Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 декабря 2010 г. N Ф09-10397/10 по делу N А76-46364/2009

Екатеринбург

N Ф09-10397/10-С6

14 декабря 2010 г.

Дело N А76-46364/2009-4-1104/207

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Мындря Д.И., Маликовой Э.М.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Хажина Марата Манировича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.06.2010 по делу N А76-46364/2009-4-1104/207 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2010 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель предпринимателя Хажина М.М. - Лукин Е.Р. (доверенность от 16.07.2009).

Комитет по управлению муниципальным имуществом Ашинского муниципального района (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к предпринимателю Хажину М.М. о взыскании 611 414,31 руб. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком за период с 01.01.2007 по 31.03.2010 (с учетом уточнений исковых требований, сделанных в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 2, л. д. 7).

Определением суда от 24.05.2010 на основании ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принят для совместного рассмотрения с первоначальным иском встречный иск предпринимателя Хажина М.М. о взыскании с Комитета 192 961,85 руб. неосновательного обогащения в виде излишне уплаченных арендных платежей по договору аренды земли.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.06.2010 (судья Гусев А.Г.) исковые требования по первоначальному иску удовлетворены, с предпринимателя Хажина М.М. в пользу Комитета взыскано 611 414,31 руб. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2010 (судьи Карпачева М.И., Баканов В.В., Богдановская Г.Н.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Хажин М.М. просит судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 4, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель считает неверным вывод судов о наличии у него задолженности по арендной плате в спорный период, поскольку у него имелась переплата, которая не была учтена Комитетом и судами. При этом предприниматель Хажин М.М. указывает, что задолженность по арендной плате в спорный период была рассчитана с учетом кадастровой стоимости земельного участка, определенной исходя из удельного показателя кадастровой стоимости по видам использования в размере 2 453,80 руб. В то же время заявитель ссылается на то, что в материалах дела имеется кадастровый паспорт земельного участка от 29.08.2008 (т. 1, л. д. 14), который не был принят судами во внимание, однако в котором указана иная величина кадастровой стоимости и иной удельный показатель кадастровой стоимости, исходя из которых предпринимателем уплачивалась арендная плата за пользование земельным участком в спорный период.

Как установлено судами, на основании постановления Главы г. Аши Челябинской области от 22.06.1998 N 569 (т. 1, л. д. 45) между администрацией г. Аши (арендодатель) и предпринимателем Хажиным М.М. (арендатор) 25.09.1998 заключен договор аренды N 105 на предоставление земельного участка в населенных пунктах (т. 1, л. д. 46-49).

Согласно условиям названного договора арендатору для размещения магазина на неограниченный срок предоставляется в аренду земельный участок площадью 1134 кв. м, расположенный в г. Аша по ул. Озимина, 10 (п. 1.1, 1.2, 1.4 договора).

Арендодатель устанавливает размер арендной платы на 1 год и имеет право индексировать ее в течение года в соответствии с действующими нормативными актами. Арендные платежи начинают исчисляться с 01.07.1998 (п. 2.1, 2.3 договора).

Названный договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 15.05.2006, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (т. 1, л. д. 39).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 18.04.2007 серии 74 АА 098434 на спорном земельном участке расположено нежилое здание - магазин промышленных товаров общей площадью 300,7 кв. м, литера А, принадлежащий предпринимателю на праве собственности (т. 1, л. д. 54).

Судами также установлено, что земельный участок площадью 1134 кв. м, расположенный в г. Оша, ул. Озимина, 10, поставлен на кадастровый учет с присвоением данному земельному участку кадастрового номера 74:03:1001003:20 (кадастровый паспорт земельного участка от 29.08.2008 N 1303/08-06-2009; т. 1, л. д. 50 - 52).

Предприниматель Хажин М.М., в свою очередь полагая, что Комитетом неверно применена методика расчета арендной платы за пользование земельным участком в спорный период, в связи с чем у него возникло неосновательное обогащение в виде излишне уплаченных арендных платежей в размере 192 961,85 руб., обратился в Арбитражный суд Челябинской области со встречным иском.

Удовлетворяя исковые требования Комитета, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что основания и размер задолженности предпринимателя Хажина М.М. подтверждаются материалами дела (ст. 309, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суды первой инстанций пришли к выводу об отсутствии у предпринимателя переплаты, которая не была бы учтена Комитетом при определении размера задолженности по арендной плате.

Суд кассационной инстанции считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене в силу следующего.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

Положениями ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена платность использования земли, в том числе в виде арендной платы. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

Как следует из материалов дела, согласно расчету Комитета размер подлежащей внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком за 2007 год составляет 217,760 руб., за 2008 год - 310 740,53 руб., за 2009 год - 409 441,07 руб., за первый квартал 2010 года - 102 360,27 руб. (т. 1, л. д. 8).

При этом размер арендной платы за 2007 год и на первое полугодие 2008 года рассчитан Комитетом на основании решения Собрания депутатов Ашинского муниципального района от 04.04.2007 N 175, которым установлена следующая формула расчета: площадь арендуемого земельного участка * дифферинцированная ставка арендной платы * коэффициент, учитывающий функциональное использование земельного участка и категорию арендатора (т. 1, л. д. 96).

Размер арендной платы на второе полугодие 2008 года, на 2009 год и на первое полугодие 2010 года рассчитан на основании закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО и решения Собрания депутатов Ашинского муниципального района от 20.06.2008 N 372 по формуле: кадастровая стоимость * ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах) * коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора * коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе * коэффициент, учитывающий категорию арендаторов. При этом кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере 2 782 609,20 руб. (т. 2, л. д. 8).

При определении размера задолженности суды указали, что кадастровая стоимость земельного участка определена исходя из удельного показателя кадастровой стоимости по видам использования в размере 2 453,80 руб., утвержденного постановлением Губернатора Челябинской области от 14.07.2003 N 309 (т. 2, л. д. 11), постановлением Правительства Челябинской области от 20.11.2009 N 297-П (т. 2, л. д. 12-15), а также решением Ашинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от 19.05.2010 N Ф03/10-02-902 (т. 2, л. д. 50).

Из названного решения регистрирующего органа следует, что в государственном кадастре недвижимости в отношении спорного земельного участка выявлена техническая ошибка и на основании постановления Правительства Челябинской области от 20.11.2009 N 297-П удельный показатель кадастровой стоимости составляет 2 453,8 руб. за кв. м, кадастровая стоимость согласно акту от 19.05.2010 - 2 782 609,2 руб. (вместо удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка 231,76 руб./кв. м и кадастровой стоимости земельного участка 262 815,84 руб.). Эти же решением постановлено исправить сведения о кадастровой стоимости земельного участка по ул. Озимина, 10 (ч. 2, 3 ст. 28 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

В материалах дела также имеется кадастровый паспорт земельного участка от 21.05.2010 N 7403/204/10-0134, из которого следует, что кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 2 782 609,2000 руб., удельный показатель кадастровой стоимости - 2453,8000 руб./кв. м (т. 2, л. д. 17).

Судами также было отмечено, что предпринимателем не было представлено доказательств, свидетельствующих о том, что в спорный период (с 2007 по 1 квартал 2010 года) действовал иной удельный показатель кадастровой стоимости по видам использования.

Между тем названный вывод сделан без учета имеющегося в материалах дела кадастрового паспорта земельного участка от 29.08.2008 N 1303/08-06-3009, согласно которому кадастровая стоимость земельного участка площадью 1134 кв. м по ул. Озимина, 10, составляет 262 815,8400 руб., а удельный показатель кадастровой стоимости - 231,7600 руб./кв. м (т. 1, л. д. 14).

В материалах дела также имеется контррасчет задолженности, выполненный предпринимателем Хажиным М.М. исходя из того, что кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 262 815,84 руб. (т. 2, л. д. 3, 4), который в нарушение положений ст. 71, 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не был предметом исследования и оценки судов.

Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы. Таким образом, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного правового акта.

Делая вывод о том, что при определении размера задолженности за весь спорный период подлежит применению удельный показатель кадастровой стоимости в размере 2 453,80 руб., суды первой и апелляционной инстанций не приняли во внимание, что постановление Правительства Челябинской области N 297-П "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области", на которое они ссылались и которым установлен удельный показатель кадастровой стоимости в размере 2 453,8 кв. м, датировано 20.11.2009 (т. 2, л. д. 12-15) и в нем не имеется указаний на то, что оно применяется к отношениям, возникшим до введения указанного нормативного правового акта в действие.

Судами также не учтено, что решение Ашинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области N Ф03/10-02-902 об исправлении технической ошибки, датировано 19.05.2010 и в нем также отсутствуют ссылки на то, что новый размер кадастровой стоимости (2 782 609,2 руб.) подлежит применению к ранее возникшим правоотношениям (т. 2, л. д. 50).

Причины, по которым удельный показатель кадастровой стоимости в размере 2453,8000 руб./кв. м подлежит применению к расчету арендной платы за 2008 и 2009 годы, судами обоснованы не были.

При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении судам следует определить, какая кадастровая стоимость земельного участка (удельный показатель кадастровой стоимости) действовала в период, за который Комитетом взыскивается заложенность по арендной плате, установить нормативные правовые акты, которые регулировали вопросы размера арендной платы за пользование спорным земельным участком, проверить расчет задолженности истца, дать оценку представленному ответчиком контррасчету, дать оценку всем доводам и возражениям участвующих в деле лиц и рассмотреть спор в соответствии с требованиями материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.06.2010 по делу N А76-46364/2009-4-1104/207 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2010 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

Д.И. Мындря Э.М. Маликова