Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18 июля 2013 г. N Ф06-5994/13 по делу N А65-21344/2012

г. Казань

18 июля 2013 г.

Дело N А65-21344/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 июля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Гарифуллиной К.Р., Коноплёвой М.В.,

при участии :

истца - Гараева Ф.С. (паспорт), представителя Михалевой Н.В. (доверенность от 05.10.2012),

в отсутствие:

ответчика - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Логика" в лице конкурсного управляющего Мартынова К.В.

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.12.2012 (судья Галеева Ю.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2013 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу N А65-21344/2012

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Гараева Фархата Сафиевича, г. Набережные Челны (ОГРН ИП 304165102000251) к обществу с ограниченной ответственностью "Логика", г. Казань (ОГРН 1021602861147) о взыскании 2 361 186,40 руб. долга, 287 410,64 руб. неосновательного обогащения, 795 958,73 руб. неустойки,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Гараев Фархат Сафиевич (далее - предприниматель, ИП Гараев Ф.С.) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Логика" (далее - общества, ООО "Логика") о взыскании (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) 2 361 186,40 руб. арендной платы, 795 958,73 руб. неустойки по договору аренды от 31.08.2007 N 8/н, 287 410,64 руб. неосновательного обогащения.

Исковые требования основаны на положениях статей 614, 651,1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что между сторонами был подписан договор аренды от 01.01.2007 N 5/н, который не был зарегистрирован в установленном порядке, однако этот факт не исключает обязанность общества возместить плату за пользование имуществом, по другому договору аренды от 31.08.2007 N 8/н у общества также образовалась задолженность по арендным платежам за период пользования с 01.09.2009 по ноябрь 2012 года.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.12.2012 иск удовлетворен.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебные инстанции, разрешая спор, исходили из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды от 01.01.2007 N 5/н не исключает обязанность арендатора оплатить фактическое пользование в виде неосновательного обогащения, по другому договору аренды от 31.08.2007 N 8/н общество также использовало нежилые помещения, при этом размер арендной платы изменился арендатором как в одностороннем порядке, так и по соглашению сторон, требования предпринимателя подлежат удовлетворению исходя из ставок, измененных на индекс потребительских цен в период с 2007 года по 2011 год.

В кассационной жалобе ООО "Логика" в лице конкурсного управляющего, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства,

Заявитель полагает, что судебные инстанции необоснованно пришли к выводу о доказанности и правомерности изменения размера арендной платы, ссылаясь на уведомления предпринимателя, кроме того, не учтены правила статьи 614 ГК РФ, запрещающие право изменение размера платы чаще одного раза в год.

В отзыве на кассационную жалобу ИП Гараев Ф.С. возражает против отмены судебных актов, отметив, что обществом получены все уведомления, а изменение ставок связано с величиной инфляции.

Представитель ИП Гараева Ф.С. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что судебные акты в оспариваемой части подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между ИП Гараевым Ф.С. (арендодатель) и ООО "Логика" (арендатор) заключен договор аренды от 01.01.2007 N 5/н в редакции изменений от 15.08.2011, по условиям которого арендатору сроком на 10 лет передавались нежилые помещения общей площадью 37,8 кв.м, из них: 14,1 кв.м офисной площади, 21,5 кв.м складской площади, 2,2 кв.м коридорной площади, расположенные по адресу: г. Нижнекамск, ул. Юности, д. 18а.

В пункте 3.1 договора аренды от 01.01.2007 N 5/н установлен размер арендной платы 300 руб. за 1 кв.м офисной площади, 200 руб. за 1 кв.м складской площади.

Фактическая передача нежилых помещений подтверждается актом от 01.01.2007 и не оспаривается сторонами.

За период пользования с 01.08.2009 по октябрь 2011 года обществом арендные платежи не вносились, размер задолженности составил 287 410 руб.

В рамках договора аренды от 31.08.2007 N 8/н, заключенного между теми же сторонами, обществу (арендатор) во временное пользование и владение сроком на 8 лет предоставлены нежилые помещения, в том числе 359,2 кв.м торговой площади, 43,2 кв.м офисной площади, 39,33 кв.м складской площади, 37,5 кв.м коридорной площади.

Согласно пункту 3.1 договора аренды от 31.08.2007 N 8/н размер арендной платы составил 554,50 руб. за 1 кв.м торговой площади, 332,70 руб. за 1 кв.м офисной площади, 221,80 руб. за 1 кв.м складской, коридорной и гаражной площади.

В пункте 3.6 договора аренды от 31.08.2007 N 8/н стороны предусмотрели, что арендодатель вправе не чаще 1 раза в год начиная с 2008 года в одностороннем порядке изменять размер платы, но не более чем на размер ставки инфляции за предыдущий год, установленный Госкомстатом Российской Федерации, уведомив арендатора за 30 дней. Арендная плата может быть изменена один раз в год по дополнительному соглашению сторон в случае изменения налогового законодательства.

За просрочку платежа арендатор уплачивает неустойку в размер 0,1 % от суммы платежа (пункт 4.1 договора аренды от 31.08.2007 N 8/н).

Фактическая передача помещений подтверждается актом от 31.08.2007 и не оспаривается сторонами.

Государственная регистрация договора аренды от 31.08.2007 N 8/н произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан 03.04.2008.

ИП Гараев Ф.С. направил уведомление от 21.12.2007 об увеличении размера арендной ставки с 01.01.2008 на размер ставки инфляции, действующий в 2007 году, согласно уведомлению от 27.11.2009 размер платы должен увеличиваться на размер ставки инфляции с 01.01.2010, в соответствии с другим уведомлением от 28.11.2011, направленного арендатору, плата увеличивается с 01.01.2012 на размер коэффициента инфляции.

В соответствии с дополнительным соглашением от 01.04.2009 к договору аренды от 31.08.2007 N 8/н стороны изменили его условия с 01.04.2009 в части размера арендной платы, который за период с 01.04.2009 по 31.12.2009 составил 231 640 руб., а с 01.01.2010 по 31.06.2010 - 250 000 руб.

Изменения в договоре аренды от 31.08.2007 N 8/н зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан 14.05.2010.

В рамках другого дополнительного соглашения от 01.11.2010 к названному договору с 01.01.2011 по 31.12.2011 установлена плата в размер 272 000 руб.

По соглашению сторон от 01.11.2012 договор аренды от 31.08.2007 N 8/н был расторгнут.

Неисполнение обществом обязательств по внесению арендной платы, увеличенной в установленном порядке, и явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Содержащиеся в судебных актах выводы относительно требований, основанных на договоре аренды от 31.08.2007 N 8/н, не основаны на правильной оценке имеющихся в деле доказательств и нормах действующего законодательства.

Согласно пункту 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2011 N 52 "О применении положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам" при обжаловании в апелляционном или кассационном порядке судебного акта, основанного на положениях законодательства, практика применения которых после его принятия определена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, суд апелляционной или кассационной инстанции учитывает правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при оценке наличия оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта. При этом в мотивировочной части судебного акта, принимаемого по результатам рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы, может содержаться указание на соответствующее постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации или постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, принятое по результатам рассмотрения дела в порядке надзора (часть 4 статьи 170 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" было опубликовано (21.03.2013) и на момент принятия постановления суда апелляционной инстанции по настоящему делу.

Таким образом, к требованиям о взыскании 287 410,64 руб не могут применяться положения статьи 1102 ГК РФ, однако данные обстоятельства не повлияли на правильность выводов судов двух инстанций относительно взыскания указанной суммы арендной платы по договору аренды от 01.01.2007 N 5/н, в котором содержатся все существенные условия, но отсутствует государственная регистрация сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть определен в твердой сумме, вносимых периодически.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Поскольку условия договора аренды от 31.08.2007 N 8/н предусматривают право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, судам необходимо было исследовать соблюдение установленных законом предельных сроков и порядка такого изменения.

Следует отметить, что с учетом взаимосвязанных положений пункта 3 статьи 433 и пункта 2 статьи 651 договор аренды недвижимости заключенный на срок более одного года считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Соглашения об изменении договора совершаются в той же форме, что и договор, если из закона и иных правовых актов не вытекает иное.

Договор аренды от 31.08.2007 N 8/н может считаться заключенным с 03.04.2008 - даты его государственной регистрации, соглашение о внесении изменений от 01.04.2009 зарегистрировано 14.05.2010.

Последующее соглашение сторон от 01.11.2010 относительно изменения размера платы в установленном законом порядке не регистрировалось.

Таким образом, при определении размера задолженности судам необходимо было определить не только период фактического пользования, но и соответствующие ставки, действующие между сторонами с учетом соблюдения порядка внесения изменений в условия договора аренды, требующего государственную регистрацию.

Как следует из содержания постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 N 2-П, исполнимость вынесенных судебных решений наряду со стабильностью правового регулирования выражает принцип правовой определенности, который является общеправовым.

Вместе с тем при определении размера задолженности по арендной плате предприниматель исходил из того, что на основании направленных уведомлений об изменении платы следует исходить из увеличенного размера такой платы.

В данном конкретном случае по условиям договора аренды размер арендной платы определялся в твердой сумме, таким образом, при наступлении оснований, предусмотренных соглашением сторон (изменение ставки инфляции), арендодатель вправе был направить уведомление не чаще чем раз в год с указанием нового размера платы.

Из содержания имеющихся в деле уведомлений, направленных арендатору, следует, что размер платы будет увеличен на размер инфляции за предыдущий год, при этом конкретный размер платы (твердая сумма платежа) арендодателем не определялся, однако у общества не имелось обязанности для определения (исчисления) нового размера платы.

С учетом данных обстоятельств и условий договора аренды, устанавливающего конкретную твердую ставку арендной платы, судам необходимо было оценить доводы арендатора относительно того, могут ли уведомления предпринимателя, в которых не был указан конкретный размер платы, рассматриваться в качестве основания для ее внесения в измененном размере.

Договор аренды от 31.08.2007 N 8/н считается заключенным с 03.04.2008, однако уведомлением от 21.12.2007 арендодатель сообщил об изменении платы с 01.01.2008 на ставку инфляции, последующее уведомление было направлено 27.11.2009 об увеличении платы на ставку инфляции с 01.01.2010, однако уже в этот период (2010 год) стороны подписали соглашение от 01.04.2009 об изменении платы с 01.04.2009 по 31.12.2009 и с 01.01.2010 по 31.06.2010, вместе с тем указанное соглашение о внесении изменений в договор аренды было зарегистрировано только 10.05.2010, далее 28.11.2011 арендодатель вновь направил очередное уведомление об изменении платы с 01.01.2012 на размер инфляции.

Поскольку в судебных актах не содержатся выводов относительно соблюдения механизма изменения размера арендных платежей, а также не исследованы ставки, применяемые арендодателем в расчете задолженности, судебные акты приняты с нарушением положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом этих обстоятельств, поскольку действия сторон о внесении изменений в договор аренды совершались в спорный период (с 01.09.2009 по ноябрь 2012 года), судам для определения общего размера задолженности необходимо было установить действующие ставки арендной платы, даты и оснований их изменения.

При таких обстоятельствах судебные акты в указанной части подлежат отмене как принятые по неполно исследованным обстоятельствам спора.

Поскольку доказательств, подтверждающих основания для отложения судебного разбирательства, не представлено, а также учитывая разумные сроки судопроизводства (статья 6.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) ходатайство ООО "Логика" подлежит отклонению.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

В удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью "Логика" об отложении судебного разбирательства отказать.

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.12.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2013 по делу N А65-21344/2012 в части взыскания 2 361 186,40 руб. арендной платы, 795 958,73 руб. неустойки отменить.

Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

К.Р. Гарифуллина М.В. Коноплёва