Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24 декабря 2013 г. N Ф06-377/13 по делу N А12-1213/2012

г. Казань

24 декабря 2013 г.

Дело N А12-1213/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Савкиной М.А.,

судей Аглиуллиной Ф.Г., Ивановой А.Г.,

при участии:

Кузнецова П.А., лично, паспорт,

при участии представителей:

Кузнецова П.А. - Емельяновой А.Ю., по доверенности от 04.02.2013,

общества с ограниченной ответственностью "фирма "КОМ-БИЛДИНГ" - Емельяновой А.Ю., по доверенности от 26.11.2013,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-страховая группа "Нагорье" Каменского А.А., г. Волгоград,

на определение Арбитражного суда Волгоградской области от 08.02.2013 (судья Суханова А.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2013 (председательствующий судья Грабко О.В., судьи Агибалова Г.И., Жаткина С.А.)

по делу N А12-1213/2012

по заявлению Кузнецова Павла Александровича, г. Волгоград, о признании права собственности на встроенные нежилые помещения,

в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-страховая группа "Нагорье", г. Волгоград (ИНН 3445056910, ОГРН 1023403854836).

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Волгоградской области от 26.03.2012 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-страховая группа "Нагорье" (далее ООО ИСГ "Нагорье", должник) введена процедура наблюдения с применением положений Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ, в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", регламентирующих банкротство застройщиков, временным управляющим утвержден Фетисов С.А.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10.09.2012 ООО "ИСГ "Нагорье" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конусного производства, конкурсным управляющим утвержден Яковенко А.А.

Кузнецов Павел Александрович обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), о признании за ним права собственности на встроенные нежилые помещения: встроенное нежилое помещение общей площадью 77,8 кв.м, инвентарный номер 003746/1009, расположенное на 2 этаже 2 секции жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5; встроенное нежилое помещение общей площадью 58,1 кв.м, инвентарный номер 003746/1014, расположенное на 3 этаже 2 секции жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5; встроенное нежилое помещение общей площадью 63,3 кв.м, инвентарный номер 003746/1013, расположенное на 3 этаже 2 секции жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области 08.02.2013 за Кузнецовым П.А. признано право собственности на встроенные нежилые помещения: встроенное нежилое помещение общей площадью 77,8 кв.м, инвентарный номер 003746/1009, расположенное на 2 этаже 2 секции жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5; встроенное нежилое помещение общей площадью 58,1 кв.м, инвентарный номер 003746/1014, расположенное на 3 этаже 2 секции жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5; встроенное нежилое помещение общей площадью 63,3 кв.м, инвентарный номер 003746/1013, расположенное на 3 этаже 2 секции жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2013 указанное определение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО ИСГ "Нагорье" просит определение Арбитражного суда Волгоградской области от 08.02.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2013 отменить, в удовлетворении требований Кузнецову П.А. отказать.

При этом заявитель указывает, что материалами дела не подтвержден факт того, что застройщик до возбуждения в отношении него дела о банкротстве подписывал с участником строительства (ООО "фирма "Ком-Билдинг") документ о передаче ему спорного нежилого помещения.

Также, по мнению заявителя, не доказан факт оплаты застройщиком стоимости спорных нежилых помещений.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии со статьями 284, 286, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела, и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 12.07.2007 между ООО "ИСГ "Нагорье" (застройщик) и ООО "фирма "Ком-билдинг" (участник долевого строительства) подписан договор участия в долевом строительстве N 08-06/07.

Согласно пункту 1.1 застройщик обязуется в предусмотренный договором срок и (или) с привлечением других лиц построить объект "жилой дом N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда, расположенный на земельном участке по адресу: г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, 5, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объекты долевого строительства, указанные в приложении N 1 к договору.

ООО "ИСГ "Нагорье" приняло на себя обязательства передать объекты долевого строительства участнику строительства во 2 квартале 2009 года.

Объекты долевого строительства определены в приложении N 1 к договору участия в долевом строительстве N 08-06/07, ими являются жилые и встроенные нежилые помещения жилого дома, указанные в приложении. Общая цена договора определена сторонами в размере 593 400 000 руб. (пункт 2.1).

В пункте 8 дополнительного соглашения от 26.02.2010 к договору от 12.07.2007 N 08-06/07 стороны определили стоимость встроенных нежилых помещений, расположенных в секции N 2 жилого дома N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда на земельном участке по адресу: г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, 5, и являющихся предметом договора от 12.07.2007 N 08-06/07: стоимость встроенного нежилого помещения общей проектной площадью 63,85 кв.м в осях А-Г:1011 на 2 этаже составила 2 681 700 руб.

Дополнительным соглашением от 26.02.2010 стороны договора определили стоимость, в том числе и спорных нежилых помещений.

Дополнительным соглашением от 01.03.2010 стороны изменили срок передачи объектов долевого строительства участнику долевого строительства - апрель 2010 год.

Договор участия в долевом строительстве N 08-06/07, а также все дополнительные соглашения к указанному договору зарегистрированы в установленном законом порядке в Федеральной регистрационной службе.

В соответствии с соглашением о прекращении взаимных обязательств зачетом от 16.03.2009, заключенным между ООО "фирма "Ком-Билдинг" и ООО "ИСГ "Нагорье", стороны произвели зачет встречных однородных обязательств, в силу которого обязательство ООО "фирма "Ком-Билдинг" по оплате обусловленной договором цены за объекты долевого строительства (офисные помещения) прекращено полностью.

Поскольку обязанность по внесению суммы долевого участия по договору от 12.07.2007 N 08-06/07 ООО "фирма "Ком-Билдинг" выполнена в полном объеме, между ООО "фирма "Ком-Билдинг" и ОАО "Синара-Девелопмент" заключены следующие договоры уступки прав (требований):

- N СД/01-155 от 29.03.2011, в соответствии с которым ООО "фирма "Ком-Билдинг" уступает, а ОАО "Синара-Девелопмент" принимает в полном объеме права (требования) в отношении офисного помещения, общей проектной площадью 76,3 кв.м. в осях А-Г: 9-10 на 2 этаже 25-этажной секции N 2 жилого дома N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда, расположенного на земельном участке по адресу: г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, 5;

- N СД/01-156 от 29.03.2011, в соответствии с которым ООО "фирма "Ком-Билдинг" уступает, а ОАО "Синара-Девелопмент" принимает в полном объеме права (требования) в отношении офисного помещения, общей проектной площадью 75,9 кв.м. в осях Ж-И: 4-7 на 3 этаже 25-этажной секции N 2 жилого дома N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда, расположенного на земельном участке по адресу: г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, 5;

- N СД/01-157 от 29.03.2011 в соответствии с которым ООО "фирма "Ком-Билдинг" уступает, а ОАО "Синара-Девелопмент" принимает в полном объеме права (требования) в отношении офисного помещения, общей проектной площадью 65,8 кв.м. в осях Е-Ж: 4-7 на 3 этаже 25-этажной секции N 2 жилого дома N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда, расположенного на земельном участке по адресу: г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, 5.

Указанные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Волгоградской области, о чем в материалы дела истцом представлены выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 22.08.2011.

В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения от 01.03.2010 к договору от 12.07.2007 N 08-06/07 застройщик обязуется передать объекты долевого строительства участнику долевого строительства в апреле 2010 года.

Согласно договорам уступки прав (требований) от 10.01.2012 N СД-026/12-01/6-9, N СД-027/12-01/6-9, N СД-028/12-01/6-9 по договору участия в долевом строительстве от 12.07.2007 N 08-06/07 ОАО "Синара-Девелопмент" уступило свои права требования к ООО "ИСГ "Нагорье" ООО "САКС-ТМ".

18 апреля 2012 года по договорам уступки права требования N СД-026/12-01/6-9, N СД-027/12-01/6-9, N СД-028/12-01/6-9 ООО "САКС-ТМ" уступило свои права требования к ООО "ИСГ "Нагорье" Кузнецову П.А.

Договоры уступки права требования зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Волгоградской области.

В связи с тем, что спорные нежилые помещения не переданы Кузнецову П.А. ООО "ИСГ "Нагорье", Кузнецов П.А. обратился в суд с заявлением о признании права собственности.

Судом первой инстанции установлено, что обязательства по договору участия в долевом строительстве от 12.07.2007 N 08-06/07 перед застройщиком многоквартирного дома - ООО "ИСГ "Нагорье" выполнены первоначальным участником долевого строительства ООО "фирма "Ком-Билдинг" в полном объеме, что подтверждается произведенным зачетом взаимных обязательств по договору долевого участия в строительстве N 08-06/07 и по договору инвестирования от 06.04.2006 N 30-04-06/2: соглашения о прекращении взаимных обязательств зачетом от 01.11.2007 на сумму 212 315 290 руб., от 01.10.2007 на сумму 89 925 672 руб., от 01.09.2007 на сумму 73 512 795 руб., от 01.08.2007 на сумму 2 252 880 руб., от 03.12.2007 на сумму 3 948 980 руб., от 27.01.2009 на сумму 25 414 545 руб., от 16.03.2009 на сумму 54 109 020 руб., от 30.03.2009 на сумму 3 618 600 руб., от 29.04.2009 на сумму 2 982 900 руб., от 01.07.2009 на сумму 2 539 977 руб., от 02.02.2010 на сумму 126 304 924 руб., всего на общую сумму 596 925 583 руб.

02 февраля 2010 года ООО "фирма "КОМ-Билдинг" от должника получена справка об отсутствии задолженности по оплате спорного помещения.

10 февраля 2010 года между ООО "ИСГ "Нагорье" и ООО "фирма "КОМ-Билдинг" подписан итоговый акт сверки взаимных расчетов по двум договорам, которым стороны констатировали факт отсутствия задолженности.

Доводы о том, что обязательства по оплате договора от 12.07.2007 N 08-06/07 ООО "фирма "Ком-Билдинг" не исполнены, обоснованно не приняты во внимание судами первой и апелляционной инстанций, поскольку требование о взыскании с ООО "фирма "КОМ-Билдинг" задолженности должником не заявлялось, соглашения о прекращении взаимных обязательств зачетом в судебном порядке не оспорены и недействительными не признаны.

Кроме того, решением Арбитражного суда Волгоградской области от 04.10.2011 N А12-11003/2011, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2012, установлено, что оплата со стороны ООО "фирма "КОМ-Билдинг" за спорные нежилые помещения произведена в пользу ООО "ИСГ "Нагорье" в полном объеме.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве направлены на дополнительную защиту прав граждан - участников долевого строительства.

17 февраля 2010 года между ООО "фирма "КОМ-Билдинг" и должником подписан акт приемки объекта капитального строительства - 2 очередь (секции 2,3) со встроенными нежилыми помещениями, которым стороны подтвердили факт окончания строительства жилого дома, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5 мкр. 101.

16 апреля 2010 года Управлением государственного строительного надзора администрации Волгоградской области ООО "ИСГ "Нагорье" выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства - жилой дом N 1 в застройке 101 мкр. в Центральном районе г. Волгограда 2-я очередь (секции 2,3) 1 пусковой комплекс, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5, возведенного на основании разрешения на строительство N RU3430100-31/Ц-07 от 15.04.2010 требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.

Основанием для выдачи заключения послужило извещение об окончании строительства от 25.02.2010, акт итоговой проверки от 19.03.2010 N 63, заявление ООО "ИСГ "Нагорье".

20 апреля 2010 ода Администрацией города Волгограда ООО "ИСГ "Нагорье" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU34301000-30/04-10 1-й пусковой комплекс 2-й очереди (2,3) секции.

Из разрешения на ввод в эксплуатацию 1-го пускового комплекса 2-й очереди жилого дома, в эксплуатацию фактически введена жилая часть многоквартирного жилого дома, нежилые помещения, находящиеся в нижней части жилого дома, несмотря на их фактическую готовность к сдаче в эксплуатацию, что следует из акта приемки ООО "ИСГ "Нагорье" объекта капитального строительства от ООО "фирма "КОМ-Билдинг" 17.02.2010, в эксплуатацию введены не были.

ЗАО "Нагорье - групп", действуя в рамках соглашения N 13/11 на выполнение функций застройщика, заключенного 15.12.2011 с ООО "ИСГ "Нагорье", 09 января 2012 года обратилось в инспекцию государственного строительного надзора по Волгоградской области о выдаче заключения о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации для ввода объекта в эксплуатацию.

18 января 2013 года инспекцией Государственного строительного надзора Волгоградской области выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства - жилой дом N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе Волгограда 2-я очередь, 2-й пусковой комплекс, расположенного по адресу г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5, требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.

21 января 2013 года заявление о выдаче разрешения на ввод 2-й очереди 2-го пускового комплекса дома 5 по ул. Новороссийской сдано ЗАО "Нагорье-групп" в администрацию г. Волгограда. Заместителем главы администрации Волгограда выдано разрешение N RU-34301000-1/04/13 на ввод встроенно-пристроенных помещений общей площадью 3981,7 кв.м в эксплуатацию.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Согласно пунктам 2, 3 и 6 названной статьи для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, с соответствующим заявлением и приложением необходимых документов, отсутствие которых является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, именно на должнике, как на застройщике, лежала обязанность по получению заключения органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение государственного экологического контроля в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса, и последующему обращению за получением разрешения по ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ООО "ИСГ "Нагорье" как застройщик многоквартирного дома, не предпринимало мер, направленных на ввод завершенного строительством объекта в эксплуатацию, действовало в отношении участников долевого строительства неразумного, недобросовестно, не исполняя принятые на себя обязательства.

В соответствии со статьями 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся... здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, которые подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как разъяснено в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за гражданами, заключившими с ООО "фирма "КОМ-Билдинг" договоры уступки прав требования по договору от 12.07.2007 N 08-06/07 уже признано право собственности на нежилые помещения, расположенные в спорной секции жилого дома.

Право собственности должника, находящегося на стадии конкурсного производства, в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором размещаются указанные помещения, не регистрировалось.

При этом спорные нежилые помещения прошли инвентаризацию МУП "Центральное межрайонное БТИ" с присвоением инвентарных и кадастровых номером, следовательно, могут быть идентифицированы для целей регистрации на них права собственности.

Поскольку объект недвижимости фактически создан, строительство осуществлено на специально выделенном для этого земельном участке, отсутствие нарушения градостроительных норм и правил подтверждено техническим заключением, и исходя из конкретных обстоятельств дела, и поскольку право собственности возникает с момента его государственной регистрации, невозможность оформить его должным образом препятствует истцу в реализации своих прав собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости, суды первой инстанции правомерно признали за Кузнецовым П.А. право собственности на оплаченное им по договору об уступке права требования недвижимое имущество в объекте, не завершенном строительством.

При рассмотрении довода о незаключенности договора долевого участия суды правомерно руководствовались позицией, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 18.05.2010 N 1404/10 и от 08.02.2011 N 13970/10, в соответствии с которой суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства.

Как установлено судом первой инстанции, между сторонами с момента подписания договоров отсутствовал спор в отношении неопределенности предметов договоров, обязательств по оплате. Требование о взыскании с ООО "фирма "Ком-Билдинг" задолженности должником не заявлялось. Представленные в материалы дела соглашения о прекращении взаимных обязательств зачетом в судебном порядке никем не оспорены и недействительными не признаны.

Требования гражданского законодательства об определении цены договора, срока и порядка ее уплаты как существенного условия этого договора установлены с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон. Однако если обязательство договора исполнено, неопределенность в отношении указанного условия отсутствует.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о законности и обоснованности обжалуемых судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Волгоградской области от 08.02.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2013 по делу N А12-1213/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

М.А. Савкина

Судьи

Ф.Г. Аглиуллина А.Г. Иванова