Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 августа 2013 г. N Ф09-7911/13 по делу N А50-25167/2012

Екатеринбург

28 августа 2013 г.

Дело N А50-25167/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 августа 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Купреенкова В.А., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Головановская энергетическая компания" (далее - общество "Головановская энергетическая компания") на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2013 по делу N А50-25167/2012 Арбитражного суда Пермского края.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Головановская энергетическая компания" - Андрушко А.А. (директор, решение от 26.01.2012 N 3/1-12), Ромазанов А.М. (доверенность от 01.01.2013 N 3);

общества с ограниченной ответственностью "ГОЛ-Д-СЕРВИС" (далее - общество "ГОЛ-Д-СЕРВИС") - Якупов Д.А. (доверенность от 01.08.2013);

общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Радий" (далее - общество "Фирма "Радий") - Филиппова Л.А. (доверенность от 17.12.2012).

Общество "ГОЛ-Д-СЕРВИС" и общество "Фирма "Радий" обратились в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу "Головановская энергетическая компания" с требованиями:

- взыскать в пользу общества "ГОЛ-Д-СЕРВИС" задолженность в сумме 2 025 923 руб. 63 коп. и штраф за просрочку внесения арендной платы в размере 2 157 608 руб. 57 коп.;

- взыскать в пользу общества "Фирма "Радий" задолженность в сумме 2 025 923 руб. 63 коп. и штраф за просрочку внесения арендной платы в размере 2 157 608 руб. 57 коп.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 18.03.2013 (судья Удовихина В.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2013 (судьи Голубцов В.Г., Борзенкова И.В., Гулякова Г.Н.) решение суда отменено, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе общество "Головановская энергетическая компания" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить без изменения, ссылаясь на неприменение судом апелляционной инстанции ст. 432, 452, 609, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение судом апелляционной инстанции ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Заявитель кассационной жалобы считает, что сторонами не была согласована переменная часть арендной платы, поскольку план капитального ремонта по подготовке к отопительному сезону 2011-2012 г. и локальный сметный расчет не были подписаны сторонами в сроки, предусмотренные договором. Представленные истцом письма и квитанции, подтверждающие отправку подписанного плана капитальных работ, являются недопустимыми, поскольку в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие направление их и получение ответчиком до 01.09.2010. Кроме того, план капитального ремонта и сметы к нему подписаны только одним из истцов - обществом "ГОЛ-Д-СЕРВИС". Более того, переменная часть арендной платы не считается согласованной, поскольку стороны договора аренды должны были подписать соглашение об изменении арендной платы и зарегистрировать его в установленном законом порядке. Общество "Головановская энергетическая компания" также полагает, что начисление неустойки произведено судом апелляционной инстанции неправомерно, поскольку возложение на арендатора обязанности по улучшению арендованного имущества является неденежным обязательством.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Фирма "Радий" возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе постановление апелляционного суда.

В судебном заседании представитель общества "ГОЛ-Д-СЕРВИС" поддержал позицию заявителя кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 30.05.2008 между обществом "ГОЛ-Д-СЕРВИС" (арендодатель) и обществом "Головановская-энергетическая компания" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 30.05.2008, согласно п.1.1 которого арендодатель передает во временное владение и пользование арендатору недвижимое имущество - производственно-технологический комплекс "Тепловые сети поселка "Голованово", расположенный по адресу: Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский р-н, поселок Голованово. Характеристики и состав имущества, передаваемого в аренду, определены в приложениях к данному договору.

Договор в установленном законом порядке был зарегистрирован 27.06.2008.

На основании договора купли-продажи от 14.08.2008 N 218 общество "Фирма "Радий" приобрело у общества "ГОЛД-Д-СЕРВИС" 1/2 доли в праве собственности на производственно-технологический комплекс "Тепловые сети поселка "Голованово", расположенный по адресу: Пермский край, г. Пермь, Орджоникидзевский р-н, поселок Голованово.

В соответствии с п. 3.1.2 договора аренды от 30.05.2008 размер ежемесячной арендной платы на каждый год стороны определяют расчетным путем по следующей методике: базовая ставка арендной платы за год (210 000 рублей в месяц - п. 3.1.1 договора аренды от 30.05.2008) плюс годовая стоимость капитального ремонта имущества согласно утвержденному плану и смете (п. 6.1 договора аренды от 30.05.2008), поделенные на 12 месяцев.

Согласно п. 6.1 договора аренды от 30.05.2008 стороны ежегодно до 01 сентября оформляют и утверждают планы производства работ по текущему и капитальному ремонту и модернизации имущества на следующий календарный год и сметы к ним.

За нарушение сроков внесения арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором, арендатор уплачивает штраф в размере 0,3 % от невыплаченной суммы за каждый день просрочки одновременно с внесением текущего арендного платежа (п. 5.2 договора аренды от 30.05.2008).

Поскольку в период с 01.01.2012 по 20.12.2012 общество "Головановская энергетическая компания" оплачивало только базовую ставку арендной платы, общество "Фирма "Радий" и общество "ГОЛД-Д-СЕРВИС" обратились в суд о взыскании переменной части арендной платы в размере 4 051 847 руб. 26 коп. и неустойки в размере 4 315 217 руб. 33 коп.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что сторонами договора не согласовано условие о переменной части арендной платы. Кроме того, суд пришел к выводу, что у общества "Фирма "Радий" отсутствуют основания для взыскания заявленной задолженности, поскольку при покупке указанным обществом ? доли в праве собственности на объект недвижимости изменения в отношении арендодателей в договор аренды от 30.05.2008 не были внесены.

Отменяя решение суда и удовлетворяя исковые требований, суд апелляционной инстанции счел, что план капитальных ремонтов по подготовке к отопительному сезону в период с 2011 года по 2012 год сроком исполнения до 30.07.2011, представленный в материалы дела, подписан сторонами согласно указанной на них дате 27 августа 2010 года, что свидетельствует о достижении сторонами соглашения по размеру переменной части арендной платы и является основанием для взыскания арендной платы и неустойки.

Суд кассационной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции и постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, полагает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения ввиду следующего.

Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность собственника содержать принадлежащее ему имущество, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Следовательно, по общему правилу капитальный ремонт должен производить арендодатель за свой счет, если иное не предусмотрено договором.

В п. 4.1.3 договора аренды от 30.05.2008 стороны предусмотрели, что арендатор обязуется своевременно за свой счет производить текущий ремонт арендуемого имущества, а также его капитальный ремонт и модернизацию в соответствии с планом, утвержденным арендодателем в порядке, предусмотренном п. 6.1 указанного договора.

Вместе с тем в п. 3.7 договора аренды от 30.05.2008 установлено, что стоимость произведенных с согласия арендодателя улучшений арендованного имущества (модернизации, капитального ремонта) возмещается арендодателем в порядке, предусмотренном п. 3.3 данного договора. Согласно п. 3.3 договора аренды от 30.05.2008 стоимость выполненных арендатором работ по капитальному ремонту имущества и произведенных улучшений (в соответствии с утвержденными согласно п. 6.1 планом и сметой) ежемесячно засчитывается арендодателем в счет арендной платы на основании представленных арендатором и подписанных арендодателем актов выполненных работ.

Таким образом, стороны в договоре аренды от 30.05.2008 установили, что капитальный ремонт должен производить арендатор, однако не согласовали, за чей счет ремонт должен производиться, с учетом противоречия в этой части п. 4.1.3 и п. 3.7 указанного договора.

Следовательно, поскольку стороны не предусмотрели в договоре аренды иное, расходы по оплате капитального ремонта лежат на арендодателе (п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного взыскание с общества "Головановская-энергетическая компания" в пользу арендодателей стоимости капитального ремонта является неправомерным. Требование о взыскании стоимости капитального ремонта фактически направлено на освобождение арендодателя от несения расходов по содержанию собственного имущества, что противоречит ст. 210, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поэтому вывод суда первой инстанции о незаключенности договора аренды от 30.05.2008 в части переменной составляющей арендной платы, а также о том, что он не порождает прав и обязанностей для сторон данного договора в этой части, является правильным.

Необходимо также учитывать, что общество "ГОЛ-Д-СЕРВИС" и общество "Фирма "Радий" просят взыскать с общества "Головановская-энергетическая компания" стоимость капитального ремонта, который ими не производился, при том что обязанность по выполнению данного ремонта на основании п. 4.1.3 договора аренды от 30.05.2008 так и остается на обществе "Головановская энергетическая компания".

Кроме того, согласно п. 2 ст. 614. Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Выполнение капитального ремонта за счет арендатора является возложением на него обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. В случае невыполнения данной обязанности возможно либо понуждение арендатора к исполнению обязательства в натуре (ст. 396 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо взыскание с него убытков (ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации), но не взыскание с арендатора стоимости невыполненного капитального ремонта в форме арендной платы.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемое постановление подлежит отмене на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку при его принятии судом неправильно применены нормы материального права, а именно допущено неправильное толкование закона (п. 3 ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции сделан вывод, что общество "Фирма "Радий" не имеет право на взыскание задолженности по арендной плате, поскольку в договор аренды от 30.05.2008 не внесены соответствующие изменения о замене арендодателя в части. Данный вывод противоречит п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в которых указано, что при перемене собственника арендованного имущества, независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

При этом суд кассационной инстанции полагает, что ошибочные выводы суда первой инстанции не привели к принятию неправильного решения и не могут являться основанием для его отмены или изменения.

В соответствии с п. 5 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате обществом "Головановская энергетическая компания" государственной пошлины в связи с рассмотрением кассационной жалобы в размере 2000 руб. взыскиваются Федеральным арбитражным судом Уральского округа с общества "ГОЛ-Д-СЕРВИС" и общества "Фирма "Радий" в пользу общества "Головановская энергетическая компания".

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2013 по делу N А50-25167/2012 Арбитражного суда Пермского края отменить.

Решение Арбитражного суда Пермского края от 18.03.2013 по делу N А50-25167/2012 оставить в силе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ГОЛ-Д-СЕРВИС" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Головановская энергетическая компания" в возмещение государственной пошлины 1000 (одна тысяча) руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Радий" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Головановская энергетическая компания" в возмещение государственной пошлины 1000 (одна тысяча) руб.

Поворот исполнения решения произвести Арбитражному суду Пермского края области при предоставлении доказательств его исполнения.

Председательствующий

С.Э.Рябова

Судьи

В.А.Купреенков А.А.Столяров