Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 2 июня 2011 г. N Ф03-1482/11 по делу N А59-4747/2010

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 ноября 2011 г. N Ф03-5147/11

г. Хабаровск

02 июня 2011 г.

N Ф03-1482/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 02 июня 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой

Судей: О.В. Цирулик, Е.К. Яшкиной

при участии

представители участвующих в деле лиц не явились

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска

на решение от 28.12.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2011

по делу N А59-4747/2010 Арбитражного суда Сахалинской области

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Т.П. Пустовалова, в суде апелляционной инстанции - судьи И.Л. Яковенко, Н.А. Скрипка, А.С. Шевченко

По иску Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска

к закрытому акционерному обществу Коммерческий Банк "Долинск"

о взыскании 351 618 руб. 50 коп.

по встречному иску закрытого акционерного общества Коммерческий Банк "Долинск"

к Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска

о взыскании 159 417 руб. 75 коп.

Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (далее - департамент) на основании статей 395, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области к закрытому акционерному обществу Коммерческий Банк "Долинск" (далее - КБ "Долинск", банк) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 350 461 руб. 97 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.10.2010 по 25.10.2010 - 1 156 руб. 53 коп.

В свою очередь, КБ "Долинск" на основании статей 395, 1102, 1103 ГК РФ обратился в суд со встречным иском к департаменту о взыскании неосновательного обогащения в сумме 154 883 руб. 51 коп. в виде излишне уплаченной арендной платы по договору от 19.10.2005 N 8041, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.07.2010 по 23.11.2010 - 4 534 руб. 24 коп., который определением от 24.11.2010 принят к производству суда.

Решением суда от 28.12.2010 первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С банка в пользу департамента взыскано 164 601 руб. 76 коп. неосновательного обогащения и 531 руб. 52 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2011 решение суда отменено. В удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, департамент обратился в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в части отказа во взыскании 185 860 руб. 21 коп. неосновательного обогащения и 613 руб. 34 коп. процентов, а также постановление апелляционного суда отменить.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о необоснованности отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании арендных платежей за период с 01.04.2010 по 07.05.2010 и, соответственно, процентов, поскольку до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, банк, не производя оплаты, фактически пользовался земельным участком.

Считает, что специального разрешения либо дополнительных процедур согласования изменения вида разрешенного использования земельных участков не требуется, поэтому полагает правильным применение абзаца 2 пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В этой связи указывает, что выводы суда апелляционной инстанции противоречат положениям статьи 65 ЗК РФ, так как арендная плата подлежит взысканию за фактическое пользование земельным участком.

В отзыве на кассационную жалобу банк, возражая относительно приведенных в ней доводов, просил состоявшееся по делу постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения как законное и обоснованное, а жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность постановления суда апелляционной инстанции, отменившего решение суда первой инстанции, с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного считает его подлежащим отмене в части удовлетворения встречного иска на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 19.10.2005 между департаментом (арендодатель) и банком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 8041, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок на срок с 12.05.2008 по 31.02.2007, площадью 2 066 кв.м, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Комсомольская, 145, для/под незавершенное строительством административное здание (пункты 1.1, 1.2 договора).

10.11.2005 договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области (далее - УФРС по Сахалинской области).

В последующем срок действия договора аренды неоднократно продлевался дополнительными соглашениями от 18.09.2007 N 23436/1, от 13.10.2009 N 23436/3, окончательный срок аренды определен сторонами до 31.07.2010.

24.12.2009 в соответствии с разрешением N RU65302000-426 объект недвижимого имущества, расположенный на спорном земельном участке - административное универсальное здание, введен в эксплуатацию.

25.03.2010 между департаментом (продавец) и банком (покупатель) на основании постановления мэра г. Южно-Сахалинска от 23.03.2010 N 488 "О предоставлении в собственность земельных участков под объектами недвижимости, прекращении прав аренды и внесении изменений в правоустанавливающие документы на предоставленные земельные участки" заключен договор купли-продажи указанного земельного участка N 1363.

Земельный участок передан банку по акту приема-передачи от 01.04.2010.

В этой связи 07.04.2010 между сторонами заключено соглашение к договору аренды земельного участка от 19.10.2005 N 8041, пунктом 1.1 которого установлено разрешенное использование земельного участка: административное здание (литер А), насосная станция (литер В), котельная. При этом сторонами определена дата отмены договора - 01.04.2010 и указано, что право аренды прекращается с даты подписания акта приема-передачи земельного участка к договору купли-продажи.

07.05.2010 соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке УФРС по Сахалинской области.

На основании выставленных департаментом расчетов банк за период с 24.12.2010 по 31.03.2010 уплатил арендную плату за пользование земельным участком под объектом незавершенного строительства в сумме 309 767 руб. 02 коп., исходя из коэффициента 0,1.

Департамент, считая, что КБ "Долинск" с момента ввода здания в эксплуатацию должен был вносить арендную плату с применением при ее расчете коэффициента для земельных участков под административными зданиями банков 0,15, и ссылаясь на фактическое пользование земельным участком ответчиком в период с 01.04.2010 по 07.05.2010, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Заявляя встречные исковые требования, банк полагал, что за период с 01.01.2010 по 31.03.2010 им произведена переплата за аренду имущества в размере 154 883 руб. 24 коп., поскольку при расчете арендной платы должен был применяться коэффициент 0,05 в соответствии с целевым использованием земельного участка, указанным в договоре.

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя частично первоначальные исковые требования департамента, исходя из положений статьи 7, пунктов 1 - 3 статьи 65 ЗК РФ, указал на то, что арендная плата за пользование земельным участком подлежит исчислению согласно его фактическому использованию.

Таким образом, поскольку КБ "Долинск" фактически использует земельный участок под административным зданием, суд пришел к выводу о необходимости расчета арендной платы с учетом коэффициента 0,15, в связи с чем признал наличие неосновательного обогащения на стороне банка в виде неосновательно сбереженных денежных средств, а следовательно, отсутствие такового на стороне департамента, отказав в удовлетворении встречного иска.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя встречный иск, признал обоснованными доводы банка о необходимости применения при расчете коэффициента 0,05, установленного решением городского Собрания городского округа "Город Южно-Сахалинск" от 02.06.2010 N 148/11-10-4 "О решении "О внесении изменений в решение городского Собрания от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 "Об установлении размеров коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск".

Вместе с тем апелляционным судом не учтено следующее.

Исходя из положений статьи 22, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, пункта 1 статьи 614 ГК РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы определяется договором аренды земельного участка и является его существенным условием.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Учитывая положения указанных норм права, при наличии между сторонами договорных отношений арендная плата подлежит исчислению и уплате в размере и на условиях, определенных договором. Изменение условия договора о размере арендной плате также подлежит согласованию в установленном договором порядке.

В соответствии с пунктом 8.2 договора от 19.10.2005 N 8041, он может быть расторгнут, изменен и дополнен по соглашению сторон, кроме условий пункта 2.3 договора. Изменения и дополнения к условиям настоящего договора действительны только тогда, когда они оформлены дополнительным соглашением, подписаны уполномоченными представителями обеих сторон и зарегистрированы в УФРС по Сахалинской области, кроме случаев внесения изменений и дополнений в одностороннем порядке арендодателем, предусмотренных настоящим договором, действительных без подписания дополнительных соглашений.

В пункте 2.1 договора аренды определено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком в соответствии с приложением к настоящему договору "Расчет арендной платы", которое является неотъемлемой частью договора.

Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором с письменным уведомлением арендатора не чаще 1 раза в год (пункт 2.2 договора аренды).

Таким образом, сам по себе факт изменения нормативным актом органа местного самоуправления коэффициента, применяемого при расчете арендной платы, при несоблюдении установленного договором порядка изменения его условий не влечет права арендатора на применение нового коэффициента и перерасчет арендной платы без согласования с арендодателем.

Между тем, удовлетворяя встречные исковые требования, арбитражный суд апелляционной инстанции, который в силу части 1 статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам, не исследовал вопрос относительно наличия (отсутствия) обстоятельств изменения условия договора о размере арендной платы в установленном договором порядке.

Учитывая изложенное, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2011 подлежит в части удовлетворения встречного иска отмене, с направлением дела на новое рассмотрение, при котором апелляционному суду следует устранить допущенные нарушения, выяснить указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, и, правильно применив нормы материального права, подлежащие применению к правоотношениям сторон, разрешить спор.

Рассматривая дело в части первоначального иска департамента, арбитражный суд апелляционной инстанции, принимая во внимание правоподтверждающий характер государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, поддержал основанные на пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" выводы суда первой инстанции об отсутствии неосновательного обогащения банка за период с 01.01.2010 по 31.03.2010 в связи с тем, что с момента передачи земельного участка по акту от 01.04.2010 банк стал его законным владельцем, следовательно, обязанность по оплате арендных платежей прекратилась.

При этом апелляционный суд, проанализировав положения пункта 7.2 договора купли-продажи, пункта 1.2 акта приема-передачи земельного участка от 01.04.2010, а также пункта 1.1 соглашения к договору аренды от 07.04.2010, обоснованно указал на прекращение права аренды и исполнение сторонами договора купли-продажи с момента фактической передачи земельного участка и полной оплаты его стоимости.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении первоначального иска, апелляционный суд пришел к выводу о невозможности применения при расчете арендной платы коэффициента 0,15, поскольку изменения в договор аренды в части целевого использования земельного участка в определенном законом и договором порядке не вносились.

Данные выводы суда апелляционной инстанции, учитывая указанные выше нормы материального права и условия договора, регулирующие порядок определения размера арендной платы и внесения изменений в договор, следует признать правомерными, а принятый судебный акт в этой части - не подлежащим отмене.

В связи с изложенным доводы заявителя кассационной жалобы о необоснованности отказа в удовлетворении первоначального иска отклоняются судом кассационной инстанции как основанные на неправильном толковании норм материального права.

Ссылка департамента относительно самостоятельного характера изменения вида разрешенного использования земельного участка является несостоятельной, поскольку данное обстоятельство не лишает права арендодателя обратиться к арендатору с предложением о внесении соответствующих изменений в договор в порядке им предусмотренном.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2011 по делу N А59-4747/2010 Арбитражного суда Сахалинской области в части отказа в удовлетворении первоначального иска оставить без изменения.

В остальной части постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2011 отменить. Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Пятый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А.Гребенщикова

Судьи

О.В. Цирулик Е.К. Яшкина