Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16 августа 2007 г. N Ф09-6391/07 по делу N А60-32234/2006

Екатеринбург

16 августа 2007 г.

Дело N А60-32234/2006

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Маликовой Э.М.,

судей Семеновой З.Г., Татаркиной Т.Н.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уральская финансово-инвестиционная компания" (далее - общество "УФИК") на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2007 по делу N А60-32234/2006 Арбитражного суда Свердловской области.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "УФИК" - Васкотинская В.Ю. (доверенность от 07.06.2007), Букин Н.В. (доверенность от 07.06.2007);

открытого акционерного общества "Русские самоцветы" (далее - общество "Русские самоцветы") - Попов В.В. (доверенность от 11.01.2007), Бабикова И.В. (доверенность от 11.01.2007);

закрытого акционерного общества "Брок-Пресс" (далее - общество "Брок-Пресс") - Баранский В.А., генеральный директор (протокол общего собрания акционеров от 11.03.2006);

закрытого акционерного общества "Дакор" (далее - общество "Дакор") - Попов В.В., генеральный директор (протокол общего собрания акционеров от 01.12.2005);

общества с ограниченной ответственностью "Брок-Дор" (далее - общество "Брок-Дор") - Попов В.В., генеральный директор (протокол внеочередного общего собрания участников от 24.04.2005).

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Обществом "Русские самоцветы" в судебном заседании заявлен отвод судебному составу Федерального арбитражного суда Уральского округа, рассматривающему кассационную жалобу общества "УФИК" на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2007 по делу N А60-32234/2006 Арбитражного суда Свердловской области. Определением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16.08.2007 заявление об отводе оставлено без удовлетворения.

Общество "Русские самоцветы" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "УФИК" о признании права собственности на объект недвижимости - часть здания, литера А, общей площадью 5 149,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Чернышевского, 16 (ранее - ул. 8 Марта, 37), кадастровый номер объекта 66:01/01:00:202:37:17. Третьи лица - Федеральная регистрационная служба по Свердловской области, общество "Брок-Пресс", общество "Брок-Дор", общество "Дакор", Екатеринбургское муниципальное унитарное предприятие "Бюро технической инвентаризации" (далее - предприятие БТИ).

В судебном заседании обществом "Русские самоцветы" заявлено ходатайство о дополнении исковых требований: истец просил признать недействительной государственную регистрацию права собственности общества "УФИК" на названный объект недвижимости. Протокольным определением в удовлетворении ходатайства отказано, на что указывается в решении суда.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.02.2006 (резолютивная часть от 16.02.2007; судья Сирота Е.Г.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2007 (судьи Крымджанова М.С., Дюкин В.Ю., Соларева О.Ф.) решение суда первой инстанции отменено. Исковые требования удовлетворены. Признано право собственности общества "Русские самоцветы" на часть здания, литера А, общей площадью 5 149, 5 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Чернышевского, 16 (ранее - ул. 8 Марта, 37), кадастровый номер объекта 66:01/01:00:202:37:17.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "УФИК" просит постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на нарушение им положений ч. 2 ст. 69, п. 1 ч. 1 ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, апелляционным судом сделан неправомерный вывод о том, что постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19.03.2007 по делу N А60-35378/2005 установлен факт существования спорного объекта недвижимости в том виде, в котором требует признать право собственности на него истец. Кроме того, судом не приостановлено производство по настоящему делу до разрешения дела N А60-35378/2005 по иску общества "Русские самоцветы" к обществу "УФИК" об истребовании спорного имущества из чужого незаконного владения, в то время как рассмотрение данного спора имеет преюдициальное значение для настоящего дела.

В отзывах на кассационную жалобу общества "Русские самоцветы", "Дакор", "Брок-Дор", "Брок-Пресс" возражают против доводов, изложенных в ней, считают выводы апелляционного суда правильными, основанными на материалах дела, просят оставить в силе обжалуемый судебный акт.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, обществом "Русские самоцветы" в лице генерального директора Рудницкого Ю.В. (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Юнит-Копир" (покупатель) 11.06.2004 был подписан договор купли-продажи части четырёхэтажного нежилого строения, литера А, общей площадью 5 149,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Чернышевского, 16 (ранее - ул. 8 Марта, 37), кадастровый номер объекта 66:01/01:00:202:37:17, в соответствии с которым стоимость здания составила 12 150 000 руб. Покупатель зарегистрировал право собственности на приобретённый объект 17.06.2004, получив свидетельство о государственной регистрации права.

Впоследствии спорный объект дважды отчуждался по договору купли-продажи от общества с ограниченной ответственностью "Юнит-Копир" обществу с ограниченной ответственностью "Юнит-Строй" по договору от 15.07.2004, от общества с ограниченной ответственностью "Юнит-Строй" к обществу "УФИК" по договору купли-продажи от 26.10.2004.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-31332/2004 договор от 11.06.2004 купли-продажи части четырёхэтажного нежилого строения, литера А, общей площадью 5 149, 5 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Чернышевского, 16 (ранее - ул. 8 Марта, 37), кадастровый номер объекта 66:01/01:00:202:37:17, признан недействительным. Также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.04.2007 по делу N А60-2988/2007 признан недействительным договор купли-продажи от 26.10.2004 части четырёхэтажного нежилого строения, литера А, общей площадью 5 149, 5 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Чернышевского, 16 (ранее - ул. 8 Марта, 37), кадастровый номер объекта 66:01/01:00:202:37:17, заключенный между обществом "Юнит-Строй" и обществом "УФИК".

Общество "Русские самоцветы", считая, что утратило право собственности на спорный объект недвижимости по ничтожной сделке - договору купли-продажи от 11.06.2004, признанному недействительным вступившим в законную силу судебным актом, которым установлен также факт нарушения прав и законных интересов общества "Русские самоцветы", и полагая, что право собственности на спорное недвижимое имущество не возникло у последующих его покупателей, в том числе у общества "УФИК", являющегося незаконным владельцем, поскольку ему было известно о судебных притязаниях третьих лиц в отношении спорного имущества, обратилось с иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 65, ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 17, 18, п. 1 ст. 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 5, 8, 23 постановления Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При этом суд сослался на обстоятельства, установленные арбитражным судом по делу N А60-35378/2005 и пришел к выводу о том, что объект в том виде, в котором истец просит признать на него право собственности, не сохранен в натуре, имеется иной объект недвижимости с другими качественными и количественными характеристиками, что подтверждено письмом предприятия БТИ от 13.02.2007. Данные обстоятельства не позволяют признать право собственности общества "Русские самоцветы" на объект недвижимости, существовавший ранее. Кроме того, суд указал, что в случае удовлетворения исковых требований о признании права собственности истца на объект недвижимости в истребуемом виде, общество "Русские самоцветы" не сможет зарегистрировать право собственности на такой объект в установленном законом порядке.

Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19.03.2007 по делу N А60-35378/2005, отменившим судебные акты по данному делу и направившим дело на новое рассмотрение, установлено, что проведение реконструкции помещения и дополнительная надстройка четырех этажей само по себе не означает утрату спорного объекта недвижимости в истребуемом истцом виде. На основании изложенного апелляционным судом по настоящему делу сделан вывод о том, что названным судебным актом, имеющим преюдициальное значение, установлен факт существования данного объекта в том виде, в котором общество "Русские самоцветы" просит признать на него право собственности. Также апелляционный суд признал неправомерным и имеющим предположительный характер вывод суда первой инстанции о невозможности осуществления государственной регистрации права собственности истца на названный объект недвижимости.

Между тем данные выводы судов первой и апелляционной инстанций нельзя признать правомерными по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

Требование о признании права собственности на недвижимое имущество, заявленное лицом, ссылающимся на наличие у него права собственности и незаконность оснований государственной регистрации этого права за ответчиком, по существу относится к искам об оспаривании зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), и результатом удовлетворения такого требования является восстановление правового титула истца.

При рассмотрении спора суду следует рассмотреть требование по существу, оценить материально-правовые основания возникновения, изменения или прекращения прав на спорное имущество.

Заявляя требование о признании права собственности на спорное имущество, общество "Русские самоцветы" по существу оспаривает право собственности на этот объект, зарегистрированное ответчиком.

Основанием регистрации права собственности на спорный объект недвижимости общества "УФИК" является договор купли-продажи от 26.10.2004. В обоснование иска по настоящему делу истец указывает, в частности, на недействительность (ничтожность) указанного договора, установленную судом апелляционной инстанции по делу N А60-2988/2007. По данному делу судом не применены последствия недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества, соответственно, указанный судебный акт не является основанием для погашения регистрирующим органом записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права, произведенной на основании недействительной сделки.

В силу ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 данного Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

По смыслу приведенных норм права следует, что лицо, которое приобрело недвижимое имущество по возмездному договору, заключенному с неуправомоченным отчуждаталем, становится собственником недвижимости с момента государственной регистрации за ним права собственности, если это лицо не знало и не могло знать, что получило имущество от лица, которое не имело права его отчуждать, и имущество выбыло из владения собственника или иного титульного владельца по их воле.

Указанные положения необходимо принимать во внимание при рассмотрении споров о признании права собственности на недвижимое имущество, последствием разрешения которых может являться прекращение зарегистрированного права собственности у его приобретателя (ответчика) и восстановление прав прежнего собственника (истца).

Таким образом, в круг исследования обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, входят обстоятельства наличия либо отсутствия признаков добросовестности приобретателя у ответчика, а также обстоятельства выбытия имущества из владения собственника (по его воле либо помимо его воли).

Как видно из материалов дела, истцом заявлены доводы о недобросовестности приобретателя - общества "УФИК", выбытии спорного недвижимого имущества помимо воли общества "Русские самоцветы". В обоснование данного обстоятельства истец ссылается на то, что Рудницкий Ю.В. не имел права выступать от имени общества "Русские самоцветы", договор купли-продажи спорного имущества был заключен неуполномоченным лицом, общество не имело намерений отчуждать данный объект недвижимости, он выбыл из владения истца помимо его воли без последующего одобрения данной сделки обществом.

Между тем данные обстоятельства не были предметом рассмотрения судов, правовая оценка им не давалась, указанные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора.

Первоначальная сделка по отчуждению спорного имущества была совершена между обществом "Русские самоцветы", в лице единоличного исполнительного органа Рудницкого Ю.В., и обществом с ограниченной ответственностью "Юнит-Копир" 11.06.2004, то есть до признания судом незаконным избрания единоличного органа общества "Русские самоцветы".

При решении судом вопроса о наличии или отсутствии воли общества "Русские самоцветы" на отчуждение спорного имущества вышеуказанное обстоятельство также подлежит оценке.

Вывод суда первой инстанции о том, что имущество в том виде, в котором истец просит признать право собственности на него, не сохранено в натуре, в связи с чем признание права собственности на него за истцом невозможно, и напротив, вывод апелляционного суда о том, что судебным актом, имеющим преюдициальное значение установлен факт сохранения данного имущества в истребуемом виде, являются недостаточно обоснованными.

Согласно письму предприятия БТИ от 13.02.2007 здание, литера А, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Чернышевского, 16 (ранее - ул. 8 Марта, 37), кадастровый номер объекта 66:01/01:00:202:37:17 реконструировано под торгово-офисное здание с надстройкой четырех этажей, общая площадь здания составляет 10302,4 кв. м. В результате реконструкции здания физическая граница ранее существовавшего объекта площадью 5149,5 кв. м в части помещений N 9, 10, 14, 36 второго этажа, N 13, 16, 41, 42, 45 третьего этажа, N 3, 4, 34, 35 четвертого этажа отсутствует, в габаритах ранее существовавшего объекта площадью 5149,5 кв. м заинвентаризированы следующие помещения: N 1-31, 33 на первом этаже; N 1-8, 11, 12, 15-35, 37-42, часть N 9, часть N 10, часть N 14, часть N 36 на втором этаже; N 1-12, 14, 15, 17-40, 43, 44, 46-55, часть N 13, часть N 16, часть N 41, часть N 42, часть N 45 на третьем этаже; N 1, 2, 5-33, 36-50, часть N 3, часть N 34, часть N 35 на четвертом этаже (т. 3, л. д. 64).

В силу ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122 права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав. В подразд. 1 Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества, указаны его площадь (по плану или иному документу, предусмотренному данным Федеральным законом и содержащему описание объекта недвижимого имущества), назначение и иная необходимая информация.

В соответствии с п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в ред. постановления Правительства Российской Федерации от 22.11.2006 N 710) реконструкцией, которая не влечет за собой существенного изменения объекта, признается реконструкция или перепланировка (переустройство) без изменения внешних границ объекта, а также изменение площади объекта в связи с её уточнением в установленном порядке. Новым объектом недвижимости будет признаваться только такой объект, который зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним взамен старого.

Таким образом, площадь и описание объекта недвижимости являются неотъемлемыми сведениями Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Между тем судами оставлено без внимания то, что изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним по спорному помещению после реконструкции внесены не были, не выяснено, в связи с чем не была внесена запись о новом объекте, созданном в результате реконструкции (т. 1, л. д. 97).

С учетом того, что судебные акты по делу N А60-35378/2005 отменены, а также принимая во внимание, что иск о признании права собственности на имущество, когда истец лишен владения, по существу направлен на восстановление титула собственника и предшествует заявлению виндикационного требования, суду по рассматриваемому делу следует установить наличие спорного имущества.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, спор разрешить в соответствии с действующим законодательством.

Поскольку определением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.07.2007 до окончания производства по делу N А60-32234/2006 Арбитражного суда Свердловской области в кассационной инстанции приостановлено исполнение постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2007 по делу N А60-32234/2006 Арбитражного суда Свердловской области, указанное определение подлежит отмене в связи с рассмотрением спора.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.02.2006 (резолютивная часть от 16.02.2007) по делу N А60-32234/2006 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2007 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Отменить приостановление исполнения постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2007 по делу N А60-32234/2006 Арбитражного суда Свердловской области, принятое определением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.07.2007.

Председательствующий

Э.М. Маликова

Судьи

З.Г. Семенова Т.Н. Татаркина