записи об ипотеке, согласно статье 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и части 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не может препятствовать переходу права собственности к приобретателю этого имущества в установленном законе порядке.

Суд кассационной инстанции также считает, что суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали материалы дела, связанные с предметом представленного договора купли-продажи относительно данных определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

Суд кассационной инстанции отклоняет доводы жалобы о том, что договор от 05.08.2008 НИ-2 не соответствует требованиям законодательства.

Как установлено судами и следует из материалов дела, представленные заявителем на государственную регистрацию документы позволяют определенно установить объект сделки купли-продажи.

Ссылка УФРС по Кемеровской области на то, что ООО "Лесинвест" в регистрирующий орган представлен один договор, а в суд измененный его вариант, отклоняется судом кассационной инстанции. Общество не лишено права подтвердить правомерность своих доводов, действий в суде, в том числе, и путем представления иных документов, которые судом должны быть приняты и исследованы силу статей 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции считает обоснованным вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что решение УФРС по Кемеровской области от 01.11.2008 N 10/021/2008-095 о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество: бытовое здание общей площадью 718,2 кв.м., кадастровый номер 42:18:0118047:0012:1032/1:1000А, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 42:18:0118047:0016 по адресу: Кемеровская область, Яйский район, пгт. Яя, ул. Красноармейская, 1а, не соответствует требованиям закона и нарушает права заявителя.

Таким образом, суды в соответствии со статьями 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всесторонне и полно исследовали материалы дела, дали надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применили нормы права, подлежащие применению, не допустив нарушений процессуального закона.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судами первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка, поэтому в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда кассационной инстанции не имеется оснований для переоценки выводов суда.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 24.02.2009 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 27.04.2009 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-719/2009-5 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.