Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 7 марта 2013 г. N Ф09-13352/12 по делу N А50-20299/2011

Екатеринбург

07 марта 2013 г.

Дело N А50-20299/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 марта 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Кузнецова А.Г.,

судей Мындря Д.И., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице филиала Западно-Уральский банк (далее - Сбербанк России) на решение Арбитражного суда Пермского края от 27.06.2012 по делу N А50-20299/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, назначенном на 13.02.2013, принял участие представитель Сбербанка России - Черанев А. Ю. (доверенность от 03.11.2010).

В судебном заседании суда кассационной инстанции, начавшемся 13.02.2013, объявлен перерыв до 18.02.2013 до 09 час. 15 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием того же представителя.

Определением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.02.2013 рассмотрение названной кассационной жалобы отложено на 06.03.2013 на 09 час. 15 мин.

В судебном заседании 06.03.2013 принял участие представитель Сбербанка России - Черанев А. Ю. (доверенность от 03.11.2010).

Определением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 06.03.2013 в соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Сулейменовой Т.В. на судью Купреенкова В.А. После замены судьи рассмотрение кассационной жалобы начато сначала.

Сбербанк России (ИНН: 7707083893, ОГРН: 1027700132195) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мега Полис" (далее - общество "Мега Полис"; ИНН: 0268040222, ОГРН: 1060268013574) об обращении взыскания путем реализации с торгов на принадлежащее ответчику заложенное по договору ипотеки от 24.10.2008 N 240-З имущество:

- незавершенное строительство, назначение: нежилое, площадь застройки 1440 кв. м, лит. А, степень готовности объекта 8%, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, на пересечении ул. З. Космодемьянской и ул. Коммунальной, условный номер 02-04-17/058/2008-054, установив начальную продажную цену в размере 870 000 руб.;

- право аренды земельного участка площадью 10 987 кв.м (сроком с 03.11.2006 по 01.09.2008), разрешенное использование: для строительства торгово-развлекательного комплекса, назначение объекта: земли населенных пунктов, кадастровый номер 02:56:01 01 04:0213, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г.Стерлитамак, пересечение ул. З. Космодемьянской и ул. Коммунальной, установив начальную продажную цену в размере 3 670 000 руб. (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

Определениями суда от 11.10.2011, 27.12.2011 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Меридиан-П", (далее - общество "Меридиан-П"), Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Стерлитамаку (далее - Комитет).

Решением суда от 27.06.2012 (судья Щеголихина О.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2012 (судьи Голубцова Ю.А.. Зеленина Т.Л., Усцов Л.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Сбербанк России просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. По мнению заявителя, положения ст. 5, 62, 62.1, 63 Федерального закона от 17.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости" (далее - Закон об ипотеке N 102) не исключают возможности передачи в ипотеку права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, независимо от целей, для которых предоставлен участок; незавершенный строительством объект, расположенный на таком земельном участке, также обременен ипотекой в пользу банка (ст. 65 указанного Закона). С учетом изложенного оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований у судов не имелось.

Как установлено судами, между Комитетом (арендодатель) и обществом "Мега Полис" (арендатор) заключен договор от 29.09.2006 N 773-06-59зем аренды земельного участка площадью 10 987 кв.м, с кадастровым номером 02:56:01 01 04:0213, расположенного по адресу: г. Стерлитамак на пересечении ул.Космодемьянской и Коммунальной, под строительство торгово-развлекательного центра, на срок с 01.09.2006 по 01.09.2009 (в редакции дополнительного соглашения от 04.09.2008 N1).

Данный договор аренды зарегистрирован 03.11.2006, дополнительное соглашение от 04.09.2008 N 1 к договору - 07.10.2008.

На указанном земельном участке распложен объект незавершенного строительства, литера А, площадью застройки 1 440 кв.м, степенью готовности 8 %. Право собственности общества "Мега Полис" на указанный объект зарегистрировано 22.08.2008.

Между Сбербанком России (кредитор) и обществом "Меридиан-П" (ранее общество с ограниченной ответственностью "Машинный двор", заемщик) заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии от 22.04.2008 N 12/3-НКЛ-ИС (в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2008 N 1) с лимитом в сумме 88 000 000 руб. на срок по 21.04.2013, под 15 % годовых, для финансирования проекта по строительству дилерского автоцентра General Motors в г. Стерлитамаке в рамках инвестиционной программы строительства автоцентров в Уральском регионе (п. 1.1. договора).

В соответствии с п. 2.14. данного договора заемщик за проведение операций по ссудному счету уплачивает кредитору плату в размере 0,5% годовых от суммы фактической задолженности по кредиту.

В силу п. 3.2. названного договора при несвоевременном возврате кредита или уплате процентов или иных плат заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере удвоенной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, исчисляемой на сумму просроченного платежа за каждый день просрочки в период с даты возникновения просроченной задолженности по дату полного погашения такой задолженности.

В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору между Сбербанком России (залогодержатель) и обществом "Мега Полис" (залогодатель) заключен договор ипотеки от 24.10.2008 N 240-3.

В соответствии с условиями данного договора общество "Мега Полис" (залогодатель) передало Сбербанку России в залог право аренды земельного участка, площадью 10 987 кв.м, с кадастровым номером 02:56:01 01 04:0213, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, пересечение ул. З. Космодемьянской и ул. Коммунальная, с разрешенным использованием - для строительства торгово-развлекательного комплекса.

Залоговая стоимость земельного участка (с учетом дисконта 30 %) определена в сумме 40 724 677 руб.

В соответствии с п. 8.2 названного договора срок его установлен до 01.09.2009.

Данный договор зарегистрирован в установленном порядке 22.05.2008.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 07.04.2010 по делу N А50-27830/2009 общество "Меридиан-П" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 12.03.2010 по делу N А50-27830/2009 в третью очередь реестра требований кредиторов общества "Меридиан - П" включено требование Сбербанка России в сумме 323 567 517 руб. 97 коп. основного долга, 35 800 105 руб. 97 коп. неустойки, в том числе по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 22.04.2008 N 12/3-НКЛ-ИС в сумме 49 285 024 руб. 51 коп. основного долга, 2 033 387 руб. 02 коп. процентов за пользование кредитом, 67 845 руб. 84 коп. платы за проведение операций по ссудному счету, 6 420 193 руб. 40 коп. неустойки.

Государственная регистрация залога в пользу истца в отношении расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства произведена 25.07.2011, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.02.2012.

Наличие неисполненного заемщиком обязательства по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 22.04.2008 N 12/3-НКЛ-ИС явилось основанием для обращения Сбербанка России в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

При этом заявленная начальная продажная стоимость заложенного права аренды земельного участка указана истцом в размере рыночной стоимости права аренды данного земельного участка - 3 670 000 руб., определенной по состоянию на 10.03.2010 закрытым акционерным обществом "Пермский центр оценки" (отчет об оценке от 22.03.2010 N 120/2010); начальная продажная цена незавершенного строительства - в размере его рыночной стоимости в сумме 870 000 руб. (отчет об оценке от 22.03.2010 N 120/2010).

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении заявленных требований, указав, что договор ипотеки от 24.10.2008 N 240-3 является недействительной сделкой (ст. 167, 168 Гражданского кодекс Российской Федерации) как не соответствующий положениям ст. 5, п. 1 ст. 62.1, п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке N 102-ФЗ. Поскольку недействительная сделка не влечет правовых последствий, залог в отношении испрашиваемого имущества не возник, оснований для удовлетворения требования об обращения на него взыскания не имеется.

Суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене ввиду следующего.

Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленным законом.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке (п. 2 той же статьи).

В соответствии с п. 1 ст. 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

В п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке N 102-ФЗ установлено, что право аренды может являться предметом залога.

Особенности ипотеки земельных участков установлены главой XI Закона об ипотеке N 102-ФЗ.

В частности, согласно пункту 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке N 102-ФЗ арендатор земельного участка (гражданин или юридическое лицо) вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При этом в п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке N 102-ФЗ предусмотрено, что ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, за исключением земельных участков, указанных в п. 1 ст. 62.1 данного Закона.

Пунктом 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке N 102-ФЗ установлено, что предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Таким образом, закон по-разному регулирует правоотношения, связанные с залогом земельных участков и залогом права аренды данных участков, при этом ограничения, связанные с залогом земельных участков, на залог права аренды земельных участков, исходя из изложенных норм права, не распространяются.

Делая вывод о том, что договор ипотеки от 24.10.2008 N 240-3 является ничтожной сделкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующий положениям ст. 63 Закона об ипотеке N 102-ФЗ, суды исходили из того, в данном случае земельный участок предоставлялся в целях, не предполагающих его использование для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства, что исключает возможность возникновения ипотеки.

Между тем суды не учли, что в настоящем деле предметом договора ипотеки от 24.10.2008 N 240-3 является залог права аренды, а не залог самого земельного участка, в связи с чем к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению положения п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке N 102-ФЗ.

При таких обстоятельствах судам необходимо было оценить названный договор ипотеки применительно к данной норме права, учитывая положения о необходимости получения согласия собственника земельного участка на залог права аренды, а также обстоятельства, касающиеся срока действия договора аренды.

Кроме того, исходя из положений ст. 56 Закона об ипотеке N 102-ФЗ, при рассмотрении спора об обращении взыскания на заложенное имущество в предмет судебного исследования подлежат включению и вопросы о стоимости заложенного имущества, обоснованности заявленной истцом начальной цены, а также оценка представленных истцом и ответчиком в обоснование своих доводов доказательств.

Поскольку указанные обстоятельства судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении данного дела не исследовались и не устанавливались, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для принятия нового судебного акта в силу требований гл. 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с изложенным решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанций подлежат отмене на основании ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как принятые с неправильным применением норм материального права, дело - передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела Арбитражному суду Пермского края следует учесть изложенные обстоятельства и рассмотреть спор, исходя из доводов и возражений сторон, на основании правильного применения норм материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 27.06.2012 по делу N А50-20299/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2012 по тому же делу отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

А.Г. Кузнецов

Судьи

Д.И. Мындря В.А. Купреенков