Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2012 г. N 12АП-3258/12

г. Саратов

12 мая 2012 г.

Дело N А12-2225/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "03" мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "12" мая 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камериловой В.А.,

судей Антоновой О.И., Дубровиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Амангалиевой Э.Г.,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Ярд" Процановой Г.С., действующей по доверенности от 27.04.2012,

рассмотрев апелляционную жалобу Управления муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (г. Волжский Волгоградской области, ИНН 3435110029, ОГРН 1023402012589)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от "28" февраля 2012 года по делу N А12-2225/2011 (судья Литвин С.Н.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Ярд" (г. Волжский Волгоградской области, ИНН 343570719, ОГРН 1023402012589)

к Управлению муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (г. Волжский Волгоградской области, ИНН 3435110029, ОГРН 1023402012589)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ярд" (далее - ООО "Ярд", истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Управлению муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский (далее - управление, ответчик), в котором просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 24.06.2011 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 31.08.2011 решение оставлено без изменения.

Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 07.12.2011 решение первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 28 февраля 2012 года суд внёс изменения в договор купли-продажи недвижимого имущества:

Пункт 1.1 договора принять в редакции истца, где:

Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить на условиях настоящего договора следующее недвижимое имущество: нежилое помещение, расположенное на первом этаже жилого дома, именуемое далее объект".

Пункт 1.2 договора изложить в следующей редакции:

Общая площадь объекта составляет 210,1 кв. м.

Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: Цена объекта составляет 4290000 рублей (без учета НДС). Пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции:

Покупатель производит оплату цены объекта в сумме 4290000 (без учета НДС) рублей в рассрочку".

Пункт 7.1 договора изложить в следующей редакции:

В случае несвоевременной оплаты цены объекта, просрочки ежемесячных (очередных) платежей, Покупатель перечисляет Продавцу пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы, подлежащей перечислению, за каждый календарный день просрочки."

Пункт 9.2.1 договора изложить в следующей редакции:

Продавец вправе при неисполнении или не полном исполнении Покупателем своих обязательств по настоящему договору удовлетворить требования за счет стоимости заложенного имущества в порядке установленном законодательством РФ, за исключением если допущенное Покупателем нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Пункт 9.4 договора изложить в следующей редакции:

В случае нарушения обязательств, предусмотренных в п. 9.1.2, 9.1.11, 9.1.12 настоящего договора, покупатель оплачивает Продавцу штраф в размере 0,1% от оставшейся суммы обязательства.

Исключить из договора пункты 6.1.2. 9.1.5, 9.1.6,9.2.3.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований ООО "Ярд".

По мнению подателя апелляционной жалобы, при вынесении судебного акта судом первой инстанции не полно и не всесторонне рассмотрены обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, нарушены нормы материального права, что привело к принятию незаконного судебного акта.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Ярд" возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Управление муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области явку представителей в судебное заседание не обеспечило. О месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, выслушав доводы представителя истца, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, постановлением главы городского округа - город Волжский от 29.11.2010 N 1122-ГО была утверждены условия приватизации муниципального имущества, арендуемого истцом, в составе нежилого помещения площадью 331,9 кв.м., состоящего из помещений первого этажа и подвала.

10.08.2001 между Управлением муниципальным имуществом администрации города Волжского и обществом с ограниченной ответственностью "Ярд" был заключен договор аренды N 220ап нежилого помещения, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Энгельса, 30, общей площадью 331,1 кв.м. В последствии к договору заключались дополнительные соглашения, изменяющие размер арендной платы и продлевающими срок его действия.

Из материалов дела видно, что помещение, являющееся предметом договора аренды состоит из помещений первого этажа, площадью 210,1 кв.м. и подвала, площадью 121 кв. м.

24.05.2010 истец обратился к ответчику с письмом о продаже нежилого помещения на первом этаже, площадью 210,1 кв.м. (том 1, лист дела 80).

07 июля 1995 года между Управлением муниципальным имуществом Администрации города Волжского и ООО "Ярд" был заключен договор аренды N 744 встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Волжский, ул. Энгельса, 30.

12 декабря 2010 года ООО "Ярд" от Управления муниципальным имуществом городского округа - г. Волжский был получен проект договора купли- продажи недвижимого имущества - занимаемого помещения.

ООО "Ярд" не согласилось с редакцией п. 1.1, 1.2, 1.5, 2.1, 4.1, 6.1.2, 7.1, 7.2, 8.1, 8.5, 9.1.2, 9.1.4, 9.1.5, 9.1.6, 9.1.7, 9.2.1, 9.2.1, 9.2.3, 9.4 представленного проекта договора в связи с чем, 31 декабря 2010 года ООО "Ярд" направило ответчику протокол разногласий.

Рассмотрев протокол разногласий, ответчик принял п. 1.5, 7.2, 8.1, 8.5, 9.1.2, 9.1.4 и 9.1.7 в предложенной истцом редакции.

Однако относительно пунктов 1.1, 1.2, 2.1, 4.1, 6.1.2, 7.1, 9.1.5, 9.1.6, 9.2.1, 9.2.3, 9.4, договора стороны не пришли к согласию.

В связи с тем, что разногласия между сторонами урегулированы не были, истец обратился в суд с вышеуказанным иском.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 24.06.2011 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 31.08.2011 решение оставлено без изменения.

Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 07.12.2011 решение первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

При этом суд кассационной инстанции указал на то, что суду необходимо проверить довод истца о том, что регистрация объединения спорных помещений была произведена умышленно с целью воспрепятствования истцу в реализации его права на льготное приобретение недвижимости.

В силу части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толковании закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Суд первой инстанции, оценив в порядке, установленном статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, учитывая указания суда кассационной инстанции, принял правильное и обоснованное решение.

Как видно из материалов дела, истцом предлагается следующая редакция пункта 1.1:

"Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить на условиях настоящего договора следующее недвижимое имущество: нежилое помещение, расположенное на первом этаже жилого дома, именуемое далее объект".

Истец настаивает на своей редакции указанного пункта, поскольку не желает приобретать в собственность подвал площадью 121,8 кв. метров, расположенный в доме N 30 по ул. Энгельса г. Волжского.

24 мая 2010 года истец обратился к ответчику с заявлением, в котором просил передать ему помещение первого этажа, площадью 210,1 кв. метр. Намерение приобрести подвал того же дома, истец не заявлял.

Согласно договора N 744 на аренду нежилых помещений от 07.07.1995 года, предметом сделки являлось помещение первого этажа.

Дополнительным соглашением от 17.04.1997 года ООО "Ярд" было предоставлено в аренду так же помещение подвала.

До указанного момента помещение подвала и помещение первого этажа использовались разными арендаторами.

27 апреля 2005 года УМИ г. Волжского помещение первого этажа площадью 210,1 кв. метр было продано ООО "Соломон - Л". Впоследствии решением Волгоградского Арбитражного суда от 20 сентября 2005 года дело N А12-15571/05-С37 договор купли-продажи указанного помещения, заключенный между УМИ г. Волжского и ООО "Соломон -Л" признан недействительным в силу ничтожности.

Данные факты, указывают на то, что помещение первого этажа является самостоятельным объектом недвижимого имущества и может быть предметом гражданско-правовых следок независимо от помещений подвала того же дома.

Согласно информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учёт по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Апелляционная коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно изложил пункты 1.1 и 1.2 в представленной истцом редакции.

Истцом предложена следующая редакция пункта 2.1. договора: "Цена объекта составляет 4290000 (четыре двести девяносто тысяч) рублей (без учета НДС)".

Истец не оспаривает величину рыночной стоимости объекта, определенную ООО Группа Компаний "Таун". Однако, поскольку ООО "Ярд" имеет намерение приобрести только часть помещения, расчетным способом была определена величина рыночной стоимости помещения первого этажа.

6777000 рублей / 331,9 кв.метров х 210,1 кв.метр = 4290000 рублей (с учетом округлений), где:

6777000 рублей - общая стоимость помещения, площадью 331,9 кв. метров

331,9 кв. метров - общая площадь помещения, расположенного в доме N 30 по ул.Энгельса г. Волжского

210,1 кв.метр - площадь первого этажа, расположенного в доме N 30 по ул. Энгельса г. Волжского.

4290000 рублей - величина рыночной стоимости помещения первого этажа, расположенного в доме N 30 по ул. Энгельса г. Волжского.

Судебная коллегия соглашается с изложенными редакциями пунктов 2.1. и 4.1.( "покупатель производит оплату цены объекта в сумме 4290000 (четыре двести девяносто тысяч) (без учета НДС) рублей в рассрочку").

Суд первой обоснованно исключил пункт 6.1.2., предложенный продавцом в редакции "в течение 10 дней с момента внесения на счет Продавца каждого очередного платежа предоставлять Продавцу копию платежного поручения с отметкой банка".

Поскольку, согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со статьёй 422 кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Действующее законодательство не предусматривает обязанности покупателя после каждого очередного платежа предоставлять Продавцу копию платежного поручения с отметкой банка.

Суд апелляционной инстанции соглашается с утверждением пункта 7.1. договора в следующей редакции: "в случае несвоевременной оплаты цены объекта, просрочки ежемесячных (очередных) платежей, Покупатель перечисляет Продавцу пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы, подлежащей перечислению, за каждый календарный день просрочки".

В соответствии со статьёй 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что установление неустойки кратно размера ставки рефинансирования Центрального банка РФ, наиболее соответствует закону.

Суд первой инстанции обоснованно исключил пункт 9.1.5. договора, изложенный продавцом в редакции "покупатель обязан ежеквартально, в течение 10 календарных дней по истечении отчетного периода, предоставлять продавцу справку о наличии и состоянии заложенного имущества", поскольку действующее законодательство не предполагает указанной обязанности покупателя.

При этом истец не отрицает право ответчика проверять собственным силами наличие и состояние заложенного имущества в согласованное сторонами время.

Судебная коллегия признаёт обоснованным вывод суда первой инстанции об исключении пункта 9.1.6., поскольку решение о привлечении лица к участию в деле принимает суд, а не покупатель.

Суд первой инстанции обоснованно утвердил пункт 9.2.1 в следующей редакции: "Продавец вправе при неисполнении или не полном исполнении Покупателем своих обязательств по настоящему договору удовлетворить требования за счет стоимости заложенного имущества в порядке установленном законодательством РФ, за исключением если допущенное Покупателем нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества".

Правомерность принятия настоящего пункта в редакции истца обусловлена положениями части 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Апелляционная коллегия полагает, что пункт 9.2.3. обоснованно исключён.

В соответствии с п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, законодателем признано право покупателя на произведенные им улучшения.

Очевидно, что улучшения являются принадлежностью выкупаемого помещения и признание права собственности продавца на неотделимые улучшения, произведенные покупателем, противоречит действующему законодательству.

Суд первой инстанции обоснованно изложил пункт 9.4. договора в следующей редакции: "в случае нарушения обязательств, предусмотренных в п. 9.1.2, 9.1.11, 9.1.12 настоящего договора, покупатель оплачивает Продавцу штраф в размере 0,1% от оставшейся суммы обязательства", поскольку, согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка (штраф) один из способов обеспечения обязательства и может быть распространена на неисполненную часть обязательства и не должна рассчитываться от общей суммы долга.

Доводы апелляционной жалобы выражают своё несогласие с выводами суда первой инстанции и не могут служить основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, который принят на основе полного и всестороннего исследования доказательств по делу. Оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм материального и процессуального права, содержащиеся в нём выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от "28" февраля 2012 года по делу N А12-2225/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный первой инстанции.

Председательствующий

В.А. Камерилова

Судьи

О.И. Антонова О.А. Дубровина