Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 сентября 2023 г. N Ф04-6976/22 по делу N А45-8698/2022

г. Тюмень

5 сентября 2023 г.

Дело N А45-8698/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 сентября 2023 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Демидовой Е.Ю.,

Полосина А.Л.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием систем веб-конференции помощником судьи Есиповой А.Е., рассмотрел кассационную жалобу индивидуальных предпринимателей Юрченко Ирины Сергеевны и Полукошко Елены Александровны на постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2023 (судьи Бородулина И.И., Зайцева О.О., Хайкина С.Н.) по делу N А45-8698/2022 по заявлению индивидуальных предпринимателей Юрченко Ирины Сергеевны (ИНН 540706536515, ОГРНИП 305540722700017) и Полукошко Елены Александровны (ИНН 540701314082, ОГРНИП 309541028600042) к департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (630000, Новосибирская область, город Новосибирск, Красный проспект, дом 50, ИНН 5406102806, ОГРН 1025402451470) о признании недействительным отказа в предоставлении земельного участка в собственность.

В судебном заседании, открытом 24.08.2023 (до перерыва), приняли участие представители: индивидуального предпринимателя Полукошко Елены Александровны - Литвинова И.С. по доверенности от 25.03.2022 и департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска - Гладких Д.И. по доверенности от 26.12.2022 (путем использования системы веб-конференции); индивидуального предпринимателя Юрченко Ирины Сергеевны - Соловьев Р.А. по доверенности от 12.01.2023; 31.08.2023 (после перерыва) посредством веб-конференции в судебном заседании участвовали представители: департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска - Гладких Д.И. по доверенности от 26.12.2022 и индивидуального предпринимателя Юрченко Ирины Сергеевны - Соловьев Р.А. по доверенности от 12.01.2023; представителем индивидуального предпринимателя Полукошко Елены Александровны - Литвиновой И.С. подключение к веб-конференции не обеспечено.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Полукошко Елена Александровна (далее - ИП Полукошко Е.А.) и индивидуальный предприниматель Юрченко Ирина Сергеевна (далее - ИП Юрченко И.С.) (вместе - предприниматели, заявители) обратились в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее - департамент) о признании незаконным выраженного в уведомлении от 14.03.2022 N 31/19/03523 отказа в предоставлении в собственность предпринимателям земельного участка с кадастровым номером 54:35:081870:108 площадью 19 755 кв. м по улице Тухачевского (далее - земельный участок), обязании департамента заключить договор купли-продажи указанного земельного участка с предпринимателями.

постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2023, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Дополнительным постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2023 предпринимателям из федерального бюджета возвращена государственная пошлина, излишне уплаченная при подаче апелляционной жалобы по 1 350 руб.

Не согласившись с постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2023, предприниматели обратились с кассационной жалобой, в которой просят судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы заявители приводят доводы о том, что судами не применен принцип эстоппель, подлежащий применению в связи с тем, что администрация ранее подтверждала необходимость всей площади земельного участка для эксплуатации здания торгового и складского назначения, предоставив спорный участок в аренду предыдущему собственнику здания на 49 лет.

Также заявителя ссылаются на то, что суды не определили то, из каких элементов/принадлежностей образовывалась общая площадь застройки участка по проектной документации, разрешению на строительство, разрешению на ввод в эксплуатацию, не сопоставили эти элементы с требованиями подлежащих применению норм и правил (СНиП, СП), не вынесли на обсуждение сторон вопрос о подлежащих применению СНиП, СП. При этом суды оставили без исследования и оценки доводы предпринимателей о том, что согласно Своду правил 18.13330.2011, 18.13330.2019 "Генеральные планы промышленных предприятий" (актуализированная редакция СНиП II-89-80) в площадь застройки зданий складского назначения включаются площади вспомогательных конструкций и сооружений - в данном случае - открытый склад материалов площадью 3 566,23 кв. м и площадка для стоянки большегрузных автомобилей площадью 1 456,10 кв. м, с учетом которых мэрия города Новосибирска определяла площадь застройки земельного участка 7 948,02 кв. м в выданном ею разрешении на строительство здания торгового и складского назначения и разрешении на ввод его в эксплуатацию. Согласно названным разрешениям и проектной документации на строительство открытый склад материалов и площадка для стоянки большегрузных автомобилей являются технологическими принадлежности здания складского назначения и необходимы для его нормальной эксплуатации. Однако, суды уклонились от непосредственного исследования указанных доказательств, фактически переложив на эксперта решение вопросов, относимых к компетенции суда, и также безоговорочно приняв заключение судебной экспертизы без оценки доводов предпринимателей о применении СП 18.13330.2011, 18.13330.2019.

Помимо изложенного заявители кассационной жалобы считают, что судом нарушен принцип равноправия и состязательности сторон, поскольку дважды предпринимателям отказано в вызове специалиста, который мог дать суду необходимые пояснения относительно существующих специальных норм (СП 18.13330.2011, 18.13330.2019), а также принятых в проектной и градостроительной деятельности правилах расчета площади застройки. Однако, первый раз суд первой инстанции обосновал отказ в вызове специалиста тем, что уже назначил судебную экспертизу, а второй отказ обоснован достаточностью полученного заключения судебной экспертизы.

В судебном заседании представители предпринимателей поддержали доводы кассационной жалобы.

Для получения от департамента отзыва на кассационную жалобу в судебном заседании суда округа объявлялся перерыв.

После перерыва департаментом представлены письменные объяснения.

На объяснения департамента ИП Юрченко И.С. представила письменные пояснения по делу.

После перерыва представитель ИП Юрченко И.С. поддержал доводы кассационной жалобы, представитель департамента высказался против удовлетворения кассационной жалобы.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд округа приходит к выводу о наличии оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, с 20.09.2021 в общей долевой собственности ИП Полукошко Е.А. (доля 40/100) и ИП Юрченко И.С. (доля 60/100) находится одноэтажное нежилое здание торгового и складского назначения с кадастровым номером 54:35:081870:122 площадью 2 798,4 кв. м, расположенное по ул. Тухачевского в Первомайском районе города Новосибирска (выписка из единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 20.09.2021).

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 54:35:081870:108 площадью 19 755 кв. м с видом разрешенного использования склады (6.9) - промышленные базы, склады (отчет об объекте недвижимости, сформированный на основании сведений, содержащихся в выписке из ЕГРН от 28.03.2022 по объекту с кадастровым номером 54:35:081870:108).

15.02.2022 предприниматели обратились в департамент с заявлениями о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:35:081870:108 площадью 19 755 кв. м в собственность в порядке статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Письмом от 14.03.2022 N 31/19/03523 департамент уведомил заявителей об отказе в предоставлении земельного участка в собственность земельного участка со ссылкой на несоразмерность площади участка площади, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, поскольку для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования ((склады (6.9) промышленные базы, склады)) минимальный процент застройки для земельного участка в зоне производственной деятельности (П-1), определяемый как отношение площади земельного участка, которая должна быть застроена, ко всей площади земельного участка, установлен 20%, тогда как процент застройки испрашиваемого земельного участка в настоящее время составляет 14,16%.

Полагая отказ департамента в предоставлении земельного участка в собственность незаконным в связи с тем, что процент его застройки согласно заключению кадастрового инженера от 26.01.2022 N 07/2022 составляет 55%, так как следует учитывать не только площадь застройки зданием торгового и складского назначения с кадастровым номером 54:35:081870:122 (2 921 кв. м), но и площадь открытого склада материалов (3 566,23 кв. м) и площадки для стоянки большегрузных автомобилей (1 456,10 кв. м), с учетом которых выдавалось разрешение на строительство общей площадью застройки 7 948,02 кв. м, а также предыдущему собственнику указанного здания в аренду на 49 лет был предоставлен весь земельный участок, предприниматели обратились в арбитражный суд.

В связи с наличием спора о соразмерности испрашиваемой заявителями площади земельного участка определением суда первой инстанции от 22.08.2023 по ходатайству департамента назначена судебная экспертиза по вопросу о том, является ли площадь испрашиваемого предпринимателями земельного участка с кадастровым номером 54:35:081870:108 - 19 755 кв. м по адресу: г. Новосибирск, ул. Тухачевского необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости - здания торгового и складского назначения с кадастровым номером 54:35:081870:122 площадью 2 798,4 кв. м, с учетом его функционального назначения?

Проведение судебной экспертизы поручено эксперту автономной некоммерческой организации центру независимой экспертизы и оценки "Окис эксперт" Парамоновой Ирине Сергеевне.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, правовой позицией, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/1, определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, и исходил из того, что заявителями не обоснована испрашиваемая площадь земельного участка; не указано, в чем выражается непосредственная необходимость в открытом складе материалов площадью 3 566,23 кв. м и в площадке для стоянки большегрузных автомобилей площадью 1 456,10 кв. м для эксплуатации здания торгового и складского назначения площадью 2 798,4 кв. м, тогда как согласно заключению судебной экспертизы площадь земельного участка 19 755 кв. м не является необходимой для целей эксплуатации указанного здания. На этом основании суд пришел к выводу о том, что департаментом правомерно определена площадь застройки земельного участка в 14,16% исходя из площади расположенного на участке объекта недвижимости (2 798,4 кв. м), что ниже нормативно закрепленного минимального процента застройки.

Суд первой инстанции отметил, что наличие договора аренды в отношении спорного земельного участка не обосновывает площадь последнего в целях его выкупа при реализации исключительного права на приобретение публичной собственности; формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не являются безусловным основанием для его предоставления заявителям в испрашиваемом размере, в том числе с учетом установленных целей предоставления участка.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Вывод судов о том, что собственник объекта недвижимости при реализации своего исключительного права на приобретение без торгов земельного участка, на котором такой объект расположен, должен обосновать испрашиваемую площадь земельного участка является правильным.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и его площади.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В частности на основании пунктов 1, 14 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 выражена правовая позиция, согласно которой собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Сделав правильный вывод о том, что лицо, испрашивающее публичный земельный участок в собственность или в аренду для эксплуатации расположенной на этом участке недвижимости, принадлежащей такому лицу, должно обосновать заявленную площадь земельного участка, вместе с тем при рассмотрении настоящего дела суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Из совокупного толкования приведенных норм следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 1 статьи 11.9 ЗК РФ.

Согласно положениям пункта 1 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 N 1152/14 указано, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Площадь такого участка не может быть менее предельных минимальных и более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Аналогичная позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409, в котором указано, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

В постановлениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.04.2012 N 12955/11, определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.02.2018 N 305-ЭС17-13675 разъяснено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Приведенные правовые позиции не были учтены судами обеих инстанций при рассмотрении настоящего дела. В связи с этим суды безосновательно оставили без исследования и оценки доводы предпринимателей о том, что при исследовании вопроса о площади земельного участка, необходимой для эксплуатации здания торгового и складского назначения, следует учитывать проектную документацию на строительство данного объекта, предусматривающую в составе застраиваемой площади земельного участка также площадь открытого склада и площадки для стоянки большегрузных транспортных средств (шифр: 10-2016).

При этом правовых и фактических оснований не учитывать площади соответствующих площадок, с учетом которых для строительства здания торгового и складского назначения уполномоченным органом выдано разрешение на строительство, содержащее условие об осуществлении строительства согласно проектной документации шифр: 10-2016, и также выдано разрешение на ввод в эксплуатацию указанного здания, департаментом при рассмотрении настоящего дела не приведено.

Исходя из того, что при разрешении вопроса о соразмерности испрашиваемой площади земельного участка площади объекта недвижимости, для эксплуатации которого необходим такой участок, следует определять объективно необходимую площадь земли для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем здания, строения, сооружения, и с учетом утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, проектной документации, суд округа признает, что поставленный судом первой инстанции перед судебным экспертом вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого предпринимателями земельного участка 19 755 кв. м необходимой для эксплуатации исключительно расположенного на нем объекта недвижимости - здания торгового и складского назначения площадью 2 798,4 кв. м с учетом его функционального назначения, изначально безосновательно сужает предмет исследования. Оснований к такому ограничению предмета исследования судебной экспертизы суд не привел.

Основываясь на такой постановке судом вопроса, в экспертном заключении от 23.12.2022 N 22-48 эксперт прямо указал на то, что при ответе на заданный судом вопрос он не может включить в искомую площадь часть площади земельного участка, на которой согласно проектной документации на строительство здания торгового складского назначения предусмотрено размещение открытого склада материалов (3 566,23 кв. м).

Кроме того, эксперт не принял во внимание предусмотренную проектной документацией площадку для стоянки большегрузных автомобилей (1 456 кв. м), и указал, что в этом случае следует исходить из норматива стоянок индивидуальных транспортных средств для производственных и складских объектов согласно Нормативам градостроительного проектирования города Новосибирска, утвержденным решением Совета депутатов города Новосибирска от 02.12.2015 N 96 - исходя из нормы одного машино-места на 8 человек работающих в указанном объекте. Однако, со ссылкой на то, что эксперту не представлены сведения о численности работников здания, в заключении судебной экспертизы указано на невозможность определения также и площади для стоянки индивидуального транспорта.

На основании изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что, поставив перед экспертом вопрос об определении площади земельного участка, необходимой для эксплуатации здания торгового и складского назначения, без учета соответствующей проектной документации на его строительство, разрешений на строительство и на ввод в эксплуатации построенного объекта, суд первой инстанции тем самым неверно определил предмет исследования, что предопределило ответ судебной экспертизы.

Также в предмет исследования при рассмотрении настоящего спора судами не включен вопрос об объективных параметрах использования предпринимателями земельного участка (характеристики предметов торговли, хранения, складского размещения; количества посетителей и работников склада; количество и характеристики автотранспорта, прибывающего для разгрузки, погрузки и т.п.). Не исследован и вопрос о том, изменились ли при смене собственника здания торгового и складского назначения параметры размещения (застройки), предусмотренные в проектной документации на строительство данного здания, в разрешении на строительство.

Фактических и правовых оснований, по которым суд первой инстанции исключил из предмета исследования эксперта площадь открытого склада и стоянки для большегрузных автомобилей, предусмотренных проектной и разрешительной документацией на строительство здания склада торгового и складского назначения, суд не привел.

Как указано выше, департаментом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено каких-либо доказательств наличия оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ и препятствующих предоставлению спорного земельного участка. Кроме того, департамент никак не объяснил предшествующего предоставления земельного участка в аренду на 49 лет предыдущему собственнику здания торгового и складского назначения без ограничения площади участка площадью открытого склада материалов, стоянки большегрузной техники и то, каковы основания полагать (при наличии таковых), что со сменой собственников данного здания изменились условия использования земельного участка.

Судом первой инстанции при рассмотрении дела также не учтены правовые подходы, выраженные в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.08.2004 N 4345/04, от 20.10.2010 N 6200/10, в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2017 N 301-ЭС17-18823, от 26.01.2018 N 301-ЭС17-21416, от 07.09.2021 N 306-ЭС21-14703, от 18.11.2021 N 304-ЭС21-20862, в силу которых при доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса.

Применительно к приведенной правовой позиции высшей судебной инстанции судами первой и апелляционной инстанций безосновательно оставлены без исследования и оценки доводы предпринимателей, ссылающихся на то, что в силу проектной документации здание торгового и складского назначения с площадкой под размещение открытого склада материалов составляют единый технологический объект.

На основании вышеизложенного поскольку имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела фактические обстоятельства судом первой инстанции не определены и не исследованы, а судом апелляционной инстанции указанный недостаток рассмотрения спора не устранен, обжалуемые предпринимателями судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует с учетом приведенных правовых подходов к вопросу определения площади земельного участка, подлежащего выкупу в связи с наличием на нем объекта недвижимости, без проведения торгов, проверить обоснованность обжалуемого отказа департамента применительно к целевому назначению здания торгового и складского назначения и земельного участка, на котором оно расположено, на основании чего определить соразмерность площади земельного участка, испрашиваемой предпринимателями в целях эксплуатации указанного здания. В случае если судом будет установлена несоразмерность площади земельного участка площади объекта строительства отказ департамента может быть признан законным, учитывая, что у предпринимателей сохраняется право приобретения в собственность земельного участка в размере его обоснованной площади. Суду следует также учесть, что заявителями испрашивается в собственность та площадь земельного участка, которая предоставлялась для строительства, тогда как исходя из целевого назначения земельного участка: для строительства здания и для эксплуатации здания, площадь предоставления объективно может быть различной.

При новом рассмотрении спора суду также следует принять во внимание позицию, сформулированную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409, в соответствии с которой предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 ГК РФ и статья 39.20 ЗК РФ).

Следуя данной позиции, необходимо исходить из того, что и само по себе соответствие испрашиваемой площади земельного участка минимальному проценту застройки, установленному Правилами землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденными решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 N 1288, не может являться безусловным основанием предоставления участка в собственность в испрашиваемой его площади, поскольку необходимо определять ту площадь, которая в соответствии с проектными решениями, функциональным назначением объекта недвижимости, обеспечивает нормальную эксплуатацию объекта строительства в соответствии с требованиями, предъявляемыми к объектам соответствующего назначения.

По результату нового рассмотрения дела суду первой инстанции следует разрешить вопрос о распределении между сторонами судебных расходов, в том числе с учетом состоявшихся апелляционного и кассационного рассмотрения.

Суд кассационной инстанции считает необходимым отметить несостоятельность довода предпринимателей о неприменении судами первой и апелляционной инстанции принципа эстоппель к поведению департамента, предоставившего земельный участок в аренду на 49 лет предыдущему собственнику здания торгового и складского назначения для его эксплуатации, и отказавшему в выкупе этого участка заявителям.

Поскольку орган местного самоуправления осуществляет полномочия собственника в отношении спорного публичного участка, то его распорядительные действия должны соответствовать требованиям земельного и гражданского законодательства в целях соблюдения публичных интересов, в связи с чем при разрешении вопроса об отчуждении имущества из публичной собственности в собственность частную департамент предъявляет правомерные требования к обоснованию предпринимателями испрашиваемой площади земельного участка. В случаях, когда нарушается или может быть нарушен публичный интерес принцип эстоппель не применяется.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2023 по делу N А45-8698/2022 отменить. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Юрченко Ирине Сергеевне (ОГРНИП 305540722700017, ИНН 540706536515) 1 350 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 11.05.2023 N 221 на сумму 1 500 руб.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Полукошко Елене Александровне (ОГРНИП 309541028600042, ИНН 540701314082) 1 350 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 11.05.2023 N 111 на сумму 1 500 руб.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.А. Севастьянова

Судьи

Е.Ю. Демидова А.Л. Полосин