Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 3 апреля 2014 г. N Ф02-949/14 по делу N А58-3501/2013

г. Иркутск

03 апреля 2014 г.

N А58-3501/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кадниковой Л.А.,

судей: Чупрова А.И., Шелега Д.И.,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 17 сентября 2013 года по делу N А58-3501/2013, постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2013 года по тому же делу (суд первой инстанции: Андреев В.А.; суд апелляционной инстанции: Сидоренко В.А., Желтоухов Е.В., Рылов Д.Н.),

установил:

гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющий статус индивидуального предпринимателя, Гульченко Галина Петровна (Республика Саха (Якутия) Мирнинский район, с. Арылах, ОГРНИП 304143303800020, далее - индивидуальный предприниматель Гульченко Г.П., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республика Саха (Якутия) с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа от 10.04.2013 N 06/007/2013-098 в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - здание Бытовка, обязании зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимого имущества - здание Бытовка, расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), Мирнинский район, п. Новый, ул. Строителей, 3, литер З, инвентарный номер 98:231:555/МР2/017501/З, общей площадью 12,8 кв.м., назначение - нежилое, количество этажей 1, год постройки 1998, площадь застройки по наружному обмеру 26,2 кв.м.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 17 сентября 2013 года заявленное требование удовлетворено, решение Управления Росреестра от 10.04.2013 N 06/007/2013-098 признано недействительным.

Постановлением Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2013 года решение суда от 17 сентября 2013 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра ставит вопрос о проверке законности судебных актов по делу, указывая на то, что препятствием для проведения регистрации перехода к индивидуальному предпринимателю Гульченко Г.П. права собственности на здание Бытовка явилось не только отсутствие ликвидированного продавца, но и отсутствие у него права собственности на проданное недвижимое имущество. Заявитель полагает, что суды не применили положения пункта 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав), в силу которых государственный регистратор правомерно посчитал необходимой регистрацию продавцом ранее возникших прав на объект недвижимости.

В отзыве на кассационную жалобу индивидуальный предприниматель Гульченко Г.П. считает судебные акты законными.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (уведомления о вручении почтовых отправлений, информация, размещенная на официальном сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа 28.02.2014), своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем кассационная жалоба на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается без участия их представителей. Индивидуальный предприниматель Гульченко Г.П. заявила ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие её представителя.

Как установлено материалами дела и судами двух инстанций, индивидуальный предприниматель Гульченко Г.П. по результатам проведённого 26.02.2008 аукциона приобрела на основании договора купли-продажи от 26.02.2008 здание Бытовка, расположенное по адресу: Республика Саха (Якутия), Мирнинский улус, п. Новый, ул. Строителей, 3, литер З, инвентарный номер 98:231:555/МР2/017501/З, общей площадью 12,8 кв.м., назначение нежилое, количество этажей 1, год постройки 1998, площадь постройки 26,2 кв.м. Согласно отчету конкурсного управляющего денежные средства за реализованное на аукционе имущество были перечислены покупателем в полном объеме.

Аукцион проведён в процессе реализации конкурсной массы ООО "Гранат" (продавец) на основании положения, утверждённого собранием кредиторов.

Управление Росреестра сообщением от 10.04.2013 N 06/007/2013-098 отказало предпринимателю в государственной регистрации права собственности на здание Бытовка в связи с отсутствием совместного заявления индивидуального предпринимателя Гульченко Г.П. и ООО "Гранат" и отсутствием сведений о государственной регистрации ранее возникших прав на названный объект недвижимости.

В качестве правового основания отказа в государственной регистрации Управление Росреестра привело абзац 19 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав.

Согласно абзацу 19 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Суды двух инстанций пришли к выводу о том, что отсутствие ранее зарегистрированного права собственности на вновь созданное недвижимое имущество, при отсутствии лица, которое могло бы произвести такую регистрацию (фактическое отсутствие собственника проданного имущества) не может являться основанием для отказа в государственной регистрации приобретенного предпринимателем на законных основаниях права собственности.

Суды, признавая отказ недействительным, исходили из положений статей 131, 209, 218, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 6, 13, 16-18 Закона о государственной регистрации прав.

Не соглашаясь с выводами судов двух инстанций, заявитель кассационной жалобы указывает на то, что судами не было принято во внимание, что годом постройки здания Бытовка является 1998 год; поскольку объект был построен в период действия Закона о государственной регистрации прав, то право собственности на него могло быть приобретено ТОО "Гранат" (преобразовано в ООО "Гранат") только с момента государственной регистрации права.

Заявитель кассационной жалобы также просит учесть, что в судебных актах не отражены юридические факты, с которыми законодательство связывает возникновение прав на вновь созданную недвижимую вещь.

Проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, учитывая доводы кассационной жалобы и отзыва относительно жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как усматривается из материалов дела, отказ в государственной регистрации права собственности индивидуальному предпринимателю Гульченко Г.П. на приобретённое здание Бытовка Управление Росреестра мотивировало непредставлением документов на государственную регистрацию ранее возникшего у ООО "Гранат" (продавца) права на объект недвижимости (абзац 19 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав).

В силу требований пункта 2 статьи 13 Закона о государственной регистрации прав государственная регистрация перехода права на объект недвижимости возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникшего права на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Как следует из абзаца 1 пункта 1 статьи 6 Закона о государственной регистрации прав, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Абзацем 3 пункта 2 статьи 6 Закона о государственной регистрации прав установлено, что государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

При разрешении настоящего спора суды сослались на пункт 62 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), который предусматривает, что государственная регистрации права собственности покупателя недвижимости при ликвидации продавца по соответствующей сделке может производиться по судебному решению, принятому в соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в рамках дел об оспаривании отказов регистрирующего органа.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принято постановление от 19.06.2012 N 2665/12, определяющее практику применения положений законодательства относительно условий для удовлетворения требований о государственной регистрации перехода права собственности.

Из правовой позиции, изложенной в данном постановлении, следует, что отсутствие государственной регистрации права собственности продавца недвижимости не является препятствием для удовлетворения требования, основанного на пункте 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, лишь в том случае, если это право возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Однако по настоящему делу при определении условий для удовлетворения требования заявителя суды не исследовали вопрос о том, когда возникло право собственности ООО "Гранат" на проданное им недвижимое имущество, является ли оно ранее возникшим и подлежало ли оно государственной регистрации в установленном порядке.

Кроме того, как следует из пункта 62 постановления N 10/22, на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Суды по настоящему делу, проверяя исполнение продавцом обязанности по передаче объекта и исполнение покупателем обязанности по его оплате, должны были также проверить, принадлежало ли здание Бытовка ООО "Гранат" и идентичен ли объект, принадлежавший обществу, и объект, впоследствии проданный по договору от 26.02.2008 индивидуальному предпринимателю Гульченко Г.П.

Так, в перечне имущества, выставленного на торги путём публичного предложения от 27.02.2008, за подписью Комитета имущества значится под N 10 Бытовка площадью 15,4 кв.м; (л.д. 65, том 1); по договору купли-продажи от 26.02.2008 предметом договора является Бытовка общей площадью 12,8 кв.м. Указанное противоречие в отношении проданного имущества в судебных актах не устранено.

При таких условиях вывод судов о незаконности отказа в государственной регистрации права собственности индивидуального предпринимателя Гульченко Г.П. является преждевременным, так как не основан на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах.

В связи с изложенным на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует установить, возникло ли у ООО "Гранат" право собственности на объект здание Бытовка, проданное предпринимателю; когда возникло это право у продавца; является ли оно ранее возникшим (то есть возникло до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав); подлежало ли оно государственной регистрации в установленном порядке либо в силу пункта 1 статьи 6 Закона о государственной регистрации прав являлось юридически действительным и при отсутствии его регистрации.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия), постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 17 сентября 2013 года по делу N А58-3501/2013, постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2013 года по тому же делу отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.А. Кадникова

Судьи

А.И. Чупров Д.И. Шелег