Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10 августа 2011 г. N Ф09-4899/11 по делу N А47-9564/2010

10 августа 2011 г.

N Ф09-4899/11 Дело N А47-9564/2010

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 июня 2012 г. N Ф09-4899/11 по делу N А47-9564/2010

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2012 г. N 18АП-764/12

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 августа 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Смирнова А.Ю., Маликовой Э.М.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бузулукское управление специализированного транспорта" (далее - общество "Бузулукское управление специализированного транспорта") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.04.2011 по делу N А47-9564/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества "Бузулукское управление специализированного транспорта" - Кузнецов С.В. (доверенность от 23.05.2011 N 12).

Общество с ограниченной ответственностью "Компания по управлению имущественным комплексом" (далее - общество "Компания по управлению имущественным комплексом") обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области к обществу "Бузулукское управление специализированного транспорта" с иском о взыскании 1 400 749 руб. 73 коп., из которых 1 360 343 руб. 61 коп. - задолженность по договору аренды, 40 406 руб. 12 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами.

Определением суда от 08.02.2011 к совместному рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление общества "Бузулукское управление специализированного транспорта" о признании договора аренды от 01.01.2009 N 96 незаключенным и понуждении принять арендованное имущество по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 01.04.2011 (судья Пирская О.Н.) первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С общества "Бузулукское управление специализированного транспорта" в пользу общества "Компания по управлению имущественным комплексом" взысканы 1 360 343 руб. 61 коп. арендной платы, 36 020 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2011 (судьи Соколова И.Ю., Карпачева М.И., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Бузулукское управление специализированного транспорта" просит судебные акты отменить, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, встречные исковые требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судами норм ст. 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильное применение п. 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". По мнению заявителя кассационной жалобы, судами не дана оценка бездействию общества "Компания по управлению имущественным комплексом", выразившемуся в уклонении от приемки арендодателем арендованного имущества. Податель кассационной жалобы полагает, что договор аренды от 01.01.2009 N 96 прекращен в связи с истечением срока. Поскольку из переписки между сторонами следует, что общество "Бузулукское управление специализированного транспорта" отказалось от заключения договора на новый срок и обратилось к арендодателю с требованием о приемке арендованного имущества, от которой последний уклонился, заявитель жалобы считает, что оснований для признания договора возобновленным на неопределенный срок и взыскания платы за пользование спорным имуществом не имеется. Кроме того, заявитель кассационной жалобы полагает, что договор аренды от 01.01.2009 N 96 был заключен сроком на один год и подлежал государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации названного договора, по мнению общества "Бузулукское управление специализированного транспорта", влечет его незаключенность и недействительность в силу п. 2 ст. 609, 651, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель кассационной жалобы считает ошибочными выводы судов о надлежащем исполнении обязательств со стороны арендодателя по приемке спорного имущества, поскольку акты приема-передачи подписаны с оговорками арендатора.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Компания по управлению имущественным комплексом" возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить судебные акты без изменения.

Как установлено судами, обществом "Компания по управлению имущественным комплексом" (арендодатель) и обществом "Бузулукское управление специализированного транспорта" (арендатор) 01.01.2009 заключен договор аренды зданий и сооружений N 96, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору здания и сооружения, за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению и технической эксплуатации, а арендатор обязуется принять указанное имущество и оплатить арендную плату в соответствии с условиями договора (пункт 1.1 договора).

В силу пункта 1.2 договора количество и наименование имущества указаны в приложении N 1, 4, с учетом приложения N 6, которые являются неотъемлемой частью договора (в редакции дополнительного соглашения N 2).

Размер арендной платы по договору с учетом дополнительного соглашения N 2 составляет 3 775 628 рублей 19 копеек, в том числе НДС (18%) в сумме 575 943 рублей 28 копеек.

Пунктом 2.2.10 договора предусмотрено, что арендатор обязан не позднее чем за 30 дней письменно сообщить арендодателю о предстоящем возврате арендуемого имущества как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном возврате.

Арендатор обязан произвести возврат имущества по истечении срока договора аренды. Срок исполнения арендатором обязанности возвратить арендодателю имущество определяется календарной датой дня, следующего за днем истечения срока (пункт 2.2.11 договора). Арендатор обязан при прекращении договора возвратить арендодателю арендуемое имущество в том состоянии, в котором получил, с учетом нормального износа, по акту приема-передачи (п. 2.2.12, 4.1, 4.2 договора).

В случае несвоевременного возврата имущества арендатор вносит арендную плату за период пользования имуществом с момента окончания срока аренды до момента фактической передачи (возврата) имущества (п. 4.3 договора).

Пунктами 8.1, 8.2 договора установлено, что договор вступает в силу с момента подписания и действует по 30.12.2009, а в части взаиморасчетов - до полного их завершения. Условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 01.01.2009.

Пунктом 9.2 договора предусмотрено, что за один календарный месяц до истечения срока аренды арендатор должен письменно уведомить арендодателя о намерении заключить договор на новый срок.

Имущество принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.10.2009.

Здания и сооружения переданы арендатору 01.01.2009 по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 37). Согласно акту приема-передачи от 24.07.2009 часть арендованного имущества возвращена арендодателю (т. 1, л. д. 44).

Согласно письму от 14.01.2010 N 322 арендодатель направил для подписания в адрес общества "Бузулукское управление специализированного транспорта" новый договор аренды зданий и сооружений на спорные объекты (т. 2, л.д. 146).

В ответ на предложение о заключении договора аренды спорных помещений арендатор в письме от 20.01.2010 N 92 сообщил о невостребованности предлагаемых зданий и сооружений, в связи с чем возвратил проект договора неподписанным (т. 2, л. д. 147).

В письме от 26.01.2010 N 19 общество "Компания по управлению имущественным комплексом" сообщило о возможности принятия спорного имущества по акту приема-передачи до 31.03.2010 при условии нахождения имущества в исправном состоянии в соответствии с условиями заключенного договора (т. 2, л. д. 148).

В ответ на письмо от 26.01.2010 N 19 общество "Бузулукское управление специализированного транспорта" сообщило о необходимости принять невостребованную недвижимость до 05.02.2010, поскольку не сможет гарантировать сохранность названного имущества после указанного срока (письмо от 01.02.2010 N 162; т. 2, л. д. 149).

Из последующей переписки между сторонами следует, что общество "Бузулукское управление специализированного транспорта" неоднократно обращалось в адрес общества "Компания по управлению имущественным комплексом" с требованием о принятии спорного имущества, а последнее не возражало против его принятия.

Указанное имущество возвращено арендодателю 05.03.2011 по акту приема-передачи (т. 3, л. д. 4-6).

Ссылаясь на то, что обществом "Бузулукское управление специализированного транспорта" не исполнены в срок обязательства по возврату арендованного имущества и внесению арендной платы по договору от 01.01.2009 N 96, общество "Компания по управлению имущественным комплексом" обратилось в суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования в части, суды исходили из того, что договор аренды от 01.01.2009 N 96 в силу ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлен на неопределенный срок после 30.12.2009, поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом по окончании срока действия договора при отсутствии возражений со стороны истца. Указывая на то, что ответчиком не представлено доказательств возврата истцу спорного имущества (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а также доказательств оплаты ответчиком задолженности за период с января по сентябрь 2010 года, суды пришли к выводу о наличии оснований для взыскания арендной платы. При этом, частично удовлетворяя требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, суды критически отнеслись к расчету, представленному истцом.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что договор аренды от 01.01.2009 N 96 является заключенным. Поскольку договор заключен на срок менее одного года, то в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации он не требует государственной регистрации. При этом суды пришли к выводу, что факт расчета арендной платы и ее оплаты до 31.12.2009 не влияет на срок действия договора. Суды указали, что арендованное имущество фактически возвращено по актам приема-передачи (возврата) от 05.03.2011, при этом судами отклонен довод общества "Бузулукское управление специализированного транспорта" о том, что названные акты приема-передачи подписаны с замечаниями арендатора.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п.1 данной статьи.

Поскольку ответчик по истечении срока действия договора аренды от 01.01.2009 N 96 продолжал пользоваться арендуемым имуществом, суды пришли к правильному выводу о том, что названный договор в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлен на неопределенный срок.

Судами оставлено без внимания то обстоятельство, что в письме от 01.02.2010 общество "Бузулукское управление специализированного транспорта" фактически отказалось от договора, об этом также свидетельствует последующая переписка сторон. В таком случае подлежали применению нормы ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом которых должен быть определен момент прекращения арендных правоотношений сторон.

Удовлетворяя исковые требования, суды не учли положений п. 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" о том, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Из представленной переписки сторон следует, что общество "Бузулукское управление специализированного транспорта" выразило волю на возврат спорного имущества и готовность его передачи с оформлением акта. Между тем на неоднократные обращения арендатора о принятии спорного имущества, со ссылкой на его невостребованность, арендодателем не предпринималось активных действий по приемке указанного имущества, что свидетельствует о неправомерности действий арендодателя (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и об отсутствии вины ответчика в несвоевременном возврате арендованных помещений.

Таким образом, решение о взыскании задолженности общества "Бузулукское управление специализированного транспорта" за период с января по сентябрь 2010 года не основано на фактических обстоятельствах дела, нормы права, подлежащие применению, не применены.

При разрешении встречного иска суды исходили из следующего.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Исходя из п. 3 ст. 433, ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации.

Согласно разъяснениям, данным в п. 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, в целях применения п. 2 с. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, признан равным году.

Установив, что согласно п. 8.1, 8.2 договора аренды от 01.01.2009 срок его действия определен до 31.12.2009 (по 30.12.2009), суды сделали правильный вывод о том, что данный договор заключен на срок менее года и не подлежал государственной регистрации.

Вместе с тем, с учетом того, что истцом по встречному иску поставлено под сомнение возникновение прав и обязанностей по договору, суду было необходимо дать оценку договору с точки зрения соответствия его нормам действующего законодательства (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обстоятельством, подлежащим установлению, в данном случае является, в частности, наличие правомочий собственника у арендодателя (ст. 608, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды исходили из того, что право истца по первоначальному иску на сдачу имущества в аренду подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 27.10.2009 (т. 1, л. д. 171). Однако указанное свидетельство подтверждает право истца на склад ГСМ, между тем предметом договора, кроме того, являются ограждение территории и покрытие площадки и проездов. Правоустанавливающие документы на указанное имущество судом не исследованы, не дана оценка на основании ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации об отнесении этого имущества к недвижимому или движимому виду.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело - передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции для устранения отмеченных недостатков.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 01.04.2011 по делу N А47-9564/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2011 по тому же делу отменить

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

А.Ю. Смирнов Э.М. Маликова