Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27 февраля 2024 г. N Ф02-631/24 по делу N А33-28712/2018

город Иркутск

27 февраля 2024 г.

Дело N А33-28712/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2024 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Николиной О.А.,

судей: Бронниковой И.А., Варламова Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лагуновой Е.А.,

при участии в судебном заседании посредством веб-конференции:

конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Сибирский инвестор" Подклетневой М.А. (паспорт),

представителя общества с ограниченной ответственностью "СДК" - Горшениной Ю.Б. (паспорт, доверенность от 27.11.2023),

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Сибирский инвестор" Подклетневой Марии Андреевны, Дьячкова Алексея Александровича на определение Арбитражного суда Красноярского края от 07 сентября 2023 года по делу N А33-28712/2018, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 04 декабря 2023 года по тому же делу,

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о признании общества с ограниченной ответственностью "Сибирский Инвестор" (далее - должник, ООО "Сибирский инвестор") несостоятельным (банкротом) поступило заявление общества с ограниченной ответственностью "СДК" (далее - ООО "СДК"), уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании торгов по продаже имущества должника по лоту N 5 и договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.09.2021, заключенного по результатам торгов, недействительными и применении последствий их недействительности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Стайллюкс", общество с ограниченной ответственностью "БК Райдекс", общество с ограниченной ответственностью "Лента", Макарова А.А., ИП Тютрина Н.И., ИП Дунаев А.В., Дьячков Алексей Александрович (далее - Дьячков А.А.).

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 07 сентября 2023 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 04 декабря 2023 года, признаны недействительными торги по продаже имущества должника и договор купли-продажи недвижимого имущества N 02 от 07.09.2021, заключенный между ООО "Сибирский инвестор" и ООО "СДК"; применены последствия недействительности сделок в виде обязания ООО "СДК" вернуть ООО "Сибирский инвестор" имущество, являвшееся предметом договора; обязания ООО "Сибирский инвестор" вернуть ООО "СДК" стоимость имущества по договору N 02 от 07.09.2021 в размере 7 900 000 рублей.

Не согласившись с указанными судебными актами, конкурсный управляющий имуществом должника Подклетнева Мария Андреевна (далее - конкурсный управляющий) и Дьячков А.А. обратились в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационными жалобами.

В обоснование доводов жалобы конкурсный управляющий указывает, что требование ООО "СДК" о признании недействительными торгов по продаже имущества является новым требованием, которое первоначально при обращении в суд им не было заявлено, срок исковой давности по которому пропущен; первоначально ООО "СДК" заявлено о признании недействительным договора купли-продажи; поскольку имущество, выставленное на торги, не могло войти в конкурсную массу должника, оно не могло быть возвращено в конкурсную массу в качестве применения последствий недействительности договора купли-продажи.

В кассационной жалобе Дьячков А.А. указывает, что ООО "СДК" было заблаговременно осведомлено о состоянии и характеристиках предмета торгов, ознакомление с имуществом происходило в очном режиме (непосредственное присутствие); оборудование вентиляции, которое находится в реализованных на торгах помещениях, может быть демонтировано из указанных помещений и смонтировано на новом месте; удовлетворяя требования ООО "СДК", суд подменил понятия общего имущества в многоквартирном доме и имущество юридического лица; право собственности должника заявителем не оспаривается, а наличие вентиляционного имущества лишь указывает на то, что право пользования данным помещением имеют остальные собственники помещений в здании.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "СДК" полагает судебные акты законными и обоснованными.

В судебном заседании конкурсный управляющий доводы жалобы поддержал; представитель ООО "СДК" по доводам жалобы возражал.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 АПК РФ (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru).

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 АПК РФ.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в процедуре конкурсного производства в отношении ООО "Сибирский инвестор" 15.07.2021 в ЕФРСБ опубликовано сообщение N 6998166 о проведении торгов по лоту N 5:

1) помещение, назначение: нежилое, площадь 323,2 кв. м, этаж N 2 (отм. + 11,70), адрес объекта: г. Красноярск, ул. Дмитрия Мартынова, д. 12, пом. 43, кадастровый номер 24:50:0300305:15694;

2) помещение, назначение: нежилое, площадь 49,8 кв. м, этаж: подвал, адрес объекта: г. Красноярск, ул. Дмитрия Мартынова, д. 12, пом. 8, 24:50:0300305:28305;

3) помещение, назначение: нежилое, площадь 251,8 кв. м, этаж N 2 на отм + 12,00, адрес объекта: г. Красноярск, ул. Дмитрия Мартынова, д. 12, пом. 40, 24:50:0300305:30499.

Начальная цена: 12 969 000 рублей.

Впоследствии по результатам торгов 07.09.2021 между ООО "Сибирский инвестор" в лице конкурсного управляющего Дьячкова А.А. (продавец) и ООО "СДК" (покупатель) заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества N 2 по цене 7 900 000 рублей.

В пункте 2 акта приема-передачи недвижимого имущества от 21.09.2021 указано, что покупатель уведомлен о нахождении в нежилом помещении N 40 и N 43 капитально смонтированного оборудования (вентиляция), обеспечивающего бесперебойную работу торгового центра ООО "ПокровSKY". Данное оборудование не является предметом договора купли-продажи недвижимого имущества N 2 от 07.09.2021.

В возражениях на акт приема-передачи недвижимого имущества от 21.09.2021 ООО "СДК" указал следующее: имущество передано в состоянии, отличном от указанного в договоре купли-продажи, а именно в нежилом помещении N 40 и N 43 находится оборудование, состояние и работоспособность этого оборудования на период подписания акта не проверялись. Покупатель не несет ответственности за состояние данного оборудования. Настоящим покупатель заявляет конкурсному управляющему о необходимости привести помещение в состояние, соответствующее условиям договора.

Переход права собственности на помещения, указанные в договоре купли-продажи от 07.09.2021, к ООО "СДК" по вышеуказанному договору зарегистрирован 16.12.2021.

25.04.2022 ООО "СДК" обратилось к ООО "Стайллюкс" (собственник иных помещений в здании) с просьбой предоставления доступа в приобретенные нежилые помещения.

Письмом от 26.04.2022 N 20 ООО "Стайллюкс" в доступе к указанным помещениям отказано, поскольку они являются общим имуществом в здании - нежилыми помещениями общего пользования: помещение N 8 - лифтовым холлом, помещения N N 40, 43 - вентиляционными камерами, обслуживающими все здание.

27.04.2022 ООО "СДК" составлен акт отказа в допуске для осмотра нежилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности.

Ссылаясь на то, что проведенные торги по продаже имущества не соответствует требованиям закона, поскольку должник продал имущество (нежилые помещения в торговом центре), относящееся к общей долевой собственности всех собственников помещений в здании, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Дмитрия Мартынова, д. 12, доступ к которым ограничен, победитель торгов обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявление, суды установили обстоятельства, свидетельствующие о недействительности торгов и заключенного по их итогам договора купли-продажи, в связи с отнесением проданного имущества к местам общего пользования торгового центра, которое не является самостоятельным объектом гражданских прав.

Суд округа не находит оснований не согласиться с указанными выводами.

Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случаях прямо указанных в пункте 1 данной статьи, а также в случае иных нарушений правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).

Правом на предъявление такого требования обладают любые заинтересованные лица, а не только субъекты, указанные в статье 61.9 Закона о банкротстве (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019).

В соответствии с пунктом 1 статьи 141.4 ГК РФ помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

Пунктом 2 статьи 141.4 ГК РФ предусмотрено, что помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таком здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7 статьи 287.5 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

При этом общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности (пункт 3 статьи 244 ГК РФ).

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 ГК РФ).

Федеральным законом от 24.07.2023 N 351-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" внесены изменения, глава 16 дополнена параграфом 2 - "Общее имущество собственников недвижимых вещей".

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 259.1 установлено, что собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Пунктом 5 статьи 259.3 ГК РФ предусмотрено, что недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками недвижимых вещей единогласно при условии, что эта передача не противоречит закону.

Таким образом, в настоящее время отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, урегулированы законом.

На момент проведения спорных торгов и заключения по его результатам договора купли-продажи такие отношения не были урегулированы законом. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

Как разъяснено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64) к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (пункт 1 Постановления N 64), пункт 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Как указано в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.08.2023 N 305-ЭС23-6628, пунктом 3 Постановления N 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. Аналогичная правовая позиция нашла отражение в пункте 12 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022.

Таким образом, имущество является общим в силу закона, данный статус оно не утрачивает даже если зарегистрированы права на него как на самостоятельный объект недвижимости.

Изложенное позволяет прийти к выводу, что наличие регистрации права собственности в ЕГРН на какие-либо помещения как самостоятельные объекты недвижимости, совершение сделок с ними, волеизъявления в отношении этого имущества, поведение и отношение к нему как самостоятельному объекту недвижимости, не может изменить статус этого имущества, если по своим признакам оно относится к общему имуществу.

Соответственно, исходя из правовой природы общего имущества здания как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования помещениями, расположенными в здании, такое имущество не может являться предметом торгов (сделок).

В рассматриваемом случае исходя из сведений, содержащихся в рабочей документации и техническом паспорте по спорным объектам, суды установили, что помещение N 8 - является лифтовым холлом, помещения NN 40, 43 - вентиляционными камерами, выполняют функции инженерного оснащения и обеспечивают безопасную эксплуатацию здания, входят в состав общедомового имущества и не предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием здания; из экспертного заключения 1026/22-ОБ от 01.08.2022, выполненного ООО "Архитектурно-строительная группа", следует, что помещения N 43, N 40, N 8 функционально закреплены за обеспечением общей эксплуатации здания и не могут быть исключены из общего состава помещений здания; оборудование, расположенное в помещениях N 43, N 40 (вентакмеры) и в помещении N 8 (лифты) не подлежит демонтажу, так как является частью объекта капитального строительства; помещения N 43, N 40, N 8 являются неотъемлемой частью административно-торгового комплекса, выполняют функции инженерного оснащения и обеспечивают безопасную эксплуатацию здания.

При указанных обстоятельствах, суды пришли к обоснованному выводу о том, что нежилые помещения, являющиеся предметов оспариваемых торгов, входят в состав общедомового имущества здания (торгового центра) и не предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием здания.

Изложенное означает, что, несмотря на наличие в ЕГРН записи об ООО "Сибирский инвестор" как о собственнике спорных помещений, они принадлежат собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности и, соответственно, не могли войти в конкурсную массу должника и быть реализованы на торгах в процедуре банкротства. Выставлением подобного имущества на продажу в деле о банкротстве должника нарушаются положения статей 289 и 290 ГК РФ, статьи 131 Закона о банкротстве.

С учетом этого вывод суда первой и апелляционной инстанций о признании торгов и заключенной по их результатам сделки купли-продажи недействительными на основании пункта 1 статьи 449 ГК РФ, а также о применении последствий недействительности сделки (предусмотренных статьей 167 ГК РФ), заключенной по результатам торгов, соответствует установленным обстоятельствам, сделан при правильном применении приведенных норм права в их толковании, данном высшими судебными инстанциями.

Доводы заявителя кассационной жалобы полностью повторяют доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом исследования судов двух инстанций и получили надлежащую правовую оценку.

Суд округа соглашается с позицией суда апелляционной инстанции о том, что уточненные требования заявителя в части признания оспариваемых торгов недействительными при ранее им заявленном требовании о признании заключенного по результатам торгов договора купли-продажи недействительным, не является новым требованием, срок исковой давности по которому должен определяться с момента представления в суд такого уточненного требования, поскольку заявленные требования взаимосвязаны между собой и влекут последствия, предусмотренные пунктом 2 статьи 449 ГК РФ.

Переоценка доказательств и установленных судами предыдущих инстанций фактических обстоятельств дела в силу статей 286 и 287 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нормы материального права применены судом первой и апелляционной инстанции правильно. Суд кассационной инстанции не установил нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ в любом случае основанием для отмены принятых судебных актов.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Красноярского края от 07 сентября 2023 года по делу N А33-28712/2018, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 04 декабря 2023 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.А. Николина

Судьи

И.А. Бронникова Е.А. Варламов