Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2012 г. N 18АП-13400/11

г. Челябинск

25 января 2012 г.

Дело N А76-4376/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 января 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГРАД" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.10.2011 по делу N А76-4376/2011 (судья Первых Н.А.).

В заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Марочкина Е.И. (доверенность от 11.01.2011 N 7),

общества с ограниченной ответственностью "ГРАД" - Рахматуллина В.Ш. (доверенность от 01.02.2011 N 10), Ратанова М.С. (доверенность от 20.12.2011).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Град" (далее - ответчик, ООО "ГРАД") о взыскании 35 238 470 руб., в том числе задолженности по арендной плате по договору аренды от 28.07.2008 УЗ N 007654-К-2008 за период с 25.04.2008 по 31.12.2010 в размере 15 307 950 руб., пеней за период с 01.07.2008 по 31.12.2010 в размере 19 930 520 руб.; обязании ООО "Град" передать по акту приема-передачи земельный участок площадью 1291 кв. м с кадастровым номером 74:36:00 00 000:0319, находящийся по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Агалакова в двухнедельный срок со дня вступления решения в законную силу (т. 1, л. д. 2).

ООО "ГРАД" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с встречным исковым заявлением к комитету о расторжении договора краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 28.07.2008 УЗ N 007654-К-2008, заключенного между комитетом и ООО "Град", об аренде земельного участка площадью 1291 кв. м сроком до 25.04.2011, расположенного по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Агалакова с кадастровым номером 74:36:00 00 000:0319 с 29.07.2008 (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 2, л. д. 19-21).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "ЭкспертПромСтрой" (далее - ООО "ЭкспертПромСтрой") (определение от 11.05.2011, т. 1, л. д. 43), Главное управление архитектуры и градостроительства администрации города Челябинска (далее - Управление архитектуры) (определение от 01.06.2011, т. 1, л. д. 84).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 27.10.2011 (резолютивная часть объявлена 20.10.2011) исковые требования по первоначальному иску удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО "Град" в пользу комитета задолженность по арендной плате за период с 25.04.2008 по 31.12.2010 в размере 15 307 950 руб., пени в размере 6 471 506 руб. 90 коп. за период с 01.07.2008 по 21.12.2010, всего 21 779 456 руб. 90 коп.; обязал ООО "Град" освободить и возвратить комитету по акту приема-передачи земельный участок площадью 1291 кв. м с кадастровым номером 74:36:00 00 000:0319, находящийся по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Агалакова в двухнедельный срок со дня вступления решения в законную силу. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. Встречный иск ООО "Град" к комитету о расторжении договора аренды от 28.07.2008 УЗ N 002594-К-2002 с 29.07.2008 оставлен без рассмотрения.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "ГРАД" (далее также - податель жалобы) просит решение суда в части удовлетворения основного иска отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении заявленных первоначальных исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение арбитражным судом первой инстанции норм процессуального права, неправильное применение норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Так, ООО "ГРАД" ссылается на то, что судом не дана оценка доводам ответчика о предоставлении комитетом в аренду имущества, непригодного к использованию по назначению, и, соответственно, необходимости применения норм статей 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению подателя жалобы, комитетом не была исполнена обязанность по предоставлению земельного участка, соответствующего условиям договора аренды, участок не пригоден для строительства жилого дома с заявленными в аукционной документации разрешенными параметрами строительства. Со ссылкой на фактические обстоятельства дела, а также статьи 30, 38, 41, 53, 44, 45, 46, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статью 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации ООО "ГРАД" полагает, что на аукцион был выставлен земельный участок, надлежащим образом не сформированный, кадастровый учет которого был осуществлен в нарушение Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Распоряжение органа местного самоуправления о продаже права аренды земельного участка было принято 14.03.2008, свидетельство о согласовании документации по планировке территории утверждено 21.03.2008, а документация по планировке территории утверждена только постановлением от 13.11.2008. Кроме того, земельный участок был предоставлен меньшей площади, чем необходимо для строительства, в аукционной документации не указаны необходимые сведения. На спорном земельном участке невозможно построить многоквартирный жилой дом с заявленными в проекте планировки территории размерами застройки, с соблюдением строительных норм, правил и согласованием с противопожарными, санитарными службами. В качестве следующего довода апелляционной жалобы ООО "ГРАД" ссылается на то, что арбитражный суд первой инстанции необоснованно отказал в назначении строительно-технической экспертизы для подтверждения всех фактических обстоятельство по делу. ООО "ГРАД" считает, что размер задолженности определен неверно, поскольку отсутствовала оценка по определению начальной продажной цены права аренды земельного участка. Несмотря на наличие акта приема-передачи земельного участка в пользование ООО "ГРАД" указало, что ответчик его фактически не использовал, не производил его ограждение, земельный участок свободен от каких-либо строений, сооружений.

От комитета, ООО "ЭкспертПромСтрой", Управления архитектуры письменные отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ООО "ЭкспертПромСтрой", Управления архитектуры не явились.

С учетом мнения представителей подателя жалобы и комитета и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ООО "ЭкспертПромСтрой", Управления архитектуры.

В судебном заседании представители ООО "ГРАД" поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Кроме того, заявил ходатайство о проведении комплексной землеустроительной и строительно-технической экспертизы.

Представитель комитета в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал. Указал на то, что доводы ООО "ГРАД" по сути направлены на оспаривание торгов по продаже права аренды земельного участка, что является недопустимым в рамках настоящего спора.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в обжалуемой ответчиком части.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции только в обжалуемой части в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, пришел к выводу о необходимости изменения решения арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части.

Из материалов дела следует, что 14.03.2008 первым заместителем главы города Челябинска вынесено распоряжение N 593-д "О продаже на аукционе права на заключение договора аренды земельного участка по ул. Агалакова в Ленинском районе города Челябинска, для строительства жилого дома" (т. 1, л. д. 94), в соответствии с которым принято решение продать на аукционе право на заключение договора аренды земельного участка площадью 0,1291 га, кадастровый номер 74:36:00 00 000:0319, расположенного по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Агалакова (пункт 1 распоряжения).

В информационном сообщении (лот N 5) по аукциону (т. 1, л. д. 95-97) обозначены, в том числе характеристики земельного участка, его размеры и параметры разрешенного строительства, обязанности застройщика, технические условия на подключение объекта к сетям инженерного обеспечения. Кроме того, указано, что право на заключение договора аренды земельного участка продается на аукционе покупателю, предложившему наивысшую цену. Начальная величина арендной платы за земельный участок на 3 года - 4 302 000 руб. Сумма задатка - 860 400 руб.

На основании протокола от 25.04.2008 N 34 о результатах открытого аукциона (т. 1, л. д. 6-7) 28.07.2008 между комитетом (арендодатель) и ООО "Град" (арендатор) заключен договор аренды земли г. Челябинска УЗ N 002594-К-2002 (т. 1, л. д. 8-15), согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях краткосрочной аренды земельный участок площадью 1291 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Агалакова, из земель населенных пунктов (жилая зона), находящейся в ведении муниципального образования, для строительства жилого дома (пункт 1.1 договора).

Договор заключен на срок до 25.04.2011 (пункт 1.4 договора).

К указанному договору подписан протокол разногласий (т. 1, л. д. 16-17).

Арендодатель на основании пункта 6.5 договора вправе до истечения срока действия договора отказаться от исполнения договора полностью или частично, письменно уведомив об этом арендатора за 15 дней. Договор аренды считается расторгнутым по истечении 15 дней с момента отправки комитетом арендатору уведомления об отказе (пункт 6.8 договора).

В соответствии с пунктом 6.3 договора (в редакции протокола разногласий) за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

В соответствии с протоколом разногласий арендатор вносит арендную плату в размере 1 469 850 руб. один раз в квартал (т. 1, л. д. 17).

Договор аренды от 28.07.2008 УЗ N 007654-К-2008 зарегистрирован в установленном законом порядке 14.08.2008, что подтверждается уведомлением Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области от 15.08.2008 N 22110 (т. 1, л. д. 21).

Земельный участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером 74:36:00 00 000:0319, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке (т. 1, л. д. 24-28).

28 июля 2008 года по акту сдачи-приемки в аренду земельного участка ответчику передан земельный участок площадью 1291 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Агалакова, из земель населенных пунктов (жилая зона), для строительства жилого дома (т. 1, л. д. 20).

06 декабря 2010 года письмом N 17346 комитет сообщил ООО "ГРАД" об отказе от договора аренды от 28.07.2008 УЗ N 002594-К-2002 со ссылкой на пункты 6.5, 6.8 договора. Кроме того, просил в течение 15 дней с момента отправки уведомления оплатить долг по арендной плате и передать земельный участок по акту приема-передачи комитету (т. 1, л. д. 22).

Уведомление от 06.12.2010 N 17346 направлено ООО "Град" 06.12.2010 и получено обществом 08.12.2010, что подтверждается почтовым уведомлением (т. 1, л. д. 23).

22 декабря 2010 года ООО "Град" письмом N 208 обратилось в комитет с просьбой отозвать письмо от 06.12.2010 N 17346 "Об отказе от договора аренды", пролонгировать действие договора аренды земельного участка от 28.07.2008 УЗ N 002594-К-2002 с кадастровым номером 74:36:00 00 000:0319 площадью 1291 кв. м до 28.07.2012, отсрочить оплату задолженности по арендным платежам на срок до 28.07.2012 (т. 1, л. д. 67-68).

04 марта 2011 года комитет письмом N 3058 сообщил ответчику, что рассмотрение возможности продления договора аренды земли от 28.07.2008 УЗ N 002594-К-2002 возможно после погашения задолженности по указанному договору в размере 16 777 800 руб. (т. 1, л. д. 70).

Из материалов дела также следует, что 18.03.2011 между ООО "Град" (сторона 1) и ООО "ЭкспертПромСтрой" (сторона 2) подписан договор уступки прав на земельный участок, согласно условиям которого сторона 1 уступает право аренды, а сторона 2 принимает права и обязанности в полном объеме на земельный участок площадью 1291 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Агалакова, из земель населенных пунктов (жилая зона), находящийся в ведении муниципального образования, для строительства жилого дома, с кадастровым номером 74:36:00 00 000:0319 (т. 1, л. д. 34).

Неисполнение ООО "ГРАД" обязанности по оплате арендной платы послужило основанием для обращения комитета в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя частично первоначальные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из заключенности договора аренды от 28.07.2008 УЗ N 007654-К-2008, отсутствия в материалах дела доказательств оплаты арендной платы ответчиком в спорный период, а также отсутствия доказательств возврата ответчиком земельного участка комитету. Суд также пришел к выводу, что поскольку оплата арендной платы не произведена, то требование о взыскании пеней также подлежит удовлетворению исходя из размера 0,1 % от арендной платы за каждый день просрочки в редакции протокола разногласий.

Арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Поскольку предметом настоящего иска, в том числе является взыскание задолженности по арендной плате (статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд обязан в числе прочих обстоятельств исследовать и установить наличие арендных отношений между сторонами (в том числе заключенность и действительность договора аренды), доказанность наличия факта неисполнения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, а также проверить правильность и обоснованность расчета арендных платежей за спорный период.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды от 28.07.2008 УЗ N 007654-К-2008 (т. 1, л. д. 8-15), заключенного на основании протокола от 25.04.2008 N 34 о результатах открытого аукциона торгов (т. 1, л. д. 6-7).

Исследовав содержание договора аренды от 28.07.2008 УЗ N 007654-К-2008, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его заключенности и действительности. Требование о государственной регистрации договора соблюдено (т. 1, л. д. 21).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

При расчете предъявленной к взысканию суммы арендной платы истец исходил из размера арендной платы 1 469 850 руб. в квартал, указанной арендатором в протоколе разногласий, что подтвердил представитель комитета в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции (протокол судебного заседания от 19.01.2012).

Размер пеней был заявлен истцом 0,3 % от суммы недоимки за каждый день просрочки, как указано арендодателем в протоколе разногласий. Между тем, представитель комитета в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции (протокол судебного заседания от 19.01.2012) указал на то, что арбитражный суд первой инстанции верно при исчислении подлежащих взысканию с ответчика пеней применил 0,1 % от суммы недоимки, как указал арендатор в протоколе разногласий.

Таким образом, арендодатель согласился с размером арендной платы и пеней, предложенным арендатором.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали основания для взыскания с ответчика арендной платы за период времени с 25.04.2008 по 31.12.2010, заявленный истцом.

В силу пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношением, возникшим до заключения договора.

В настоящем случае подобное условие в договоре аренды от 28.07.2008 УЗ N 007654-К-2008 отсутствует.

При этом фактически земельный участок был передан ответчику 28.07.2008, что подтверждается актом сдачи-приемки в аренду земельного участка (т. 1, л. д. 20). Доказательства того, что фактически спорный земельный участок был передан ООО "ГРАД" 25.04.2008, в материалы дела не представлены.

Поскольку в материалы дела ответчиком не представлены доказательства оплаты арендной платы за период с 28.07.2008 по 31.12.2010, арбитражным судом апелляционной инстанции самостоятельно произведен расчет задолженности по арендной плате по договору аренды от 28.07.2008 УЗ N 007654-К-2008 за период с 28.07.2008 по 31.12.2010, исходя из размера арендной платы 1 469 850 руб. за квартал и с учетом оплаты арендатором суммы задатка в размере 860 400 руб. Сумма задолженности составила 13 406 730 руб. 98 коп.

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции учитывает следующее.

Из материалов дела следует, что 06.12.2010 письмом N 17346 комитет сообщил ООО "ГРАД" об отказе от договора аренды от 28.07.2008 УЗ N 002594-К-2002 со ссылкой на пункты 6.5, 6.8 договора (т. 1, л. д. 22).

Уведомление от 06.12.2010 N 17346 направлено ООО "Град" 06.12.2010 и получено обществом 08.12.2010, что подтверждается почтовым уведомлением (т. 1, л. д. 23).

С учетом изложенного и руководствуясь пунктом 6.8 договора, арбитражный суд апелляционной инстанции делает вывод о том, что договор аренды от 28.07.2008 УЗ N 002594-К-2002 прекратил свое действие 21.12.2010 (по истечении пятнадцати дней с момент направления уведомления).

В соответствии с абзацем вторым статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Так как после прекращения действия договора аренды (21.12.2010) земельный участок арендатором возвращен не был, начисление арендной платы по 31.12.2010 является обоснованным.

Истцом, в том числе заявлено требование о взыскании с ответчика договорной неустойки.

Арбитражный суд первой инстанции исчислил подлежащие взысканию с ответчика пени за период с 01.07.2008 по 31.12.2010, как было заявлено истцом.

Однако, исходя из положений пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что договор аренды от 28.07.2008 УЗ N 007654-К-2008 является заключенным с даты его государственной регистрации в установленном законом порядке, то есть с 14.08.2008.

Поскольку договор аренды от 28.07.2008 УЗ N 007654-К-2008 заключен 14.08.2008, соответственно, пени могут быть начислены на задолженность по арендной плате с 14.08.2008.

При этом, так как из договора аренды в совокупности с приложением N 2 к договору (расчет арендной платы) и протоколом разногласий следует, что стороны установили необходимость уплаты арендной платы поквартально до последнего числа квартала, то на задолженность по арендной плате за период с 14.08.2008 по 30.09.2008 (первый квартал после заключения договора аренды) пени могут быть начислены с 01.10.2008 (первое число следующего квартала) по 31.12.2010.

Соответственно, с учетом заявленного истцом периода начисления пеней, пени могут быть начислены с 01.10.2008 по 31.12.2010 на задолженность по арендной плате за период с 14.08.2008 по 21.12.2010.

На задолженность по арендной плате с 22.12.2010 начисление пеней является неправомерным, так как условия договора аренды, в частности условие о неустойке, не действуют в силу прекращения действия договора.

Арбитражным судом апелляционной инстанции самостоятельно произведен расчет неустойки в соответствии с пунктом 6.3 договора (в редакции протокола разногласий), при этом учтена частичная оплата в размере 860 400 руб., неустойка начислена с 01.10.2008 по 31.12.2010 на задолженность за период с 14.08.2008 по 21.12.2010.

С учетом изложенного размер неустойки составил 5 127 793 руб. 01 коп.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку в материалы дела не представлены доказательства возврата арендатором земельного участка комитету, требование комитета об обязании ООО "Град" передать комитету по акту приема-передачи земельный участок площадью 1291 кв. м с кадастровым номером 74:36:00 00 000:0319, находящийся по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Агалакова обоснованно удовлетворено арбитражным судом первой инстанции.

Арбитражный суд апелляционной инстанции находит несостоятельными доводы подателя жалобы о том, что в соответствии со статьями 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и в связи с невозможностью для арендатора использовать земельный участок по назначению комитет не вправе требовать взыскание арендной платы с ООО "ГРАД".

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Материалами дела подтверждается, что в информационном сообщении о проведении торгов (т. 1, л. д. 95-99), в протоколе о результатах открытого аукциона от 25.04.2008 N 34 были указаны основные виды разрешенного использования земельного участка - блокированные, многоквартирные жилые дома от двух этажей и выше, а также общие параметры разрешенного строительства.

Стороны подписали договор аренды от 28.07.2008 УЗ N 007654-К-2008, в котором предмет договора определен как земельный участок площадью 1291 кв. м с кадастровым номером 74:36:00 00 000:0319, находящийся по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Агалакова. Как отмечено выше, земельный участок поставлен на кадастровый учет, площадь земельного участка соответствует материалам межевания. Таким образом, стороны согласовали предмет договора аренды.

Данный же земельный участок был передан арендатору по акту.

Таким образом, арендатору был передан земельный участок, соответствующий условиям договора (статья 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из доводов ответчика, изложенных в отзыве на исковое заявление комитета и апелляционной жалобе, следует, что, по мнению ООО "ГРАД", не соответствующим требованиям закона является то обстоятельство, что документация по планировке территории, в которой было определено какой конкретно жилой дом должен быть возведен на переданном ответчику в аренду земельном участке, утверждена только постановлением главы города Челябинска от 13.11.2008 N 285-п, то есть после проведения торгов по продаже права аренды земельного участка и после заключения с ответчиком договора аренды от 28.07.2008 УЗ N 007654-К-2008. В связи с изложенным, по мнению ответчика, на торги был выставлен земельный участок, площадь которого менее той, которая необходима для строительства объекта, определенного документацией по планировке территории. Указанное, по мнению ООО "ГРАД", сделало невозможным использование земельного участка площадью 1291 кв. м с кадастровым номером 74:36:00 00 000:0319 для целей, указанных в договоре аренды от 28.07.2008 УЗ N 007654-К-2008, так как строительство должно осуществляться арендатором в соответствии с градостроительной документацией.

В обоснование изложенных доводов ответчиком в материалы дела были представлены отдельные документы, а также как арбитражному суду первой инстанции, так и арбитражному суду апелляционной инстанции заявлено ходатайство о проведении комплексной землеустроительной и строительно-технической экспертизы.

Оценив изложенные доводы ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что невозможность использования земельного участка, которая, по мнению ООО "ГРАД", имеет место, ответчик связывает с обстоятельствами, возникшими после заключения договора аренды от 28.07.2008 УЗ N 007654-К-2008. Доводы ответчика фактически направлены на оспаривание торгов по продаже права аренды земельного участка и градостроительной документации, в которой определен объект, подлежащий строительству на земельном участке, переданном в аренду ООО "ГРАД".

Между тем, доказательства того, что ООО "ГРАД" были оспорены торги или градостроительная документация в материалы дела ответчиком не представлены.

Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что ответчик выбрал один из предусмотренных статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации способов защиты нарушенного права, а именно заявил в рамках рассмотрения настоящего спора встречный иск о расторжении договора аренды. Данные исковые требования оставлены судом без рассмотрения.

Также какое-либо согласие относительно уменьшения арендной платы между сторонами спора достигнуто не было. При этом статья 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает возможность освобождения арендатора от уплаты арендных платежей.

Таким образом, оснований для применения норм статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда не имеется.

ООО "ГРАД" в арбитражном суде апелляционной инстанции заявлено ходатайство о проведении комплексной землеустроительной и строительно-технической экспертизы, в удовлетворении которого арбитражным судом первой инстанции было отказано. Предложенные ответчиком в ходатайстве вопросы направлены на установление возможности размещения на предоставленном в аренду земельном участке жилого дома с элементами благоустройства в соответствии с утвержденной постановлением главы города Челябинска от 13.11.2008 N 285-п документацией по планировке и межеванию территории.

Указанное ходатайство оставлено арбитражным судом апелляционной инстанции без удовлетворения (протокол судебного заседания 19.01.2012) по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Заключение эксперта является одним из видов доказательств, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, при отсутствии специальных познаний, необходимых для установления таких обстоятельств.

Между тем, с учетом изложенного ранее арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции, сделанном в определении от 20.10.2011 об отказе в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы (т. 2, л. д. 46, 47), о том, что определение возможности осуществить строительство жилого дома с параметрами, установленными документацией по планировке и межеванию территории, утвержденной после заключения договора аренды от 28.07.2008 УЗ N 007654-К-2008, не входит в предмет доказывания по настоящему делу.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований комитета подлежит изменению.

С ООО "ГРАД" в пользу комитета подлежит взысканию задолженность по договору УЗ N 007654-К-2008 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 28.07.2008 в размере 13 406 730 руб. 98 коп. за период с 28.07.2008 по 31.12.2010, а также пени в размере 5 127 793 руб. 01 коп., начисленные с 01.10.2008 по 31.12.2010 на задолженность за период с 14.08.2008 по 21.12.2010., всего 18 534 523 руб. 99 коп.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с изменением обжалуемого решения в части размера подлежащей взысканию с ООО "ГРАД" суммы задолженности и пеней, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску комитета в размере 119 672 руб. 62 коп.

В связи с изменением обжалуемого решения с комитета в пользу ООО "ГРАД" подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 2000 руб., уплаченной платежным поручением от 28.11.2011 N 295.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.10.2011 по делу N А76-4376/2011 в части удовлетворения исковых требований Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска и взыскания с общества с ограниченной ответственностью "ГРАД" в доход федерального бюджета государственной пошлины по иску изменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГРАД" удовлетворить, изложить резолютивную часть решения в указанной части в следующей редакции:

"Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ГРАД" в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска задолженность по договору УЗ N 007654-К-2008 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 28.07.2008 в размере 13 406 730 руб. 98 коп. за период с 28.07.2008 по 31.12.2010, а также пени в размере 5 127 793 руб. 01 коп., начисленные с 01.10.2008 по 31.12.2010 на задолженность за период с 14.08.2008 по 21.12.2010., всего 18 534 523 руб. 99 коп.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "ГРАД" передать по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска земельный участок площадью 1291 кв. м, с кадастровым номером 74:36:00 00 000:0319, расположенный по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Агалакова, в двухнедельный срок с момента вынесения настоящего постановления.

В удовлетворении остальной части исковых требований Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ГРАД" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в размере 119 672 руб. 62 коп.".

Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в пользу общества с ограниченной ответственностью "ГРАД" расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 2000 руб., уплаченной платежным поручением от 28.11.2011 N 295.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Г.Н. Богдановская М.И. Карпачева