Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15 октября 2024 г. N Ф09-4179/22 по делу N А47-13634/2021

Екатеринбург

15 октября 2024 г.

Дело N А47-13634/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 октября 2024 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Оденцовой Ю.А.,

судей Соловцова С.Н., Калугина В.Ю.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Черкасской Н.О. рассмотрел в судебном заседании с использованием систем веб-конференции кассационные жалобы Киселевой Елены Николаевны и Богорад Светланы Александровны на определение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.10.2023 по делу N А47-13634/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения данной информации на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа в сети "Интернет".

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 11.09.2024 судебное разбирательство отложено на 09.10.2024.

Определением суда округа от 09.03.2023 произведена замена судьи Шавейниковой О.Э. на судью Соловцова С.Н.

В судебном заседании 09.10.2024 в суде округа принял участие представитель Богатова Вячеслава Николаевича - Панченко Е.В. (доверенность от 27.07.2022 серия 56АА N 2991774); с использованием систем веб-конференции принял участие представитель Богатова В.Н. - Кужахметов Т.Ю. (доверенность от 18.04.2022).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 16.03.2023 Киселева Е.Н. (далее - должник) признана несостоятельной (банкротом), в отношении ее имущества введена процедура реализации; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена Прокуратура Оренбургской области; а в дальнейшем определением суда от 12.06.2023 финансовым управляющим имуществом должника утверждена Павлова Анастасия Владимировна.

Богатов В.Н. 16.11.2022 обратился в арбитражный суд с заявлением об оставлении за ним права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами: 56:44:023:7002:192, 56:44:0237002:193, 56:44:0237002:194, 56:44:0237002:196 и 56:44:0237002:197.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 04.10.2023, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2024, требования Богатова В.Н. удовлетворены; сальдированы (уменьшены) на сумму 7 395 000 руб. установленные при введении процедуры реструктуризации долгов Киселевой Е.Н. требования Богатова В.Н. по основному долгу (по определению суда от 24.10.2022) в счет оставления за собой Богатовым В.Н. по _ доли в праве собственности на следующие земельные участки: 56:44:023:7002:192; 56:44:0237002:193; 56:44:0237002:194; 56:44:0237002:196, 56:44:0237002:197; в третью очередь реестра требований кредиторов должника включено требование Богатова В.Н. по судебным расходам в размере 15000 руб. как подлежащее удовлетворению в порядке пункта 3 статьи 137 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

В кассационной жалобе Киселева Е.Н. просит определение от 04.10.2023 и постановление от 06.06.2024 отменить, сальдировать требования Богатова В.Н. на сумму 120 000 000 руб. в счет оставления за Богатовым В.Н. _ доли в праве собственности на спорные земельные участки либо направить спор на новое рассмотрение, ссылаясь на неверное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Как указывает заявитель, выводы судов о том, что стоимость _ доли в праве собственности на спорные земельные участки равна 1/2 рыночной стоимости соответствующего имущества (определенной экспертом общей стоимости земельных участков), не мотивированы и произвольны, сделаны без оценки рыночной стоимости 1/2 доли в праве собственности, в удовлетворении ходатайства о проведении которой отказано, а иные доказательства тождества стоимости _ доли половине рыночной стоимости объекта не представлены. По мнению заявителя, выводы суда о приобретении семьей Киселевых спорных земельных участков и зданий по цене 25 млн. руб. основаны на неверном применении статей 567, 568 Гражданского кодекса Российской Федерации и не соответствуют материалам дела, из которых следует, что имущество приобретено супругом должника по договору мены от 25.04.2016, предусматривающему передачу в качестве оплаты спорных объектов 25 млн. руб. и недвижимости (два торгово-офисных помещения в г. Оренбурге и однокомнатная квартира в г. Москве), а Киселева Е.Н. приобрела спорные объекты по договору купли-продажи от 14.09.2016 по цене 123 млн. руб., что установлено определением суда от 19.03.2023, но апелляционный суд это не учел и необоснованно отклонил доводы о занижении стоимости спорной недвижимости. Киселева Е.Н. не согласна с выводом апелляционного суда, что ее услуги по оформлению документов и получению разрешения на строительство входили в цену спорных земельных участков по договору от 25.04.2017 N 700, но из буквального толкования условий договора и дополнительного соглашения к нему от 26.04.2017 следует, что получение разрешения на строительство и выполнение иных обязательств Киселевой Е.Н. оплачивалось отдельно, без учета чего, общая стоимость земельных участков по договору составила 240 млн. руб. (по 48 млн. руб. каждый участок). По мнению заявителя, в настоящем споре не производилась оценка рыночной стоимости _ доли в праве собственности на спорные земельные участки, но рыночная стоимость _ доли в праве собственности не равна половине от рыночной стоимости, а результаты оценки от 20.03.2023 N ЭОС-013 вызывают обоснованные сомнения с учетом обстоятельств дела и имеющихся доказательств, при том, что определенная экспертом рыночная стоимость объектов недвижимости в разы ниже кадастровой стоимости, а также цены, за которую недвижимость изначально приобретена продавцом и по которой покупатели приобрели данные объекты у должника, опровергаются рецензией от 26.04.2023 N 22/054, в которой указано на неточности, неоднозначность, неверные корректировки, арифметические ошибки, повлиявши на оценку, поэтому необходима повторная судебная оценочная экспертиза, в которой отказано незаконно и необоснованно. Заявитель считает, что судами нарушен баланс интересов должника и добросовестных кредиторов, так как Богатов В.Н. может оставить за собой и спорные земельные участки по низкой стоимости и требования к должнику, которые подлежат удовлетворению за счет иного имущества должника, но суды не учли, что, если бы спорные земельные участки не представляли ценности и потеряли 94 % стоимости, за которую Богатов В.Н. их ранее приобрел, то последний предпочел бы остаться залоговым кредитором, чтобы попытаться продать спорные объекты в банкротстве по более высокой стоимости, поэтому в поведении Богатова В.Н. есть недобросовестность, а выводы апелляционного суда, что на рыночную стоимость земельных участков влияет их нахождение в границах объекта культурного наследия, что препятствует строительству на них, не соответствуют обстоятельствам дела и доказательствам, сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, как единственного допустимого и достоверного доказательства наличия такого ограничения, из которого не усматривается наличие зарегистрированных в отношении спорных земельных участков ограничений в связи с нахождением в границах объекта культурного наследия, доказательства обратного отсутствуют, а документы, которые указывают суды, такими доказательствами не являются.

Дополнения к кассационной жалобе Киселевой Е.Н. не принимаются и не приобщаются к материалам кассационного производства, поскольку к ним, в нарушение пункта 3 части 4 статьи 277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не приложены доказательства их направления (вручения) другим лицам, участвующим в деле, при том, что такие дополнения содержат новые доводы, которые в первоначально поданной и принятой к производству кассационной жалобе не заявлялись, и к ним приложены дополнительные документы, тогда как, в силу части 1 статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сбор и оценка дополнительных доказательств не входят в компетенцию суда округа, который проверяет законность принятых судебных актов на основании имеющихся в деле доказательств, исследованных и оцененных судами первой и апелляционной инстанций, и для которого новые доводы не могут послужить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, при том, что такие новые доводы и доказательства могут быть заявлены и рассмотрены в соответствующем предусмотренном законом процессуальном порядке (глава 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации); при этом названные документы возвращению на бумажном носителе не подлежат, так как представлены в электронном виде через систему "Мой Арбитр".

В кассационной жалобе Богорад С.А. просит определение от 04.10.2023 и постановление от 06.06.2024 отменить, направить спор на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявитель поддерживает доводы должника о непроведении надлежащей оценки рыночной стоимости _ доли в праве собственности на спорные земельные участки и необоснованном отказе в повторной экспертизы, и о том, что материалами дела опровергаются выводы судов о приобретении Киселевой Е.Н. спорных земельных участков за 25 млн. руб., хотя земельные участки приобретены по договору от 25.04.2026 в обмен на указанную денежную сумму и иное недвижимое имущество, а также о том, что спорные земельные участки - это объекты культурного наследия, хотя такие надлежащие доказательства не представлены. По мнению Богорад С.А., суды неправомерно отказали в приобщении представленного Жигульским Л.Ю. (ее правопредшественником) отчета об оценке от 19.12.2023 N 896 со ссылкой на то, что это доказательство не представлено в суд первой инстанции, хотя дополнительные доказательства от Богатова В.Н., не представлявшиеся суду первой инстанции, приобщены апелляционным судом, и неправомерно отказано в удовлетворении ходатайств Богорад С.А. и Киселевой Е.Н. о вызове эксперта и специалиста, подготовивших рецензии, единогласно указывающие на методологические, арифметические и математические ошибки эксперта, которые не могли быть устранены ответами эксперта. Богорад С.А. отмечает, что, несмотря на изложенное умаление ее процессуальных прав, заявленный ею судьям апелляционного суда отвод оставлен без удовлетворения.

Богатов В.Н. в отзыве по доводам кассационных жалоб возражает, просит в их удовлетворении отказать, оставить обжалуемые судебные акты в силе.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом округа в порядке, предусмотренном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 24.12.2020 по делу N 2-5859/2020 по иску Богатова В.Н. к Киселевой Е.Н. расторгнут заключенный между ними договор купли-продажи объектов недвижимости от 25.04.2017 N700 в части приобретения Богатовым В.Н. _ доли в праве общей долевой собственности на земельные участки, в связи с невыполнением продавцом обязанностей, предусмотренных договором; с Киселевой Е.Н. в пользу Богатова В.Н. взысканы денежные средства в сумме 207 765 229 руб., включая 125 000 000 руб. основного долга и 82 765 229 руб. процентов по денежному обязательству; установлено право собственности Богатова В.Н. на _ долю в праве общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами: 56:44:023:7002:192, 56:44:0237002:193, 56:44:0237002:194, 56:44:0237002:196, 56:44:0237002:197, и на здание с кадастровым номером 56:44:0237002:110; при этом суд решил, что после выплаты Киселевой Е.Н. в пользу Богатова В.Н. всей присужденной суммы долга, право собственности на вышеуказанные объекты у Богатова В.Н. прекращается и переходит в собственность Киселевой Е.Н. (апелляционное определение судебной коллегией по гражданским делам Оренбургского областного суда от 07.07.2021 по делу N2-5859/2020).

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 13.06.2022 по настоящему делу по заявлению Богатова В.Н. в отношении Киселевой Е.Н. введена процедура реструктуризации ее долгов, установлено кредиторское требование заявителя в размере 82 765 229 руб. процентов за пользование денежными средствами (основной долг), 60 300 руб. судебных расходов.

Кредиторское требование в части 125 000 000 руб. основного долга выделено в отдельное производство для рассмотрения вопроса о назначении судебной экспертизы (разрешения спора о праве - сальдирования в соответствии с правой позицией Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 22.07.2021 N 307-ЭС21-5824).

Определением суда от 24.10.2022 требование Богатова В.Н. включено в третью очередь реестра кредиторов должника в общей сумме 207 825 529 руб., в том числе: 125 000 000 руб. основного долга, 82 765 229 руб. процентов за пользование денежными средствами, 60300 руб. судебных расходов.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 16.03.2023 Киселева Е.Н. признана банкротом с введением в отношении ее имущества процедуры реализации; финансовым управляющим утверждена Павлова А.В.

В настоящем спора конкурсный кредитор Богатов В.Н. подал в суд заявление о сохранении в его собственности земельных участков и оставлении за ним предмета договора купли-продажи - 1/2 доли земельных участков с учетом их рыночной стоимости, с корректировкой стоимости данных участков и права требования к Киселевой Е.Н., ссылаясь на то, что с учетом позиции Верховного Ссуда Российской Федерации (определение от 22.07.2021 года N 307-ЭС21-5824), в случае оставления за собой удержанной вещи, при наличии судебного акта об удержании, до момента расплаты должником необходимо провести сумму корректировки права требования к Киселевой Е.Н., исключив из общей суммы основного долга в размере 125 000 000 руб. сумму рыночной стоимости земельных участков, при этом Богатов В.Н. также просил определить рыночную стоимость спорных земельных участков путем назначения судебной экспертизы.

Судом первой инстанции по ходатайству Богатова В.Н. назначена судебная экспертиза, (определение от 27.12.2022) и по ее результатам получено заключение эксперта от 20.03.2023 N СОЭ-013, в котором судебный эксперт определил рыночную стоимость каждого земельного участка и их общую в размере 14 790 000 руб.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.

Из пунктов 2 и 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 4 - 6.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" (далее - постановление N 35) следует, что после расторжения договора обязательства сторон договора переходят в ликвидационную стадию, и в ней происходит справедливое определение завершающих имущественных обязательств сторон, в том числе возврат и уравнивание осуществленных ими при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлений, при этом такие обратные (реверсивные) обязательства сторон, возникшие вследствие расторжения договора купли-продажи, как обязанность продавца вернуть деньги и обязанность покупателя вернуть товар, носят встречный и взаимозависимый характер (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2020 N 309-ЭС20-9064 по делу N А76-4808/2019).

Расторжение договора не отменяет ранее произошедший по договору купли-продажи переход права собственности на товар, у продавца право собственности на это имущество автоматически не восстанавливается, это право появляется у последнего производным способом (пункт 7 постановления N 35), но у покупателя возникает обязательство произвести обратное отчуждение товара продавцу, которое, в свою очередь, взаимообусловлено возвратом последним денежных средств, а до момента фактической обратной передачи товара продавцу по расторгнутому договору собственником является покупатель (абзац 1 пункта 2 статьи 218, пункт 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации), следовательно, в силу пункта 1 статьи 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) до этого момента такой товар не может рассматриваться как часть конкурсной массы должника.

В случае банкротства продавца некачественной вещи возникает тупиковая ситуация, когда покупатель обязан вернуть принадлежащую ему вещь продавцу и эта обязанность наступает только после возврата продавцом цены покупки, но в силу неплатежеспособности продавца-банкрота возврат денег покупателю очевидно не может быть произведен, и именно такая ситуация сложилась в данном деле, в силу того, что последовательность исполнения реверсивных обязательств, вытекающих из расторжения договора, определена следующим образом: сначала покупателю возвращаются деньги, потом продавцу - земельные участки.

Таким образом, руководствуясь вышеназванными нормами права и соответствующими разъяснениями, с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела о банкротстве, где само по себе включение требований Богатова В.Н. в реестр требований кредиторов должника не может рассматриваться как исполнение продавцом своего встречного реверсивного обязательства, а является лишь судебным подтверждением обоснованности существования долга для целей участия в деле о банкротстве, исходя из того, что при изложенных обстоятельствах баланс интересов участников дела о банкротстве будет соблюден, если предоставить покупателю-кредитору возможность определить дальнейшую судьбу вещи: оставить ее за собой или передать в конкурсную массу, при том, что оставление вещи за собой не войдет в противоречие с решением районного суда, так как обязанность покупателя заблокировалась невозможностью исполнить обязанность продавца, то есть опять же по вине последнего, названные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 N 307-ЭС21-5824, учитывая, что, если покупатель-кредитор оставляет вещь за собой, то размер его требований в реестре корректируется, а именно сумма убытков исчисляется с учетом того, что она частично покрывается стоимостью этой вещи, суды пришли к выводу о доказанности материалами дела надлежащим образом и в полном объеме наличия в данном случае оснований для оставления Богатовым В.Н. за собой спорных земельных участков и соответствующего сальдирования требований Богатова В.Н. по основному долгу, установленных при введении процедуры реструктуризации долгов гражданина (определение суда от 24.10.2022), на сумму 7 395 000 руб., составляющую половину от установленной цены земельных участков в размере 14 790 000 руб., исходя из оставления за собой Богатовым В.Н. по _ доли в праве собственности на спорные земельные участки, при том, что по результатам оценки объектов недвижимости возражения против способа определения доли кредитора не заявлены, надлежащие и допустимые доказательства иного размера стоимости доли не представлены.

Устанавливая размер сальдирования, суды, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходили из результатов судебной экспертизы (заключение эксперта от 20.03.2023 N СОЭ-013), определившей общую стоимость земельных участков в размере 14 790 000 руб. по состоянию на 20.03.2023 (дата проведения экспертизы), при том, что, вопреки позиции заявителей, в заключении отражены результаты исследований в отношении каждого спорного земельного участка, указаны примененные методы и обоснованы причины их применения, приведена оценка результатов исследований, выводы сделаны по всем постановленным судом вопросам и их обоснование, и каких-либо оснований для непринятия таких результатов судебной экспертизы не имелось, выводы эксперта с приложением надлежащих документальных доказательств не оспорены, какие-либо иные доказательства в обоснование рыночной стоимости спорных земельных участков не представлены, а возражения должника относительно оценки спорных объектов недвижимости являлись предметом оценки судов и отклонены ввиду следующего.

Согласно письменным пояснениям должника, первоначально супруг должника Киселев С.Н. по договору мены от 24.04.2016 с Иоаниди В.И. в обмен на два торгово-офисных помещения в г. Оренбурге площадью 118,8 кв.м. и 320,5 кв.м. и однокомнатную квартиру в г. Москве, с учетом доплаты в размере 25 000 000 руб., приобрел у Иоаниди В.И. земельный участок общей площадью 24306 кв.м. с кадастровым номером 56:44:0237002:3, по адресу: г. Оренбург, ул. 8 Марта, с находящимися на нем одноэтажным и четырехэтажными зданиями.

После чего 14.09.2016 Киселев С.Н. продает земельный участок по цене 123 000 000 руб. своей супруге Киселевой Е.Н. по договору купли-продажи от 14.09.2016, по которому оплата производится в следующем порядке: 17 000 000 руб. - за счет собственных средств покупателя Киселевой Е.Н. путем безналичного перечисления Киселеву С.Н., а 106 000 000 руб. перечисляются в безналичном порядке в день государственной регистрации договора.

В марте 2017 года Киселева Е.Н. разделила приобретенный земельный участок на несколько самостоятельных земельных участков и провела работы по межеванию земельного участка, постановке вновь образованных земельных участков на кадастровый учет, расчистке территории в целях улучшения инвестиционной привлекательности объектов для их последующей продажи под инвестиционный проект строительства многоэтажного жилого комплекса, и, по мнению должника, в результате проведенных ей мероприятий ликвидность и инвестиционная привлекательность земельных участков увеличена, что привело к увеличению рыночной стоимости имущества.

Между Киселевой Е.Н. (продавец) и Богатовым В.Н. (покупатель 1) с Грушецким Сергеем Николаевичем (покупатель 2) 25.04.2017 заключен договор купли-продажи объектов недвижимости от 25.04.2017 N 700, по которому продавец обязуется передать в общую долевую собственность по 1/2 доли объектов недвижимости, а покупатели принять и оплатить указанные доли земельных участков с кадастровыми номерами: 56:44:0237002:192, 56:44:0237002:193, 56:44:0237002:194, 56:44:0237002:196, 56:44:0237002:197, а также здания с кадастровым номером 56:44:0237002:110; при этом цена договора составляет 250 000 000 руб.; оплата по договору производится в следующем порядке: 110 000 000 руб. - в течение 3 дней с момента подписания договора путем безналичного перечисления на лицевой счет продавца;

140 000 000 руб. - до 15.06.2017 путем безналичного перечисления на лицевой счет продавца (пункты 3.1, 3.2 договора).

По мнению должника, из буквального толкования условий договора купли-продажи следует, что цена договора включает стоимость пяти земельных участков по 48 000 000 руб. каждый и здания стоимостью 10 000 000 руб.

Учитывая изложенное, по результатам исследования и оценки материалов дела и всех доказательств, с учетом конкретных обстоятельств дела, апелляционный суд установил, что, как следует из материалов дела земельный участок и здания на нем, приобретенные 25.04.2016 по договору мены супругом Киселевой Е.Н., проданы Киселевым С.Н. должнику по цене 123 000 000 руб. по состоянию на 14.09.2016, Киселева Е.Н. исполнила обязанность покупателя и перечислила полную стоимость земельных участков супругу, а в дальнейшем, через шесть месяцев, Киселева Е.Н. продает приобретенные земельные участки по стоимости в два раза выше - 250 000 000 руб., то есть всего в течение нескольких месяцев (с 14.09.2016 по 25.04.2017) стоимость земельного участка увеличилась с 123 000 000 руб. до 250 000 000 руб., в то время как представленные пояснения не раскрывают обстоятельств столь значительного и необоснованного повышения цены, ссылки должника на то, что она произвела в целях улучшения инвестиционной привлекательности межевание земельного участка и расчистку территории, не свидетельствуют о произведенных Киселевой Е.Н. крупных вложениях на развитие земельного участка, которые могли бы повлечь за собой увеличение, цены в несколько раз за достаточно короткий промежуток времени, в то время как иное не доказано, и доказательства того, какие виды работ по расчистке территории и на какую стоимость проводились, не представлены, а наличие обязанности оказать покупателям комплекс услуг по подготовке спорных земельных участков к строительным работам отрицает сама Киселева Е.Н., которая указывает, что в цену договора входила исключительно стоимость земельных участков.

Кроме того, судами, по результатам исследования и оценки материалов дела принято во внимание, что, тогда как по условиям договора купли-продажи цена сделки определена, исходя из представлений покупателя о возможности осуществить строительство комплекса многоквартирных домов (3 дома этажностью 14-11, 10 этажей, общей жилой площадью 36059,20 кв.м., общей коммерческой площадью не менее 39213,73 кв.м. и общей площадью офисных помещений не менее 3154,53 кв.м.), то есть с учетом таких критериев, которые существенно повышают для покупателя ценность приобретаемых объектов недвижимости, а реально возможность достижения таких целей использования земельных участков в настоящее время отсутствует, что следует из имеющихся в деле доказательств (ответы Инспекции государственной охраны объектов культурного наследия Оренбургской области от 08.06.2023 N 55-1-2081, от 01.08.2023 N 55-1-3790, письмо Министерства архитектуры и градостроительного развития Оренбургской области от 07.03.2024 N 36-01/615-исх, Акт государственной историко-культурной экспертизы "Дача Оренбургского областного комитета КПСС", по адресу: Оренбургская об., г. Оренбург, ул. 8 Марта, 1б" от 28.10.2022 с приложениями), из которых следует, что спорные земельные участки расположены в границах зоны охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия федерального значения - "Дача Оренбургского областного комитета КПСС", по адресу: г. Оренбург, ул. 8 Марта, 1б, подлежащего включению в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, территория которого обладает значительной мемориальной ценностью как памятное место, связанное с историей и культурой города Оренбурга, жизнью выдающихся деятелей г. Оренбурга и СССР, и обладает характеристиками достопримечательного места, окружающая территория которого, являвшаяся неотъемлемой частью объекта, расположена на земельных участках с кадастровыми номерами: 56:44:0237002:192, 56:44:0237002:194, 56:44:0237002:195, 56:44:0237002:197, находящихся в кадастровом квартале 56:44:0237002, где запрещается осуществление объектов капитального строительства, прокладка наземных и воздушных инженерных коммуникаций, установка высоковольтных линий электропередачи, в то время как иное не доказано и из материалов дела не следует, а ссылки Киселевой Е.Н. и Богорад С.А. на то, что здание Обкомовской дачи на сегодняшний день снесено и утрачено, сами по себе не позволяют сделать вывод, что объект культурного наследия отсутствует, а спорные земельные участки не подпадают под данную категорию как земли объектов культурного наследия, при том, что в Акте государственной историко-культурной экспертизы, напротив, установлено, что остатки фундамента здания "Обкомовской дачи" представляют собой памятное историко-культурное наследие, и что земельные участки под этим фундаментом входят в состав земель культурного наследия, а значит строительство на них запрещено, в то время как какие-либо доказательства, позволяющие прийти к иным выводам, не представлены.

Учитывая изложенное, по результатам исследования и оценки материалов дела и всех доказательств, с учетом конкретных обстоятельств дела, из которых следует, что в данном случае реальная возможность застройки многоквартирными жилыми домами спорных земельных участков в действительности отсутствовала (в границах единой зоны охраняемого природного ландшафта разрешено лишь размещение некапитальных сооружений в рамках работ по благоустройству, проведение ремонта, реконструкции существующих инженерных коммуникаций, работ по озеленению, сохранение ценных пород и старовозрастных деревьев и т.д.), и при таких обстоятельствах стороны договора купли-продажи, заключая его именно с целью осуществления на земельных участках многоэтажного строительства, были осведомлены о запрете осуществления такого строительства на спорных земельных участках, при этом, проанализировав условия договора, и, установив, что стороны в пункте 4.1.4 согласовали обязанность должника (продавца) по оформлению необходимой документации для изменения разрешенного использования спорных земельных участков, что подразумевало обращение должника в уполномоченные органы для получения положительного заключения государственной экспертизы проекта Жилого Комплекса и получения разрешения на строительство на земельном участке, отнесенном к объектам культурного наследия, суды, исходя из конкретных обстоятельств, предшествующих заключению сделки, пришли к выводу о доказанности материалами дела, что сторонами в цену договора включена не только стоимость земельных участков, но и услуги должника по оформлению необходимых документов и получению разрешения на строительство многоэтажного дома, и именно данное обстоятельство являлось важным условием для покупателей по приобретению земельных участков, вошедших в границы территории объекта культурного наследия, для строительства многоэтажного здания, что представляло собой крупное инвестирование в строительство и впоследствии получение прибыли от реализации, что могло оправдать совершение покупки по столь завышенной стоимости, и такой вывод судов о существенных условиях, согласованных сторонами в договоре, также подтверждает то, что в заключенном 26.04.2017 дополнительном соглашении к договору купли-продажи объектов недвижимости от 25.04.2017 N 700 стороны в пункте 5.5 предусмотрели расторжение сделки и возвращение сторонами всего полученного по сделке в случае неисполнения продавцом обязанности, предусмотренной пунктом 4.1.4 договора, неисполнение которой в последующем и послужит основанием для обращения Богатова В.Н. в суд с иксом о расторжении договора (решение Ленинского районного суда г. Оренбурга Оренбургской области от 30.12.2020 по делу N 2- 5859/2020).

Исходя из всех вышеизложенных установленных судами обстоятельств, по результатам исследования и оценки всех представленных доказательств, с учетом конкретных обстоятельств дела, из которых следует, что стороны договора купли-продажи определенно знали о запрете многоэтажной застройки на спорных земельных участках, а такое ограничение являются одним из ценообразующих факторов, который влечет за собой невозможность установления той стоимости земельных участков, которые устанавливали между собой заинтересованные лица при их последующей продаже, но, именно заверение должника и возложение на него обязанности по согласованию многоэтажного строительства явилось основным условием для покупки спорных земельных участков по столь завышенной цене, и, исходя из того, что, при изложенных обстоятельствах, последующие продажи земельных участков по завышенной цене, свидетельствуют о реализации на условиях, недоступных для независимых участников рынка и обусловленных вышеуказанным определенным экономическим интересом, при отсутствии доказательств, опровергающих изложенные выводы, и, свидетельствующих об ином, суды отклонили доводы должника и кредитора Богорад С.А. о том, что рыночная стоимость, установленная в заключении судебной экспертизы, является значительно заниженной, при том, что такая рыночная стоимость определена экспертом с учетом того, что отнесение объекта к культурному наследию накладывает на него ограничения в использовании, что непосредственно влияет на рыночную стоимость, и с применением соответствующей корректировки, что надлежащим образом не оспорено, в связи с чем суды не усмотрели оснований для повторной экспертизы с целью установления реальной рыночной стоимости объектов, а ссылки должника на наличие исторических коммуникаций к единственному ранее имевшемуся зданию, опровергнуты ответом общества с ограниченной ответственностью "Оренбург Водоканал" от 30.08.2023 N И.ОрВК-30082023-004, и судами указано, что, если бы такие коммуникации оставались, то их качество (с учетом износа) для современных условий (тем более для строительства 10-14 этажных домов) значения не имеет (разумным является требование о замене устаревших коммуникаций для ввода в эксплуатацию новых домов).

Доводы сторон о кадастровой стоимости спорных земельных участков, которая составляет 60 864 750 руб., являлись предметом оценки судов и отклонены как несостоятельные, поскольку кадастровая стоимость - стоимость налогооблагаемая, определяемая методами массовой оценки и потому имеющая ограниченную точность, традиционно воспринимающаяся как утилитарный показатель, применяемый только в строго ограниченном перечне случаев, предусмотренных законом для расчета налогов, арендной платы, административных штрафов и пр., а рыночная стоимость воспринимается как более точная, по сравнению с кадастровой, поэтому Конституционный суд Российской Федерации указывает на приоритетность применения вместо кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки, рыночной стоимости земельных участков (определение от 03.07.2014 N 1555-О), определяемой, в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, по правилам законодательства об оценочной деятельности, преимущество которой состоит в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, что предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой, и рыночная стоимость представляет собой цену недвижимости, действующую на рынке в настоящей момент, формирующуюся в результате спроса и предложения, то есть конкуренции, и эту стоимость возможно вычислить, проанализировав цены на аналогичные объекты, на цену также влияют: место расположения объектов, целевое назначение, наличие коммуникаций на земельном участке, и установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В настоящем случае экспертом при установлении рыночной стоимости учитывались объекты-аналоги, то есть земельные участки для разрешенного использования под МЖС (среднеэтажная застройка) в г. Оренбурге по состоянию на дату проведения экспертизы, земельные участки максимально близкие по местоположению, назначению, площади к исследуемому объекту, при этом экспертом учтено, что, в отличие от объектов-аналогов, не являющихся культурным наследием, затраты на поддерживание исследуемого объекта в надлежащем состоянии будут намного выше, что свидетельствует о том, что данный объект по соответствующему ценообразующему фактору хуже, чем объекты-аналоги, а также эксперт исходил из того, что рыночная и кадастровая стоимость независимы друг от друга, кадастровая стоимость не влияет на рыночную стоимость и определяется на иную дату, нежели рыночная стоимость, и, с учетом изложенного, довод о том, что эксперт в заключении не учитывал кадастровую стоимость земельных участков, что могло негативно повлиять на конечный результат экспертизы, отклонен судами.

Таким образом, при принятии обжалуемых судебных актов суды исходили из совокупности установленных по делу обстоятельств и доказанности материалами дела наличия в данном случае совокупности всех необходимых и достаточных оснований для сальдирования на сумму 7 395 000 руб. установленных при введении процедуры реструктуризации долгов Киселевой Е.Н. требований Богатова В.Н. по основному долгу (по определению арбитражного суда от 24.10.2022) в счет оставления за собой Богатовым В.Н. по _ доли в праве собственности на спорные земельные участки, а также из отсутствия доказательств иного, в частности, опровергающих установленную экспертным заключением стоимость доли, на которую произведено сальдирование требований кредитора (статьи 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судами правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, верно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения.

Довод заявителей о необоснованном отказе в повторной экспертизе для определения рыночной стоимости спорной недвижимости, отклоняется, с учетом того, что, в силу статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, назначение судебной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, который в каждом конкретном случае, исходя из предмета доказывания и представленных доказательств, самостоятельно определяет надобность в получении экспертного заключения, и при рассмотрении настоящего спора суды исходили из того, что в деле имеется достаточное количество позволяющих рассмотреть спор по существу доказательств, включая заключение эксперта от 20.03.2023 N СОЭ-013, которое является полным и обоснованным, соответствует по форме и содержанию предъявляемым к нему требованиям законодательства об экспертизе, надлежащая квалификация эксперта подтверждена, отводов к эксперту не заявлено, наличие каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта не усматривается, по всем вопросам о выводах эксперта даны пояснения, а должник и кредитор, не соглашаясь с заключением эксперта, о проведении повторной/дополнительной экспертизы в суде первой инстанции не заявили, в апелляционном суде необходимость повторной экспертизы в достаточной степени не обосновали, и, при этом, проанализировав все имеющиеся в деле заключения об оценке спорных земельных участков, суды установили, что значительная разница между рыночной стоимостью объектов недвижимости, определенной экспертом по результатам судебной экспертизы, и рыночной стоимостью соответствующих объектов, определенной специалистами в заключениях, представленных заявителями, по сути фактически связана только с тем, какое именно разрешенное использование спорных земельных участков применяют оценщики (коммерческая среднеэтажная застройка или нахождение земельных участков в границах зоны охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия, где запрещается осуществление объектов капитального строительства), в то время как иные обстоятельства, на которые ссылаются заявители, существенно на результате оценки не влияют, в связи с чем, исходя из вышеизложенных обстоятельств, апелляционный суд не усмотрел оснований для проведения повторной экспертизы, и следует также отметить, что заявители кассационных жалоб явку представителей в судебное заседание суда округа не обеспечили, четких и конкретных пояснений относительно заключения эксперта в суд округа не представили.

Иные доводы кассационной жалобы судом округа отклоняются, так как не свидетельствуют о нарушении судами норм права, и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Суд округа полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Так как определением суда округа от 08.08.2024 кассаторам предложено представить доказательства уплаты государственной пошлины, но такие доказательства не представлены, при этом судом округа обжалуемые судебные акты оставлены в силе, с Киселевой Е.Н. и Богорад С.А. в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по кассационной жалобе в размере, установленном в подпункте 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации в прежней редакции.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Оренбургской области от 04.10.2023 по делу N А47-13634/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы Киселевой Елены Николаевны и Богорад Светланы Александровны - без удовлетворения.

Взыскать с Киселевой Елены Николаевны в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу кассационной жалобы в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Взыскать с Богорад Светланы Александровны в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу кассационной жалобы в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Ю.А. Оденцова

Судьи

С.Н. Соловцов В.Ю. Калугин