Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 октября 2010 г. N Ф07-9970/2010 по делу N А56-84741/2009 Суды пришли к правильному выводу, что ответчик занимает помещение без установленных законом оснований, в связи с чем требование о выселении его из занимаемого помещения подлежит удовлетворению

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 27 октября 2010 г. N Ф07-9970/2010 по делу N А56-84741/2009

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 апреля 2012 г. N Ф07-9970/10 по делу N А56-84741/2009

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 марта 2012 г. N Ф07-9970/10 по делу N А56-84741/2009

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 декабря 2011 г. N Ф07-9970/10 по делу N А56-84741/2009

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 августа 2011 г. N Ф07-9970/10 по делу N А56-84741/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 октября 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Константинова П.Ю., Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Элиен" Гришиной Н.И. (доверенность от 29.06.2010), от общества с ограниченной ответственностью "Гаккель Хаус" Емельянова Е.Б. (доверенность от 11.05.2010), от Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ленинградской области Очкивской О.С. (доверенность от 10.09.2010),

рассмотрев 20.10.2010 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гаккель Хаус" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.04.2010 (судья Иванилова О.Б.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2010 (судьи Горбик В.М., Мельникова Н.А., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-84741/2009,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Элиен" (далее - ООО "Элиен") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гаккель Хаус" (далее - ООО "Гаккель Хаус") об освобождении занимаемых объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: Ленинградская обл., г. Гатчина, пр. 25 Октября, д. 3, литера А с кадастровым номером 47-00-6/2002/77 площадью 1644,6 кв.м и литера Б с кадастровым номером 47-00-6/2008-115 площадью 122,4 кв.м.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ленинградской области (далее - Управление).

Решением от 12.04.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 12.07.2010, иск частично удовлетворен. Суд обязал ответчика освободить здание под литерой А с кадастровым номером 47_00_6/2002/77 площадью 1644,6 кв.м, расположенное по адресу: Ленинградская область, г. Гатчина, пр. 25 Октября, д. 3. В остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе ООО "Гаккель Хаус", ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Элиен", возражая против ее доводов, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представители ООО "Гаккель Хаус", Управления поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель ООО "Элиен" против удовлетворения жалобы возражал.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между государственным образовательным учреждением начального профессионального образования "Профессиональный лицей "Мода" N 13" (далее - Лицей) - арендодателем и ООО "Элиен" - арендатором заключен договор от 17.05.2002 N 3/02 аренды находящихся в государственной собственности Российской Федерации двух зданий (литеры А и Б) площадью 1644,6 кв.м и 122,4 кв.м соответственно, общей площадью 1767,0 кв.м, расположенных по адресу: Ленинградская область, г. Гатчина, пр. 25 Октября, д. 3, для капитального ремонта, реконструкции и дальнейшего использования под гостиничный комплекс, сроком действия до 01.06.2017 (в редакции дополнительного соглашения от 01.06.2003 N 1).

По акту от 20.05.2002 сдачи-приема объекты аренды переданы арендатору.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении двух указанных зданий зарегистрировано право собственности Российской Федерации и право оперативного управления Лицея.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 22.07.2002.

Лицей (арендодатель), ООО "Элиен" (арендатор) и ООО "Гаккель Хаус" (новый арендатор) подписали дополнительное соглашение от 14.06.2005 N 2 к договору аренды о передаче новому арендатору с разрешения арендодателя всех прав и обязанностей арендатора по договору.

По акту от 14.06.2005 ООО "Элиен" передало ООО "Гаккель Хаус" названные в договоре от 17.05.2002 N 3/02 здания с указанием на необходимость их капитального ремонта и реконструкции.

Дополнительное соглашение от 14.06.2005 N 2 в установленном законом порядке не зарегистрировано.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.11.2009 N А56-57980/2009 в удовлетворении заявления ООО "Гаккель Хаус" об оспаривании отказа в государственной регистрации указанного соглашения отказано.

Отказ в регистрации названного дополнительного соглашения обоснован в том числе и тем, что на момент его подписания Лицей утратил право на вышеназванные объекты в связи с их изъятием из оперативного управления в казну Российской Федерации на основании распоряжения Управления от 17.03.2005 N 30, вследствие чего права арендодателя перешли к Управлению. Суд пришел к выводу о неправомерности заключения Лицеем сделки в отношении изъятого имущества.

Ссылаясь на то, что ответчик пользуется арендуемым истцом имуществом без установленных законом или действующим договором оснований, ООО "Элиен" обратилось в суд с настоящим иском.

Суды удовлетворили иск о выселении ответчика из помещения под литерой А с кадастровым номером 47-00-6/2002/77 площадью 1644,6 кв. м, так как пришли к выводу об отсутствии у него правовых оснований занимать спорный объект. В части требования о выселении ответчика из помещения под литерой Б с кадастровым номером 47-00-6/2008-115 площадью 122,4 кв.м суды отказали, исходя из того, что названного объекта недвижимости не существует.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

В силу статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку договор аренды был заключен на срок более года и зарегистрирован в установленном законом порядке, то и вносимые в него изменения по правилам пункта 1 статьи 452 ГК РФ также подлежали государственной регистрации.

В этой связи следует согласиться с выводом судов, что соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 17.05.2002 N 3/02 ООО "Гаккель Хаус" не зарегистрировано в установленном порядке, в связи с чем является незаключенным и не порождающим прав и обязанностей для сторон договора аренды.

Кроме того, как правомерно указали суды обеих инстанций, распоряжением Управления от 17.03.2005 N 30 спорные объекты недвижимости изъяты из оперативного управления Лицея в казну Российской Федерации, в связи с чем к Управлению с указанной даты перешли права и обязанности арендодателя.

Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2007 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату названного информационного письма следует читать как "11.01.2002"

Учитывая изложенное, суды пришли к правильному выводу, что ответчик занимает помещение без установленных законом оснований, в связи с чем требование о выселении его из занимаемого помещения подлежит удовлетворению.

Кассационная инстанция также считает правомерным отказ в удовлетворении иска в отношении здания под литерой Б с кадастровым номером 47-00-6/2008-115 площадью 122,4 кв.м, поскольку названный объект недвижимости отсутствует по причине его сноса.

Ссылка подателя жалобы на то, что здание под литерой А изменилось в результате реконструкции, не влияет на правильность вывода суда об отсутствии у ответчика законных оснований для занятия спорного помещения.

Довод подателя жалобы о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, выразившимся в неизвещении его о времени и месте судебного разбирательства, кассационная инстанция считает необоснованным.

В соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд может завершить предварительное заседание и открыть судебное заседание, если в предварительном судебном заседании присутствуют лица, участвующие в деле, и они не возражают против рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, не требующего коллегиального рассмотрения.

Как видно из материалов дела, определением от 02.12.2009 суд принял к производству исковое заявление ООО "Элиен", назначил предварительное и судебное заседания на 08.02.2010 на 12 часов 00 минут.

Из протокола судебного заседания от 08.02.2010 следует, что в предварительном судебном заседании присутствовали представители истца и ответчика. При этом представитель ответчика давал пояснения и не возражал против продолжения рассмотрения дела в судебном заседании. В протоколе от 08.02.2010, в котором содержится определение суда о назначении новой даты судебного заседания (05.04.2010 на 09 часов 40 минут), имеется подпись представителя ответчика.

Довод подателя жалобы о том, что суд должен был приостановить производство по настоящему делу до рассмотрения дела N А56-57980/2009 по заявлению ООО "Гаккель Хаус" об оспаривании отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 14.06.2005 к договору аренды от 15.05.2002 N 3/02, также подлежит отклонению.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Суд правомерно отклонил ходатайство ООО "Гаккель Хаус", указав на вступление судебного акта по делу N А56-57980/2009 в законную силу.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе статей 136, 137, 143, 158 АПК РФ, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом первой инстанции не допущено.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку выводов судов относительно имеющихся в деле доказательств, что в силу статьи 286 АПК РФ в полномочия суда кассационной инстанции не входит.

Оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.04.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2010 по делу N А56-84741/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гаккель Хаус" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

П.Ю. Константинов

Г.М. Рудницкий