Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2012 г. N 17АП-1719/12

г. Пермь

13 декабря 2012 г.

Дело N А50-8797/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 06 декабря 2012 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 13 декабря 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Романова В.А.,

судей Снегура А.А.,

Мармазовой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Габдрахмановой И.М.,

рассмотрев в рамках дела N А50-8797/2011 о признании банкротом ООО "Транк" (ОГРН 1025900508732, ИНН 5902130631)

в открытом судебном заседании по правилам, предусмотренным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции,

исковое заявление Департамента земельных отношений Администрации г. Перми о признании недействительным договора аренды

в судебном заседании приняли участие представители:

Департамента земельных отношений Администрации г. Перми:

Митрофанова Ю.С. (паспорт, дов. от 22.03.2012),

должника: Котова С.А. (паспорт, дов. от 10.01.2012),

временного управляющего: Попов М.Ф. (уд-е, дов. от 28.01.2012),

третьего лица Лесина И.А.: Бахтина Т.Б. (паспорт, дов. от 02.02.2012)

(иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены в соответствии со ст. ст. 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем размещения информации на интернет-сайте суда),

установил:

Определением Арбитражного суда Пермского края от 27.01.2012 в отношении застройщика ООО "Транк" (далее - Должник, Общество "Транк") введено наблюдение, временным управляющим утвержден Котельников А.В.

Производство по настоящему делу о банкротстве осуществляется с применением положений параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве),

Департамент земельных отношений Администрации г. Перми (далее - Департамент земельных отношений) обратился 07.03.2012 в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным совершенного Управлением земельных отношений Администрации г. Перми (правопредшественником заявителя) с ООО "Камтрансстрой 71" (далее - Общество "Камтрансстрой 71") договора от 08.11.2007 N 2563-з аренды земельного участка площадью 9.583,9 кв. метров с кадастровым N 59:01:44 1 0071:0004, расположенного в г. Перми по ул. Ленина, 33, 35.

Как полагает Департамент земельных отношений, предоставление в аренду данного земельного участка, на котором находится гараж, принадлежащий Лесину Игорю Александровичу, нарушает права последнего и противоречит положениям ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст.ст. 209, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), вследствие чего в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным.

Помимо признания указанного договора недействительным, Департамент земельных отношений просит применить последствия недействительности данной сделки, а именно обязать Общество "Транк" (к которому в соответствии с договором уступки права аренды от 20.10.2010 N ЗУ-1 перешло от Общества "Камтрансстрой 71" право аренды участка) возвратить земельный участок Департаменту земельных отношений, а также исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующие записи, в том числе о регистрации ипотеки права аренды земельного участка в пользу Акционерного коммерческого банка "Славянский банк" (ЗАО, далее - Банк).

К участию в настоящем споре судом первой инстанции привлечены в качестве ответчиков Общество "Камтрансстрой 71" и Общество "Транк", в качестве третьих лиц - Лесин И.А., Банк, Управление Росреестра по Пермскому краю и Федеральное бюджетное учреждение "Кадастровая палата" по Пермскому краю.

В ходе рассмотрения настоящего обособленного спора а рамках дела о банкротстве Общество "Транк" обратилось в арбитражный суд с встречным иском к Лесину И.А., просит признать прекращенным в связи с уничтожением объекта права сосбственности Лесина И.А. на здание гаража общей площадью 89,1 кв. м по ул. Петропавловская, 38 и внести соответствующую запись о прекращении права в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), признать объект незавершенного строительства - фундамент и стену из бетонных блоков, расположенный на вышеуказанном земельном участке, самовольной постройкой, подлежащей сносу (л.д. 73-77 т. 3).

Определением Арбитражного суда Пермского края от 14.09.2012 (резолютивная часть от 11.09.2012, судья Калугин В.Ю.) встречное исковое заявление Общества "Транк" возвращено заявителю, заявление Департамента земельных отношений удовлетворено частично: договор аренды земельного участка площадью 9583,9 кв.м., кадастровый N 59:01:44 1 0071:0004, заключенный 03.12.2007 между Управлением земельных отношений Администрации г. Перми и Обществом "Камтрансстрой 71", признан недействительным в части предоставления в аренду земельного участка, расположенного под незавершенным строительством зданием гаража площадью 89,1 кв.м, кадастровый N 59-59-20/048/2010-071 и участка, необходимого для эксплуатации данного гаража общей площадью (вместе в площадью здания гаража) 545,94 кв.м. с координатами пограничных точек 1 (х: -340,84, у: 374,81), 2 (х: -369,74, у: 389,87), 3 (х: -377,54, у: 375,36), 4 (х: - 348,32, у: 360,02), 5 (х: -343,50, у: 368,46), геодезическими данными пограничных точек: 1 (длина 32,59 м, дир. угол 152028' 25"), 2 (длина 16,47 м, дир. угол 241043'51"), 3 (длина 33,00 м, дир.угол 332017'38"), 4 (длина 9,72 м, дир.угол 060015'28"), 5 (длина 6,88 м, дир.угол 067017'37"); в остальной части заявление Департамента земельных отношений оставлено без удовлетворения (л.д. 92-96 т. 3).

На данный судебный акт Обществом "Транк", Департаментом земельных отношений и Лесиным И.А. принесены апелляционные жалобы.

Вследствие того, что Общество "Катрасстрой 71" не было надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства в суде первой инстанции по рассматриваемому спору, арбитражный суд апелляционной инстанции в соответствии со ст. ст. 268 и 270 АПК РФ определением от 08.11.2012 перешел к рассмотрению спора по правилам, предусмотренным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, о чем лица, участвующие в деле, извещены.

В связи с пребыванием судьи Цодиковича В.М. в отпуске в составе апелляционного суда произведена замена его на судью Мармазову С.И. в порядке п. 2 ч. 3 ст. 18 АПК РФ, рассмотрение спора осуществляется сначала.

Общество "Каматрансстрой 71" в письменных пояснениях по заявленным Департаментом земельных отношений требованиям пояснило, что на основании приказа от 08.11.2007 N 2563-з, договора аренды от 03.12.2007 Общество "Камтрансстрой 71" арендовало спорный земельный участок, в рамках которого арендатором были выполнены работы по освоению земельного участка и подготовке к строительству, при этом прирнадлежащий третьему лицу гараж не сносился, 20.10.2010 по договору уступки права арендатора земельного участка переданы Обществу "Транк". По мнению Общества "Камтрансстрой 71", договор аренды может быть признан недействительным только в части земельного участка, необходимого для использования гаража. Также Общество "Камтрансстрой 71" обращает внимание, что срок действия обжалуемого договора аренды истек еще в 2010 году, договор аренды с новым арендатором признан незаключенным в рамках дела N А50-23108/2011, что не создает препятствий собственнику для раздела существующего земельного участка путем выдела из него участка, необходимого для использования гаража.

Общество "Транк" в отзыве на заявление Департамента земельных отношений указало на отсутствие доводов, подтверждающих нарушение заключенным договором прав и обязанностей именно Департамента земельных отношений, заинтересованность в оспаривании договора ограничена защитой прав и интересов третьего лица Лесина И.А. Общество "Транк" обращает внимание на пропуск Департаментом земельных отношений срока исковой давности, установленного п. 1 ст. 181 ГК РФ. По мнению Общества "Транк", преюдициальными решением Арбитражного суда Пермского края от 20.07.2012 и постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2012 в рамках дела N А50-820/2012 установлен факт соблюдения законодательства при предоставлении земельного участка в аренду.

При рассмотрении апелляционным судом дела по правилам первой инстанции представители Департамента земельных отношений и третьего лица Лесина И.А. настаивали на требовании о признании недействительным договора аренды земельного участка от 03.12.2007 N 083-07Л, в удовлетворении встречного искового требования Должника просили отказать.

Представители Общества "Транк" и его временного управляющего Котельникова А.В. возражали против удовлетворения заявления Департамента земельных отношений, считали возможным принятие к производству и рассмотрение по существу встречного иска.

От третьего лица Лесина И.А. поступило ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы с целью определения границ участка, необходимого для использования гаража. Участвующие в судебном заседании представитель Департамента земельных отношений указанное ходатайство поддержал, представители Общества "Транк" и временного управляющего Котельникова А.В. возражали. Ходатайство рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 159 АПК РФ и отклонено, поскольку применительно к обстоятельствам настоящего спора необходимость в назначении такого рода экспертизы не усматривается.

Как следует из материалов дела, 17.11.1994 между Администрацией г. Перми (Арендодатель) и АОЗТ "Трансагентство" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 486, по условиям которого на основании Постановления Главы города Перми от 21.10.1994 N 1891 Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду на 5 лет с 21.10.1994 по 21.10.1999 земельный участок, имеющий кадастровый N 71-5 площадью 0,03 га, расположенный во дворе дома N 38 по ул. Коммунистической в квартале 71 Ленинского района для использования под существующий гараж.

Согласно выписке из ЕГРП от 13.01.2004 N 01/002/2012/038 (т. 2, л.д. 127) данное одноэтажное кирпичное здание гаража (лит. Е) общей площадью 89,1 кв.м. принадлежит на праве собственности ЗАО "Трансагентство", запись регистрации N 59-1-11/2001-148.

Позднее, а имено17.03.2004, у ЗАО "Трансагентство" прекращено право собственности на указанное здание гаража и в этот же день зарегистрировано право собственности на данный объект за ООО "Камтрансстрой Плюс", в ЕГРП внесена запись регистрации N 59-11-11/2004-149.

Впоследствии 18.12.2008 между ООО "Камтрасстрой плюс" (Продавец) и ООО "Эко-Сервис" (Покупатель) заключен договор купли-продажи гаража, по условиям которого Продавец приобрел в собственность домовладение N 38 - кирпичное одноэтажное здание гаража, общей площадью 89,1 кв.м., расположенное по ул. Коммунистической в г. Перми литер Е, квартал N 71. На основании данного договора Управлением Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю 11.03.2010 выдано свидетельство о праве собственности; в ЕГРП внесена запись регистрации N 59-59-20/001/2010-232.

ООО "Эко-Сервис" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.10.2010 передало данный гараж в собственность Ещенко И.А., 08.12.2010 в ЕГРП внесена запись N 59-59-20/048/2010-071.

В свою очередь, 09.12.2010 Ещенко И.А. на основании заключенного с Лесиным И.А. договора купли-продажи недвижимого имущества передал последнему в собственность одноэтажное кирпичное задние гаража (лит. Е) общей площадью 89,1 кв.м., расположенное а г. Перми по ул. Петропавловская, 38 (лит. Е). Управлением Росреестра по Пермскому краю на указанный объект выдано 14.01.2011 свидетельство о государственной регистрации права.

Материалами дела подтверждается, что указанный гараж находился на земельном участке с кадастровым N 59:01:4410071:4 площадью 9.583,9 кв. метров, в отношении которого установлено следующее.

Приказом Управления земельных отношений от 08.11.2007 N 2563-з принято решение о заключении с Обществом "Камтрансстрой 71" договора аренды земельного участка с кадастровым N 59:01:4410071:4 на новый срок.

На основании этого приказа Департаментом земельных отношений с Обществом "Камтрасстрой 71" заключен договор N 083-07Л от 03.12.2007,в соответствии с которым земельный участок с кадастровым N 59:01:4410071:4 передан данному обществу в аренду для использования под строительство комплекса зданий жилого, административного, социально-бытового и торгового назначения с подземной автостоянкой.

В последующем Общество "Камтрансстрой 71" по договору уступки прав от 20.10.2010 N ЗУ-1 уступило права и обязанности арендатора по данному договору аренды Обществу "Транк", госрегистрация договора уступки права аренды произведена Управлением Росреестра по Пермскому краю 28.10.2010.

Начальником Департамента земельных отношений администрации г. Перми 16.12.2010 издано распоряжение N 2354 о заключении с Обществом "Транк" договора аренды земельного участка с кадастровым N 59:01:4410071:4 на новый срок три года в связи с истечением срока действия договора N 083-07Л от 03.12.2007.

Соглашением Департамента земельных отношений Администрации г. Перми и Общества "Транк" от 22.12.2010 договор аренды от 03.12.2007 N 083-07Л расторгнут с 16.12.2010.

22.12.2010 Департаментом земельных отношений Администрации г. Перми (арендодатель) и ООО "Транк" (арендатор) подписан договор N 054-10Л аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410071:4 на срок с 17.12.2010 по 16.12.2013.

При этом государственная регистрация соглашения о расторжении договора от 22.12.2010, а также договора аренды N 054-10Л от 22.12.2010 не произведена в связи с существующим запретом регистрационных действий в отношении спорного земельного участка.

В рамках дела N А50-820/2012 при рассмотрении искового требования Общества "Транк" к Департаменту земельных отношений о признании недействительным распоряжения от 10.11.2011 N 1925 "Об отмене отдельных правовых актов города Перми" арбитражные суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что основания для вывода о прекращении между сторонами договорных отношений по аренде земельного участка с кадастровым N 59:01:4410071:4 отсутствуют.

Введение в отношении Общества "Транк" наблюдения и нахождение на спорном земельном участке принадлежащего Лесину И.А. одноэтажного здания гаража (лит. Е), общей площадью 89,1 кв.м. послужили основанием для обращения Департамента земельных отношений в рамках дела о банкротстве Общества "Транк" с требованием о признании договора аренды земельного участка от 03.12.2007 N 083-07Л недействительным как заключенного с нарушением требований ст. 36 Земельного Кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

Пункт 1 ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривает, что при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет.

Исходя из содержания и смысла п. 1 ст. 36 во взаимосвязи с положениями ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и когда такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, это означает, что в данном случае за собственником сохраняется право на земельные участки, на которых находятся объекты, при условии начала восстановления их в установленном порядке в течение трех лет, и только после их восстановления собственник объектов может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным п. 1 ст. 36 данного Кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.06.2010 N 292/10 по делу N А51-10601/20081-325)

Экспертным заключением, выполненным Государственным унитарным предприятием "Центр технической инвентаризации Пермского края" на основании определения Арбитражного суда Пермского края от 14.06.2012 по настоящему спору, установлено, что на момент проведения обследования расположенное на спорном земельном участке здание гаража (лит. Е) 1971 года постройки разрушено и не используется по назначению, остался фундамент здания, части стен, перекрытие отсутствует. Фундамент - бетонный, ленточный в деревянной опалубке. Оси здания приняты условно. Стены: по оси 2 уложены 4 (неполных) ряда сборных железобетонных блоков (ФБС) толщиной 3000 мм. По оси 1 уложены 3 штуки блоков ФСБ. По оси А и углам фундамента по наружной части имеется кирпичная кладка в один ряд. Полы, перекрытия, кровля, благоустройство - отсутствуют.

Согласно п. 2 ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации условия сохранения прав на земельный участок за арендатором и субарендатором при разрушении здания, строения, сооружения определяются договором аренды (субаренды) земельного участка.

Согласно правовой позиции, отраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 N 6811/09 по делу N А51-6986/0834-156, условия сохранения права аренды за обществом могут быть включены в договор аренды с учетом требований, предусмотренных главой 29 ГК РФ.

По условиям договора аренды от N 486 от 17.11.1994 АОЗТ "Трансагентсво" для использования существующего гаража соответствующий земельный участок (составляющий в настоящее время часть земельного участка с кадастровым N 59:01:4410071:4) предоставлялся на правах аренды. При этом условиями данного договора аренды земельного участка не предусмотрено сохранение прав арендатора на земельный участок при разрушении здания, строения, сооружения.

У Лесина И.А. как правопреемника в отношении права собственности на гараж право в отношении соответствующего земельного участка ограничено теми же условиями договора аренды от N 486 от 17.11.1994, который не предусматривает сохранение прав арендатора на земельный участок при разрушении здания гаража.

Лесин И.А. не владеет этим земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

Соответственно, учитывая, что гараж как объект недвижимости разрушен (данный факт подтверждается заключением судебной экспертизы по настоящему спору), у Лесина И.А. в настоящее время отсутствуют права на соответствующий земельный участок.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что нельзя усмотреть нарушение каких-либо прав и законных интересов самого Департамента земельных отношений, поскольку применительно к предмету настоящего спора заинтересованным в признании недействительным договора аренды земельного участка от 03.12.2007 N 083-07Л может быть признан Лесин И.А., но не Департамент земельных отношений.

Поскольку нарушений прав и интересов Департамента земельных отношений оспариваемой сделкой не усматривается, данное обстоятельство должно являться самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований Департамента земельных отношений

С учетом изложенного правовые основания для удовлетворения требования Департамента земельных отношений о признании недействительным договора аренды земельного участка от 03.12.2007 N 083-07Л отсутствуют.

В удовлетворении заявленных Департаментом земельных отношений требований следует отказать.

По вопросу принятия встречного иска Общества "Транк" к Лесину И.А. апелляционный суд исходит из следующих обстоятельств.

Согласно ч. 1 ст. 132 АПК РФ ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.

Таким образом, встречные требования ответчика должны быть адресованы непосредственно к истцу, тогда как в рассматриваемом случае встречный иск Общества "Транк" содержит требования не к истцу, каковым в настоящем обособленном споре является Департамент земельных отношений, но к Лесину И.А, который применительно к настоящему спору обладает статусом третьего лица без самостоятельные требования относительно предмета спора.

В соответствии с частью 4 статьи 132 АПК РФ арбитражный суд возвращает встречный иск, если отсутствуют условия, предусмотренные частью 3 настоящей статьи, по правилам статьи 129 настоящего Кодекса.

С учетом изложенного, встречное исковое заявление Общества "Транк" подлежит возврату его заявителю.

Судебные расходы распределяются судом в порядке ст. 110 АПК РФ: Департамент земельных отношений должен возместить Обществу "Транк" судебные расходы в сумме 46.838 руб. на оплату судебной экспертизы, проведенной в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268-269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Пермского края от 14 сентября 2012 года по делу N А50-8789/2011 отменить.

Встречное исковое заявление ООО "Транк" возвратить его заявителю.

В удовлетворении искового заявления Департамента земельных отношений Администрации г. Перми отказать.

Взыскать с Департамента земельных отношений Администрации г. Перми в пользу ООО "Транк" 46.838 рублей в счет возмещения судебных расходов по оплате экспертизы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

В.А.Романов

Судьи

С.И.Мармазова А.А.Снегур