Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17 апреля 2013 г. N Ф06-2227/13 по делу N А57-13159/2012

г. Казань

17 апреля 2013 г.

Дело N А57-13159/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 апреля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайбулова А.А.,

судей Вильданова Р.А., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

истца - Бурковой О.А., доверенность от 28.05.2012, Севостьянова М.Г., доверенность от 09.01.2013,

третьего лица (открытое акционерное общество "Совхоз-Весна") - Сизых Д.С., доверенность от 01.04.2013,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Девон-альянс", п. Дубки Саратовского района Саратовской области,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 15.10.2012 (судья Федорова Ю.Н.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2012 (председательствующий судья Волкова Т.В., судьи Клочкова Н.А., Никитин А.Ю.)

по делу N А57-13159/2012

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Девон-альянс", п. Дубки Саратовского района Саратовской области (ИНН 6455031003, ОГРН 1026403671997), к администрации Саратовского муниципального района, г. Саратов (ИНН 6432003218, ОГРН 1026401178484), Комитету по управлению имуществом Саратовской области, г. Саратов (ИНН 6450000788, ОГРН 1026402196622), о признании права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, третьи лица: Территориальное управление Росимущества в Саратовской области, г. Саратов, открытое акционерное общество "МРСК Волги", г. Саратов, (ИНН 6450925977, ОГРН 1076450006280), садовое некоммерческое товарищество "Университет", г. Саратов (ИНН 6432033318, ОГРН 1026401186932), садовое некоммерческое товарищество "Экран", г. Саратов (ИНН 6432231341, ОГРН 1026401187230), садовое некоммерческое товарищество "Газовик", г. Саратов, (ИНН 6432234092, ОГРН 1026401184754) открытое акционерное общество "Совхоз-Весна" (ИНН 6432301782, ОГРН 1026401185238), открытое акционерное общество "Газпром", г. Москва (ИНН 7728167223, ОГРН 1037739323896),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Девон-альянс" (далее - ООО "Девон-альянс", истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением (с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Комитету по управлению имуществом Саратовской области (далее - КУИ Саратовской области, ответчик) о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права ООО "Девон-альянс", признании права постоянного (бессрочного) пользования ООО "Девон-альянс" на следующие земельные участки: земельный участок площадью 1 454 132,85 кв. м с кадастровым номером 64:32:014201:0057; земельный участок площадью 1 014 626 кв. м с кадастровым номером 64:32:014201:121; земельный участок площадью 51 994 кв. м с кадастровым номером 64:32:014201:122; земельный участок площадью 21 418 кв. м с кадастровым номером 64:32:014201:123; земельный участок площадью 56 301 кв. м с кадастровым номером 64:32:014201:124, находящимися по адресу: Саратовская область, Саратовский район, п/о Расково.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 15.10.2012, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2012, в удовлетворении исковых требований ООО "Девон-альянс" отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить как противоречащие нормам материального права, исковые требования ООО "Девон-альянс" удовлетворить.

Заявитель кассационной жалобы полагает, что поскольку признано отсутствующим право аренды ООО "Девон-альянс" на земельный участок 2 597 776 кв. м, имеются основания для признания права постоянного (бессрочного) пользования ООО "Девон-альянс" на указанный земельный участок, равно как и на все участки, образованные в результате его раздела. В обоснование своей позиции истец ссылается на положения абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при продаже недвижимости, принадлежащей продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на кассационную жалобу, судебная коллегия не находит правовых оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, решением Арбитражного суда Саратовской области от 13.05.2011 по делу N А57-26683/2009, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2011, признан недействительным с момента заключения договор аренды земельного участка площадью 2 597 776 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский район, п/о Расково с кадастровым номером 64:32:014201:0057, применены последствий недействительности сделки в виде признания права аренды ООО "Девон-альянс" на спорный участок отсутствующим. В удовлетворении требования о погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права аренды земельного участка отказано. Требования ОАО "Совхоз-Весна" удовлетворены в полном объеме. Суд признал недействительным (ничтожным) договор аренды и применил последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания права аренды ООО "Девон-альянс" на спорный земельный участок, возникшего на основании распоряжения комитета от 10.05.2006 N 801-р и договора аренды от 14.08.2006 N 500, отсутствующим.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11.11.2011 решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.05.2011 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2011 по делу N А57-26683/2009 отменены, признано отсутствующим зарегистрированное право ООО "Девон-альянс" аренды земельного участка площадью 2 597 776 кв. м с кадастровым номером 64:32:014201:0057, расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский район, п/о Расково по договору аренды от 14.08.2006 N 500.

При рассмотрении дела N А57-26683/2009 установлены следующие обстоятельства, имеющие преюдициальное значение в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении настоящего спора.

Постановлением администрации Саратовского муниципального района Саратовской области от 30.03.1994 N 130 птицефабрике "Волга" предоставлен в постоянное пользование земельный участок общей площадью 344 га, расположенный по адресу: Саратовская область, Саратовский район, п/о Расково.

На основании постановления племптицефабрике "Волга" выдан государственный акт N САР-32-18-001377 на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком площадью 344 га. Впоследствии собственником было принято решение о ликвидации государственного предприятия. В областной газете "Саратов-СП" N 1-2 (1224-1225) 12.01.2005 опубликовано сообщение о проведении аукциона по продаже комплекса зданий и сооружений, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации и принадлежащего на праве хозяйственного ведения ликвидируемому государственному предприятию птицефабрике "Саратовская".

В объявлении о проведении аукциона также было указано, что за ликвидируемым предприятием на праве бессрочного пользования закреплен земельный участок площадью 344 га. В конце объявления указано, что покупатель имущества самостоятельно и за свой счет обязан произвести оформление прав землепользования, возникших на основании договора купли-продажи.

В результате проведения данного аукциона 21.02.2005 между ООО "Девон-Альянс" и государственным предприятием птицефабрикой "Саратовская" был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно пункту 3.4. договора купли-продажи покупатель переоформляет на себя право пользования земельным участком в соответствии с действующим законодательством.

Судом первой инстанции правильно установлено, что по состоянию на 31.03.2005 ООО "Девон-альянс" зарегистрировало право собственности на все приобретенное у государственного унитарного предприятия "Птицефабрика Саратовская" по договору купли-продажи имущество, о чем были выданы соответствующие свидетельства.

ООО "Девон-Альянс" обратилось в КУИ Саратовской области с заявлением от 13.05.2005 N 54 о предоставлении в собственность земельного участка площадью 344 га в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

КУИ Саратовской области направил обращение от 06.06.2005 N 2384 в администрацию Саратовского муниципального района об изготовлении и утверждении проектов границ земельных участков, занимаемых объектами недвижимости, и иных земельных участков сельскохозяйственного назначения общей площадью 344 га.

В декабре 2005 года администрация Саратовского района с учетом фактического использования определила границы и размеры новых земельных участков, находящихся под недвижимым имуществом и предназначенных для сельскохозяйственного использования, изготовила и утвердила проекты границ двух смежных земельных участков площадью 752 918 кв. м и 2 597 776 кв. м.

Распоряжением от 27.03.2006 N 427-р в аренду ООО "Девон-Альянс" передан земельный участок площадью 752 918 кв. м, в котором также указано на прекращение права постоянного (бессрочного) пользования государственного предприятия птицефабрика "Саратовская" на земельный участок площадью 344 га.

ООО "Девон-Альянс" обратилось в КУИ Саратовской области с заявлением от 12.04.2006 о предоставлении земельного участка площадью 2 597 776 кв. м в аренду сроком на 49 лет в порядке статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, по результатам рассмотрения которого издано распоряжение от 10.05.2006 N 801-р, в котором указано, что ООО "Девон-Альянс" предоставлен в аренду земельный участок площадью 2 597 776 кв. м "для сельскохозяйственного производства (выращивания зерновых и масличных культур)".

На основании распоряжения от 10.05.2006 N 801-р между ООО "Девон-альянс" (арендатор) и КУИ Саратовской области (арендодатель) заключен договор N 500 аренды земельного участка площадью 2 597 776 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский район, п/о Расково, с кадастровым номером 64:32:0142 01:0057.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2010 по делу N А57-24908/2009, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 02.02.2011, распоряжение КУИ Саратовской области от 10.05.2006 N 801-р о предоставлении земельного участка ООО "Девон-Альянс" в аренду сроком на 49 лет площадью 2 597 776 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, Саратовский район, п/о Расково признано недействительным.

Приобретенные истцом объекты недвижимого имущества располагаются на земельном участке площадью 752 918 кв. м, право на которое было приобретено истцом на основании распоряжения от 27.03.2006 N 427-р.

Земельный участок площадью 2 597 776 кв. м, расположенный по адресу: Саратовская область, Саратовский район, п/о Расково, с кадастровым номером 64:32:014201:0057, договор аренды которого от 14.08.2006 признан недействительным, а право аренды в пользу ООО "Девон-альянс" - отсутствующим, был разделен, в результате чего из него было выделено четыре новых: земельный участок площадью 1 014 626 кв. м с кадастровым номером 64:32:014201:121; земельный участок площадью 51 994 кв. м с кадастровым номером 64:32:014201:122; земельный участок площадью 21 418 кв. м с кадастровым номером 64:32:014201:123; земельный участок площадью 56 301 кв. м с кадастровым номером 64:32:014201:124, а площадь земельного участка с кадастровым номером 64:32:014201:0057 уменьшилась до 1 454 132,85 кв. м.

В соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Суды обеих инстанций правильно указали, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Кроме того, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах земельный участок под проданными объектами недвижимого имущества не мог быть продан с торгов, поскольку лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе ими распоряжаться в силу части 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, право постоянного (бессрочного) пользования у истца в отношении спорного земельного участка возникнуть не могло, поскольку объекты недвижимости, приобретенные по договору купли-продажи объектов недвижимости от 21.02.2005, находятся на земельном участке площадью 752 918 кв. м с кадастровым номером 64:32:014201:0045.

При таких обстоятельствах, учитывая вышеназванные судебные акты, вступившие в законную силу, суды пришли к правильному выводу о том, что у ООО "Девон-альянс" отсутствовали права на земельный участок площадью 2 597 776 кв. м, в связи с чем обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований.

Доводы, заявителя кассационной жалобы основаны на ошибочном толковании закона, кроме того, были предметом исследования в суде апелляционной инстанции, и получили надлежащую правовую оценку в соответствии с установленными по делу фактическими обстоятельствами, в связи с чем они подлежат отклонению как направленные на переоценку исследованных судом доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, оснований для их отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 15.10.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2012 по делу N А57-13159/2012 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

А.А. Хайбулов

Судьи

Р.А. Вильданов А.Ф. Фатхутдинова