Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2013 г. N 08АП-8093/12

город Омск

16 января 2013 г.

Дело N А46-5146/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 января 2013 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глухих А.Н.,

судей Еникеевой Л.И., Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Бирюля К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8093/2012) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 24 июля 2012 года по делу N А46-5146/2012 (судья Яркова С.В.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613; 644099, Омская область, г. Омск, ул. Краснофлотская, 8) к обществу с ограниченной ответственностью "Финансовая группа "РУСАНТОН" (ИНН 5503094533, ОГРН 1055504139371; 644043, Омская область, г. Омск, ул. Некрасова, 3) о внесении изменений в договор аренды земельного участка и расторжении договора, при участии в деле в качестве третьего лица: Прокуратуры города Омска,

при участии в судебном заседании:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Глазкова Е.В. (удостоверение N 0359/10 выдано 08.04.2010, доверенность N ДИО/19740 от 04.12.2012 сроком действия один год); Унжакова И.С. (удостоверение N 85/11 выдано 15.03.2011, доверенность N ДИО/ 15350 от 24.09.2012 сроком действия один год); представитель Окишев К.В. (удостоверение N 24/12 выдано 10.09.2012, доверенность N ДИО/9587 от 26.06.2012 сроком действия один год);

от общества с ограниченной ответственностью "Финансовая группа "РУСАНТОН" - конкурсный управляющий Хабаров М.А. (паспорт, определение от 25.11.2011 по делу N А46-13247/2010);

от Прокуратуры города Омска - Лазарчук А.В. (удостоверение N 083072 выдано 19.03.2009);

установил:

20.02.2012 Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее по - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Финансовая группа "РУСАНТОН" (далее - ООО "ФГ "РУСАНТОН") о внесении с 23.10.2008 изменений в пункт 2.1 договора аренды земельного участка N Д-Кр-31-7062, просил изложить его в следующей редакции: "Размер арендной платы за предоставленный участок составляет 1 037 347 руб. 96 коп в месяц, не позднее десятого числа расчётного месяца".

Определением Арбитражного суда Омской области от 22.02.2012 заявление принято к производству с присвоением делу номера А46-5146/2012.

22.02.2012 в адрес Арбитражного суда Омской области вновь поступило исковое заявление Департамента к ООО "ФГ "РУСАНТОН" о расторжении договора Д-Кр-31-7062 аренды земельного участка, заключённый между истцом и ООО "ФГ "РУСАНТОН"; об обязании ответчика передать Департаменту по акту приёма - передачи муниципальное имущество: земельный участок из состава земель населённых пунктов с кадастровым номером 55:36:13 01 26:3241, местоположение которого установлено в 1 220 м западнее относительно 5-этажного жилого здания, имеющего почтовый адрес: улица Волгоградская, дом 12 в Кировском административном округе г.Омска общей площадью 1 713 223 кв.м.

Определением Арбитражного суда Омской области от 29.02.2012 заявление принято к производству с присвоением делу номера А46-5562/2012.

В порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) определением Арбитражного суда Омской области от 15.03.2012 указанные дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением номера А46-5146/2012.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил заявленные требования, просил:

- внести изменения в пункт 2.1 договора N Д-Кр-31-7062 аренды земельного участка и изложить его в следующей редакции: "Размер арендной платы за предоставленный участок составляет 1 037 347 руб. 96 коп. в месяц, не позднее десятого числа расчётного месяца";

- установить, что указанные изменения к договору аренды N Д-Кр-31-7062 действуют с 23.10.2008;

- расторгнуть договор N Д Д-Кр-31-7062 аренды земельного участка, заключённый между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и ООО "ФГ "РУСАНТОН";

- обязать ООО "ФГ "РУСАНТОН" передать Департаменту по акту приёма-передачи муниципальное имущество: земельный участок из состава земель населённых пунктов с кадастровым номером 55:36:13 01 26:3241, местоположение которого установлено в 1 220 м западнее относительно 5-этажного жилого здания, имеющего почтовый адрес: улица Волгоградская, дом 12 в Кировском административном округе г.Омска общей площадью 1 713 223 кв.м.

Руководствуясь статьей 49 АПК РФ, суд первой инстанции принял указанное уточнение исковых требований как не противоречащее действующему законодательству и не нарушающее права других лиц.

К участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён Прокурор города Омска, внёсший представление об устранении нарушений действующего законодательства.

Решением Арбитражного суда Омской области от 24.07.2012 по делу N А46-5146/2012 исковые требования Департамента имущественных отношений Администрации города Омска удовлетворены частично. Внесены изменения в пункт 2.1. договора N Д-Кр-31-7062 аренды земельного участка посредством его изложения в следующей редакции: "Размер арендной платы за предоставленный Участок составляет 1 037 347 руб. 96 коп. в месяц, не позднее десятого числа расчётного месяца". В удовлетворении остальной части требований отказано. С ООО "ФГ "РУСАНТОН" в доход федерального бюджета взыскано 4 000 руб. государственной пошлины.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, Департамент имущественных отношений Администрации города Омска в апелляционной жалобе и дополнениях в ней просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы и дополнений к ней указывает, что ответчиком нарушены обязательства по введению определённой площади жилой застройки, предусмотренные в распоряжении мэра г. Омска N 340-р от 28.08.2007. Ответчик на спорном земельном участке строительную деятельность практически не осуществлял. Он выполнил работ гораздо меньше, чем предусмотрено договором аренды. Оснований полагать, что ответчик будет строить быстрее на спорном земельном участке, у истца не имеется. Участок был предоставлен под определенные цели. Эти цели не достигнуты. Также указывает на нарушение ответчиком обязательств по оплате стоимости права на заключение договора аренды. Считает, что допущенные нарушения являются существенными, что ведет к расторжению договора аренды N Д-Кр-31-7062.

От ООО "ФГ "РУСАНТОН" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит решение суда первой инстанции в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель Прокуратуры города Омска поддержал процессуальную позицию подателя апелляционной жалобы.

Конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Финансовая группа "РУСАНТОН" Хабаров М.А. высказался согласно отзыву на апелляционную жалобу.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и дополнения к ней, отзыв на апелляционную жалобу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, распоряжением Мэра города Омска от 28.08.2007 N 340-р "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства" департаменту имущественных отношений Администрации города Омска поручено провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Данным распоряжением определены земельный участок, начальная цена предмета аукциона, размер арендной платы, а также иные условия аукциона, в том числе, максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешённого использования земельного участка до 2017 года в три этапа.

Таким образом, упомянутым ненормативным актом были определены условия, регламентирующие взаимоотношения организатора аукциона с победителем аукциона, то есть с тем лицом, которое приобретёт права по владению и пользованию земельным участком для целей комплексного жилищного строительства на этой территории. Среди данных условий, в том числе, были определены максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видом разрешённого использования земельного участка до 2016 года (нарастающим итогом) по этапам:

а) 1-й этап: до 2010 года - не менее 300 000 кв.м жилья;

б) 2-й этап: до 2013 года - не менее 825 000 кв.м жилья;

в) 3-й этап: до 2016 года - не менее 1 425 000 кв.м жилья, в том числе объектов социального назначения, строящихся согласно этапам строительства жилья за счёт средств арендатора (победителя аукциона) в соответствии с нормами обеспеченности (согласно СНиП), подлежащих в случае обращения арендатора безвозмездной передаче в муниципальную собственность на условиях действующего на момент осуществления действий по такой передаче законодательства.

По результатам проведённого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства 01.10.2007 подписан протокол, по которому ООО "ФГ "РУСАНТОН" как единственный участник аукциона вправе было заключить договор купли-продажи права и договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (том 1 л.д. 81-82).

08.10.2007 по результатам проведённого аукциона Департаментом с ООО "ФГ "РУСАНТОН" заключён договор купли-продажи N 1 права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 26:3241, сроком на 9 лет, общей площадью 1 713 223 кв.м для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Цена за приобретаемое право составила 1 100 000 000 руб., при этом расчёт по договору был определён с применением рассрочки платежа до 01.10.2009 (том 1, л.д. 88-89).

Между Департаментом и ООО "ФГ "РУСАНТОН" заключён договор аренды N Д-Кр-31-7062 земельного участка, который 22.10.2007 зарегистрирован в Управлении ФРС по Омской области.

В преамбуле данного договора аренды указано на то, что договор заключён на основании результатов торгов, состоявшихся 01.10.2007 (протокол об итогах аукциона), и договора купли-продажи права.

В силу пункта 1.1 договора аренды N Д-Кр-31-7062 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 9 лет находящийся в муниципальной собственности земельный участок из состава земель населённых пунктов в границах города Омска с кадастровым номером 55:36:13 01 26:3241, местоположение которого установлено в 1 220 м западнее относительно 5-этажного жилого здания, имеющего почтовый адрес: улица Волгоградская, дом 12 в Кировском административном округе г.Омска общей площадью 1 713 223 кв.м для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В силу пункта 2.1 договора N Д-Кр-31-7062 арендатор перечисляет арендную плату получателю в размере 673 179 руб. 20 коп. ежемесячно не позднее десятого числа расчётного месяца.

Арендодатель вправе вносить изменения и (или) дополнения в договор в случае внесения изменений и (или) дополнений в действующее законодательство Российской Федерации (пункт 4.1.2).

Пунктом 4.1.5 договора N Д-Кр-31-7062 аренды земельных участков установлена возможность досрочного расторжения договора в случае неоднократного нарушения арендатором обязательств по договору.

Согласно пункту 10.1 договора аренды N Д-Кр-31-7062 неотъемлемой его частью являются следующие приложения: акт приёма-передачи земельного участка; протокол о результатах аукциона; кадастровые планы земельных участков; договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельных участков.

В связи с получением результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска Департамент направил в адрес ООО "ФГ "РУСАНТОН" письмо от 29.12.2011 N Ис-ДИО/22579 с предложением подписать соглашение к договору аренды земельного участка N Д-Кр-31-7062.

Согласно данному соглашению размер арендной платы за предоставленный участок составляет 1 037 347 руб. 96 коп. в месяц и определяется расчётным путём в соответствии с Решением Омского городского Совета от 25.07.2007 N 46 "О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска".

Ответных действий со стороны общества на данное предложение не последовало.

Полагая, что имеются основания для внесения изменений в договор аренды земельного участка N Д-Кр-31-7062, и, считая, что ООО "ФГ "РУСАНТОН" существенным образом нарушает условия означенного договора, Департамент обратился в суд с настоящим иском.

Отказ в удовлетворении исковых требований в части не распространения действия пункта 2.1 договора N Д-Кр-31-7062 аренды земельного участка в редакции, устанавливающей арендную плату в размере 1 037 347 руб. 96 коп., с 23.10.2008, а также в части отказа в расторжении договора N Д-Кр-31-7062 аренды земельного участка явился основанием для обращения в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Таким образом, при обжаловании только части решения, законодатель ограничил деятельность суда апелляционной инстанции проверкой законности и обоснованности решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.

Лица, участвующие в деле, не возражали против рассмотрения дела в апелляционной инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, что в соответствии со статьей 268 АПК РФ препятствует рассмотрению дела в полном объеме.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или из изменения.

Отношения сторон, возникшие из договора аренды земельных участков N Д-Кр-31-7062, регулируются нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об аренде, общими положения части 1 ГК РФ об обязательствах и положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В части требования о распространении действия пункта 2.1 договора N Д-Кр-31-7062 аренды земельного участка в следующей редакции: "Размер арендной платы за предоставленный участок составляет 1 037 347 руб. 96 коп. в месяц, не позднее десятого числа расчётного месяца" с 23.10.2008.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи ГК РФ).

В силу статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Таким образом, заключая, договор, стороны тем самым признают обязательными к исполнениями его условия.

На основании пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.

По требованию одной из сторон договор может быть изменён по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Иными словами, данными правилами устанавливается взаимосвязь между действиями, совершаемыми сторонами договора по его изменению, и действовавшими до совершения указанных действий обязательствами.

Согласно рассматриваемым правилам возникшие из договора обязательства сохраняются в измененном виде при изменении договора. Временной момент, с которого обязательства будут считаться для сторон договора измененными, является юридическим фактом, с которым связаны определенные правовые последствия.

Пункт 3 статьи 453 ГК РФ устанавливает порядок определения такого временного момента, который, прежде всего, зависит от способа изменения договора: по соглашению сторон или в судебном порядке.

Если стороны не достигли взаимного соглашения о внесении изменений в договор, и один из контрагентов обратился в суд с соответствующим иском, следовательно, изменение обязательств, совпадает с моментом вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

Иное может быть установлено лишь по взаимному соглашению сторон сделки.

Как указывалось выше, соответствующего соглашения в части установления с 23.10.2008 арендной платы в размере 1 037 347 руб. 96 коп. сторонами достигнуто не было, в связи с чем спорный вопрос был разрешен в судебном порядке.

Таким образом, новая редакция пункта 2.1 договора подлежит применению с момента вступления решения суда первой инстанции в законную силу.

При этом, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что изменение нормативных правовых актов, устанавливающих кадастровую стоимость земельных участок, влечет изменение арендной платы в одностороннем порядке.

Так, пунктом 4.1.2 договора арендодатель вправе вносить изменения и (или) дополнения в договор в случае внесения изменений и (или) дополнений в действующее законодательство.

Буквальное толкование условий договора аренды указывает на то, что изменение размера арендной платы, возможно в случае внесения изменений в действующее законодательство, в том числе, в случае изменения кадастровой стоимости участка исключительно посредством заключения дополнительного соглашения к договору в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем размера арендной платы, утвержденной в качестве его условия.

Таким образом, учитывая, что сторонами не было заключено соглашение об изменении договора в порядке пункта 1 статьи 452 ГК РФ, доводы заявителя относительно необходимости определения размера арендной платы с 23.10.2008 исходя из изменившейся кадастровой стоимости, отклоняется судом апелляционной инстанции на том основании, что в силу действующего законодательства изменение кадастровой стоимости земельного участка (в отсутствие действий арендодателя по обращению к арендатору с предложением о внесении изменении и перерасчету размера арендной платы) не влечет автоматического изменения условий договора, без внесения в него соответствующих изменений и дополнений в соответствии со статьями 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования Департамента имущественных отношений Администрации города Омска о распространении с 23.10.2008 действия пункта 2.1 договора N Д-Кр-31-7062 в части установления условия о внесении арендной платы в размере 1 037 347 руб. 96 коп. в месяц.

Ссылки Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на постановления Высшего Арбитражного суда от 02.02.2010 N 12404/09, от 16.09.2011 N 9069/11, от 20.10.2011 N 13245/11, от 10.01.2012 N 16780/2011, не принимаются судом апелляционной инстанции. Поскольку указанные судебные акты основаны на иных обстоятельствах.

В части требования Департамента имущественных отношений Администрации города Омска о расторжении договора N Д-Кр-31-7062 аренды земельного участка, суд апелляционной инстанции учел следующее.

В пункте 1 статьи 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основания и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами и договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств представляет собой самостоятельный случай прекращения договорных обязательств. В таком случае существенное значение приобретает цель, которой предопределяется прекращение договорного обязательства, а именно восстановление баланса интересов сторон договора, существенным образом нарушенного в силу непредвиденного изменения внешних обстоятельств, не зависящих от их воли. При этом конкретные явления, события, факты, которые могут признаваться существенным изменением обстоятельств, применительно к конкретным условиям определяет суд. Однако, согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ, для того, чтобы какое-либо изменение обстоятельств, связанных с конкретным договором, было отнесено к категории существенных и тем самым достаточных для расторжения договора на основании решения суда, требуется наличие одновременно четырёх условий.

Во-первых, предполагается, что стороны в момент заключения договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет. Решающим фактором в оценке изменения обстоятельств будет ответ на вопрос, могли ли они разумно предвидеть такое изменение в момент заключения договора.

Во-вторых, изменение обстоятельств должно быть вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

В-третьих, исполнение договора при наличии существенно изменившихся обстоятельств без соответствующего изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В-четвёртых, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несёт заинтересованная сторона, то есть сторона, обратившаяся в суд с требованием о расторжении договора.

Названные четыре условия должны присутствовать одновременно и в совокупности.

Ключевое понятие, применяемое в данной норме, - это существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При этом эти обстоятельства должны измениться после того, как договор был заключён; стороны договора не содействовали и не могли содействовать наступлению этих обстоятельств; стороны в момент заключения договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет и не могли даже разумно предвидеть наступление этих обстоятельств; наступление этих обстоятельств не входит в сферу риска заинтересованной стороны, сфера риска определяется обычаями делового оборота и существом договора; наступление этих обстоятельств не привело к невозможности исполнения договорных обязательств (в последнем случае применяется статья 416 (а не 451) ГК РФ); после того как прежние обстоятельства изменились, заинтересованная сторона не смогла (или не смогла бы) свести на нет их неблагоприятные последствия несмотря на то, что она приняла (или могла принять) определённые меры с той степенью заботливости и осмотрительности, какие от неё требовались, учитывая характер договора и условия оборота. Кроме того, изменение обстоятельств должно быть существенным.

Пунктом 7.1 договора аренды земельных участков стороны предусмотрели, что настоящий договор прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя в случае неиспользования участка, предназначенного для жилищного строительства, по целевому назначению в течение трёх лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как указывалось выше, в силу пункта 1.2 договора участок предоставляется для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В качестве обстоятельства, которое по смыслу указанной статьи является основанием для расторжения договора аренды, Департамент, направив в адрес ответчика извещение исх. N ДИО/22637 от 30.12.2011 о расторжении договора, указал на то, что ООО "ФГ "РУСАНТОН" не исполнены условия аукционной документации, опубликованной 30.07.2007 в газете "Третья столица" N 56 (388), в части осуществления в срок до 2010 года жилищного строительства не менее 300 000 кв.м жилья.

В преамбуле договора аренды N Д-Кр-31-7062 указано на то, что договор заключён на основании результатов торгов, состоявшихся 01.10.2007 (протокол об итогах аукциона), в пункте 10.1 договора перечислены приложения, являющиеся его неотъемлемой частью, следовательно, вопреки позиции ответчика, арендатором должны быть соблюдены условия о максимальных сроках осуществления жилищного строительства, определённые распоряжением Мэра города Омска от 28.08.2007 N 340-р "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства".

Статья 65 АПК РФ закрепляет принцип состязательности участников арбитражного процесса, согласно которому каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

По правилам части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 ГК РФ).

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

В противном случае право на заявленный иск в рамках данного конкретного дела у истца отсутствует.

Арбитражный суд рассматривает заявленные требования по тем предмету и основаниям, которые указаны истцом.

Каких-либо убедительных и надлежащих доказательств, из которых можно было бы установить наличия одновременно всех условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ, Департамент в материалы дела не представил.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что Департамент не доказал изменения существенных обстоятельств, истцом не доказана реальная возможность восстановления его прав путём передачи земельного участка в целях осуществления комплексного строительства другому застройщику.

Из протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 01.10.2007 (том 1, л.д. 81-82) усматривается, что ООО ФГ "РУСАНТОН" являлось единственным участником аукциона. Наличие потенциальных участников планируемого Департаментом аукциона (инвесторов, строительных организаций) истцом не обоснованно.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что муниципальное образование, действуя в интересах граждан, должно учитывать права участников долевого строительства, внёсших денежные средства, обеспечивать реальную возможность застройки жилья. При недоказанности реальной возможности осуществления строительства другим застройщиком в установленные сроки при расторжении договора аренды с действующим застройщиком оснований для признания заявленных требований обоснованными не имеется.

Исходя из смысла статьи 451 ГК РФ с требованием о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств может обратиться заинтересованная сторона, считающая, что изменившиеся обстоятельства не позволяют ей исполнить надлежащим образом свои обязательства.

Истец, ссылаясь на наличие у него права на обращение в суд с настоящим иском, указал, на то, что ввиду неисполнения ответчиком своих обязательств муниципальное образование, в том числе, не исполнило Адресную программу по расселению из ветхого и аварийного жилья.

Вместе с тем, утверждение Департамента о том, что несоблюдение сроков строительства жилья в определённо установленных размерах, является существенно изменившимися обстоятельствами, из которых исходил истец при организации торгов, не принимается во внимание, поскольку указанное обстоятельство свидетельствует о ненадлежащем исполнении ответчиком своих обязательств, что является основанием для расторжения договора на основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ, а не об изменении обстоятельств, коими в данном случае, например, являлось бы изменение потребности населения города Омска в жилищном строительстве. Толкование статьи 451 ГК РФ позволяет прийти к выводу, что для расторжения договора должно произойти существенное изменение обстоятельств, не позволяющее именно заинтересованному лицу (истцу) исполнить свои обязательства, так как расторжение договора влечёт прекращение исполнения договора, что предполагается быть совершённым в интересах лица, обратившегося в суд. В рассматриваемой ситуации Департамент заявляет о нарушении права муниципального образования город Омска, а не о невозможности исполнения им своих обязательств по договору аренды.

Неисполнение ответчиком обязанности по осуществлению строительства до 2010 жилой площади объёмом 300 000 кв.м, само по себе, нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, повлекшее для истца последствия, установленные в статье 451 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать. Истец утверждает, что рассчитывал получить жилые площади в определенном объёме до 2010 года, но не получил, поскольку ответчик не осуществил строительство домов.

Следовательно, обстоятельства, приведённые истцом в обоснование своих требований, исключают возможность применения положений статьи 451 ГК РФ. В порядке статьи 49 АПК РФ основания иска при рассмотрении дела судом первой инстанции истцом не были уточнены, что препятствует суду руководствоваться при разрешении спора нормой пункта 2 статьи 450 ГК РФ. Суд не вправе выходить за пределы исковых требований.

Истец также не доказал, что исполнение договора аренды на прежних условиях нарушает баланс экономических интересов сторон настолько, что для него наступают те же отрицательные последствия, что и при существенном нарушении обязательств ответчиком, то есть заинтересованная сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В период с 01.01.2010 (истечения срока, до которого ответчику следовало ввести 300 000 кв.м жилой площади) до 30.12.2011 (день направления извещения о расторжении договора аренды), то есть на протяжении двух лет, истец не принимал меры к выяснению причин нарушения сроков строительства, не обращался к ответчику с требованием объяснить основания просрочки исполнения обязательства, ускорить темпы освоения земельного участка.

Закон Омской области о целевой программе Омской области "Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда омской области" на 2004 - 2010 годы от 09.07.2003 N 459-ОЗ утратил силу в связи с принятием Закона Омской области о целевой программе Омской области "Жилище" на 2008 - 2010 годы от 13.02.2008 N 1013-ОЗ.

Указанный закон, в свою очередь, утратил силу с 01.01.2010 в связи с принятием Закона Омской области "О признании утратившими силу и изменении отдельных законов Омской области" от 11.02.2009 N 1139-ОЗ. При этом в статье 3 данного закона указано, что отчёты о завершении реализации целевых программ Омской области представляются исполнителями-координаторами в Законодательное Собрание Омской области до 01.03.2010.

Таким образом, несдача ООО "ФГ "РУСАНТОН" до 2010 года жилищного строительства не менее 300 000 кв.м жилья в связи с утратой силы Целевой программы Омской области "Жилище" на 2008 - 2010 годы с 01.01.2010 ввиду отсутствия доказательств утверждения на местном либо региональном уровне программы развития жилищного строительства, в том числе, социальной программы по расселению из аварийного и ветхого жилья, действующей с 01.01.2010 по настоящее время, а также не представления доказательств наличия бюджетных средств на приобретение жилых помещений в целях расселения из аварийного и ветхого жилья, не свидетельствует о нарушении ответчиком прав муниципального образования. Федеральная целевая программа "Жилище" на 2011 - 2015 годы утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 17.12.2010 N 1050 и не содержит подпрограммы "Расселение граждан из ветхого и аварийного жилья".

Кроме того, доказательств того, что именно за счёт жилых помещений в возводимых ООО ФГ "РУСАНТОН" микрорайона, муниципальное образование город Омск планировало в 2008-2009 годах расселять граждан из ветхого и аварийного жилья, Департаментом также не представлено. Проведение подобных аукционов и невозможность приобретения жилых помещений в целях реализации Адресной программы по расселению из аварийного и ветхого жилья у других строительных организаций истцом не доказаны.

Довод Департамента имущественных отношений Администрации города Омска о том, что договор аренды N Д-Кр-31-7062 подлежит расторжению также ввиду неисполнения ответчиком обязанности по оплате стоимости права на заключение договора аренды, а также ввиду несвоевременного внесения арендных платежей, необоснован, так как истец в извещении о расторжении договора от 30.12.2011 не ссылался на указанное обстоятельство как на основание для расторжения договора. Департамент в обоснование своих требований, как уже отмечено выше, указывал исключительно на неисполнение ООО "ФГ "РУСАНТОН" условий аукциона в части строительства в срок до 2010 года не менее 300 000 кв.м жилья. Кроме того, наличие у ответчика задолженности по арендной плате и ее размер определен Департаментом как разница между уплаченной ООО "ФГ "РУСАНТОН" в соответствии с условиями договора арендной платой и арендной платой, исчисленной с 23.10.2008 исходя из измененного размере кадастровой стоимости земельного участка. Между тем, как указывалось выше, перерасчет арендной платы с 23.10.2008 исходя из изменившейся кадастровой стоимости земельного участка в отсутствие на то соглашения сторон, является неправомерным.

При изложенных выше обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что истец в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не доказал всю совокупность условий, необходимых для расторжения договора. Доказательств существенного изменения обстоятельств, являющегося основанием для применения крайней меры - расторжения договора, суду первой и апелляционной инстанций не представлено.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении требований Департамента о расторжении договора аренды.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.

Принятое по делу решение в обжалуемой части подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 АПК РФ не распределяются, поскольку Департамент имущественных отношений Администрации города Омска освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 24 июля 2012 года по делу N А46-5146/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Н. Глухих

Судьи

Л.И. Еникеева Т.А. Зиновьева