Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 апреля 2013 г. N Ф04-1604/13 по делу N А46-5146/2012

г. Тюмень

16 апреля 2013 г.

Дело N А46-5146/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 апреля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Орловой Н.В.

Цыгановой Е.М.

при ведении протокола помощником судьи Петренко О.В. рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Департамента имущественных отношений администрации города Омска, прокуратуры г. Омска на решение от 24.07.2012 Арбитражного суда Омской области (судья Яркова С.В.) и постановление от 16.01.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Глухих А.Н., Еникеева Л.И., Зиновьева Т.А.) по делу N А46-5146/2012 по иску Департамента имущественных отношений администрации города Омска (644099, Омская область, г. Омск, ул. Краснофлотская, 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) к обществу с ограниченной ответственностью "Финансовая группа "РУСАНТОН" (644043, Омская область, г. Омск, ул. Некрасова, 3, ИНН 5503094533, ОГРН 1055504139371) о внесении изменений в договор аренды земельного участка и расторжении договора.

Другие лица, участвующие в деле: прокуратура города Омска.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Храмцов К.В.) в заседании участвовали представители:

от Департамента имущественных отношений администрации города Омска - Глазкова Е.В. по доверенности от 04.12.2012, Костяков Н.Г. по доверенности от 12.09.2012;

от общества с ограниченной ответственностью "Финансовая группа "РУСАНТОН" - конкурсный управляющий Хабаров М.А.;

от прокуратуры города Омска - Лазарчук А.В. по доверенности от 27.03.2013.

Суд установил:

20.02.2012 Департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Финансовая группа "РУСАНТОН" (далее - ООО "ФГ "РУСАНТОН", общество, ответчик) о внесении с 23.10.2008 изменений в пункт 2.1 договора аренды земельного участка от 08.10.2007 N Д-Кр-31-7062, просил изложить его в следующей редакции: "Размер арендной платы за предоставленный участок составляет 1 037 347,96 руб. в месяц, не позднее десятого числа расчетного месяца".

Определением от 22.02.2012 Арбитражного суда Омской области заявление принято к производству с присвоением делу N А46-5146/2012.

22.02.2012 в адрес Арбитражного суда Омской области поступило исковое заявление департамента к ООО "ФГ "РУСАНТОН" о расторжении договора от 08.07.2010 N Д-Кр-31-7062 аренды земельного участка, заключенного между истцом и ответчиком; об обязании ответчика передать департаменту по акту приема-передачи муниципальное имущество: земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:13 01 26:3241, местоположение которого установлено в 1 220 м западнее относительно 5-этажного жилого здания, имеющего почтовый адрес: улица Волгоградская, дом 12, в Кировском административном округе г. Омска общей площадью 1 713 223 кв. м.

Определением от 29.02.2012 Арбитражного суда Омской области заявление принято к производству с присвоением делу N А46-5562/2012.

В порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) определением от 15.03.2012 Арбитражного суда Омской области указанные дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением N А46-5146/2012.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил заявленные требования, просил:

- внести изменения в пункт 2.1 договора от 08.07.2010 N Д-Кр-31-7062 аренды земельного участка и изложить его в следующей редакции: "Размер арендной платы за предоставленный участок составляет 1 037 347,96 руб. в месяц, не позднее десятого числа расчетного месяца";

- установить, что указанные изменения к договору аренды от 08.07.2010 N Д-Кр-31-7062 действуют с 23.10.2008;

- расторгнуть договор от 08.07.2010 N Д-Кр-31-7062 аренды земельного участка, заключенный между департаментом и ООО "ФГ "РУСАНТОН";

- обязать ООО "ФГ "РУСАНТОН" передать департаменту по акту приема-передачи муниципальное имущество: земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:13 01 26:3241, местоположение которого установлено в 1 220 м западнее относительно 5-этажного жилого здания, имеющего почтовый адрес: улица Волгоградская, дом 12, в Кировском административном округе г. Омска общей площадью 1 713 223 кв. м.

К участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен прокурор города Омска, внесший представление об устранении нарушений действующего законодательства.

Решением от 24.07.2012 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 16.01.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены частично, внесены изменения в пункт 2.1 договора от 08.07.2010 N Д-Кр-31-7062 аренды земельного участка посредством его изложения в следующей редакции: "Размер арендной платы за предоставленный участок составляет 1 037 347,96 руб. в месяц, не позднее десятого числа расчетного месяца". В удовлетворении остальной части требований отказано. С ООО "ФГ "РУСАНТОН" в доход федерального бюджета взыскано 4 000 руб. государственной пошлины.

Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

По мнению заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к неправильному выводу в отношении основания иска, применив норму статьи 451 ГК РФ.

Департамент не согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии признака существенности в нарушении ответчиком своих обязательств. Суд не указал мотивы, по которым пришел к выводу, что невыполнение обязательств по строительству жилья в размере 300 000 кв. м (не построено ничего) не является существенным нарушением договора.

Суд необоснованно сослался на представленное ответчиком заключение об объемах выполнения работ по строительству коммуникаций для обеспечения нужд жилищного строительства Новой Чукреевки, так как коммуникации построены в другом месте другими организациями для собственных нужд и на расстоянии не менее 1,5 км от земельного участка, предоставленного ООО "ФГ "РУСАНТОН" в аренду. Кроме того, указанное заключение было выполнено лицом, квалификация и компетентность которого судом не проверялись.

Судом апелляционной инстанции необоснованно сделан вывод о необходимости доказывания департаментом того, что именно за счет построенных ответчиком домов планировалось расселение граждан из аварийного и ветхого жилья, однако у департамента никогда не было никаких обязательств по приобретению жилья именно у ответчика с данной целью.

Судами не принято во внимание, что ведение хозяйственной деятельности ответчиком невозможно, так как ответчик решением от 18.01.2011 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-13427/2010 признан несостоятельным (банкротом).

При вынесении обжалуемых судебных актов неверно оценены фактические обстоятельства и сделаны неверные выводы относительно отсутствия у ответчика задолженности по арендной плате, сумма которой за период 2008-2011 годы составила более 17 000 000 руб.

Также не принято во внимание, что судебными актами по делам N А46-14580/2008 и N А46-23485/2009 установлено наличие у ответчика задолженности по договору купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка, в связи с чем сделан неправильный вывод об отсутствии существенных нарушений договора аренды.

Необоснованно отклонен довод департамента о необходимости внесения изменений в договор аренды в части изменения арендной платы с 23.10.2008. Неверно применены нормы действующего законодательства, регулирующие порядок определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков.

Прокурор города Омска также обратился с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам, просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование жалобы прокурор ссылается на необоснованность выводов судов о том, что изменение нормативных правовых актов, устанавливающих иную кадастровую стоимость земельных участков, не влечет изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, и изменение размера арендной платы может произойти лишь с момента вступления решения суда в законную силу.

Суды первой и апелляционной инстанций необоснованно сделали вывод об отсутствии признака существенности допущенных ответчиком нарушений, поскольку выполнение условий аукциона является обязательным для его победителя. До настоящего времени фактическое строительство на земельном участке не осуществлялось.

Инженерные коммуникации в рамках комплексного освоения территории ответчиком не прокладывались. Судом апелляционной инстанции оставлены без внимания представленные департаментом доказательства об отсутствии выданных ответчику технических условий ресурсоснабжающих организаций для строительства сетей в рамках комплексного освоения арендуемой территории.

Прокурор в своей жалобе также поддерживает доводы департамента о том, что ответчиком не произведен расчет по договору купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка, о проведении процедуры банкротства в отношении ответчика, о необоснованной взаимосвязи строительства жилья ответчиком с обязательствами администрации по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья.

Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии в настоящее время иных потенциальных застройщиков мог быть сделан только в случае проведения в установленном законодательством порядке торгов в отношении переданного ответчику земельного участка.

В судебном заседании департамент, прокурор Омской области поддержали доводы своих жалоб, ответчик просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив в соответствии со статьями 286-288 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, распоряжением мэра города Омска от 28.08.2007 N 340-р "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства" департаменту поручено провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Указанным распоряжением определены земельный участок, начальная цена предмета аукциона, размер арендной платы, а также иные условия аукциона, в том числе максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка до 2017 года в три этапа:

а) 1-й этап: до 2010 года - не менее 300 000 кв. м жилья;

б) 2-й этап: до 2013 года - не менее 825 000 кв. м жилья;

в) 3-й этап: до 2016 года - не менее 1 425 000 кв. м жилья, в том числе объектов социального назначения, строящихся согласно этапам строительства жилья за счет средств арендатора (победителя аукциона) в соответствии с нормами обеспеченности (согласно СНиП), подлежащих в случае обращения арендатора безвозмездной передаче в муниципальную собственность на условиях действующего на момент осуществления действий по такой передаче законодательства.

По результатам проведенного аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства 01.10.2007 подписан протокол, по которому ООО "ФГ "РУСАНТОН" как единственный участник аукциона вправе было заключить договор купли-продажи права и договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Между департаментом и ООО "ФГ "РУСАНТОН" заключен договор от 08.10.2007 N 1 купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 26:3241, сроком на 9 лет, общей площадью 1 713 223 кв. м для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Цена за приобретаемое право составила 1 100 000 000 руб., при этом расчет по договору был определен с применением рассрочки платежа до 01.10.2009.

Между департаментом (арендодатель) и ООО "ФГ "РУСАНТОН" (арендатор) заключен договор от 08.10.2007 N Д-Кр-31-7062 аренды земельного участка, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 9 лет находящийся в муниципальной собственности земельный участок из состава земель населенных пунктов в границах города Омска с кадастровым номером 55:36:13 01 26:3241, местоположение которого установлено в 1 220 м западнее относительно 5-этажного жилого здания, имеющего почтовый адрес: улица Волгоградская, дом 12, в Кировском административном округе г. Омска, общей площадью 1 713 223 кв. м, для комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее - договор аренды).

Договор аренды зарегистрирован 22.10.2007 в Управлении ФРС по Омской области.

В преамбуле договора аренды указано, что он заключен на основании результатов торгов, состоявшихся 01.10.2007 (протокол об итогах аукциона), и договора купли-продажи права.

В силу пункта 2.1 договора аренды арендатор перечисляет арендную плату получателю в размере 673 179,20 руб. ежемесячно не позднее десятого числа расчетного месяца.

Арендодатель вправе вносить изменения и (или) дополнения в договор в случае внесения изменений и (или) дополнений в действующее законодательство Российской Федерации (пункт 4.1.2 договора аренды).

Пунктом 4.1.5 договора аренды установлена возможность досрочного расторжения договора в случае неоднократного нарушения арендатором обязательств по договору.

Согласно пункту 10.1 договора аренды неотъемлемой его частью являются следующие приложения: акт приема-передачи земельного участка; протокол о результатах аукциона; кадастровые планы земельных участков; договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельных участков.

В связи с получением результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска департамент направил в адрес ООО "ФГ "РУСАНТОН" письмо от 29.12.2011 N Ис-ДИО/22579 с предложением подписать соглашение к договору аренды.

Согласно данному соглашению размер арендной платы за предоставленный участок составляет 1 037 347,96 руб. в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с Решением Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска".

Ответных действий со стороны общества на данное предложение не последовало.

Полагая, что имеются основания для внесения изменений в договор аренды, департамент обратился в суд с иском по настоящему делу.

Кроме того, департаментом в адрес ответчика было направлено извещение о расторжении договора от 30.12.2011 N Исх-ДИО/22637, в котором указано на нарушение условий, предусмотренных аукционной документацией, опубликованной 30.07.2007 в газете "Третья столица" N 56 (388):

- срок осуществления жилищного строительства по этапам: 1-й этап до 2010 года - не менее 300 000 кв. м;

- срок выполнения проекта планировки территории и проекта межевания территории, в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства - не более 10 месяцев с даты заключения договора аренды, предусмотренного аукционной документацией от 01.10.2007.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, на нормы статей 450, 452 ГК РФ, пункт 7.1.1 договора аренды, согласно которому договор прекращается по основаниям, а также по инициативе арендодателя в случае, если участок, предназначенный для строительства, не используется по целевому назначению в течение трех лет, указывая на наличие просроченной более 7 месяцев задолженности по арендной плате, полагая, что ответчик существенным образом нарушает условия означенного договора, департамент просил расторгнуть договор аренды и обязать ответчика возвратить земельный участок.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, руководствуясь частью 1 статьи 4 АПК РФ, пунктом 1 статьи 8, пунктом 1 статьи 420, статьей 421 ГК РФ, пунктом 1 статьи 424, пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, пунктом 7 части 1 статьи 1, частями 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пришел к выводу, что договор аренды земельного участка может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в части арендных платежей в соответствии с решениями органов государственной власти субъектов Российской Федерации, с соблюдением ограничений, установленных пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Учитывая ранее принятое Решение Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска" и то, что предложенный порядок полностью соответствует законодательству, суд пришел к выводу о возможности удовлетворения требований в части внесения изменений в договор аренды.

Однако во внесении изменений в договор с 23.10.2008 было отказано со ссылкой на пункт 3 статьи 453 ГК РФ.

Основываясь на представленном ответчиком заключении об объемах выполнения работ по строительству коммуникаций для обеспечения нужд жилищного строительства Новой Чукреевки, согласно которому работы по строительству инженерных сетей выполнены в соответствии с проектной документацией и могут обеспечить объекты 1-й очереди строительства жилой застройки после их подключения к построенным коммуникациям, суд первой инстанции не усмотрел признака существенности, могущего повлечь за собой расторжение договора при условии погашения задолженности по арендной плате.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами суда первой инстанции согласился, дополнительно указав следующее.

Если стороны не достигли взаимного соглашения о внесении изменений в договор, и один из контрагентов обратился в суд с соответствующим иском, изменение обязательств совпадает с моментом вступления в законную силу решения суда об изменении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ). Иное может быть установлено лишь по взаимному соглашению сторон сделки.

Как указывалось выше, соответствующего соглашения в части установления с 23.10.2008 арендной платы в размере 1 037 347,96 руб. сторонами достигнуто не было, в связи с чем спорный вопрос был разрешен в судебном порядке.

Таким образом, новая редакция пункта 2.1 договора подлежит применению с момента вступления решения суда первой инстанции в законную силу.

При этом суд апелляционной инстанции отклонил доводы апелляционной жалобы о том, что изменение нормативных правовых актов, устанавливающих кадастровую стоимость земельных участков, влечет изменение арендной платы в одностороннем порядке.

Ссылаясь на пункт 4.1.2 договора, согласно которому арендодатель вправе вносить изменения и (или) дополнения в договор в случае внесения изменений и (или) дополнений в действующее законодательство, исходя из того, что буквальное толкование условий договора аренды указывает на то, что изменение размера арендной платы возможно в случае внесения изменений в действующее законодательство, в том числе в случае изменения кадастровой стоимости участка исключительно посредством заключения дополнительного соглашения к договору в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, руководствуясь данной нормой, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке размера арендной платы, утвержденной в качестве его условия.

Таким образом, учитывая, что сторонами не было заключено соглашение об изменении договора в порядке пункта 1 статьи 452 ГК РФ, суд апелляционной инстанции отклонил доводы заявителя апелляционной жалобы относительно необходимости определения размера арендной платы с 23.10.2008 исходя из изменившейся кадастровой стоимости.

В части требований департамента о расторжении договора аренды земельного участка, суд апелляционной инстанции применил норму пункта 1 статьи 451 ГК РФ и, учитывая, что департамент ссылался в извещении о расторжении договора на неисполнение ответчиком условий аукционной документации в части осуществления в срок до 2010 года жилищного строительства не менее 300 000 кв. м жилья, пришел к выводу, что каких-либо убедительных и надлежащих доказательств, из которых можно было бы установить наличие одновременно всех условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ, департамент в материалы дела не представил. Департамент не доказал изменения существенных обстоятельств, истцом не доказана реальная возможность восстановления его прав путем передачи земельного участка в целях осуществления комплексного строительства другому застройщику. Наличие потенциальных участников планируемого департаментом аукциона (инвесторов, строительных организаций) истцом не обосновано.

При этом суд апелляционной инстанции указал, что муниципальное образование, действуя в интересах граждан, должно учитывать права участников долевого строительства, внесших денежные средства, обеспечивать реальную возможность застройки жилья. При недоказанности реальной возможности осуществления строительства другим застройщиком в установленные сроки при расторжении договора аренды с действующим застройщиком оснований для признания заявленных требований обоснованными не имеется.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, на то, что истец ссылался на неисполнение им адресной программы по расселению граждан из ветхого и аварийного жилья. Давая оценку указанному доводу, суд не принял его во внимание, так как неисполнение ответчиком обязанности по осуществлению строительства до 2010 года жилой площади объемом 300 000 кв. м само по себе нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, повлекшее для истца последствия, установленные в статье 451 ГК РФ.

Между тем судами при рассмотрении спора не было принято во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, данная норма называет существенное нарушение договора контрагентом в качестве одного из оснований расторжения договора по решению суда, которое не тождественно другому основанию, предусмотренному статьей 451 ГК РФ, - существенному изменению обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора.

Из преамбулы к договору следует, что он заключен на основании результатов торгов, состоявшихся 01.10.2007 (протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков от 01.10.2007). В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды участок предоставляется для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Как установлено судами при рассмотрении спора, основанием иска послужили фактические обстоятельства, в соответствии с которыми истец указал на конкретные нарушения, допущенные ответчиком - невыполнение условий об объемах жилищного строительства, указанных в аукционной документации.

Из материалов дела следует также, что истец, направив 30.12.2011 ответчику уведомление о расторжении договора, ссылался и на нарушение им срока выполнения проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Суд первой инстанции, рассматривая спор, не принял во внимание нормы статьи 38.2 ЗК РФ и не установил содержание обязательств ответчика по комплексному освоению жилищного строительства, без чего иск не мог быть рассмотрен по существу.

Согласно пункту 3 указанной нормы в извещении о проведении аукциона должны быть указаны, в том числе максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, максимальные сроки выполнения работ по устройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи, максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (подпункты 6-8).

Пунктом 4 статьи 38.2 ЗК РФ предусмотрено, что дополнительно к указанным в подпунктах 6-8 пункта 3 настоящей статьи требованиям могут быть установлены другие требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка.

При этом пункт 2 статьи 38.2 предусматривает, что аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 ЗК РФ с учетом положений настоящей статьи. Нормой подпункта 9 пункта 10 статьи 38.1 установлено, что сведения о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды, должны содержаться в извещении или сообщении о проведении аукциона.

Указанная документация в совокупности с заключенным с ответчиком договором аренды не была принята судом первой инстанции во внимание с целью установления содержания обязательств ответчика, на основании чего суд мог бы установить, какие конкретно обязательства принял на себя ответчик и имеется ли нарушение им своих обязательств, на которое указывает департамент, является ли такое нарушение существенным.

Не установив данные обстоятельства, суд первой инстанции дал оценку представленному ответчиком заключению об объемах выполнения работ по строительству коммуникаций для обеспечения нужд жилищного строительства Новой Чукреевки, не обосновав, каким образом данные работы подтверждают исполнение обязательств ответчиком в рамках договора аренды.

Также при оценке данного доказательства судом первой инстанции были допущены нарушения процессуальных норм об оценке доказательств - статей 67, 68, 71 АПК РФ. Данное доказательство не было оценено на предмет его относимости к предмету спора, его достоверности и в совокупности с другими доказательствами.

Из самого заключения следует, что оно составлялось на основании изучения проектно-сметной документации, технических условий на выполнение работ, договоров с субподрядными организациями, а также проведения полевого обследования построенных коммуникаций для определения их наличия и соответствия проектам. Вместе с тем в перечне (Приложение N 1) проектной документации, рассмотренной при подготовке заключения, не указана какая-либо исполнительная документация, подтверждающая факт строительства коммуникаций и факт принятия результатов этих работ в установленном законодательством порядке. Суд не установил, каким образом данные проектной документации и результатов полевого обследования могут подтвердить факт строительства коммуникаций и относимость данных работ к исполнению ответчиком именно его обязательств по комплексному освоению земельного участка.

Суд апелляционной инстанции не устранил допущенные судом первой инстанции нарушения норм права, при этом рассмотрел иск как основанный на иных обстоятельствах - существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, применив нормы статьи 451 ГК РФ, не обосновав иную правовую квалификацию отношений сторон.

Поскольку спор по существу заявленного требования о расторжении договора аренды с учетом применимых норм права судами не разрешен, дело подлежит передаче на новое рассмотрение.

Так как возможность удовлетворения требования о внесении в договор аренды изменений зависит от результатов рассмотрения требования о расторжении договора, судебные акты подлежат отмене также и в удовлетворенной части исковых требований. При этом суд кассационной инстанции исходит из следующего.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной земли) относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна применяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).

Принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договора независимо от воли сторон договоров аренды таких земельных участков и без внесения в текст договоров подобных изменений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11).

На момент заключения договора действовало и в настоящий момент является действующим Решение Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки на территории города Омска", статья 3 которого предусматривает формулу для расчета годовой арендной платы с использованием в качестве одной из составляющей формулы кадастровой стоимости земельного участка.

Из положений указанных правовых норм, а также правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что изменение кадастровой стоимости земельного участка изменяет правоотношения сторон по договору аренды в части размера арендной платы без внесения в договор таких изменений. Сам факт принятия органом государственной власти или органом местного самоуправления акта, изменяющего кадастровую стоимость, приводит к изменению правоотношений сторон с момента вступления в силу такого акта. При этом изменения, если они вносятся в договор, приводят к изменению договора как документа, не влияя на момент изменения правоотношений сторон. Норма пункта 3 статьи 453 ГК РФ в этом случае подлежит применению с учетом того, что ее правовой эффект может касаться только договора как документа.

В связи с этим является неверным, не соответствующим нормам права вывод суда апелляционной инстанции о том, что изменение размера арендной платы возможно в случае внесения изменений в действующее законодательство, в том числе в случае изменения кадастровой стоимости участка, исключительно посредством заключения дополнительного соглашения к договору.

Удовлетворяя требование о внесении изменений в договор, суды также не учли следующее.

Истец просил установить размер арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, установленной в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 19.12.2007 N 174-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36", обратившись в суд с иском 20.02.2012, то есть в тот период, когда данное постановление было признано утратившим силу с 01.01.2012 постановлением Правительства Омской области от 21.12.2011 N 254-п "О внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 07.12.2005 N 133-п и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Омской области".

В данной ситуации суд не установил, может ли удовлетворение иска об изменении условия договора о размере арендной платы на основании утратившего силу нормативного акта привести к восстановлению прав истца.

При новом рассмотрении спора следует установить содержание обязательств ответчика по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства, установить наличие нарушений, на которые указывает департамент в извещении о расторжении договора, послуживших основанием иска о расторжении договора, оценить их с точки зрения существенности, по результатам решения по требованию о расторжении договора рассмотреть требование о внесении изменений в договор с учетом применимых норм права, возможности защиты решением суда нарушенных прав истца.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 24.07.2012 Арбитражного суда Омской области и постановление от 16.01.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-5146/2012 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Сирина

Судьи

Н.В. Орлова Е.М. Цыганова