Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11 июля 2013 г. N Ф09-6034/13 по делу N А47-6281/2011

Екатеринбург

11 июля 2013 г.

Дело N А47-6281/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семёновой З.Г.,

судей Лазарева С.В., Рябовой С.Э.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Воробьевой Юлии Юрьевны на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.12.2012 по делу N А47-6281/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, назначенном на 27.06.2013 на 10 час. 30 мин., объявлен перерыв до 04.07.2013 на 11 час.00 мин.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебных заседаниях участия не приняли.

Администрация города Оренбурга (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к предпринимателю Воробьевой Ю.Ю. о взыскании 158 385 руб. 80 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 25.07.2007 N 7/л-113пр за период с 01.01.2010 по 31.03.2011 и 30 221 руб. 19 коп. пени за просрочку платежей за период с 11.10.2010 по 06.11.2012 (с учетом принятого арбитражным судом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 12.12.2012 (судья Федорова Г.А.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013 (судьи Пивоварова Л.В., Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Воробьева Ю.Ю. просит обжалуемые судебные акты отменить, отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судами п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, неприменение подлежащего применению абз. 5 п. 4 постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области" (далее - постановление N 530-п). Заявитель полагает, что постановление Правительства Оренбургской области от 26.07.2007 N 256-п "Об утверждении порядка определения размеров и условий внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Оренбургской области" (далее - постановление N 256-п) не подлежит применению при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. По ее мнению, суды необоснованно произвели расчет арендной платы за период по 28.04.2010 исходя из площади земельного участка 6988 кв. м и соответствующей кадастровой стоимости, не приняв во внимание согласованное сторонами в дополнительном соглашении от 28.09.2010 условие о распространении условий об оплате на период с 01.01.2010. Предприниматель также считает, что арендная плата незаконно рассчитана судом по ставке 2 % от кадастровой стоимости.

Как установлено судами, на основании распоряжения главы города Оренбурга от 15.04.2004 N 1805-р предпринимателю Воробьевой Ю.Ю. утвержден акт выбора земельного участка для строительства автосервиса, автомойки и автостоянки.

Распоряжением главы города Оренбурга от 07.07.2005 N 4220-р (в редакции постановлений от 27.10.2006 N 3673-п и от 12.08.2009 N 5831-п) утверждены границы и сформирован земельный участок площадью 6988 кв. м для предоставления в аренду предпринимателю Воробьевой Ю.Ю. на срок до 31.12.2009, местоположение участка: участок находится примерно в 200 м по направлению на юго-запад от ориентира - пятиэтажного жилого дома, расположенного за пределами участка; адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Амурская, 4/1.

Между администрацией в лице Управления землепользования и развития пригородного хозяйства (арендодатель) и предпринимателем Воробьевой Ю.Ю. (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 25.07.2007 N 7/л-113пр, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 6988 кв. м с кадастровым номером 56:44:02 57 001:0037, местоположение: участок находится примерно в 200 м по направлению на юго-запад от ориентира - пятиэтажного жилого дома, расположенного за пределами участка; адрес ориентира: г. Оренбург, ул. Амурская, 4/1, для строительства автосервиса и автостоянки согласно кадастровому плану земельного участка (приложение N 1); категория земель - земли населенных пунктов (п. 1.2 договора).

В силу п. 1.4 договора земельный участок передается арендатору до 27.06.2008.

Пунктом 2.1 договора установлено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование участком в размере согласно прилагаемому к договору порядку расчета арендной платы (приложение N 2).

Размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативно-правовых актов Российской Федерации, Оренбургской области, Оренбургского городского Совета, администрации, регулирующих порядок начисления и размеры арендной платы без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор. Исчисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании настоящего договора, уведомления арендодателя, начиная с момента вступления в силу нормативно-правового акта, на основании которого изменяется порядок и (или) размер арендной платы.

Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно, после вступления в силу указанных нормативно-правовых актов.

В случае несвоевременной уплаты суммы, указанной в п. 2.1 договора, арендатору начисляется пеня в размере одной трехсотой учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или соответствующей части за каждый день просрочки (п. 5.1 договора).

В приложении N 2 к договору стороны согласовали расчет арендной платы за период с 25.07.2007 по 31.12.2007.

По истечении срока действия договора аренды ответчик продолжал пользоваться земельным участком, поэтому в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору от 20.10.2008, согласно которому срок действия договора был продлен до 01.03.2009 на основании постановления главы города от 14.10.2008 N 6045-п, а также уточнялись тарифы по арендной плате с 27.06.2008 по 31.12.2008.

В дополнительном соглашении от 28.08.2009 стороны изложили пункт 1.4 договора в другой редакции: "Земельный участок, указанный в п. 1.1 договора, передается до 31.12.2009 года" на основании постановления главы города от 12.08.2009 N 5/831-п "О внесении изменений в распоряжение главы города от 27.07.2005 N 4220-р и постановление главы города от 09.06.2007 N 3759-п". Кроме того, дополнительным соглашением уточнен расчет арендной платы с 01.01.2009 по 31.12.2009.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.12.2009 зарегистрировано право собственности предпринимателя Воробьевой Ю.Ю. на возведенные на указанном земельном участке объекты: автосервис, литера Е, и административно-бытовое здание, литера Е2, расположенные по адресу: г. Оренбург, ул. Амурская, 5.

Постановлением администрации от 11.08.2010 N 5648-п внесены дополнения в постановление главы города Оренбурга от 28.03.2007 N 1924-п, согласно которым земельный участок площадью 6988 кв. м с кадастровым номером 56:44:0257001:0037 разделен на два участка:

- площадью 701 кв. м с кадастровым номером 56:44:0257001:43, местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Амурская, на котором расположено здание автосервиса N 5, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для объектов бытового обслуживания, для размещения автосервиса;

- площадью 6287 кв. м с кадастровым номером 56:44:0257001:44, местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Амурская, на котором расположено административно-бытовое здание, гаражный бокс N 5, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для производственных и административных зданий, для размещения административного здания, гаражного бокса.

Сторонами заключено дополнительное соглашение от 28.09.2010 к договору аренды от 25.07.2007.

Согласно п. 1.1 названного дополнительного соглашения ответчик принял во временное владение и пользование:

- земельный участок площадью 6287 кв. м с кадастровым номером 56:44:0257001:44, местоположение: г. Оренбург, ул. Амурская, на земельном участке расположено административно-бытовое здание, гаражный бокс N 5;

- земельный участок площадью 701 кв. м с кадастровым номером 56:44:0257001:43, местоположение: г. Оренбург, ул. Амурская, на земельном участке расположено здание автосервиса N 5.

Дополнительным соглашением от 28.09.2010 сторонами согласован размер арендной платы на 2010 год исходя из постановления N 530-п и постановления Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 N 537-п "Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области" (далее - постановление N 537-п).

Между Управлением землепользования и развития пригородного хозяйства администрации (продавец) и предпринимателем Воробьевой Ю.Ю. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 25.11.2010 N 1203 земельного участка площадью 6287 кв. м с кадастровым номером 56:44:0257001:44, расположенного на землях населенных пунктов, местоположение: Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Амурская, на земельном участке расположено административно-бытовое здание, гаражный бокс.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 31.08.2012 по делу N А47-8602/2012 пункт 9.15 приложения N 6 постановления N 537-п признан не подлежащим применению.

Ссылаясь на то, что за период с 01.01.2010 по 31.03.2011 на стороне ответчика образовалась задолженность по внесению арендной платы в сумме 158 385 руб. 80 коп., администрация обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с настоящим иском. Указанная задолженность определена истцом на основании постановления Правительства Оренбургской области от 25.12.2007 N 456-п "Об утверждении порядка определения размеров арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области" (далее - постановление N 456-п) и постановления N 256-п.

Удовлетворяя исковые требования, суды признали обоснованным применение истцом при расчете арендной платы ставки 2 % от кадастровой стоимости земельных участков с учетом подп. "в" п. 7 постановления N 256-п. При этом суды определили сумму задолженности за период с 01.01.2010 по 28.04.2010 исходя из площади земельного участка 6988 кв. м и кадастровой стоимости 4892 руб. 21 коп. за 1 кв. м, а с 29.04.2010 - с учетом раздела указанного земельного участка на два и изменения кадастровой стоимости, установленной решением Арбитражного суда Оренбургской области от 07.06.2012 по делу N А47-12251/2011.

Суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене исходя из следующего.

В соответствии с п. 2, 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

Из п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, в рамках настоящего спора заявлены требования о взыскании с предпринимателя Воробьевой Ю.Ю. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 31.03.2011.

На спорный период сторонами в дополнительном соглашении от 28.09.2010 согласован размер арендной платы на основании постановлений N 530-п и 537-п.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 31.08.2012 по делу N А47-8602/2012 данные постановления признаны не подлежащими применению, в том числе в части исчисления арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

Расчет задолженности ответчика по арендной плате произведен истцом (и признан судами правильным) на основании п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (по аналогии закона) с применением ставки 2 % от кадастровой стоимости земельного участка с учетом подп. "в" п. 7 постановления N 256-п, согласно которому арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2% в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области, на которых расположены здания, строения, сооружения, так как в этот период отсутствовал нормативный акт, регулирующий порядок определения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена.

За период с 01.01.2010 по 28.04.2010 расчет долга по арендной плате произведен исходя из кадастровой стоимости земельного участка - 4 892, 21 руб., площади - 6 988 кв. м.

Учитывая, что 29.04.2010 земельный участок с кадастровым номером 56:44:0257001:37 площадью 6 988 кв. м разделен на 2 участка: площадью 701 кв. м с кадастровым номером 56:44:0257001:43 и площадью 6287 кв. м с кадастровым номером 56:44:0257001:44, администрацией произведен расчет арендной платы по каждому земельному участку с учетом изменения кадастровой стоимости, установленной решением Арбитражного суда Оренбургской области от 07.06.2012 по делу N А47-12251/2011.

В отношении земельного участка площадью 701 кв. м с кадастровым номером 56:44:0257001:43 истец произвел расчет арендной платы по состоянию на 31.03.2011, по земельному участку площадью 6287 кв. м с кадастровым номером 56:44:0257001:44 по состоянию на 12.01.2011 - до даты государственной регистрации права собственности предпринимателя Воробьевой Ю.Ю. на данный земельный участок.

В обоснование возражений по иску предприниматель Воробьева Ю.Ю. ссылалась на отсутствие оснований для применения п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагая, что положения постановления N 256-п, устанавливающего порядок определения арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области, не подлежат применению, поскольку спорные земельные участки относятся к участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Суд кассационной инстанции соглашается с мнением ответчика о необоснованном применении п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время ссылка на применение к спорным отношениям абз. 5 п. 4 постановления N 530-п, в связи с чем размер арендной платы должен определяться по ставке 1,5 % от кадастровой стоимости земельных участков, обоснованно отклонена судами при рассмотрении спора в связи с неправильным толкованием указанного нормативного акта.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/2011, если методика расчета размера арендной платы за землю, установленная в нормативном правовом акте, включена в договор, она становится условием договора, подлежащим применению и в случае признания указанного нормативного акта недействующим.

Таким образом, при определении размера задолженности при отсутствии нормативного акта, регулирующего порядок исчисления арендной платы в спорный период, за земли, право собственности на которые не разграничено, суды необоснованно применили постановления N 456-п и N 256-п, руководствуясь п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах за период с 01.01.2010 по 31.12.2010 следовало руководствоваться расчетом арендной платы, являющимся приложением к договору аренды земельного участка от 25.07.2007 N 7/л-113пр, согласованным сторонами, на период с 01.01.2010 по 31.12.2010 (т. 1, л.д. 35).

Неверным является также применение судами за период с 29.04.2010 при расчете арендной платы по каждому земельному участку новой кадастровой стоимости, установленной решением Арбитражного суда Оренбургской области от 07.06.2012 по делу N А47-12251/2011.

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, в соответствии с правилами п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Таким образом, правовым последствием пересмотра кадастровой стоимости в связи с ее несоответствием рыночной стоимости земельного участка является то, что с момента вступления в силу судебного акта у кадастрового органа возникает обязанность внести в кадастр установленную судебным актом рыночную стоимость земельного участка. Изменение кадастровой стоимости направлено на будущее время. Во всех правоотношениях, в которых используется кадастровая стоимость, ее новый, определенный судом размер, может применяться не ранее вступления в законную силу решения суда по соответствующему иску.

Учитывая, что решение Арбитражного суда Оренбургской области от 07.06.2012 по делу N А47-12251/2011 вступило в законную силу 07.07.2012, оснований для применения измененной кадастровой стоимости земельного участка в спорный период у судов не имелось.

На основании изложенного судебные акты подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение (п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении судам следует с учетом выводов, содержащихся в мотивировочной части настоящего постановления, определить размер арендной платы, подлежащей уплате в указанный период, и рассмотреть заявленные требования на основании установленных по делу обстоятельств.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 12.12.2012 по делу N А47-6281/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.

Председательствующий

З.Г. Семёнова

Судьи

С.В. Лазарев С.Э. Рябова