Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 августа 2009 г. N Ф04-4923/2009(12795-А27-26) Удовлетворяя частично требование о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество, суд исходил из того, что продажа предмета ипотеки с публичных торгов влечет за собой прекращение ипотеки и запись в реестре об ипотеке при наличии документов о продаже не препятствует регистрации перехода права собственности (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 17 августа 2009 г. N Ф04-4923/2009(12795-А27-26)
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Лесинвест" (далее - ООО "Лесинвест") обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области (далее - УФРС по Кемеровской области), при участии третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "СибЭл" (далее - ООО "СибЭл"), общества с ограниченной ответственностью "Медея" (далее - ООО "Медея"), о признании незаконным решения от 01.11.2008 N 10/021/2008-106 о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество: подъездной путь протяженностью 1 737 м., с кадастровым номером 42:18:0000000:0140:1028/1:1000/А, расположенный по адресу: Кемеровская область, Яйский район, пгт. Яя, ул. Дорожная, в части указания в качестве основания для приостановления регистрации отсутствие в договоре купли-продажи сведений об обременении предмета договора ипотекой и об обязании УФРС по Кемеровской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности на указанный объект.

Решением от 18.03.2009 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 12.05.2009 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены частично.

Суд признал незаконным решение УФРС по Кемеровской области от 01.11.2008 N 10/021/2008-106 по приостановлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество: подъездной путь протяженностью 1 737 метров, кадастровый номер 42:18:0000000:0140:1028/1:1000/А, расположен по адресу: Кемеровская область, Яйский район, пгт. Яя, ул. Дорожная,, в части указания в качестве основания для приостановления регистрации отсутствие в договоре купли-продажи сведений об обременении предмета договора ипотекой, как несоответствующее Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральному закону от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

В удовлетворении остальной части заявленных требований судом отказано.

В кассационной жалобе УФРС по Кемеровской области, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты в части признания незаконным решения УФРС по Кемеровской области от 01.11.2008 N 10/021/2008-106 по приостановлению государственной регистрации прав на указанный объект недвижимого имущества, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Полагает, что судом первой инстанции вынесено решение в отсутствии участника процесса, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, поскольку суд не установил, что получить определение о назначении судебного заседания от лица ООО "СибЭл" было некому, так как прежний конкурсный управляющий ООО "СибЭл" Захаренко О.В. была отстранена судом, новый конкурсный управляющий еще не был назначен

Указывает на неправильное применение судами норм материального права - применение статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", тогда как подлежали применению статья 25 Федерального закона "Об ипотеке" и часть 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Считает, что в соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве") с момента удовлетворения требования залогового кредитора залог прекращается.

Отзывы на кассационную жалобу от ООО "Лесинвест", ООО "СибЭл" и ООО "Медея" в суд не представлены.

Проверив в порядке статей 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Материалами дела установлено, что решением от 30.01.2008 Арбитражного суда Кемеровской области ООО "СибЭл" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

В ходе осуществления мероприятий, предусмотренных статьей 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", конкурсным управляющим ООО "СибЭл" 05.08.2008 состоялись торги в форме открытого аукциона по продаже принадлежащего должнику недвижимого имущества, в том числе спорного объекта - подъездного пути.

По результатам торгов ООО "СибЭл" заключило с ООО "Лесинвест" договор НИ-2 купли-продажи недвижимого имущества от 05.08.2008, имущество передано на основании указанного договора, являющегося одновременно актом приемки-передачи отчуждаемого имущества.

08.10.2008 контрагенты сделки обратились с заявлениями о государственной регистрации перехода права на спорную недвижимость в УФРС по Кемеровской области в Анжеро-Судженский отдел.

УФРС по Кемеровской области уведомлением от 01.11.2008 N 10/021/2008-106 в ответ на обращение контрагентов сделки, сообщило о приостановлении государственной регистрации прав на спорный объект на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Основанием принятия такого решения послужили два обстоятельства: отсутствие в договоре купли-продажи сведений об обременении предмета договора ипотекой, а также не указание в договоре данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Регистратором выявлена непогашенная в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о залоге спорного объекта по договору ипотеки от 03.04.2007 между ООО "СибЭл" (залогодатель) и ОАО "Углеметбанк" (залогодержатель), уступившим право требования по указанному договору ООО "Медея".

Кроме того, согласно данным Единого государственного реестра юридических лиц за ООО "СибЭл" 08.06.2005 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 42:18:0000000:0140, расположенный по адресу: Кемеровская обл., Яйский район, пгт Яя, ул. Дорожная.

Однако данный участок, как указал регистратор в уведомлении, не отчуждается. Замечания предложено устранить до 28.11.2008.

Посчитав, что решение регистрирующего органа принято с нарушением действующего законодательства, нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, ООО "Лесинвест" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд кассационной инстанции, оставляя без изменения состоявшиеся по делу судебные акты, исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Удовлетворяя заявленные ООО "Лесинвест" требования в части признания незаконным обжалуемого решения, суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, исходя из положений статей 16, 19, 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статей 126, 131, 134, 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", статей 350, 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статей 123, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что продажа предмета ипотеки с публичных торгов влечет за собой прекращение ипотеки, запись в реестре об ипотеки при наличии документов о продаже не препятствует регистрации перехода права собственности, следовательно, основания для приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество у регистрирующего органа отсутствуют.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследуя представленные сторонами в материалы дела доказательства в совокупности, установили: сторонами не оспаривается, что требования ООО "Медея" по договору ипотеки от 03.04.2007 включены в реестр требований кредиторов. Это обстоятельство подтверждается определением от 19.03.2008 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-7182/2007-4.

В соответствии с пунктом 1 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, учитываются в составе требований кредиторов третьей очереди. Согласно пункту 2 названной статьи требования залоговых кредиторов удовлетворяются за счет средств, полученных от продажи предмета залога, преимущественно перед иными кредиторами после продажи предмета залога, за исключением обязательств перед кредиторами первой и второй очереди, права требования по которым возникли до заключения соответствующего договора о залоге.

Аналогичное правило, устанавливающее специальный порядок погашения требований залоговых кредиторов, содержится в абзаце четвертом пункта 4 статьи 134 Закона о банкротстве, определяющим очередность удовлетворения включенных в реестр требований.

Судами установлено, что состоявшиеся торги, как и договор купли-продажи спорного имущества, заключенный по результатам их проведения, в установленном порядке никем из заинтересованных лиц не оспорены и недействительными не признаны.

Предусмотренные Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, обеспечивающих максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, носят специальный характер, по этой причине они подлежат приоритетному применению.

Доводы кассационной жалобы о том, что регистрирующий орган не вправе самостоятельно, без соответствующего заявления, совершать какие-либо действия, в том числе по прекращению обременения, отклоняются судом кассационной инстанции, как основанные на неправильном толковании норм материального права.

Отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отметки о погашении регистрационной записи об ипотеке в результате бездействия регистрирующего органа в данном случае не может препятствовать переходу права собственности к приобретателю этого имущества в установленном законом порядке.

Суд кассационной инстанции также считает правильным вывод судов о том, что поскольку на момент заключения договора купли-продажи ипотека прекращена в силу закона, требование о включении в договор купли-продажи сведений об ипотеке является незаконным и необоснованным.

Довод кассационной жалобы о том, что арбитражный суд рассмотрел дело в отсутствие ООО "СибЭл", не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не принимается во внимание.

Согласно пункту 3 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если копия судебного акта, направленная арбитражным судом по последнему известному суду месту нахождения организации, не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.

Из материалов дела следует, что местонахождение ООО "СибЭл": 652100, Россия, Кемеровская область, Яйский район, р.п. Яя, ул. Советская, д. 3 (т. 1, л.д. 76).

В материалах дела имеется конверт с соответствующим определением суда. Конверт с уведомлением, не содержащим отметки о вручении адресату, возвращен отправителю с отметкой почтового отделения об отсутствии предприятия (т.1, л.д. 71).

Из апелляционной жалобы УФРС по Кемеровской области, кассационной жалобы УФРС по Кемеровской области, - следует, что ООО "СибЭл" находится по адресу: 652100, Россия, Кемеровская область, Яйский район, р.п. Яя, ул. Советская, д. 3.

Довод УФРС по Кемеровской области о том, что получить определение о назначении судебного заседания от лица ООО "СибЭл" было некому, так как прежний конкурсный управляющий ООО "СибЭл" З. О.В. была отстранена судом, а новый конкурсный управляющий еще не был назначен, не подтвержден материалами дела. В материалах дела отсутствуют сведения об отстранении конкурсного управляющего от исполнении возложенных на него обязанностей.

Учитывая изложенное, нарушений норм материального и процессуального права, которые могли привести к принятию неправильного решения по делу, не усматривается.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 18.03.2009 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 12.05.2009 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-710/2009-5 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.