Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20 февраля 2021 г. N Ф09-1150/16 по делу N А76-8090/2015

Екатеринбург

20 февраля 2021 г.

Дело N А76-8090/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2021 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н. Г.,

судей Столярова А. А., Купреенкова В. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу кредитного потребительского кооператива "Верита" (далее - истец, кооператив "Верита") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.09.2020 по делу N А76-8090/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2020 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Милан" (далее - общество "Милан") - Чепур А.А. (доверенность от 18.06.2020 N 21).

Кооператив "Верита" обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее -Управление Росреестра), обществу "Милан" о признании права залога кооператива "Верита" на недвижимое имущество:

- нежилое здание - торговый комплекс, общая площадь 1077,5 кв.м., инвентарный номер: 74:428:002:000015510, литер: A, a, al, этажность 2, подземная этажность: 1, адрес (местоположение): Россия, Челябинская область, г.Копейск, ул.Ленина, д.55, условный номер 74- 74-30/020/2008-071;

- земельный участок, категория земель: земли поселений, площадь: 1262 кв.м., адрес (местоположение): Россия, Челябинская область, г.Копейск, ул.Ленина, д.55, кадастровый номер 74:30:01 04 003:0108 (с учетом привлечения общества "Милан" к участию в деле в качестве соответчика определением суда первой инстанции от 19.06.2015).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.09.2015, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2015 и постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 11.03.2016, в удовлетворении иска отказано.

24.04.2019 от кооператива "Верита" поступило заявление о пересмотре вступившего в силу судебного акта по новым обстоятельствам.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 18.11.2019 решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.09.2015 по делу N А76-8090/2015 отменено по новым обстоятельствам.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество "Новые Проекты", Тумбаев Сергей Иванович, Ганеева Александра Сергеевна, Князева Ирина Владимировна, Князева Елизавета Андреевна.

В ходе рассмотрения дела по новым обстоятельствам Арбитражным судом Челябинской области в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято изменение исковых требований, в соответствии с которым истец просил признать (восстановить) права залога кооператива "Верита" на недвижимое имущество:

- нежилое здание - торговый комплекс, назначение объекта: нежилое здание, площадь объекта 1077,2 кв.м., инвентарный номер: 74:428:002:000015510, литер: A, a, al, этажность 3, подземная этажность: 1, адрес (местоположение): Россия, Челябинская область, г.Копейск, ул.Ленина, д.55, кадастровый номер: 74:30:0104003:583;

- земельный участок, назначение объекта: земли населенных пунктов - для культурно-массовой и зрелищной деятельности, площадь: 1262 кв.м., адрес (местоположение): Россия, Челябинская область, г.Копейск, ул.Ленина, д.55, кадастровый номер 74:30:0104003:108, возникшее на основании договора залога недвижимого имущества N 1 от 23.10.2008 и ипотеки, государственная регистрация которых в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 14.01.2009 путем восстановления соответствующей регистрационной записи об ипотеке с даты ее прекращения.

Определением суда первой инстанции от 17.12.2019 к рассмотрению совместно с первоначальным иском принято встречное исковое заявление общества "Милан" о признании общества "Милан" добросовестным приобретателем следующего недвижимого имущества:

- нежилое здание - Кинотеатр имени Калинина, общая площадь 1077,5 кв.м., инвентарный номер: 74:428:002:000015510, адрес (местоположение): Россия, Челябинская область, г.Копейск, ул.Ленина, д.55;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов -для культурно-массовой и зрелищной деятельности, общей площадью: 1262 кв.м., адрес (местоположение): Россия, Челябинская область, г.Копейск, ул. Ленина, д.55, кадастровый номер 74:30:01 04 003:0108.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 14.09.2020 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. Встречные исковые требования удовлетворены. Общество "Милан" признано добросовестным приобретателем поименованного выше имущества.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2020 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе кооператив "Верита", ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым первоначальные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований отказать. Заявитель кассационной жалобы, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, утверждает, что залог как обременение имущества обладает свойством следования и сохраняется при смене собственника имущества. Кооператив "Верита" полагает, что разъяснения, изложенные в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", неверно применены судами, поскольку добросовестность приобретателя имущества может иметь значение лишь в отношении движимого имущества и при рассмотрении вопроса об обращении взыскания на имущество. По мнению заявителя кассационной жалобы, руководствуясь данными разъяснениями, суды должны были применять также абзац второй указанного пункта постановления, в соответствии с которым необходимо учитывать наличие (отсутствие) порока воли залогодержателя при снятии обременения, так как ипотека прекращена против воли залогодержателя - кооператива "Верита". Также кооператив "Верита" отмечает, что поскольку право залога возникло у него ранее перехода права собственности на имущество к обществу с ограниченной ответственностью "Милан" и Тумбаеву Сергею Ивановичу, а прекращение права залога стало следствием преступных действий, совершенных против кооператива, общество с ограниченной ответственностью "Милан" не может находиться в условиях более выгодных нежели залогодержатель. Заявитель кассационной жалобы настаивает на необоснованности выводов судов о добросовестности поведения общества с ограниченной ответственностью "Милан", поскольку имущество было приобретено им по цене 5 000 000 руб., что значительно ниже его рыночной стоимости. Более того, по утверждению кооператива "Верита", обстоятельства заключения договора купли-продажи спорного имущества между Ганеевой А.С. и обществом с ограниченной ответственностью "Милан" должны были вызвать у покупателя обоснованные сомнения о наличии права продавца на отчуждаемое имущество, поскольку фактическим лицом, производящим отчуждение имущества в пользу Ганеевой А.С., являлся Тумбаев С.И., в основу титула которого положено решение третейского суда, в силу чего общество с ограниченной ответственностью "Милан" должно было быть осведомлено о его содержании и, выступая профессиональным участником гражданского оборота, обязано было знать о невозможности возникновения права собственности на основании решения третейского суда. Ссылаясь на то, что общество с ограниченной ответственностью "Милан" создано незадолго до приобретения спорного имущества (13.06.2013) и исключительно с этой целью; Ганеева А.С., являясь дочерью Тумабева С.И., получила от него имущество по договору дарения; сделки по отчуждению имущества совершены в короткий срок; часть стоимости приобретаемого имущества - 5 000 000 руб., были переданы обществом с ограниченной ответственностью "Милан" Тумбаеву С.И. вне рамок легальных отношений, заявитель кассационной жалобы полагает, что общество с ограниченной ответственностью "Милан" не могло осознавать незаконности приобретения и не может являться добросовестным приобретателем. Кроме того, заявитель отмечает, что необоснованным является вывод судов о неразумном поведении кооператива "Верита", поскольку все отношения кооператива с открытым акционерным обществом "Новые проекты" опосредованы письменными сделками, которые не были оспорены, отсутствие обращения кооператива "Верита" в суд с требованиями к открытому акционерному обществу "Новые проекты" на протяжении длительного времени было обусловлено признанием задолженности и возможностью его возврата.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между кооперативом "Верита" (займодавец) и акционерным обществом "Новые Проекты" (заемщик) заключен договор займа от 23.10.2008 N 16, по условиям которого займодавец передает заемщику денежные средства в сумме 15 000 000 руб., а заемщик обязуется вернуть указанные денежные средства и проценты за пользование ими в срок до 23.10.2011.

Между кооперативом "Верита" (залогодержатель) и акционерным обществом "Новые Проекты" (залогодатель) заключен договор залога недвижимого имущества от 23.10.2008 N 1, согласно которому указанный договор заключен с целью обеспечения исполнения обязательств залогодателя перед залогодержателем по договору займа от 23.10.2008 N 16 на сумму 15 000 000 руб.

Согласно пункту 3.1 договора в обеспечение исполнения обязательств залогодателя перед залогодержателем залогодатель передал залогодержателю следующее имущество:

- нежилое здание - кинотеатр имени Калинина, общая площадь 1077,5 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, г.Копейск, ул.Ленина, д.55, условный номер 74-74-30/039/2005-046, стоимость здания согласно оценке по соглашению сторон составляет 34 800 000 руб.;

- земельный участок, категория земель: земли поселений, площадь: 1262 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, г.Копейск, ул.Ленина, д.55, кадастровый номер 74:30:01 04 003:0108, стоимость земельного участка согласно оценке по соглашению сторон составляет 5 700 000 руб.

Ипотека в отношении спорного недвижимого имущества была зарегистрирована в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.08.2012 N 30/075/2012-449, от 12.09.2012 N 30/084/2012-352, а также отметками о государственной регистрации ипотеки на договоре.

Решением Челябинского областного третейского суда при закрытом акционерном обществе "Юридический центр "Советник Права" от 10.09.2012 по делу N ТВ02/2012 КА, в том числе признано право собственности Тумбаева Сергея Ивановича на следующее имущество:

- нежилое здание - кинотеатр имени Калинина, общая площадь 1077,5 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, г.Копейск, ул.Ленина, д.55, инвентарный номер 75:428:002:000015510, кадастровый номер: 74-74-30/020/2008-071;

- земельный участок, категория земель: земли поселений, площадь: 1262 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, г.Копейск, ул.Ленина, д.55, кадастровый номер 74:30:01 04 003:0108.

Указанным решением также прекращено право залога кооператива "Верита" в отношении перечисленного имущества.

Определением Курганского городского суда от 22.10.2012 по делу N 15.2-8/12 частично удовлетворено заявление о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда, во исполнение которого выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения Челябинского областного третейского суда при закрытом акционерном обществе "Юридический центр "Советник Права" от 10.09.2012 по делу N ТВ-02/2012 КА, в том числе в части признания права собственности Тумбаева Сергея Ивановича на следующее имущество: нежилое здание - кинотеатр имени Калинина, общая площадь 1077,5 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, г.Копейск, ул.Ленина, д.55, инвентарный номер 75:428:002:000015510, кадастровый номер: 74-74-30/020/2008-071; земельный участок, категория земель: земли поселений, площадь: 1262 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, г.Копейск, ул.Ленина, д.55, кадастровый номер 74:30:01 04 003:0108, прекращения права залога кооператива "Верита" в отношении указанного имущества.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 04.03.2015 N 74-0-1-31/4030/2015-1214, от 04.03.2015 N 74-0-1-31/4030/2015-1215 право собственности на спорные объекты 01.11.2012 перешло к Тумбаеву Сергею Ивановичу, основанием государственной регистрации (перехода) права от акционерного общества "Новые Проекты" к Тумбаеву Сергею Ивановичу является вступившее в законную силу решение Челябинского областного третейского суда от 10.09.2012, дата государственной регистрации права - 01.11.2012.

Погашение (прекращение) права залога (ипотеки) кооператива "Верита" на спорное недвижимое имущество произведено 01.11.2012 на основании решения Челябинского областного третейского суда от 10.09.2012.

Как следует из вышеуказанных выписок о переходе прав на объект недвижимого имущества, 23.04.2013 право собственности на спорные объекты перешло к Ганеевой Александре Сергеевне.

С 03.07.2013 по настоящее время собственником спорных объектов недвижимого имущества является общество "Милан".

Предоставленные в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права собственности общества "Милан" на спорные объекты недвижимого имущества от 03.07.2013, выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости от 04.03.2015 сведений об обременении недвижимого имущества ипотекой не содержат.

В решении Челябинского областного третейского суда при закрытом акционерном обществе "Юридический центр "Советник Права" от 10.09.2012 по делу N ТВ02/2012 КА было указано, что 19.04.2008 между Тумбаевым Сергеем Ивановичем и акционерным обществом "Новые Проекты" было заключено соглашение о новации, по условиям которого акционерное общество "Новые Проекты" обязуется передать в счет исполнения денежных обязательств в пользу Тумбаева Сергея Ивановича следующее недвижимое имущество:

- нежилое здание - кинотеатр имени Калинина, общая площадь 1077,5 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, г.Копейск, ул.Ленина, д.55, инвентарный номер 75:428:002:000015510, кадастровый номер: 74-74-30/020/2008-071;

- земельный участок, категория земель: земли поселений, площадь: 1262 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, г.Копейск, ул.Ленина, д.55, кадастровый номер 74:30:01 04 003:0108.

Давая оценку представленному в материалы дела договору залога, третейский суд счел его ничтожным, так как он заключен позднее даты заключения соглашения о новации от 19.04.2008. По указанным основаниям третейский суд пришел к выводу о прекращении права залога кооператива "Верита" в отношении указанного имущества.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.09.2015 по настоящему делу было отказано в удовлетворении иска кооператива "Верита" к Управлению Росреестра, обществу "Милан" о признании права залога кооператива "Верита" на спорное недвижимое имущество. При его принятии суд исходил из обстоятельства выдачи по заявлению Тумбаева Сергея Ивановича исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда определением Курганского городского суда от 22.10.2012 по делу N 15.2- 8/2012.

Определением Курганского городского суда Курганской области от 05.09.2018 по делу N 15.2-8/2012 были удовлетворены заявления акционерного общества "Новые Проекты", кооператива "Верита" о пересмотре по новым обстоятельствам судебного акта, отменено определение Курганского городского суда Курганской области от 22.10.2012 по делу N 15.2-8/2012 о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда, по новым обстоятельствам.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 31.01.2019 по делу N 33-211/2019 определение Курганского городского суда Курганской области от 05.09.2018 оставлено без изменения.

Определением Курганского городского суда Курганской области от 21.02.2019 по делу N 15.2-8/2012, вступившим в законную силу 12.03.2019, отказано в удовлетворении заявления Тумбаева Сергея Ивановича о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения Челябинского областного третейского суда при закрытом акционерном обществе "Юридический центр "Советник Права" от 10.09.2012 по делу N ТВ-02/2012 КА, выданные по делу исполнительные листы признаны утратившими законную силу, с исполнения отозваны.

Установив наличие указанных новых обстоятельств по настоящему делу, суд первой инстанции решением от 18.11.2019 по заявлению кооператива "Верита" отменил по новым обстоятельствам решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.09.2015 по делу N А76-8090/2015.

При новом рассмотрении требований по настоящему делу кооператив "Верита" указывал на неисполнение обязательства, обеспеченного залогом спорного имущества, отсутствие оснований для прекращения ипотеки, на необходимость восстановления прекращенного без надлежащих оснований права залога кооператива "Верита".

Встречные исковые требования общества "Милан" о признании добросовестным приобретателем мотивированы тем, что при приобретении имущества общество не имело информации о наличии залога в связи с чем он был прекращен.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска и удовлетворяя встречные исковые заявления, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

При этом в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - федеральный закон N 102-ФЗ) ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки является публичной (статья 26 Федерального закона N 102-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 38 Федерального закона N 102-ФЗ лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

При этом условие о сохранении ипотеки при переходе прав на заложенное недвижимое имущество к другому лицу установлено законодателем с учетом требований об обязательной государственной регистрации ипотеки и публичного характера государственной регистрации ипотеки.

На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона N 367-ФЗ, действующей с 01.07.2014) залог прекращается в случае, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Соответствующий правовой подход изложен в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2015.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что спорные правоотношения возникли в связи с приобретением обществом "Милан" недвижимого имущества по договору купли-продажи от 03.07.2013, то есть до 01.07.2014, вследствие чего положения подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона N 367-ФЗ, действующей с 01.07.2014 не могут быт применены при рассмотрении настоящего спора.

Вместе с тем в силу разъяснений, изложенных в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости, не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога. При этом суды должны оценивать обстоятельства приобретения заложенного имущества, исходя из которых покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге. В случае если судом будет установлено, что предмет залога в соответствии с договором залога находился во владении залогодержателя, но выбыл из владения помимо его воли, иск об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению вне зависимости от того, что покупатель не знал и не должен был знать о том, что приобретаемое им имущество находится в залоге.

Довод кассационной жалобы относительно возможности применения указанных разъяснений при рассмотрении настоящего спора являлся предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, ему дана надлежащая правовая оценка.

На основании указанных норм залог прекращается и залогодержатель утрачивает право обратить взыскание на заложенное имущество, если оно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе выписки из Единого государственного реестра недвижимости, решение Челябинского областного третейского суда при закрытом акционерном обществе "Юридический центр "Советник Права" от 10.09.2012 по делу N ТВ02/2012 КА, принимая во внимание, что указанное решение было легализовано Курганским городским судом, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о добросовестном поведении общества "Милан" при приобретении недвижимого имущества по договору от 25.06.2013.

Так, из материалов дела следует, что общество "Милан" до заключения сделки купли-продажи от 25.06.2013 получило выписки из Единого государственного реестра недвижимости в отношении приобретаемого имущества, которые сведений об обременении недвижимого имущества ипотекой не содержали, поскольку соответствующая запись была погашена на основании вступившего в законную в силу решения третейского суда.

В силу пункта 38 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре недвижимости было зарегистрировано не за отчуждателем или в реестре имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Принимая во внимание, что согласно пункту 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него, учитывая, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о том, что в отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений об ипотеке и при наличии условий пункта 1.4 договора купли-продажи от 25.06.2013, заключенного между Ганеевой А.С. и обществом "Милан", о том, что продаваемое имущество не является предметом залога, на него не обращено взыскание, оно не обременено правами третьих лиц, общество "Милан" при совершении сделки объективно не могло располагать информацией о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога.

Кроме того, в силу положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению имуществом, общество "Милан", действуя добросовестно, должно было осуществить проверку реального обладания имуществом собственником.

Материалами дела подтверждено наличие в Едином государственном реестре недвижимости на момент совершения сделки от 25.06.2013 сведений о наличии полномочий продавца по отчуждению имущества, а также подтверждено нахождение имущества во владении Ганеевой А.С.

Ссылка кооператива "Верита" на то, что обстоятельства заключения договора купли-продажи должны были вызвать у общества "Милан" обоснованные сомнения о наличии права продавца на отчуждаемое имущество, поскольку права на отчуждаемое имущество перешли к Ганеевой А.С. от Тумбаева С.И., в основу титула которого положено решение третейского суда, была обоснованно отклонена судом апелляционной инстанции на основании следующего.

Как установлено судами и следует из пояснений ответчика, при заключении договора купли-продажи от 25.06.2013 общество "Милан" обладало сведениями об основаниях приобретения имущества Тумбаевым С.И., к моменту совершения сделки решение третейского суда было легализовано Курганским городским судом, срок на обжалование определения Курганского городского суда о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решение третейского суда вынесенного 22.10.2012 истек, определение обжаловано не было.

Довод кассационной жалобы о том, что сделки по отчуждению спорного имущества совершены в короткий срок, что свидетельствует о недобросовестном поведении покупателя, также был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и обоснованно им отклонен, в силу того, что срок совершения сделок не может быть признан несоответствующим обычной практике оборота объектов недвижимости. Доказательств того, что Тумбаев С.И., Ганеева А.С., общество "Милан" имели единую направленность на придание сделкам отчуждения имущества признака добросовестности, отнесения названных лиц к одной группе лиц, в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ссылка кооператива "Верита" на то, что общество "Милан" было создано незадолго до совершения сделки купли-продажи, также была обоснованно не принята во внимание судом апелляционной инстанции в силу того, что данный факт не может быть отнесен к признакам, исключающим добросовестность общества "Милан".

Кроме того, судами учтено, что после приобретения имущества по договору купли-продажи от 26.06.2013 общество "Милан" осуществило неотделимые улучшения спорного объекта, который в настоящее время представляет собой торговый комплекс, общей площадью 1077,5 кв.м., что также может свидетельствовать о добросовестности покупателя.

Отклоняя доводы кооператива "Верита" о существенном занижении при продаже цены спорного имущества по сравнению с его рыночной стоимостью, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Согласно пункту 37 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

При этом в круг обстоятельств, при которых покупатель должен был усомниться в полномочиях лица, продавшего спорное имущество, входит цена отчуждения. Ее существенное занижение по сравнению рыночной стоимостью должно вызвать соответствующие сомнения у покупателя.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что согласно пункту 2.1 договора купли-продажи между Ганеевой А.С. и обществом "Милан" стоимость имущества определена сторонами в сумме 5 000 000 руб., оплаченной обществом "Милан" в день совершения сделки. Обществом "Милан" подтвержден факт передачи 5 000 000 руб. Тумбаеву С.И.

Пунктом 2.1. договора также установлено, что оценка предмета ипотеки в 34 800 000 руб. произведена по соглашению сторон. Сведений о рыночной стоимости имущества в материалы дела не представлено.

На основании изложенного суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о том, что исходя из положений статей 421, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации у общества "Милан" в рамках обычной степени осмотрительности отсутствовали основания для принятия дополнительных мер, направленных на проверку юридической судьбы вещи.

Бремя доказывания того, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, возлагается на собственника. Доказательств, опровергающих добросовестность действий общества "Милан" при приобретении спорного имущества, в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из изложенного возражения заявителя кассационной жалобы относительно вывода судов о добросовестности поведения покупателя - общества "Милан", подлежат отклонению судом кассационной инстанции как противоречащие материалам дела и направленные на переоценку доказательств и сделанных на их основе выводов судов.

Вопрос о разумности поведения кооператива "Верита" также был рассмотрен судами первой и апелляционной инстанции.

Так, суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 4 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правомерно сделал вывод об отсутствии у суда первой инстанции достаточных оснований для вывода о наличии сговора между пайщиками кооператива "Верита" и учредителями общества "Новые проекты", в основу которого положены объяснения Тумбаева С.И., данные им в качестве обвиняемого по уголовному делу, в отсутствие вступившего в законную силу приговора суда по уголовному делу. Суд кассационной инстанции соглашается с выводом суда апелляционной инстанции о том, что указанное обстоятельство не привело к принятию судом первой инстанции неправильного решения.

Вместе с тем, исходя из положений пунктов 3,4 статьи 1, статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суды обоснованно пришли к выводу о том, что бездействие кооператива "Верита", выразившееся в непринятии надлежащих мер для защиты своих прав как залогодержателя, является несоответствующим разумному стандарту поведения, ожидаемому от участника гражданского оборота.

Так, пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что право собственности залогодателя - общества "Новые проекты" на спорные объекты утрачено 01.11.2012, одновременно погашена регистрационная запись об ипотеке в пользу кооператива "Верита", требования, направленные на оспаривание сделок по отчуждению спорного имущества, истребование имущества из чужого незаконного владения заинтересованными лицами до настоящего времени не заявлены, равно как и требования о внесении отметки в государственный реестр о наличии возражений в отношении зарегистрированного права.

Из материалов дела также следует, что кооперативу "Верита" стало известно о вынесении определения о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда от 22.10.2012 в феврале 2013 года, при подаче заявления о восстановлении срока на обжалование указанного определения кооператив "Верита" указал, что длительное время не обжаловал указанное определение в связи со сменой руководства. Действия по восстановлению права залога были совершены лишь 03.04.2015; требования о взыскании задолженности общества "Новые проекты" по договору займа со сроком возврата займа - до 23.10.2011 заявлены 30.08.2016.

Принимая во внимание, что кооператив "Верита был проинформирован об осуществлении государственной регистрации прекращения ипотеки, надлежащих мер для защиты своих прав как залогодержателя не предпринял, правом на проверку состояния и фактического наличия заложенного имущества в качестве залогодержателя не воспользовался, суды обоснованно пришли к выводу о несоответствии бездействия кооператива "Верита" требованиям разумности, ожидаемой от участника гражданского оборота.

Доказательств, свидетельствующих о незаконности и необоснованности указанного вывода судов, заявителем кассационной жалобы не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении требований кооператива "Верита", признав общество "Милан" добросовестным приобретателем спорного имущества.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 N 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 N 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.09.2020 по делу N А76-8090/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2020 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу кредитного потребительского кооператива "Верита" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Председательствующий

Н.Г. Беляева

Судьи

А.А. Столяров В.А. Купреенков