Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 апреля 2010 г. N Ф09-4265/09-С6 по делу N А60-25996/2008-СР Суд признал недействительным договор аренды земельного участка, принимая во внимание, что предметом спорной сделки является участок, на котором расположен в том числе объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности истцу, обладающему исключительным правом на использование соответствующей части земли, необходимой для эксплуатации недвижимого имущества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 26 апреля 2010 г. N Ф09-4265/09-С6 по делу N А60-25996/2008-СР

Дело N А60-25996/2008-СР

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 октября 2009 г. N Ф09-8115/09-С6

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2009 г. N 17АП-5170/09

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Маликовой Э.М., судей Купреенкова В.А., Смирнова А.Ю.,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее - Управление Росимущества) и федерального государственного унитарного предприятия "Российская телевизионная и радиовещательная сеть" (далее - предприятие "РТРС") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.11.2009 по делу N А60-25996/2008-СР и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, открытом 22.04.2010, приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Инжстройсервис" (далее - общество "Инжстройсервис") - Арсенов А.И. (доверенность от 27.07.2009);

Управления Росимущества - Арканова С.В. (доверенность от 24.08.2009 N АЛ-272);

Предприятия "РТРС" - Казначеева Ю.С. (доверенность от 29.12.2009), Блинова Н.Ю. (доверенность от 29.12.2009), Петушков В.П. (доверенность от 15.04.2010 N ДТ-08/145).

В судебном заседании объявлен перерыв до 16 ч 00 мин. 26.04.2010.

После перерыва в судебном заседании приняли участие те же представители.

Общество "Инжстройсервис" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Управлению Росимущества, предприятию "РТРС", обществу с ограниченной ответственностью "СЭлТехКом" (далее - общество "СЭлТехКом") о признании недействительными договоров аренды и субаренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401051:0009 и применении последствий недействительности сделки (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Буряк Владислав Борисович.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 30.12.2008 (судья Ванин П.Б.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2009 (судьи Зеленина Т.Л., Карпова Т.Е., Скромова Ю.В.) решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25.06.2009 (судьи Маликова Э.М., Мындря Д.И., Купреенков В.А.) указанные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

При новом рассмотрении судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований, согласно которым истец отказался от требований о признании недействительным договора субаренды земельного участка от 17.08.2007 N ДТР-137-07 и применении последствий его недействительности.

Для рассмотрения совместно с первоначальным иском судом принят встречный иск Управления Росимущества о возложении на общество "Инжстройсервис" обязанности устранить препятствие в пользовании спорным земельным участком, освободить данный земельный участок путем сноса самовольных построек, принадлежащих обществу "Инжстройсервис", силами последнего и за его счет.

Решением суда от 05.11.2009 (судья Краснобаева И.А.) прекращено производство по делу по иску общества "Инжстройсервис" о признании договора субаренды земельного участка от 17.08.2007 N ДТР-137-07 недействительным и о применении последствий его недействительности. В остальной части исковые требования общества "Инжстройсервис" удовлетворены. Признан недействительным договор аренды земельного участка от 23.07.2007 N АЗФ-70/0717, заключенный между Управлением Росимущества и предприятием "РТРС", на предприятие "РТРС" возложена обязанность возвратить Управлению Росимущества земельный участок из земель населенных пунктов площадью 47 879 кв.м с кадастровым номером 66:41:0401051:0009 с целевым использованием под радиотелевизионную передающую станцию (объект незавершенного строительства), местоположение данного земельного участка установлено относительно ориентира: строения, расположенного в границах участка по адресу: г. Екатеринбург, ул. Степана Разина, д. 15. В удовлетворении встречного искового требования судом отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2010 (судьи Дюкин В.Ю., Панькова Г.Л., Виноградова Л.Ф.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационных жалобах Управление Росимущества, предприятие "РТРС" просят решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судами ст.п. 3 ст. 20, п. 1 ст. 35, п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также норм о сроке исковой давности, неприменение ст. 10, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 55, 61, 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации, п. 8.6 Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения, утвержденных Росжилкоммунсоюзом 01.01.1992, п. 2.2.11 "Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год", утвержденной постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 11.06.1992 N 2980-1, нарушение ст. 49, ч. 4 ст. 66, 68, 150, 151, ч. 1, 2 ст. 159, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявители не согласны с выводом судов о наличии у истца права пользования частью спорного земельного участка в связи с нахождением на нем принадлежащих обществу "Инжстройсервис" на праве собственности объектов недвижимого имущества, так как вопрос законности оснований приобретения прав истца на объекты недвижимости, как и о самовольности их возведения (реконструкции), не был исследован и установлен судами. При этом объект недвижимости истца, расположенный на земельном участке, ему не принадлежащем и не выделенным под строительство, является новой постройкой, в связи с чем, как полагают ответчики, судами дана неверная оценка факту законности оснований государственной регистрации прав на такой объект. Кроме того, ответчики указывают, что данные требования сформулированы в виде негаторного иска, на который исковая давность не распространяется, следовательно, вывод суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности по заявленному требованию является незаконным. Также заявители считают, что суды неправомерно в рассматриваемом случае применили нормы права, которые не были положены в основу исковых требований. Кроме того, ответчики ссылаются на то, что до настоящего момента истец не предпринял никаких действий, направленных на оформление земельного участка под принадлежащие ему объекты недвижимости, а избранный им способ защиты нарушенного права по сути носит характер злоупотребления самим правом на судебную защиту.

В дополнениях к кассационной жалобе предприятие "РТРС" указывает на недоказанность наличия у истца права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на спорном земельном участке, который отличается от объекта, на который ранее решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.02.2001 по делу N А60-20888/2000-С3 признано право собственности закрытого акционерного общества "Роскоопмонтаж" (далее - общество "Роскопмонтаж", лицо у которого общество "Инжстройсервис" приобрело по договору купли-продажи от 11.09.2003 N 16/03 названный объект).

В отзыве на кассационные жалобы общество "Инжстройсервис", ссылаясь не необоснованность доводов заявителей, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Как установлено судами и следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.02.2001 по делу N А60-20888/2000-С3 признано право собственности общества "Роскоопмонтаж" на нежилые здания, расположенные в г. Екатеринбурге по ул. Декабристов, 44 / Степана Разина, 17 (литеры Б, Е). Право собственности на указанное имущество зарегистрировано за обществом "Роскоопмонтаж" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.10.2001.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.09.2003 N 16/03, заключенного между обществом "Роскоопмонтаж" и обществом "Инжстройсервис", последнее приобрело право собственности на нежилые помещения площадью 573,7 кв.м, литеры Б, Б1, Б2 (номера на плане: подвал - 2-3, 5-7; первый этаж - 1-16, 18-22; мансардный этаж - 1-7), расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Декабристов, д. 44/ул. Степана Разина, д. 17, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 66 АГ N 316328. Первоначально свидетельства о государственной регистрации права были выданы обществу "Инжстройсервис" И.11.2003, записи регистрации N 66-01/01-342/2003-190, 66-01/01-342/2003-191.

Согласно п. 1.4 договора купли-продажи от 11.09.2003 N 16/03 отчуждаемые объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке площадью 0,38 га, кадастровый номер 66:41:0401051:0002, который принадлежит обществу "Роскоопмонтаж" на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Судами установлено, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401051:0002 является частью земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401051:0009, право собственности на который зарегистрировано за Российской Федерацией.

Между Управлением Росимущества (арендодатель) и предприятием "РТРС" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 23.07.2007 N АЗФ-70/0717, согласно которому арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 47 879 кв.м, кадастровый номер 66:41:0401051:0009, с целевым использованием под радиотелевизионную передающую станцию (объект незавершенного строительства), местоположение данного земельного участка установлено относительно ориентира: строения, расположенного в границах участка, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Степана Разина, д. 15. Земельный участок передан предприятию "РТРС" по акту от 02.07.2007. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.09.2007, запись о регистрации 66-66-01/659/2007-023.

Общество "Инжстройсервис", ссылаясь на положения ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и полагая, что договором аренды земельного участка от 23.07.2007 N АЗФ-70/0717 нарушено исключительное право собственника недвижимого имущества на земельный участок, необходимый для использования этого объекта, обратилось в суд с соответствующим иском.

Управление Росимущества, указывая на отсутствие у общества "Инжстройсервис" права постоянного (бессрочного) пользования земельный участком, приобретение объектов истцом по ничтожным сделкам, самовольную реконструкцию и перестройку данных объектов, заявил встречные исковые требования об устранении препятствий в пользовании спорным земельным участком путем его освобождения от самовольных построек, принадлежащих обществу "Инжстройсервис".

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств, свидетельствующих о возможности сноса постройки, признаваемой истцом самовольной, и приведения ее до первоначального состояния, то есть до того состояния, в котором объект недвижимости, право собственности общества "Роскоопмонтаж" на который признано в судебном порядке, находился на дату принятия этого судебного акта. Кроме того, суд пришел к выводу о пропуске Управлением Росимущества соответствующего срока исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиком по встречному иску.

Удовлетворяя требования истца по первоначальному иску, суды первой и апелляционной инстанции правомерно исходили из следующего.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлены основные принципы единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В соответствии с п. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Общество "Инжстройсервис", обращаясь в суд с настоящим иском, указывало, в том числе, на то, что к нему на основании п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, принадлежащее предыдущему собственнику объекта недвижимости.

При новом рассмотрении суды, следуя указаниям кассационного суда, исследовав и оценив в порядке, установленном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, в частности: решение Исполнительного комитета Свердловского городского Совета депутатов трудящихся от 22.09.1976 N 388-а об отводе Свердловскому областному радиотелевизионному передающему центру для строительства радиотелевизионной передающей станции в бессрочное пользование земельного участка в Ленинском районе города Екатеринбурга, в квартале, ограниченном улицами Декабристов, Степана Разина, Народной Воли, пер. Отлогим, за счет изъятия земельных участков со сносом жилых домов, в том числе дома N 44/17, литеры Б, Е по ул. Декабристов/ Степана Разина, принадлежащего Свердловскому специализированному монтажному управлению N 7 "Роскоопмонтаж"; акт о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации от 20.01.1977 N 40766, согласно которому земельный участок площадью 5, 8 га, расположенный в Ленинском районе города Екатеринбурга по ул. Декабристов/ Степана Разина, предоставлен в бессрочное пользование Свердловскому областному радиотелевизионному передающему центру за счет изъятия земельных участков со сносом жилых домов; дополнительное соглашение от 03.07.1984 к указанному акту, которым определен срок сноса жилого дома N 17 по ул. Степана Разина - до 01.09.1984; приказ Управление Росимущества от 24.10.2006 N 1363, которым право постоянного (бессрочного) пользования Свердловского областного радиотелевизионного передающего центра на земельный участок, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Степана Разина, д. 15, предоставленный по решению Исполнительного комитета Свердловского городского Совета депутатов трудящихся от 22.09.1976 N 388-а, было прекращено, земельный участок площадью 47 879 кв.м с кадастровым номером 66:41:0401051:0009, расположенный по вышеназванному адресу, предоставлен в аренду предприятию "РТРС" под радиотелевизионную передающую станцию (объект незавершенного строительства), пришли к верному выводу о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок у правопредшественника истца, в связи с чем обоснованно отклонили ссылку общества "Инжстройсервис" на наличие у него соответствующего права.

Вместе с тем, принимая во внимание, что предметом договора аренды от 23.07.2007 N АЗФ-70/0717, заключенного между Управлением Росимущества и предприятием "РТРС", является земельный участок, на котором расположены, в том числе, объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности обществу "Инжстройсервис", обладающему исключительным правом на использование соответствующей части земельного участка, необходимой для эксплуатации объекта недвижимости, суд обоснованно признал указанный договор недействительным, как несоответствующий требованиям, предусмотренным ст. 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), и применил последствия его недействительности, с учетом принципа платности использования земли, в виде обязания арендатора возвратить Управлению Росимущества земельный участок.

При этом судами обоснованно принято во внимание, что право собственности предыдущего собственника объекта недвижимости, впоследствии отчужденного истцу по первоначальному иску, было установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.02.2001 по делу N А60-20888/2000-С3.

Ссылка заявителей на самовольность возведения объектов недвижимости, принадлежащих обществу "Инжстройсервис", отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку по существу направлена на переоценку доказательств, которые были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Довод Управления Росимущества о незаконности вывода суда первой инстанции о пропуске им срока исковой давности по встречному требованию, был предметом оценки суда апелляционной инстанции, который указал, что неправильное применение судом первой инстанции срока исковой давности по заявленному требованию не привело к принятию неправильного решения, поскольку не было единственным основанием для отказа в удовлетворении встречного иска.

Ссылка предприятия "РТРС" на неправомерность выводов судов о взаимосвязи между наличием у истца зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости и нарушением его прав заключением оспариваемого договора, является несостоятельной, так как в рассматриваемом случае истец обратился за защитой своего права на использование земельного участка, занятого принадлежащим ему объектом, нарушенного вследствие предоставления предприятию "РТРС" в аренду земельного участка, включающего, в том числе, земельный участок под указанным объектом.

Довод заявителей о том, что судом самостоятельно изменены основания первоначальных исковых требований, подлежит отклонению, так как основаниями исковых требований истцом указаны, в том числе, ст. 35, ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ссылка предприятия "РТРС" на то, что после регистрации за собой права собственности на объекты недвижимости истцом не предприняты никакие действия по оформлению соответствующего земельного участка, не имеет правового значения, так как данное обстоятельство не является основанием для лишения общества "Инжстройсервис", предусмотренного земельным законодательством права на соответствующую часть земельного участка, необходимую для использования объектов.

Довод заявителей о нарушении судом первой инстанции ст. 66, 68, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не нашли своего подтверждения в материалах дела.

Иные доводы, изложенные в кассационных жалобах, не имеют значения для результатов рассмотрения настоящего спора и не опровергают выводов судов.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены или изменения судебных актов в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановляет:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.11.2009 по делу N А60-25996/2008-СР и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2010 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области и федерального государственного унитарного предприятия "Российская телевизионная и радиовещательная сеть" - без удовлетворения.