Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11 февраля 2013 г. N Ф09-1194/12 по делу N А60-25939/2011

Екатеринбург

11 февраля 2013 г.

Дело N А60-25939/2011

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Крашенинникова Д.С.,

судей Артемьевой Н.А., Матанцева И.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Сбербанк России" (далее - общество "Сбербанк России", банк) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.07.2012 по делу N А60-25939/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2012 по тому же делу по иску общества с ограниченной ответственностью "Алькур" (далее - общество "Алькур") к арбитражному управляющему открытого акционерного общества Березовский опытный завод "Энергоцветмет" (далее - общество БОЗ "Энергоцветмет", должник) Кочкареву И.А., Соснину Льву Петровичу, о признании недействительными торгов (аукциона) по продаже имущества должника, при участии третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, - закрытого акционерного общества "АСК-Инвест" (далее - общество "АСК-Инвест"), и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: банка, Администрации Муниципального образования "г. Березовский", Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, Министерства обороны Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители общества "Сбербанк России" - Овсянникова С.В. (доверенность от 08.11.2010 N 01-2/18/с640), Шамов В.М. (доверенность от 10.08.2011 66АА N 0750748).

В судебном заседании, которое состоялось 28.01.2013, на основании ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлялся перерыв до 09 ч 10 мин. 04.02.2013.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием того же представителя банка - Шамова В.М. и представителя общества "Алькур" - Полякова А.А. (доверенность от 15.06.2012).

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили.

Общество "Алькур" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к арбитражному управляющему общества БОЗ "Энергоцветмет" Кочкареву И.А. о признании недействительными торгов (аукциона) по продаже имущества должника N 83211 - права аренды земельного участка, площадью 75 039 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Березовский, Западная Промзона, 16; кадастровый номер 66:35:0103002:0033; срок аренды - до 23.12.2053.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 01.09.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество "АСК-Инвест".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.11.2011 в удовлетворении иска общества "Алькур" и заявления общества "АСК-Инвест" отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2012 решение Арбитражного суда Свердловской области оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.04.2012 решение Арбитражного суда Свердловской области и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда отменены.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 29.05.2012 к участию в деле в качестве ответчика привлечен Соснин Л.П.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции решением от 04.07.2012 (судья Плетнева В.В.) удовлетворил исковые требования общества "Алькур" и требования третьего лица общества "АСК-Инвест", признал недействительными торги (аукцион) по продаже имущества должника N 83211 - права аренды земельного участка, площадью 75 039 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Березовский, Западная Промзона, 16; кадастровый номер 66:35:0103002:0033; срок аренды - до 23.12.2053.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2012 (судьи Ясикова Е.Ю., Осипова С.П., Варакса Н.В.) решение Арбитражного суда Свердловской области оставлено без изменения.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Свердловской области и постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, банк обратился с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований общества "Алькур" и требования общества "АСК-Инвест", ссылаясь на нарушение норм процессуального права (ст. 16, ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), на несоответствие выводов судов обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель ссылается на то, что спорный земельный участок находится на праве аренды у должника, а указанное право аренды обременено ипотекой в пользу банка. Банк принимал в ипотеку и здания, и право аренды земельного участка, на котором они находятся, оценив предмет залога как единый комплекс имущества. По мнению банка, реализуемое с торгов право аренды распространяется на часть земельного участка, не занятого находящимися в собственности общества "Алькур" и третьего лица зданиями и сооружениями.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Свердловской области от 19.02.2009 по делу N А60-21554/2009 общество БОЗ "Энергоцветмет" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 13.05.2010 по делу N А60-21554/2009 в третью очередь реестра требований кредиторов должника включены требования банка в сумме 34 418 286 руб. 23 коп., 52 622 руб. 79 коп. неустойки, как обеспеченные залогом имущества должника, в том числе право аренды земельного участка сроком на 49 лет, с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости, 75 039 кв. м в соответствии с кадастровым планом земельного участка от 20.12.2004 N 35-2/04-2292, кадастровый номер 66:35:01 03 002:0033; по адресу: Свердловская обл., г. Березовский, Западная Промзона, 16, заложенное по договору ипотеки от 29.05.2007 N 70094 в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от 29.05.2007 N 70071 и по договору ипотеки от 14.08.2008 N 70400 в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от 14.08.2008 N 70309.

Как следует из представленных в материалы дела договоров ипотеки, заключенных между банком и должником, предметом залога являются объекты недвижимости - гараж и котельная; право аренды земельного участка сроком на 49 лет, с площадью функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости (75 039 кв. м).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 04.05.2011 по делу N А60-21554/2009 установлена начальная продажная цена предмета залога - права аренды земельного участка, площадью 75 039 кв. м по адресу: Свердловская обл., г. Березовский, Западная Промзона, 16, кадастровый номер: 66:35:01 03 002:0033, срок аренды - до 23.12.2053.

Торги по продаже права аренды спорного земельного участка проведены должником 25.07.2011, победителем торгов признан Соснин Л.П.

Между тем, как усматривается из материалов дела, на вышеуказанном земельном участке расположены объекты недвижимости, собственниками которых являются общество "Алькур" и общество "АСК-Инвест".

Ссылаясь на то, что проведение торгов по продаже права аренды спорного земельного участка привело к нарушению прав общества "Алькур" и общества "АСК-Инвест", как собственников недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке, последние обратились в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В силу ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в силу ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В п. 14 названного постановления указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии со ст. 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В силу ст. 69 указанного Закона ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Судами установлено, что на торги был выставлен земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу "Алькур" и обществу "АСК-Инвест". Проведение торгов привело к ситуации, когда победитель торгов не может пользоваться земельным участком, так как на этом участке расположены объекты недвижимости других лиц, права которых также оказались нарушены, которые, в частности, имеют исключительное право на заключение договора аренды с множественностью лиц или на совместную приватизацию земельного участка, или на раздел участка и отдельное оформление земельных участков.

Исследовав и оценив материалы дела в совокупности в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из того, что право аренды земельного участка могло быть продано только в том объеме, в каком оно было необходимо для обслуживания заложенных объектов недвижимости (котельной и гаража), суды признали торги недействительными.

Указанные выводы судов соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, основаны на правильном применении норм права.

Доказательств, опровергающих указанные выводы судов, банком в порядке ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суды первой и апелляционной инстанций не представлено.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению с учетом вышеизложенного. Судом апелляционной инстанции нарушений норм процессуального права, допущенных судом первой инстанции, которые привели бы к принятию неправильного по существу судебного акта, не установлено (ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального либо процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции также не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты являются законными и отмене не подлежат, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.07.2012 по делу N А60-25939/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Сбербанк России" - без удовлетворения.

Председательствующий

Д.С. Крашенинников

Судьи

Н.А. Артемьева И.В. Матанцев