Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2011 г. N 12АП-6017/11

г. Саратов

Дело N А12-2225/2011

31 августа 2011 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Луговского Н.В.,

судей Кузьмичева С.А., Цуцковой М.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Жаткиной М.Т.,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Ярд" - Процанова Г.С. по доверенности от 24.08.2011 г.. (удостоверение N 1645),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ярд" (Волгоградская область, г. Волжский)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от "24" июня 2011 года

по делу N А12-2225/2011, принятое судьей Болдыревым Н.Ю.,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ярд" (Волгоградская область, г. Волжский)

к Управлению муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский (Волгоградская область, г. Волжский)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

Решением арбитражного суда Волгоградской области от "24" июня 2011 года отказано в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "Ярд" (далее - ООО "Ярд", Общество, Истец) к Управлению муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский (далее - Управление, Ответчик) об урегулировании разногласия, возникшего при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

ООО "Ярд", не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы проводится в отсутствие представителя Управления, извещенного надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Исследовав материалы дела, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 10.08.2001 г.. между Управлением (Арендодатель) и ООО "Ярд" (Арендатор) был заключен договор аренды N 220ап нежилого помещения, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Энгельса, 30, общей площадью 331,1 кв. м.

Впоследствии к договору заключались дополнительные соглашения, изменяющие размер арендной платы и продлевающие срок его действия.

Предметом Договора аренды является помещение, состоящее из первого этажа, площадью 210,1 кв. м. и подвала, площадью 121 кв. м.

24.05.2010 г.. Истец обратился к Ответчику с письмом о продаже нежилого помещения на первом этаже, площадью 210,1 кв.м.

Постановлением Главы городского округа - город Волжсий от 29.11.2010 г.. N 1122-ГО были утверждены условия приватизации муниципального имущества, арендуемого Истцом в составе нежилого помещения площадью 331,9 кв.м., состоящего из помещений первого этажа и подвала.

Истец получил от Ответчика проект договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества.

В связи с неурегулируемостью пунктов 1.1,1.2,2.1,4.1, 6.1.2. 7.1,9.1.5, 9.1.6, 9.2.1, 9.2., 9.4 Договора, Истец обратился в арбитражный суд Волгоградской области с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что формирование и выделение отдельных объектов недвижимости по инициативе арендатора с целью их выкупа не предусмотрено действующим законодательством.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ)

В силу ст. 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент обращения общества с заявлением о выкупе арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г.. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 этого Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Закона N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Закона N 159-ФЗ).

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу Закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 г.. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что формирование и выделение отдельных объектов недвижимости по инициативе арендатора с целью их выкупа не предусмотрено положениями Закона N 159-ФЗ и может привести к нарушению прав владения, пользования и распоряжения собственником указанным объектом недвижимости как единым целым в соответствии с его целевым назначением.

Как следует из материалов дела, 27.09.2010 г.. произведена государственная регистрация права собственности городского округа - город Волжский Волгоградской области на нежилое помещение общей площадью 331,9 кв. м., расположенное по адресу: г. Волжский, ул. Энгельса, 30

По Договору аренды Истцу передано в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Энгельса, 30, общей площадью 331,1 кв. м.

Согласно ч. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Следовательно, при отсутствии волеизъявления собственника на создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов, часть указанного нежилого помещения, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может являться объектом купли-продажи.

Таким образом, учитывая отсутствие волеизъявление Ответчика на разделение арендуемого Истцом имущества, п. 1.1 и п. 1.2 договора купли-продажи не могут быть урегулированы, поскольку нежилое помещение общей площадью 331,9 кв. м., расположенное на первом этаже ив подвале жилого дома, является единым неделимым объектом.

В связи с неурегулированностью существенного условия о помещении, подлежащем продаже, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении иных условий договора купли-продажи.

В апелляционной жалобе Истец ссылается на то, что до момента обращения ООО "Ярд" к Управлению с заявлением о намерении приобрести помещение первого этажа помещение подвала и помещение товара использовались разными лицами. Кроме того, с 2005 г.. по 2010 г.. помещение первого этажа и помещение подвала были зарегистрированы в Управлении Росстрееста по Волгоградской области как два самостоятельных объекта.

Апелляционная коллегия считает указанные доводы несостоятельными, поскольку в настоящее время помещение первого этажа и помещение зарегистрированы как единый неделимый объект, в связи с чем реализация права на приобретение и последующее заключение договора купли-продажи возможно только в отношении единого объекта (нежилого помещения, общей площадью 331,9 кв. м.).

На основании изложенного апелляционная инстанция считает, что по делу принято законное и обоснованное решение, оснований для отмены которого не имеется. Выводы суда по данному делу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого решения.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Волгоградской области от "24" июня 2011 года по делу N А12-2225/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в порядке ст. 273 АПК РФ.

Председательствующий

Н.В. Луговской

Судьи

С.А. Кузьмичев М.Г. Цуцкова