Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30 июля 2012 г. N Ф06-5705/12 по делу N А12-2225/2011

г. Казань

30 июля 2012 г.

Дело N А12-2225/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 июля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Сергеева Г.А.,

судей Нагимуллина И.Р., Гарифуллиной К.Р.,

при участии представителей:

ответчика - Управления муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, г. Волжский - Сарамсаковой А.Ш. (доверенность от 23.12.2011 N 18/29556), Григорьевой Т.Ю. (доверенность от 04.07.2012 N 18/6158),

в отсутствие:

истца - общества с ограниченной ответственностью "Ярд" - извещено, не явилось,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, г. Волжский,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28.02.2012 (судья Литвин С.Н.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2012 (председательствующий судья Камерилова В.А., судьи Антонова О.И., Дубровина О.А.)

по делу N А12-2225/2011

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ярд", г. Волжский (ИНН 3435700719, ОГРН 1023402011533), к Управлению муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, г. Волжский (ИНН 3435110029, ОГРН 1023402012589), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ярд" (далее - ООО "Ярд", истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Управлению муниципальным имуществом администрации городского округа - город Волжский (далее - Управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 24.06.2011 по делу N А12-2225/2011 в удовлетворении иска отказано со ссылкой на то, что формирование и выделение отдельных объектов недвижимости по инициативе арендатора с целью их выкупа не предусмотрено положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2011 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.06.2011 по делу N А12-2225/2011 оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 07.12.2011 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.06.2011 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2011 по делу N А12-2225/2011 отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Суд кассационной инстанции указал на необходимость проверки доводов истца о том, что государственная регистрация помещений подвала и первого этажа в качестве единого объекта недвижимости имела цель воспрепятствовать истцу в реализации его прав, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 28.02.2012 суд удовлетворил требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, определив следующую редакцию спорных положений договора купли-продажи недвижимого имущества:

Пункт 1.1 договора:

"Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить на условиях настоящего договора следующее недвижимое имущество: нежилое помещение, расположенное на первом этаже жилого дома, именуемое далее объект".

Пункт 1.2 договора:

"Общая площадь объекта составляет 210,1 кв. м."

Пункт 2.1 договора:

"Цена объекта составляет 4 290 000 руб. (без учета НДС)".

Пункт 4.1 договора:

"Покупатель производит оплату цены объекта в сумме 4 290 000 (без учета НДС) руб. в рассрочку".

Пункт 7.1 договора:

"В случае несвоевременной оплаты цены объекта, просрочки ежемесячных (очередных) платежей, Покупатель перечисляет Продавцу пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы, подлежащей перечислению, за каждый календарный день просрочки".

Пункт 9.2.1 договора:

"Продавец вправе при неисполнении или не полном исполнении Покупателем своих обязательств по настоящему договору удовлетворить требования за счет стоимости заложенного имущества в порядке, установленном законодательством РФ, за исключением, если допущенное Покупателем нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества".

Пункт 9.4 договора:

"В случае нарушения обязательств, предусмотренных в п. 9.1.2, 9.1.11, 9.1.12 настоящего договора, покупатель оплачивает Продавцу штраф в размере 0,1% от оставшейся суммы обязательства".

Решением суда исключены из договора пункты 6.1.2. 9.1.5, 9.1.6, 9.2.3.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2012 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28.02.2012 по делу N А12-2225/2011 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика - без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, Управление обратилось в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований ООО "Ярд".

В обоснование жалобы Управление указывает, что нежилое помещение общей площадью 331,9 кв. м, расположенное на первом этаже и в подвале жилого дома, является единым и неделимым объектом, имеющим один общий ход в помещение.

Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций, по мнению ответчика, при урегулировании разногласий, возникших при определении цены объекта, указанной в пункте 2.1. договора, нарушили требования Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности РФ" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ) и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В письменных возражениях на кассационную жалобу ООО "Ярд" просит решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28.02.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2012 по делу N А12-2225/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, заслушав представителей ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, суд кассационной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28.02.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2012 по делу N А12-2225/2011 в части урегулирования разногласий по пункту 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества подлежат отмене, с направлением дела в этой части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

В остальной части решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28.02.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2012 по делу N А12-2225/2011 следует оставить без изменения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 10.08.2001 между Управлением (арендодатель) и ООО "Ярд" (арендатор) был заключен договор аренды N 220ап нежилого помещения, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Энгельса, д. 30, общей площадью 331,1 кв. м.

Впоследствии к договору заключались дополнительные соглашения, изменяющие размер арендной платы и продлевающие срок его действия.

Предметом договора аренды является помещение, состоящее из первого этажа площадью 210,1 кв. м и подвала площадью 121 кв. м.

Истец 24.05.2010 обратился к ответчику с заявлением о приобретении в собственность арендуемого нежилого помещения, расположенного на первом этаже, площадью 210,1 кв. м.

Постановлением главы городского округа - город Волжский от 29.11.2010 N 1122-ГО были утверждены условия приватизации муниципального имущества, арендуемого истцом в составе нежилого помещения площадью 331,9 кв. м, состоящего из помещений первого этажа и подвала (площадь подвала уточнена при инвентаризации и составила 121,8 кв. м).

Истец получил от ответчика проект договора купли-продажи объекта недвижимого имущества помещения первого этажа и подвала, площадью 331,9 кв. м.

В связи с наличием разногласий по пунктам 1.1, 1.2, 2.1, 4.1, 6.1.2, 7.1, 9.1.5, 9.1.6, 9.2.1, 9.2, 9.4 договора истец обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требования истца и принимая предложенную им редакцию пунктов 1.1 и 1.2 договора, суд первой инстанции пришел к выводу, что помещения первого этажа и подвала могут являться самостоятельными объектами недвижимости.

ООО "Ярд" арендует помещения первого этажа по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Энгельса, д. 30, с 1995 года. Согласно договору от 07.07.1995 N 744, предметом аренды являлись нежилые помещения только первого этажа.

Дополнительным соглашением от 17.04.1997 ООО "Ярд" было предоставлено в аренду также и помещение подвала.

До 17.04.1997 помещением подвала пользовался другой арендатор.

Управление муниципального имущества Администрации г. Волжский 27.04.2005 продало помещение первого этажа площадью 210,1 кв. м ООО "Соломон - Л". Впоследствии по иску ООО "Ярд" решением Арбитражного суда Волгоградской области от 20.09.2005 по делу N А12-15571/05-С37 договор купли-продажи помещения, заключенный между Управлением и ООО "Соломон - Л", признан недействительным в силу ничтожности.

Принимая во внимание эти обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что помещения первого этажа и подвала могут быть сформированы как самостоятельные объекты недвижимого имущества.

Изложенные в жалобе доводы ответчика о том, что вход в помещение подвала осуществляется только через арендуемые помещения первого этажа, были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции.

Выводы апелляционного суда о несостоятельности указанных доводов Управления основаны на тщательном, всестороннем и объективном исследовании представленных сторонами доказательств. В частности, из технического паспорта на встроенные нежилые помещения, не следует, что площадь помещения, в котором располагается вход в подвал, учитывается в составе площади помещений первого этажа или подвала, арендуемых ООО "Ярд".

Из отчета независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний "Технический аудит и управление недвижимостью" (далее - ООО Группа Компаний "ТАУН") по определению рыночной стоимости нежилого помещения площадью 331,9 кв. м также не следует, что вход в подвал осуществляется через помещения первого этажа, арендуемые истцом.

Согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по смыслу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

При таких обстоятельствах, оснований для пересмотра кассационной инстанцией данных выводов не имеется.

Вместе с тем, принимая пункт 2.1 договора в предложенной истцом редакции, суды не учли, что на основании договора, заключенного между ответчиком и независимым оценщиком - ООО Группа Компаний "ТАУН" от 15.10.2010 N 1704, была произведена оценка рыночной стоимости единого объекта - нежилых помещений общей площадью 331,9 кв. м, расположенных и на первом этаже и в подвале жилого дома.

Согласно отчету ООО Группа Компаний "ТАУН" от 29.10.2010 N ОН-5744/3 рыночная стоимость нежилого помещения площадью 331,9 кв. м по состоянию на 19.10.2010, составляет 6 777 000 руб. без учета НДС.

Судами первой и апелляционной инстанций был принят расчет ООО "Ярд" рыночной стоимости помещения первого этажа:

- 6 777 000 руб. / 331,9 кв. м х 210,1 кв. м = 4 290 000 руб. (с учетом округлений), где:

- 6 777 000 руб. - общая стоимость арендуемого помещения, площадью 331,9 кв. м без учета НДС;

- 331,9 кв. м - общая площадь арендуемого помещения;

- 210,1 кв. м - площадь первого этажа.

При этом суды не учли, что при определении итоговой величины стоимости объекта оценки площадью 333,9 кв. м независимым оценщиком использованы сравнительный и доходный подходы в соотношении 0,7 к 0,3. Все подобранные объекты сравнения расположены на первых этажах, тогда как объект оценки расположен на первом этаже и в подвале, в связи с чем независимый оценщик, рассчитывая стоимость доходным методом, применил понижающий коэффициент 0,89.

Следовательно, итоговая величина оценки помещения первого этажа не могла быть рассчитана простым арифметическим делением стоимости помещений первого этажа и подвала, рассчитанной оценщиком, на их общую площадь и умножением на площадь первого этажа.

Кроме того, в нарушение статьи 71 АПК РФ суды первой и апелляционной инстанций не дали оценки заключению эксперта от 30.05.2011 ОН-6117 по определению рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 210,1 кв. м, расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: 404111 Россия, Волгоградская область, г. Волжский, ул. Энгельса, 30, по состоянию на 29.11.2010.

Итоговая величина рыночной стоимости встроенного нежилого помещения первого этажа площадью 210,1 кв. м по заключению от 30.05.2011 по состоянию на 29.11.2010 составляет 5 657 000 руб. (в том числе НДС 18% - 862 932,20 руб. (т. 2, л.д. 59)).

Таким образом, расчет, представленный истцом, существенно уменьшает стоимость нежилого помещения при формировании и выделении двух отдельных объектов недвижимости при продаже только одного из них.

Обязательность оценки при приватизации муниципального имущества предусмотрена статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в соответствии с которой субъекты малого или среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

Следовательно, выводы, содержащиеся в решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28.02.2012 и постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2012 по делу N А12-2225/2011 в части урегулирования разногласий по пункту 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества и изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: "Цена объекта составляет 4 290 000 руб. (без учета НДС)" не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В данной части обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела в этой части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Предложенная сторонами формулировка пункта 4.1 договора отличается лишь ценой объекта, уплачиваемой в рассрочку. Поэтому судебная коллегия считает, что спорной является цена объекта, а не порядок ее уплаты. Поэтому оснований для отмены или изменения судебных актов в части урегулирования разногласий по пункту 4.1 договора не имеется.

Довод жалобы Управления о необходимости оставления пункта 6.1.2 договора купли-продажи в редакции ответчика несостоятелен.

Согласно, статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Законодательством не предусмотрена обязанность покупателя после каждого очередного платежа предоставлять продавцу копию платежного поручения с отметкой банка.

По тем же основаниям, суд кассационной инстанции считает правильным принятую судом редакцию пункта 7.1 договора, поскольку предложенная Управлением редакция этого пункта, устанавливающая ответственность в виде пени в размере 0,1% от суммы подлежащей перечислению за каждый календарный день просрочки, не обязательна для истца в силу статьи 421 ГК РФ.

Доводы жалобы о необходимости принять пункт 9.1.5 договора в редакции ответчика также является несостоятельным. В силу статей 445, 446, 421, 422 ГК РФ суд не вправе принять предлагаемую ответчиком формулировку, поскольку она обязывает истца ежеквартально представлять продавцу справку о наличии и состоянии заложенного имущества, что не предусмотрено законом.

Кроме того, судебная коллегия признает законным и обоснованным вывод суда первой инстанции об исключении пункта 9.1.6. Предлагаемый ответчиком пункт 9.1.6 возлагает на истца выполнение обязанностей, не предусмотренных законом.

Правомерность принятия пункта 9.2.1 в редакции истца обусловлена положениями части 2 статьи 348 ГК РФ, согласно которой, обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

В соответствии с пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. Законодателем признано право покупателя на произведенные им улучшения.

Улучшения являются принадлежностью выкупаемого помещения.

Поэтому предлагаемая ответчиком формулировка пункта 9.2.3 договора "права продавца на вещь, являющуюся предметом ипотеки, распространяется на ее принадлежности", не является обязательным условием для истца.

Суд первой инстанции исключил пункт 9.2.3 договора правомерно.

Изложенная судом первой инстанции редакция пункта 9.4. договора: "в случае нарушения обязательств, предусмотренных в пунктах 9.1.2, 9.1.11, 9.1.12 настоящего договора, покупатель оплачивает Продавцу штраф в размере 0,1% от оставшейся суммы обязательства" соответствует требованиям статей 329, 445, 446 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия кассационной инстанции считает, что судебные акты, за исключением урегулирования ими разногласий по пункту 2.1. договора, надлежит оставить без изменения.

При новом судебном рассмотрении дела в части урегулирования разногласий по пункту 2.1 договора суду необходимо в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ установить рыночную стоимость выкупаемых помещений первого этажа, определенную независимым оценщиком в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ, которая подлежит уплате в рассрочку согласно пункту 4.1 договора.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28.02.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2012 по делу N А12-2225/2011 в части урегулирования разногласий по пункту 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества и изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: "Цена объекта составляет 4 290 000 руб. (без учета НДС)" - отменить, дело в этой части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

В остальной части решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28.02.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2012 по делу N А12-2225/2011 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Г.А. Сергеев

Судьи

И.Р. Нагимуллин К.Р. Гарифуллина