Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17 марта 2014 г. N Ф09-11083/12 по делу N А50-8797/2011

Екатеринбург

17 марта 2014 г.

Дело N А50-8797/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 марта 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Шершон Н. В.,

судей Плетневой В. В., Лиходумовой С. Н.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента земельных отношений администрации г. Перми (далее - Департамент земельных отношений) на определение Арбитражного суда Пермского края от 18.10.2013 по делу N А50-8797/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2013 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Транк" (далее - общество "Транк", должник) Леонгардт М.А.;

представитель общества "Транк" - Сергиенко Ю.А. (доверенность от 09.01.2014).

Определением Арбитражного суда Пермского края от 05.05.2011 принято к производству заявление о признании банкротом общества "Транк".

Определением суда от 27.01.2012 в отношении общества "Транк" введено наблюдение, применены правила о банкротстве застройщика, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2012 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), временным управляющим утвержден Котельников А.В.

Решением суда от 26.06.2013 общество "Транк" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, на временного управляющего Котельникова А.В. возложено исполнение обязанностей конкурсного управляющего.

Определением суда от 03.09.2013 конкурсным управляющим должника утверждена Леонгардт М.А.

Департамент земельных отношений в рамках дела о банкротстве обратился 09.07.2013 в арбитражный суд с исковым заявлением, в котором, ссылаясь на состоявшийся отказ Департамента земельных отношений от заключенного с обществом "Транк" договора аренды от 03.12.2007 N 083-07Л земельного участка, расположенного по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Ленина, 33, 35, площадью 9.583,9 кв. м, кадастровый номер 59:01:44 1 0071:0004, просил на основании ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации обязать общество "Транк" возвратить по акту приема-передачи вышеуказанный земельный участок в течение пяти дней с момента вступления в законную силу решения суда.

После принятия судом заявления Департамента земельных отношений к производству в арбитражный суд от имени должника обратилась конкурсный управляющий Леонгардт М.А. с заявлением о признании на основании ст. 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожным одностороннего отказа Департамента земельных отношений от исполнения договора аренды земельного участка от 03.10.2007 N 083-07Л.

Определением суда от 18.09.2013 рассмотрение указанных заявлений объединено для совместного рассмотрения.

Определением суда от 18.10.2013 (судья Калугин В.Ю.) заявление Департамента земельных отношений оставлено без удовлетворения, заявление конкурсного управляющего общества "Транк" Леонгардт М.А. удовлетворено: односторонний отказ Департамента земельных отношений от исполнения договора аренды земельного участка от 03.10.2007 N 083-07Л признан недействительной сделкой.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2013 (судьи Романов В.А., Казаковцева Т.В., Мартемьянов В.И.) определение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Департамент земельных отношений просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований Департамента земельных отношений и об отказе в удовлетворении требований общества "Транк". Заявитель кассационной жалобы полагает, что в данном случае признание судом недействительным одностороннего отказа от вышеуказанного договора аренды земельного участка является незаконным, поскольку в силу ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является безусловным правом любой из сторон договора; при этом введение в отношении должника процедуры банкротства не может исключать право арендодателя расторгнуть договор аренды в установленном законом порядке, наличие на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих арендатору, также не является препятствием для отказа от договора аренды. При этом заявитель указывает на то, что отказ от исполнения договора аренды земельного участка не является распоряжением имуществом, следовательно, не нарушает принятых обеспечительных мер, поскольку Департаментом земельных отношений не было совершено действий по его предоставлению, передаче и т.д.

Кроме того, Департамент земельных отношений считает, что полагает, что законных оснований для принятия обеспечительных мер не имелось. В обоснование своей позиции заявитель утверждает, что условием применения специальных правил, установленных параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), в том числе ст. 201.3, 201.8 названного Закона, является обязательная связь сделок (действий) в отношении имущества (имущественных прав) должника со строительством многоквартирного жилого здания и последующей передачей участникам такого строительства жилых помещений. Применительно к спорному земельному участку такая связь не подтверждена, доказательства наличия участников строительства, имеющих к обществу "Транк" требования о передаче жилых помещений, а равно привлечения обществом "Транк" денежных средств для строительства жилого дома на спорном земельном участке не представлены. По мнению Департамента земельных отношений, оставление в конкурсной массе права аренды земельного участка приведет к нарушению публичных интересов.

В силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Как установлено судами, 03.12.2007 между Управлением земельных отношений Администрации г. Перми и обществом с ограниченной ответственностью "Камтрансстрой 71" (далее - общество "Камтрансстрой 71") заключен договор аренды земельного участка N 083-07Л, по условиям которого администрация передала обществу "Камтрансстрой 71" земельный участок, общей площадью 9.583,9 кв. м, расположенный по адресу г. Пермь, Ленинский район, ул. Ленина, 33, 35, кадастровый номер 59:01:44 1 0071:0004; земельный участок предоставлен для использования под строительство комплекса зданий жилого, административного, социально-бытового и торгового назначения с подземной автостоянкой.

Земельный участок передан по акту 09.11.2007.

Впоследствии 20.10.2010 между обществом "Камтрансстрой 71" и обществом "Транк" заключен договор N ЗУ-1 уступки прав аренды на указанный земельный участок, в соответствии с которым общество "Транк" за 170 000 000 руб. приобрело право аренды земельного участка.

Кроме того, на основании договора от 20.10.2010 N РТП-1, заключенного между обществом "Транк" (покупатель) и обществом "Камтрансстрой 71" (продавец), покупателю передано в собственность недвижимое имущество - объект незавершенного строительства РТП, лит. Б, возведенный на спорном участке.

Администрацией г. Перми принято решение о заключении с обществом "Транк" договора аренды земельного участка (распоряжение администрации г. Перми от 16.12.2010 N 2354).

Между Департаментом земельных отношений и обществом "Транк" 22.12.2010 подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 03.12.2007 N 083-07Л, а также новый договор аренды спорного земельного участка от 22.12.2010, которые не прошли государственную регистрацию.

Согласно выписке от 31.08.2011 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), право аренды спорного земельного участка принадлежит обществу "Транк", на участке расположен объект незавершенного строительства - распределительная трансформаторная подстанция РТП, степень его готовности составляет 92%.

Определением суда от 27.01.2012 в отношении общества "Транк" введено наблюдение, применены правила о банкротстве застройщика, предусмотренные параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве.

Определением суда от 27.02.2012 по настоящему делу приняты обеспечительные меры, в том числе в виде запрета Администрации г. Перми в лице Департамента земельных отношений заключать договоры аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:44 1 0071:0004 общей площадью 9.583,9 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 33, 35, с другим лицом, помимо застройщика (общества "Транк"), и введен запрет на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрет на распоряжение арендодателем (администрацией г. Перми в лице Департамента земельных отношений) земельным участком иным образом.

Департамент земельных отношений направил должнику уведомление от 28.02.2013 об одностороннем отказе от договора аренды от 03.12.2007 N 083-07Л на основании п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, прекращении действия договора аренды, необходимости возвращения земельного участка по истечении трех месяцев.

Уведомление получено должником 28.03.2013.

Полагая, что действие договора аренды прекращено с 28.06.2013 в силу п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылаясь на неисполнение арендатором - обществом "Транк" содержащихся в уведомлении требований, Департамент земельных отношений обратился в арбитражный суд с заявлением об обязании должника вернуть земельный участок арендодателю.

В свою очередь общество "Транк" в лице конкурсного управляющего, считая отказ Департамента земельных отношений от исполнения договора незаконным, имеющим признаки злоупотребления правом, обратился с заявлением о признании данного отказа незаконным.

Отказывая в удовлетворения заявления Департамента земельных отношений и удовлетворяя заявление должника, суды исходили из следующего.

Установив, что государственная регистрация соглашения от 22.12.2010 о расторжении договора аренды от 03.12.2007 N 083-07Л, а также договора аренды земельного участка от 22.10.2010 N 054-10Л не произведена, факт пользования обществом "Транк" земельным участком за пределами согласованного сторонами срока договора аренды от 03.12.2007 N 083-07Л лицами, участвующими в деле, не оспаривается, исходя из положений п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды указали на наличие между сторонами договорных отношений по аренде земельного участка на условиях договора от 03.12.2007 N 083-07Л.

В соответствии названным договором арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случае нарушения арендатором условий договора, направив ему соответствующее уведомление о расторжении договора с указанием причин расторжения (п. 2.1, 4.1 договора).

Согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Вместе с тем, в отношении общества "Транк" введена процедура банкротства с применением правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве (банкротство застройщика).

Согласно ст. 201.3 Закона о банкротстве арбитражный суд по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, наряду с мерами, предусмотренными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и Законом о банкротстве, вправе принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом. Указанные обеспечительные меры действуют до даты завершения конкурсного производства в отношении должника, если иное не предусмотрено Законом о банкротстве.

Таким образом, Законом о банкротстве предусмотрены специальные меры обеспечения, направленные на недопущение изъятия земельных участков, предоставленных застройщику под строительство.

Определением от 27.02.2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:01:44 1 0071:0004 общей площадью 9.583,9 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Ленина, 33, 35, арбитражным судом приняты обеспечительные меры, предусмотренные ст. 201.3 Закона о банкротстве.

Проанализировав фактические обстоятельства дела, верно исходя из того, что выраженный в уведомлении от 28.02.2013 отказ Департамента земельных отношений от договора аренды земельного участка от 03.12.2007 N 083-07Л с обществом "Транк", влекущий за собой его изъятие у арендатора, является распоряжением арендодателем данным земельным участком, учитывая, что данный отказ совершен в период действия обеспечительных мер, о чем Департамент земельных отношений был извещен, суды признали его, сделкой, совершенной в нарушение установленного арбитражным судом запрета, нарушающей требования закона (ст. 16, 187 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), и, вследствие этого, являющейся ничтожной в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требования Департамента земельных отношений об обязании общества "Транк" возвратить по акту приема-передачи земельный участок, площадью 9.583,9 кв. м, кадастровый номер 59:01:44 1 0071:0004, расположенный по адресу: г. Пермь, Ленинский район, ул. Ленина, 33, 35, у судов не имелось.

Выводы судов соответствуют установленным ими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Ссылка Департамента земельных отношений на отсутствие законных оснований для принятия вышеуказанных обеспечительных мер, подлежит отклонению, поскольку законность и обоснованность принятых судом обеспечительных мер предметом рассмотрения суда в рамках разрешения данного спора не является.

Довод заявителя о необходимости применения к спорным отношениям п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации был рассмотрен судами и получил надлежащую правовую оценку.

Ссылка заявителя жалобы на то, что отказ от договора аренды не является распоряжением имуществом, рассмотрена и обоснованно отклонена судом апелляционной инстанции, исходя из того, что в данном случае такой отказ непосредственно влияет на судьбу земельного участка.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов не установлено (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах оснований для отмены определения Арбитражного суда Пермского края от 18.10.2013 и постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2013 не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Пермского края от 18.10.2013 по делу N А50-8797/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента земельных отношений администрации г. Перми - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.В. Шершон

Судьи

В.В. Плетнева С.Н. Лиходумова