Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 февраля 2009 г. N Ф09-454/09 по делу N А60-7979/2008

Екатеринбург

18 февраля 2009 г.

Дело N А60-7979/2008

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Семеновой З.Г.,

судей Мындря Д.И., Маликовой Э.М.,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы администрации г. Екатеринбурга и общества с ограниченной ответственностью "СДМ - Групп" (далее - общество "СДМ-Групп") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.09.2008 по делу N А60-7979/2008 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации г. Екатеринбурга - Нестеров Е.Н. (доверенность от 16.12.2008 N 162);

общества "СДМ-Групп" - Букин Н.В. (доверенность от 02.02.2008);

общества с ограниченной ответственностью "Авторетро-Сервис" (далее - общество "Авторетро-Сервис") - Тимофеева М.В. (доверенность от 13.02.2009 N 35); Макаров А.С. (доверенность от 20.06.2008 N 92).

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу "Авторетро-Сервис" о признании недействительным зарегистрированного за данным обществом права собственности на комплекс недвижимого имущества, а именно комплекс зданий и сооружений, включающий замощение, литера III, площадь покрытия 5 770,70 кв. м; ограждение (забор), литера I, площадь - протяженность - 24 152 кв. м; ограждение (забор), литера II, площадь - протяженность - 12 034 кв. м; отдельно стоящее здание с пристроем, литера А, площадь общая 501,2 кв. м; отдельно стоящее здание, литера 1, площадь общая - 58,4 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, на углу улиц Титова и Монтерской, кадастровый номер объекта 66-66-01/130/2005-255, регистрационная запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 66-66-01/200/2005-126.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Уральский завод резиновых технических изделий" (далее - общество "РТИ"), Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (далее - Управление регистрационной службы).

Решением суда от 04.09.2008 (резолютивная часть от 28.08.2008; судья Бойченко Н.В.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2008 (резолютивная часть от 12.11.2008; судьи Васева Е.Е., Виноградова Л.Ф., Никольская Е.О.) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, администрация г. Екатеринбурга просит решение и постановление отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судами ст. 134, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65, 68, 71, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. По мнению заявителя кассационной жалобы, такие объекты, как замощение и ограждения не являются недвижимым имуществом и не могли быть зарегистрированы как объекты недвижимости. Администрация г. Екатеринбурга также считает, что капитальные строения, на которые за обществом "Авторетро-Сервис" зарегистрировано право собственности, являются самовольным постройками, поскольку возведены без разрешительных документов и расположены на земельном участке, не предоставленном для целей строительства. Кроме того, заявитель полагает, что судами неправомерно принята в качестве доказательства представленная ответчиком копия акта государственной приемочной комиссии от 08.06.1994 N 15, поскольку данная копия не тождественна оригиналу акта, который представлен истцом. Заявитель также ссылается на то, что данный акт утвержден неуполномоченным лицом, поскольку администрация Чкаловского района г. Екатеринбурга не имеет полномочий на утверждение актов о приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов.

Общество "СДМ-Групп", которое обратилось с кассационной жалобой в порядке ст. 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ссылается на то, что обжалуемые судебные акты затрагивают его права и законные интересы, в то время как названное общество не было привлечено к участию в данном деле. В обоснование своей заинтересованности заявитель ссылается на то, что земельный участок площадью 6 168 кв. м, на котором расположен принадлежащий на праве собственности обществу "Авторетро-Сервис" комплекс имущества, постановлением главы г. Екатеринбурга от 12.11.2008 N 4892 предоставлен "СДМ-Групп" для размещения автосалона (утвержден акт выбора земельного участка и предварительно согласовано место размещения автосалона).

Общество "Авторетро-Сервис" представило отзыв на кассационные жалобы, в котором прочит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, считая доводы жалоб необоснованными.

Как установлено судами, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.07.2005 зарегистрировано право собственности общества "Авторетро-Сервис" на комплекс недвижимого имущества - комплекс зданий и сооружений, включающий в себя замощение, литера III, площадь - площадь покрытия - 5770,70 кв. м; ограждение (забор), литера I, площадь - протяженность 24152; ограждение (забор), литера II, площадь - протяженность 12034; отдельно стоящее здание с пристроем, литера А, площадь - общая - 501,2 кв. м; отдельно стоящее здание, литера 1, площадь общая - 58,4 кв. м, назначение: нежилое, адрес: г. Екатеринбург, на углу улиц Титова и Монтерской, д. б/н (кадастровый номер 66-66-01/130/2005-255). В качестве документа, подтверждающего государственную регистрацию права, Управлением регистрационной службы выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 66 АБ N 773391 (т. 1, л. д. 87).

Основанием для государственной регистрации за обществом "Авторетро-Сервис" права собственности на указанный комплекс недвижимого имущества явились решение от 25.04.2005 N 1 учредителя (общество "РТИ") о создании общества "Авторетро-Сервис", а также акт приема - передачи имущества, вносимого в уставный капитал общества "Авторетро-Сервис" от 30.06.2005 (п. 1 акта, дата ввода в эксплуатацию объекта - 08.06.1994, инв. N 50004, 50201).

До перехода права собственности к обществу "Авторетро-Сервис" собственником спорного объекта недвижимости являлось общество "РТИ" (свидетельство о государственной регистрации права от 20.05.2005 серии 66 АБ N 721352; т. 1, л. д. 93). В качестве оснований для регистрации права собственности общества "РТИ" на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указаны дубликат акта N 15 государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 08.06.1994, план приватизации Уральского завода резиновых технических изделий, зарегистрированный Финансовым Управлением администрации Свердловской области от 25.08.1993 года, а также постановление главы г. Екатеринбурга от 07.03.2002 N 229-к.

Судами также установлено, что между администрацией г. Екатеринбурга (арендодатель) и акционерным обществом открытого типа "Уральский завод РТИ", которое являлось правопредшественником общества "РТИ" (арендатор) 30.11.1998 заключен договор N 5-217 аренды земельного участка площадью 5988 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Титова, 3-а, сроком на три года без права выкупа под существующую платную автостоянку для машин общего пользования (т. 1, л. д. 23 - 27). Согласно акту обследования и сдачи-передачи (возврата) в аренду земельного участка от 09.12.1998 (приложение N 2 к договору аренды от 30.11.1998 N 5-217) на территории участка расположены: пункт охраны, асфальтовое покрытие, ограждение с западной и южной стороны - мелкоячеистое решетчатое на металлических столбах, с других сторон - ж/б забор (т. 1, л. д. 28).

На основании постановления главы г. Екатеринбурга от 07.03.2002 N 229-к и дополнительного соглашения N 1 к вышеуказанному договору аренды от 30.11.1998 в данный договор внесены следующие изменения и дополнения: в п. 1.2 указан кадастровый номер земельного участка - "66:41:0", срок договора аренды установлен с 01.10.2001 года по 30.09.2004 года.

Между истцом и ответчиком 16.11.2005 заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка от 30.11.1998 N 5-217, которым установлено, что в связи с регистрацией за обществом "Авторетро-Сервис" права собственности на спорный комплекс недвижимого имущества арендатором указанного земельного участка с 14.07.2005 является общество "Авторетро-Сервис" (т. 1, л. д. 35 - 37).

Администрация г. Екатеринбурга, полагая, что зарегистрированное за обществом "Авторетро-Сервис" право собственности на комплекс недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, на углу улиц Титова и Монтерской, д б/н, является недействительным, обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с названным иском. В обоснование своих требований истец указал, что акт государственной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 08.06.1994 N 15 не содержит индивидуальных признаков, позволяющих идентифицировать принятые в эксплуатацию объекты, а также выдан иному лицу, в связи с чем не мог являться основанием для государственной регистрации права собственности на спорное имущество за правопредшественником ответчика. за Отдельно стоящее здание с пристроем, литера А, общей площадью 501,2 кв. м было построено правопредшественником ответчика. Истец также полагает, что объекты, зарегистрированные как комплекс недвижимого имущества, объектами недвижимости не являются. Кроме того, администрация г. Екатеринбурга полагает, что спорные объекты являются самовольными постройками, поскольку были возведены без получения разрешения на строительство и на земельном участке, который не был предоставлен для целей строительства. были третьего лица и вошло в состав приватизируемого имущества Уральского завода РТИ (п. 132 акта оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 1992 год к плану приватизации), расположено в границах земельного участка, находящегося на праве постоянного (бессрочного) пользования у третьего лица, что подтверждается кадастровым планом земельного участка 66:41:05 05 001:0013) от 09.08.2007, кадастровыми выписками о земельном участке от 13.05.2008, письмом МУ "Центр подготовки разрешительной документации для строительства" от 03.10.2007, планом земельного участка с нанесением координат, выполненный закрытым акционерным обществом "Урал ТИСИЗ".

В материалы дела представлено заключение Управления ФРС по

Свердловской области от 20.04.2005 года о возможности признания как сложной

вещи - комплекса зданий и сооружений, расположенных по адресу: г.

Екатеринбург, на углу улиц Титова и Монтерской (согласно перечню).

В материалы дела лицами, участвующими в деле, представлено два

экземпляра акта N 15 государственной приемочной комиссии о приемке в

эксплуатацию законченного строительством объекта (платной охраняемой

автостоянки для машин личного пользования по адресу: ул. Титова) 08.06.1994

года, имеющего различное содержание. Истцом представлен акт, в котором в

графе 10 указаны основные показатели объекта - "площадь - 0,92 га, а/м - 270

ед.", а также содержится никем неоговоренная рукописная дописка - "при

условии демонтажа павильона на въезде, существующей будки охраны и

установке участка ограждения на въезде в срок до 01.06.95 г.". Ответчиком и

третьими лицами суду представлен дубликат данного акта, выданный

Администрацией г. Екатеринбурга, в котором отсутствует рукописная дописка, а

также поименованы объекты - "пункт охраны - 60,0 кв.м., асф. покрытие - 6000

кв.м., ограждения - 40 000 п.м.". Суд первой инстанции в соответствии с

требованиями ст.68 АПК РФ правомерно не принял в качестве надлежащего

доказательства акт, представленный истцом, поскольку он содержит не

заверенную дописку. Дубликат акта не содержит неоговоренных исправлений,

правомерно принят судом первой инстанции в качестве надлежащего

доказательства.

В соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона "О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная

регистрация является единственным доказательством существования

зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество

может быть оспорено только в судебном порядке.

Из анализа норм Федерального закона "О государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что зарегистрированное

право собственности на недвижимое имущество может быть признано

недействительным при отсутствии оснований для его возникновения.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства,

суд первой инстанции сделал правомерный вывод об отсутствии оснований для

признания зарегистрированного права собственности ответчика

недействительным. Судом дана надлежащая оценка наличию оснований для

возникновения права собственности на объект у третьего лица на основании

статьи 218 ГК РФ. Судом установлено возведение объекта с соблюдением

строительных норм и правил с последующим предоставлением земельного

участка в аренду под существующий объект (акт приемки объекта эксплуатацию

и договор аренды имеются в материалах дела) и приобретение объекта литер А

на основании сделки приватизации. Приемка объекта в эксплуатацию

произведена комиссией, в состав которой входили также и работники истца,

доводы об отсутствии полномочий на утверждение акта приемки у

Администрации Чкаловского района правомерно не приняты судом первой

инстанции.

Доводы истца об отсутствии у комплекса зданий и сооружений признаков

недвижимого имущества не подтвержден документально и опровергается

данными технической инвентаризации, свидетельствующей о наличии

фундаментов под строениями литер А и литер 1, а также заключением

Управления ФРС по Свердловской области от 20.04.2005 г.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного кодекса Российской Федерации доказательства, подтверждающие факт возведения истцом на месте сгоревшего магазина нового строения, сделали правильный вывод о том, что вновь построенное здание магазина является самовольной постройкой, поскольку разрешение собственника земельного участка на строительство, а также документы, подтверждающие соблюдение при строительстве нового здания магазина градостроительных норм и правил, в материалах дела отсутствуют.

Сделка по распоряжению самовольной постройкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной.

Таким образом, судами первой и апелляционной инстанции сделан правильный вывод о неправомерности регистрации права собственности на здание продуктового магазина общей площадью 42,3 кв. м, расположенного в пос. Красноглинном, по ул. Железнодорожной, 2 по причине отсутствия у ответчика указанного права на данное здание магазина. Судами обоснованно указано, что договор купли - продажи от 14.05.2002, на основании которого за ответчиком зарегистрировано право собственности на здание магазина площадью 42, 3 кв. м, является ничтожной сделкой.

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов, указанных в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.09.2008 по делу N А60-7979/2008 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2008 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу администрации г. Екатеринбурга - без удовлетворения.

Производство по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "СДМ - Групп" прекратить.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "СДМ - Групп" из федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины, уплаченной по кассационной жалобе по квитанции СБ0011/0175 от 04.02.2009.

Председательствующий

З.Г. Семенова

Судьи

Д.И. Мындря Э.М. Маликова