Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 мая 2012 г. N Ф09-3011/12 по делу N А76-4376/2011

Екатеринбург

14 мая 2012 г.

Дело N А76-4376/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 мая 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Лазарева С.В., Смирнова А.Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Град" (далее - общество "Град") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.10.2011 по делу N А76-4376/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества "Град" - Рахматуллина В.Ш. (доверенность от 01.02.2011 N 10).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу "Град" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 28.07.2008 УЗ N 007654-К-2008 за период с 25.04.2008 по 31.12.2010 в сумме 15 307 950 руб., пеней за период с 01.07.2008 по 31.12.2010 в сумме 19 930 520 руб., обязании общества "Град" передать по акту приема-передачи земельный участок площадью 1291 кв. м с кадастровым номером 74:36:00 00 000:0319, находящийся по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Агалакова, в двухнедельный срок со дня вступления решения в законную силу.

Общество "Град" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с встречным исковым заявлением к комитету о расторжении договора краткосрочной аренды земли от 28.07.2008 УЗ N 007654-К-2008, заключенного между комитетом и обществом "Град", с 29.07.2008 (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "ЭкспертПромСтрой" (далее - общество "ЭкспертПромСтрой"), Главное управление архитектуры и градостроительства администрации города Челябинска (далее - Главархитектура).

Решением суда от 27.10.2011 (судья Первых Н.А.) исковые требования по первоначальному иску удовлетворены частично. С общества "Град" в пользу комитета взыскана задолженность по арендной плате за период с 25.04.2008 по 31.12.2010 в сумме 15 307 950 руб., пени за период с 01.07.2008 по 21.12.2010 в сумме 6 471 506 руб. 90 коп. На общество "Град" возложена обязанность освободить и возвратить комитету по акту приема-передачи земельный участок площадью 1291 кв. м с кадастровым номером 74:36:00 00 000:0319, находящийся по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Агалакова в двухнедельный срок со дня вступления решения в законную силу. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. Встречный иск общества "Град" к комитету о расторжении договора аренды от 28.07.2008 УЗ N 002594-К-2002 с 29.07.2008 оставлен без рассмотрения.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2012 (судьи Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н., Карпачева М.И.) решение суда в части удовлетворения исковых требований комитета и взыскания с общества "Град" в доход федерального бюджета государственной пошлины по иску изменено. Резолютивная часть решения в указанной части изложена в следующей редакции: "Исковые требования комитета удовлетворить частично.Взыскать с общества "Град" в пользу комитета задолженность по договору краткосрочной аренды земли от 28.07.2008 УЗ N 007654-К-2008 за период с 28.07.2008 по 31.12.2010 в сумме 13 406 730 руб. 98 коп., а также пени в сумме 5 127 793 руб. 01 коп., начисленные за период с 01.10.2008 по 31.12.2010 на задолженность за период с 14.08.2008 по 21.12.2010. Обязать общество "Град" передать комитету по акту приема-передачи земельный участок площадью 1291 кв. м, с кадастровым номером 74:36:00 00 000:0319, расположенный по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Агалакова, в двухнедельный срок с момента вынесения настоящего постановления. В удовлетворении остальной части исковых требований комитета отказать.

Взыскать с общества "Град" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску комитета в размере 119 672 руб. 62 коп.".

В кассационной жалобе общество "Град" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя жалобы, судами не принята во внимание невозможность использования спорного земельного участка для строительства жилого дома с заявленными в аукционной документации параметрами. Общество "Град" считает, что суд первой инстанции неправомерно отказал в удовлетворении его ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы. Заявитель жалобы полагает, что комитетом ненадлежащим образом исполнены условия договора аренды по передаче арендатору земельного участка, что является основанием для невыполнения арендатором условия о возмездности сделки. Общество "Град" также ссылается на то, что начальная цена права аренды земельного участка установлена без проведения оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности". Кроме того, заявитель жалобы считает, что размер взысканной неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательств. Общество "Град" указывает, что его ходатайство о применении положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации оставлено судами без рассмотрения.

В силу ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.

Как установлено судами и следует из материалов дела, первым заместителем главы города Челябинска вынесено распоряжение от 14.03.2008 N 593-д "О продаже на аукционе права на заключение договора аренды земельного участка по ул. Агалакова в Ленинском районе города Челябинска, для строительства жилого дома", в соответствии с которым принято решение продать на аукционе право на заключение договора аренды земельного участка площадью 0,1291 га, кадастровый номер 74:36:00 00 000:0319, расположенного по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Агалакова.

В информационном сообщении (лот N 5) по аукциону обозначены, в том числе, характеристики земельного участка, его размеры и параметры разрешенного строительства, обязанности застройщика, технические условия на подключение объекта к сетям инженерного обеспечения. Кроме того, указано, что право на заключение договора аренды земельного участка продается на аукционе покупателю, предложившему наивысшую цену. Начальная величина арендной платы за земельный участок на 3 года - 4 302 000 руб. Сумма задатка - 860 400 руб.

На основании протокола от 25.04.2008 N 34 о результатах открытого аукциона между комитетом (арендодатель) и обществом "Град" (арендатор) заключен договор аренды земли г. Челябинска от 28.07.2008 УЗ N 002594-К-2002, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях краткосрочной аренды земельный участок площадью 1291 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Агалакова, из земель населенных пунктов (жилая зона), находящийся в ведении муниципального образования, для строительства жилого дома.

Договор заключен на срок до 25.04.2011 (п. 1.4 договора).

К данному договору подписан протокол разногласий.

Пунктом 6.5 договора предусмотрено, что арендодатель вправе до истечения срока действия договора отказаться от его исполнения полностью или частично, письменно уведомив об этом арендатора за 15 дней. Договор аренды считается расторгнутым по истечении 15 дней с момента отправки комитетом арендатору уведомления об отказе (п. 6.8 договора).

В соответствии с п. 6.3 договора (в редакции протокола разногласий) за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

В соответствии с протоколом разногласий арендатор вносит арендную плату в размере 1 469 850 руб. один раз в квартал.

Договор аренды от 28.07.2008 УЗ N 007654-К-2008 зарегистрирован в установленном законом порядке 14.08.2008, что подтверждается уведомлением Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области от 15.08.2008 N 22110.

Земельный участок площадью 1291 кв. м передан ответчику по акту сдачи-приемки в аренду земельного участка 28.07.2008.

В письме от 06.12.2010 N 17346 комитет сообщил обществу "Град" об отказе от договора аренды от 28.07.2008 УЗ N 002594-К-2002 со ссылкой на п. 6.5, 6.8 договора. Кроме того, просил в течение 15 дней с момента отправки уведомления оплатить долг по арендной плате и возвратить земельный участок по акту приема-передачи.

Данное письмо получено обществом "Град" 08.12.2010, что подтверждается почтовым уведомлением.

Письмом от 22.12.2010 N 208 общество "Град" обратилось в комитет с просьбой отозвать письмо от 06.12.2010 N 17346 "Об отказе от договора аренды", пролонгировать действие договора аренды земельного участка от 28.07.2008 УЗ N 002594-К-2002 площадью 1291 кв. м до 28.07.2012 с кадастровым номером 74:36:00 00 000:0319, отсрочить оплату задолженности по арендным платежам на срок до 28.07.2012.

В письме от 04.03.2011 N 3058 комитет сообщил обществу "Град" о том, что рассмотрение вопроса о продлении договора аренды земли от 28.07.2008 УЗ N 002594-К-2002 возможно после погашения задолженности по указанному договору в сумме 16 777 800 руб.

Из материалов дела также следует, что 18.03.2011 между обществом "Град" (сторона 1) и обществом "ЭкспертПромСтрой" (сторона 2) подписан договор уступки, согласно условиям которого сторона 1 уступает право аренды, а сторона 2 принимает права и обязанности в полном объеме на земельный участок площадью 1291 кв. м для строительства жилого дома, расположенный по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Агалакова, из земель населенных пунктов (жилая зона), находящийся в ведении муниципального образования, с кадастровым номером 74:36:00 00 000:0319.

Ссылаясь на неисполнение обществом "Град" обязанности по оплате арендной платы, комитет обратился в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

В свою очередь, общество "Град", полагая, что комитетом по договору аренды от 28.07.2008 УЗ N 002594-К-2002 передан земельный участок, не соответствующий условиям договора, обратилось в арбитражный суд со встречным иском о расторжении указанного договора.

Удовлетворяя исковые требования комитета частично, суд первой инстанции исходил из заключенности договора аренды от 28.07.2008 УЗ N 007654-К-2008, отсутствия в материалах дела доказательств оплаты ответчиком арендной платы в спорный период и возврата земельного участка комитету. Суд также пришел к выводу, что требование о взыскании пеней подлежит удовлетворению исходя из размера 0,1% от арендной платы за каждый день просрочки в редакции протокола разногласий.

Исковые требования общества "Град" оставлены судом первой инстанции без рассмотрения, поскольку истцом по встречному иску не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Изменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований комитета и взыскания с общества "Град" в доход федерального бюджета государственной пошлины по иску, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Установив, что договор аренды земельного участка от 28.07.2008 УЗ N 007654-К-2008, заключенный на срок более одного года, зарегистрирован в установленном законом порядке 14.08.2008, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о заключенности данного договора с 14.08.2008.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что фактически земельный участок передан арендатору 28.07.2008, доказательств передачи этого участка 25.04.2008 материалы дела не содержат, в договоре аренды от 28.07.2008 УЗ N 007654-К-2008 отсутствует условие о применении его к отношениям сторон, возникшим до его заключения (п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем сделал вывод об отсутствии оснований для взыскания задолженности за период с 25.04.2008 по 27.07.2008.

Установив, что договор аренды земельного участка от 28.07.2008 УЗ N 007654-К-2008 прекратил свое действие 21.12.2010 (по истечении пятнадцати дней с момент направления уведомления), однако после прекращения действия договора аренды земельный участок арендатором возвращен не был, суд апелляционной инстанции признал обоснованным начисление арендной платы по 31.12.2010 (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств внесения обществом "Град" арендной платы по договору аренды от 28.07.2008 УЗ N 007654-К-2008 за период с 28.07.2008 по 31.12.2010, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования комитета о взыскании задолженности за указанный период. Представленный комитетом расчет судом апелляционной инстанции проверен и признан верным.

Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установив наличие просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы, а также то, что договор аренды земельного участка от 28.07.2008 УЗ N 007654-К-2008 заключен с 14.08.2008 и прекратил свое действие 21.12.2010, принимая во внимание, что стороны установили необходимость уплаты арендной платы поквартально до последнего числа квартала, суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что на задолженность по арендной плате за период с 14.08.2008 по 30.09.2008 (первый квартал после заключения договора аренды) пени могут быть начислены с 01.10.2008 (первое число следующего квартала) по 31.12.2010, а на задолженность по арендной плате с 22.12.2010 начисление пеней является неправомерным, так как условия договора аренды не действуют в силу прекращения действия договора.

Между тем судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

В силу ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В п. 1 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Как видно из материалов дела, обществом "Град" в суде первой инстанции было заявлено ходатайство о применении положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (т.1 л.д. 44).

Между тем из содержания обжалуемых судебных актов следует, что судами обеих инстанций указанное ходатайство общества "Град" о снижении взыскиваемой неустойки не рассматривалось, доводы заявителя во внимание не принимались.

При таких обстоятельствах постановление суда апелляционной инстанции в части взыскания с общества "Град" в пользу комитета пени в сумме 5 127 793 руб. 01 коп., а также в части распределения судебных расходов нельзя признать достаточно обоснованным.

С учетом изложенного постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда подлежит отмене в указанной части как принятое с нарушением ст. 71, ч. 2 ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело в отмененной части - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд апелляционной инстанции, при котором арбитражному суду следует рассмотреть и дать правовую оценку всем доводам общества "Град", приводившимся им в обоснование возражений относительно несоразмерности предъявленной к взысканию договорной неустойки последствиям нарушения обязательств, а также решить вопрос о распределении судебных расходов.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2012 по делу N А76-4376/2011 Арбитражного суда Челябинской области в части взыскания пени в сумме 5 127 793 руб. 01 коп. и распределения судебных расходов отменить.

Дело в этой части передать на новое рассмотрение в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В остальной части решение и постановление оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Град" - без удовлетворения.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

А.Ю. Смирнов С.В. Лазарев