Решение Арбитражного суда Рязанской области от 15 апреля 2010 г. N А54-160/2010С5 Суд признал правомерным отказ регистрационной службы в государственной регистрации соглашений о расторжении двух договоров аренды земельных участков. При этом суд исходил из того, что государственная регистрация права собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства не проведена, в связи с чем у суда не было доказательств того, что застройщик выполнил все принятые на себя по договору обязательства (извлечение)

Решение Арбитражного суда Рязанской области
от 15 апреля 2010 г. N А54-160/2010С5
(извлечение)

Судья Арбитражного суда Рязанской области,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению производственного кооператива "К" (Рязанская область, г. Сасово) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань) о признании недействительными отказов от 23.12.2009 г. и от 24.12.2009 г. в государственной регистрации соглашений о расторжении договоров аренды

при участии в судебном заседании:

от заявителя - М.А.Ю., заместитель председателя, доверенность от 24.02.2020 г. N 283, паспорт.

от ответчика - Г.Л.А., заместитель начальника отдела правового обеспечения, доверенность от 12.11.2009 г., паспорт.

установил: в Арбитражный суд Рязанской области обратился производственный кооператив "К" с заявлением о признании недействительными отказов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области от 23.12.2009 г. N 01/381/2009-250 в государственной регистрации соглашения от 05.08.2009 г. о расторжении договора N КС 05-06 Ю от 30.01.2006 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0110015:0076 и от 24.12.2009 г. о расторжении договора N КС 29-07 Ю от 13.09.2007 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0110015:0080 и обязании данному Управлению произвести государственную регистрацию соглашения от 05.08.2009 г. о расторжении договора от 30.01.2006 г. N КС 05-06 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:011015:076 и соглашения от 05.08.2009 г. о расторжении договора N КС 29-07 Ю от 13.09.2007 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0110015:0080.

Представитель заявителя требования поддержал и указал, что многоквартирный жилой дом был простроен на земельных участках с кадастровыми номерами 62:29:0110015:0076 и 62:29:0110015:0080 с привлечением средств участников долевого строительства, использовавших кредитные средства, в том числе: Сбербанка Российской Федерации. Обязательства исполнены в полном объеме. Жилой дом введен в эксплуатацию. Объекты долевого строительства переданы участникам долевого строительства по актам приема-передачи. В соответствии с пунктом 8 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательства акты Российской Федерации" залог на право аренды земельных участков под многоквартирным домом прекращен. В настоящее время земельные участки находятся в аренде, кооператив платит арендную плату, несет убытки по объекту.

Представитель ответчика заявленные требования производственного кооператива "К" отклонил и пояснил, что право аренды заявителя находится в залоге у участников долевого строительства в силу пункта 1 статьи 134 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. В соответствии с абзацем 2 пункта 21 Инструкции "Об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества", утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 г. N 82, запись об ипотеке в силу закона погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства. Погашение регистрационной записи об ипотеке связывается не с моментом исполнения основного обязательства, а с подачей заявления на совершение регистрационных действий. Погашение регистрационных записей об ипотеке на земельные участки может быть произведено только после государственной регистрации права собственности последнего участника долевого строительства на объект долевого строительства. Понудить участников долевого строительства зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства ответчик не вправе.

ГАРАНТ:

По-видимому, в предыдущем абзаце допущена опечатка. Имеется в виду пункт 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ

Из материалов настоящего дела следует, что 30.01.2006 г. между Управлением государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области и производственным кооперативом "К" был заключен договор N КС 05-06 Ю аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:011 00 15:0076.

Пунктом 1.1. данного договора Управление государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области предоставляет, согласно постановлению Правительства Рязанской области от 24.01.2006 г. N 16, а производственный кооператив "К" принимает в аренду на срок с 30.01.2006 г. по 30.01.2009 г. земельный участок общей площадью 3659 кв. м. с кадастровым номером 62:29:011 00 15:0076 из земель поселений, расположенный по адресу: г. Рязань, К. шоссе (Октябрьский округ), для строительства многоквартирного жилого дома в границах согласно кадастровому плану земельного участка (т. 1, л.д. 7-9).

30.09.2007 г. Управление государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области и производственный кооператив "К" заключили договор N КС 29-07 Ю аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:011 00 15:0080 (т. 1, л.д. 13-16).

В соответствии с пунктом 1.1. указанного договора Управление государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области предоставляет согласно протоколу от 12.09.2007 г. N ЖС-2/07 "О результатах аукциона, открытого по форме подачи предложений, о размере годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 62:29:011 00 15:0080 для строительства многоквартирного жилого дома, а производственным кооператив "К" принимает в аренду на срок с 13.09.2007 г. по 13.09.2010 г. земельный участок общей площадью 1880 кв. м. с кадастровым номером 62:29:011 00 15:0080 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Рязань, шоссе К. (Октябрьский округ), для строительства многоквартирного жилого дома в границах согласно кадастровому плану земельного участка.

30.07.2009 года многоквартирный жилой дом (г. Рязань, ул. Б., д. 106, к. 2), построенный на земельных участках с кадастровыми номерами 62:29:0110015:0076 и 62:29:0110015:0080, введен в эксплуатацию.

05.08.2009 г. Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области и производственный кооператив "К" заключили соглашения о расторжении договоров от 30.01.2006 г. N КС 05-06 Ю и от 13.09.2007 г. N КС 29-07 Ю аренды земельных участков с кадастровыми номерами 62:29:0110015:0076 и 62:29:0110015:0080 (т. 1, л.д. 20-21).

27.10.2009 г. производственный кооператив "К" обратился в Управление Федеральной регистрационной службы по Рязанской области с заявлениями о государственной регистрации соглашений о расторжении договоров от 30.01.2006 г. N КС 05-06 Ю и от 13.09.2007 г. N КС 29-07 Ю аренды земельных участков с кадастровыми номерами 62:29:0110015:0076 и 62:29:0110015:0080 (т. 1, л.д. 33), приложив документы, необходимые для ее проведения.

20.11.2009 г. и 06.11.2009 г. (исх. N 01/381/2009-250 и N 01/381/2009-251) государственная регистрация указанных соглашений была приостановлена, в связи с тем, что у регистратора прав возникли сомнения в наличии оснований для проведений государственной регистрации на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на срок до 06.12.2009 г., начиная с 06.11.2009 г. (т. 1, л.д. 22).

06.12.2009 г. государственная регистрация была возобновлена, в связи с истечением срока приостановления регистрации.

13.11.2009 г. производственный кооператив "К" передал в Управление Федеральной регистрационной службы по Рязанской области выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/412/2009-370 (т. 1, л.д. 34-37), а также дополнительные документы.

Сообщениями от 23.12.2009 г. и 24.12.2009 г. (исх. N 01/381/2009-250, N 01/381/2009-251 - т. 1, л.д. 23-24) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказало производственному кооперативу "К" в государственной регистрации соглашений о расторжении договоров от 30.01.2006 г. N КС 05-06 Ю и от 13.09.2007 г. N КС 29-07 Ю аренды земельных участков с кадастровыми номерами 62:29:0110015:0076 и 62:29:0110015:0080.

Отказы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, оформленные в виде сообщений от 23.12.2009 г. и 24.12.2009 г. (исх. N 01/381/2009-250, N 01/381/2009-251 - т. 1, л.д. 23-24) мотивированы тем, что по данным Единого государственного реестра прав (ЕГРП) право аренды производственного кооператива "К" находится в залоге у участников долевого строительства в силу пункта 1 статьи 134 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных документов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

ГАРАНТ:

По-видимому, в предыдущем абзаце допущена опечатка. Имеется в виду пункт 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ

При этом Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области указало, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Не согласившись с сообщениями Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Рязанской области об отказе в государственной регистрации (от 23.12.2009 г. и 24.12.2009 г., исх. N 01/381/2009-250, N 01/381/2009-251 - т. 1, л.д. 23-24) соглашений о расторжении договоров от 30.01.2006 г. N КС 05-06 Ю и от 13.09.2007 г. N КС 29-07 Ю аренды земельных участков с кадастровыми номерами 62:29:0110015:0076 и 62:29:0110015:0080, производственный кооператив "К" обратился в Арбитражный суд Рязанской области с настоящим заявлением (л.д. 3-4).

Рассмотрев и оценив в совокупности материалы настоящего дела, заслушав доводы представителей заявителя и ответчика, Арбитражный суд Рязанской области считает, что заявленные производственным кооперативом "К" требования не подлежат удовлетворению. При этом арбитражный суд исходит из следующего.

Пунктом 5 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для принятия судом решения о признании ненормативного акта недействительным необходима совокупность двух условий: несоответствия (противоречия) акта закону или иному правовому акту и нарушения актом прав и законных интересов юридического лица (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). При отсутствии одного из условий оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется.

В части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" указано, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Из смысла указанной нормы следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом, а не отдельные объекты долевого строительства, каковыми признаются жилые или нежилые помещения, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участникам долевого строительства (решение Верховного Суда Российской Федерации от 13.08.2007 г. N ГКПИ-728).

Представленные в материалы настоящего дела выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.02.2010 г. N 01/059/2010-352 и N 01/059/2010-351 (т. 1, л.д. 76-78) свидетельствуют о том, что право аренды производственного кооператива "К" находится в залоге участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Следовательно, довод заявителя (т. 1, л.д. 3) о том, что право аренды земельных участков не находится в залоге не соответствует действительности.

В соответствии подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспечением залогом обязательства.

По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых, у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме; обязательства застройщика считаются исполнениями с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 2 статьи 1, часть 2 статьи 3, часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Поскольку застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, то, следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства. При этом право собственности участников долевого строительства подлежит государственной регистрации, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 16 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2, 4, 25 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Согласно пункту 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

В соответствии с абзацем 2 пункта 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества, в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста Российской Федерации от 09.06.2005 г. N 82 запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Арбитражным судом установлено и представленными материалами настоящего дела подтверждено, что государственная регистрация права собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства (г. Рязань, ул. Б., д. 106, к. 2) не проведена.

Так, из представленной выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/059/2010-352 по состоянию на 25.02.2010 г. (т. 1, л.д. 76) видно, что право собственности не оформлено на объекты долевого строительства у следующих участников долевого строительства: Г.А.С. (г. Рязань, ул. Б., д. 106, корп. 2, кв. 108); М.И.В. и М.В.В. (г. Рязань, ул. Б., корп. 2, кв. 117); В.В.К. (г. Рязань, ул. Б., д. 106, корп. 2, нежилое помещение Н32 и кв. 142); О.С.В. (г. Рязань, ул. Б., д. 106, корп. 2, кв. 62); М.И.Н. (г. Рязань, ул. Б., д. 106, корп. 2, кв. 88); З.Е.В. и С.Д.П. (г. Рязань, ул. Б., д. 106, корп. 2, кв. 7); К.Е.С. (г. Рязань, ул. Б., д. 106, корп. 2, нежилое помещение Н9); И.Т.Б. (г. Рязань, ул. Б., д. 106, корп. 2, кв. 112; Б.О.С. (г. Рязань, ул. Б., д. 106, корп. 2, нежилое помещение Н22); Л.Т.И. (г. Рязань, ул. Б., д. 106, корп. 2, нежилое помещение Н30); Ч.Е.Ю. (г. Рязань, ул. Б., д. 106, корп. 2, нежилое помещение Н21); В.Л.С. (г. Рязань, ул. Б., д. 102, корп. 2, нежилое помещение Н14).

Документальных доказательств обратного заявителем арбитражному суду не представлено.

Представленные заявителем в материалы настоящего дела акты приема-передачи квартир доказательствами вышеуказанной регистрации не являются. В этой связи, довод заявителя о том, что производственным кооперативом "К" подписаны передаточные акты со всеми участниками долевого строительства, несостоятелен.

При таких обстоятельствах, оснований для признания недействительными отказов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области от 23.12.2009 г. N 01/381/2009-250 в государственной регистрации соглашения от 05.08.2009 г. о расторжении договора N КС 05-06 Ю от 30.01.2006 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0110015:0076 и от 24.12.2009 г. о расторжении договора N КС 29-07 Ю от 13.09.2007 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0110015:0080 и обязании данному Управлению произвести государственную регистрацию соглашения от 05.08.2009 г. о расторжении договора от 30.01.2006 г. N КС 05-06 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:011015:076 и соглашения от 05.08.2009 г. о расторжении договора N КС 29-07 Ю от 13.09.2007 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0110015:0080 у арбитражного суда не имеется.

Частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Учитывая вышеизложенное, заявленные производственным кооперативом "К" требования удовлетворению не подлежат.

Выводы суда согласуются с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной по аналогичному делу N А55-14849/2008 (определение от 09.09.2009 N ВАС-9751/09) и сложившейся судебной практикой (постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.09.2009 N Ф03-4380/2009, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.08.2008 N А82-349/2008-14, постановление ФАС западно-Сибирского округа от 22.07.2009 N Ф04-4356/2009 (10908-А45-15)).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. В удовлетворении заявления отказать.

2. Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.