Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 7 декабря 2011 г. N Ф06-10744/11 по делу N А12-2225/2011

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 7 декабря 2011 г. N Ф06-10744/11 по делу N А12-2225/2011

г. Казань

07 декабря 2011 г.

Дело N А12-2225/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 декабря 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,

судей Королевой Н.Н., Александрова В.В.,

при участии представителя:

истца - Процановой Г.С. (доверенность от 18.10.2011),

в отсутствие:

ответчика - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ярд", г. Волжский Волгоградской области,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.06.2011 (судья Болдырев Н.Ю.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2011 (председательствующий судья Луговский Н.В., судьи: Кузьмичев С.А., Цуцкова М.Г.)

по делу N А12-2225/2011

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ярд", г. Волжский Волгоградской области (ОГРН 1023402011533) к Управлению муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ОГРН 1023402012589) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ярд" (далее - ООО "Ярд", истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Управлению муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский (далее - Управление, ответчик) об урегулировании разногласия, возникшего при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 24.06.2011, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2011, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ООО "Ярд" просит отменить судебные акты и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы указывается, что истец обратился к ответчику с заявлением о приобретении арендованного помещения первого этажа, которое является самостоятельным объектом недвижимого имущества и может быть предметом гражданско-правовой сделки.

Помещение первого этажа и помещение подвала с 2005 года по 2010 год были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Волгоградской области как два самостоятельных объекта, и только после обращения ООО "Ярд" с заявлением о намерении приобрести помещение первого этажа ответчик произвел регистрацию объединения указанных помещений.

По мнению заявителя жалобы, это было сделано умышленно с целью воспрепятствования истцу в реализации его права на льготное приобретение недвижимости.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, поддержавшего доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции находит судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, 10.08.2001 между Управлением (арендодатель) и ООО "Ярд" (арендатор) был заключен договор аренды N 220ап нежилого помещения, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Энгельса, д. 30, общей площадью 331,1 кв. м.

Впоследствии к договору заключались дополнительные соглашения, изменяющие размер арендной платы и продлевающие срок его действия.

Предметом договора аренды является помещение, состоящее из первого этажа, площадью 210,1 кв. м, и подвала, площадью 121 кв. м.

24.05.2010 истец обратился к ответчику с письмом о продаже нежилого помещения на первом этаже, площадью 210,1 кв. м.

Постановлением главы городского округа - город Волжский от 29.11.2010 N 1122-ГО были утверждены условия приватизации муниципального имущества, арендуемого истцом в составе нежилого помещения площадью 331,9 кв. м, состоящего из помещений первого этажа и подвала.

Истец получил от ответчика проект договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества.

В связи с наличием разногласий по пунктам 1.1, 1.2, 2.1, 4.1, 6.1.2, 7.1, 9.1.5, 9.1.6, 9.2.1, 9.2, 9.4 договора истец обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что формирование и выделение отдельных объектов недвижимости по инициативе арендатора с целью их выкупа не предусмотрено действующим законодательством.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Арбитражный суд установил, что истец соответствует требованиям, установленным Законом N 159-ФЗ к субъектам малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, имеющим преимущественное право на приобретение такого имущества.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу Закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Со ссылкой на то, что 27.09.2010 произведена государственная регистрация права собственности городского округа - город Волжский Волгоградской области на нежилое помещение общей площадью 331,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Волжский, ул. Энгельса, д. 30, по договору аренды истец арендует указанное помещение, в то же время истец обратился с заявлением о приобретении нежилого помещения первого этажа площадью 210,1 кв. м, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что формирование и выделение отдельных объектов недвижимости по инициативе арендатора с целью их выкупа не предусмотрено положениями Закона N 159-ФЗ и может привести к нарушению прав владения, пользования и распоряжения собственником указанным объектом недвижимости как единым целым в соответствии с его целевым назначением, отказал в удовлетворении требований истца.

Суд апелляционной инстанции с выводами арбитражного суда первой инстанции согласился, признав необоснованными доводы апелляционной жалобы.

Суд кассационной инстанции считает, что доводы истца, изложенные в кассационной жалобе, имеют существенное значение.

С 2005 года по 2010 год помещение первого этажа и помещение подвала были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Волгоградской области как два самостоятельных объекта.

До момента обращения ООО "Ярд" к Управлению с заявлением о намерении приобрести помещение первого этажа помещение подвала и помещение первого этажа использовались разными лицами.

То обстоятельство, что в настоящее время помещение первого этажа и помещение подвала зарегистрированы как единый объект, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении его заявления о приобретении помещения первого этажа, так как до обращения истца с заявлением о продаже нежилого помещения на первом этаже площадью 210,1 кв. м помещения первого этажа и подвала были зарегистрированы как самостоятельные объекты недвижимости с присвоением кадастрового номера каждому объекту.

При таких обстоятельствах подлежал проверке довод истца о том, что регистрация объединения указанных помещений была произведена умышленно с целью воспрепятствования истцу в реализации его права на льготное приобретение недвижимости.

При новом рассмотрении дела необходимо проверить указанные доводы истца и принять решение в соответствии с законом.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.06.2011 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2011 по делу N А12-2225/2011 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Р. Нагимуллин

Судьи

Н.Н. Королева

В.В. Александров