Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30 мая 2017 г. N Ф06-19667/17 по делу N А55-30798/2015

г. Казань

30 мая 2017 г.

Дело N А55-30798/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 мая 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,

судей Королёвой Н.Н., Александрова В.В.,

при участии представителей:

истца - Соколовой Г.Б. (доверенность от 09.06.2016 N 530),

ответчика - Грицюк О.В. (доверенность от 28.11.2016 N 13121), Шевяховой Ю.В. (доверенность от 10.01.2017 N 08),

третьего лица (общество с ограниченной ответственностью "Алькор") - Новикова А.В. (доверенность от 01.03.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, общества с ограниченной ответственностью "Алькор"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 09.12.2016 (судья Дегтярев Д.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2017 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи: Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.)

по делу N А55-30798/2015

по исковому заявлению акционерного общества "Жигулевское пиво", г. Самара (ОГРН 1026300970354, ИНН 6315526630) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара (ОГРН 1106315004003, ИНН 6315856460) об урегулировании разногласий при заключении договора, при участии третьих лиц: Управления государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области, г. Самара, общества с ограниченной ответственностью "Алькор", г. Нижний Новгород,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Жигулевское пиво" (далее - ОАО "Жигулевское пиво") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском, с учетом уточнений от 25.02.2016, к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее - Территориальным управление) о разрешении преддоговорного спора и урегулировании разногласий, возникших между ОАО "Жигулевское пиво" и Территориальным управлением в связи с заключением договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося:

по адресу г. Самара, Волжский проспект, д. 4:

здание налива в кеги ХКЦ, РМЦ - литера ББ1ВВ1В2В3бб1, площадь 3383,0 кв. м, реестровый номер П12630000089;

нежилое помещение: 1-й этаж, комнаты N 6, 7, 10-18, 20-32, 34, 37-42, 44-48, 50, 53-61, 2-й этаж, комнаты N 2-12, 25, площадь 891,10 кв. м, реестровый номер П13630000305;

нежилое помещение: подвал, комнаты N 1-6, 1-й этаж, комнаты N 3-13, 16, 17, 20-24, 26-35, 2-й этаж, комнаты N 17, 19-33, площадь 969,90 кв. м, реестровый номер П13630000304;

нежилое помещение: подвал, комнаты N 1-3, площадь 72,70 кв. м, реестровый номер П13630000306;

здание над скважиной, литера Г, площадь 39,50 кв. м, реестровый номер П12630000091;

здание трансформаторной подстанции, литера АА1, площадь 800,10 кв. м, реестровый номер А12630000092;

здание бухгалтерии и лаборатории, литера ЖЖ1Ж2, площадь 685,70 кв. м, реестровый номер П12630000088;

здание заводоуправления, литера Э1, площадь 484,90 кв. м, реестровый номер П12630000097;

здание холодильно-компрессорного цеха, БЛЦ, литера ФФ1ХЮ3ЩЩ1Э1, площадь 2667,30 кв. м, литера П12630000096;

здание варочного цеха, пароколлекторного цеха, материального склада, литера Р1УЧШ1Ш2, реестровый номер П12630000095;

здание подвалов бродильно-лагерного цеха, литера ХХ2Ю2Ю3ЩЩ1Э1, реестровый номер П12630000094;

здание лагерных подвалов, литера Н, площадь 991,00 кв. м, реестровый номер П12630000093;

здание весовой, литера Д, площадь 327,0 кв. м, реестровый номер П12630000098;

здание рабочей башни, хмелехранилища и солодовенного цеха, площадь 13 535,40 кв. м, реестровый номер П12630000087;

по адресу г. Самара, Волжский проспект, д. 5/2:

здание главной проходной бондарного цеха, литера Б, площадь 490,20 кв. м, реестровый номер П13630000303;

нежилое здание, литера Д, площадь 785,60 кв. м, реестровый номер П12630000085;

здание розлива пива в бутылки, литера АА1, площадь 4013,00 кв. м, реестровый номер П12630000086;

здание квасного цеха, литера ЕЕ1Е2Е3, площадь 3237,1 кв. м, реестровый номер П12630000084,

изложив спорные условия договора купли-продажи в пункте 2.1.1.1, пункте 2.1.1.2, пункте 3.1, пункте 3.2, пункте 4.1, пункте 5.2, пункте 6.2 в редакции истца (покупателя), оставив остальные пункты договора без изменения в редакции, предложенного Территориальным управлением договора купли-продажи.

Кроме того истцом заявлено требование о признании недопустимым доказательством, как не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в т.ч. федеральному законодательству о стандартах оценки и другим нормативным актам, отчет от 09.07.2015 N 2/ОЦ-1 общества с ограниченной ответственностью "Алькор", Нижний Новгород (далее - ООО "Алькор"), "Об оценке рыночной стоимости комплекса нежилых зданий и помещений, расположенных по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, Волжский проспект, д. 4, 5/2" в части определения величины рыночной стоимости объектов оценки в размере 676 493 220 руб., об обязании Территориального управления в 30-дневный срок со дня вступления в законную силу решения суда заключить с ОАО "Жигулевское пиво" договор купли-продажи федерального имущества на прочих условиях проекта договора, направленного Территориальным управлением в адрес ОАО "Жигулевское пиво" по цене, равной 153 564 415 руб., в т.ч. налог на добавленную стоимость (далее - НДС), вместе с земельными участками, согласно отчету независимого оценщика, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Агентство оценки "Интеллект" (отчет от 29.09.2015 N 79).

Заявлением от 16.03.2016 ОАО "Жигулевское пиво" заявило о своем отказе от иска в части требования о признании недопустимым доказательством отчета от 09.07.2015 N 2/ОЦ-1 ООО "Алькор" в части определения величины рыночной стоимости объектов оценки в размере 676 493 220 руб. и о прекращении производства по делу в указанной части.

Заявлением от 02.12.2016 истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) вновь уточнил исковые требования и просил суд разрешить преддоговорный спор, изложив спорные условия договора купли-продажи в редакции покупателя:

Пункт 2.1.1.1:

"В связи с тем, что к моменту заключения настоящего договора купли-продажи, предусматривающего передачу права собственности покупателю на объекты культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, не оформлены охранные документы, предусмотренные статьей 47.6 Закона N 73-ФЗ или пунктом 8 статьи 48 Закона N 73-ФЗ, стороны договорились внести в договор купли-продажи в качестве существенных условий обязательство покупателя по содержанию и использованию объектов культурного наследия, установленных статьей 47.3 Закона N 73-ФЗ".

Пункт 2.1.1.2:

"После начала официальной процедуры оформления Управлением государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области охранных обязательств на объекты выкупаемого имущества направить в вышеуказанный орган заявку на включение в план для оформления охранных обязательств на объекты имущества и после их получения передать их продавцу для внесения в настоящий договор изменений, предусматривающих в качестве существенных условий обязательства по выполнению требований, предусмотренных оформленными охранными обязательствами, а также порядок и условия их выполнения".

Пункт 3.1:

"Цена продажи имущества по договору составляет 310 438 957 руб., в том числе НДС".

Пункт 4.1:

"Покупатель приобретает право собственности на имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего договора, после государственной регистрации перехода права собственности. Основанием для государственной регистрации является договор купли-продажи, а также акт приема-передачи.

Акт приема-передачи имущества является неотъемлемой частью настоящего договора и подписывается сторонами в течение 5-ти календарных дней с момента предоставления покупателем продавцу документов, подтверждающих полную оплату покупателем имущества (пункт 3.1 настоящего договора)".

Пункт 5.2:

"За нарушение сроков внесения денежных средств в счет оплаты имущества в порядке, предусмотренном пунктом 3.1 настоящего договора покупатель уплачивает продавцу пени в размере 0,01% от невнесенной суммы за каждый календарный день просрочки по следующим реквизитам_".

Часть 2 исключить, т.к. указанные основания для расторжения договора законом не предусмотрены.

Пункт 6.2:

"Настоящий договор считается заключенным и вступает в силу с момента подписания его сторонами".

Определением Арбитражного суда Самарской области от 28.01.2016 в соответствии с положениями статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Управление государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области и ООО "Алькор".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 09.12.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2017, принят заявленный истцом отказ от искового требования о признании недопустимым доказательством отчета от 09.07.2015 N 2/ОЦ-1 ООО "Алькор" в части определения величины рыночной стоимости объектов оценки в размере 676 493 220 руб., в части требования об обязании ответчика в 30-дневный срок со дня вступления в законную силу решения суда заключить с ОАО "Жигулевское пиво" договор купли-продажи федерального имущества на прочих условиях проекта договора, направленных ТУ Росимущества в адрес ОАО "Жигулевское пиво" по цене, равной 153 564 415 руб., в т.ч. НДС вместе с земельными участками, согласно отчету независимого оценщика, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Агентство оценки "Интеллект" (отчет от 29.09.2015 N 79).

Производство по делу в указанной части прекращено.

Отклонены ходатайства Территориального управления о вызове в судебное заседание эксперта и о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Пункт 2.1.1.1 договора принят в редакции продавца:

"В соответствии со статьей 29 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" в порядке, предусмотренном статьей 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон) обеспечить оформление охранных обязательств на имущество".

Пункт 2.1.1.2 договора принят в редакции продавца:

"После получения охранных обязательств обеспечить внесения в настоящий договор изменений, предусматривающих в качестве существенного условия обязательство по выполнению требований, предусмотренных оформленными охранными обязательствами, а также порядок и условия их выполнения".

Пункт 3.1 абзац 1 согласован в следующей редакции:

"Цена продажи имущества по договору составляет 310 438 957 руб. 00 коп. с учетом НДС".

Пункт 4.1 абзац 3 согласован в редакции покупателя:

"Акт приема-передачи имущества является неотъемлемой частью настоящего договора и подписывается сторонами в течение 5-ти календарных дней с момента предоставления покупателем продавцу документов, подтверждающих полную оплату покупателем цены продажи имущества (пункт 3.1 настоящего договора)".

Пункт 5.2 из договора исключен.

Пункт 6.2 договора согласован в следующей редакции:

"Настоящий договор считается заключенным с момента вступления в законную силу судебного акта арбитражного суда по делу N А55-30798/2015. Настоящий договор прекращает свое действие исполнением сторонами своих обязательств по настоящему договору и по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации".

Решение суда обращено судом первой инстанции к немедленному исполнению.

В кассационной жалобе Территориальное управление просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В обоснование жалобы указывается, что обращение судом первой инстанции решения к немедленному исполнению противоречит части 3 статьи 182 АПК РФ, а также правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.12.2015 N 310-КГ15-15837, не соответствует фактическим обстоятельствам дела, поскольку сам характер спора не позволяет сделать вывод о возможности обращения решения к немедленному исполнению.

Обратив решение к немедленному исполнению, суд первой инстанции не принял меры по обеспечению поворота исполнения решения (на случай его отмены), а удовлетворяя ходатайство истца, суд первой инстанции в нарушение статьи 182 АПК РФ не вынес отдельное определение, отразив свои выводы только в решении суда.

Заявитель жалобы полагает ошибочным вывод суда об исключении из договора условия, в соответствии с которым за нарушение сроков внесения денежных средств в счет оплаты имущества, покупатель уплачивает продавцу пеню в размере 0,2% от невнесенной суммы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).

По мнению заявителя жалобы, к спорным правоотношениям по аналогии закона следует применить статью 20 Федерального закона Российской Федерации от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", поскольку данная норма устанавливает необходимые условия договора купли-продажи, заключенного по результатам конкурса.

Территориальное управление выражает сомнения в объективности, обоснованности и достоверности сделанных экспертами выводов. Экспертами использовались недействующие нормы законодательства, оценка стоимости имущественного комплекса произведена без учета нахождения на тех же земельных участках 12-ти объектов площадью 5483,7 кв. м, принадлежащих на праве собственности АО "Жигулевское пива", техническое состояние объектов на дату оценки (21.09.2011) достоверно не определено, отказ от использования сравнительного подхода при оценке не обоснован, корректирующие коэффициенты применены неверно, что существенно снизило стоимость оцениваемых объектов, оценка земельных участков произведена неверно, поскольку при выборе аналогов экспертом была применена ошибочная информация о них, возможные затраты покупателя по производству ремонта объектов существенно завышены.

Кроме того, согласно определению суда первой инстанции проведение судебной экспертизы было поручено эксперту Юрчиковой И.А., между тем экспертиза проведена комиссионно экспертами Юрчиковой И.А., Ершовой Н.Н. и Жиляевой Л.П., причем последние два эксперта не были предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Территориальное управление считает неправомерным отказ суда в допросе эксперта в судебном заседании ввиду непредставления мотивов данного ходатайства.

В своей кассационной жалобе ООО "Алькор" просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в ином судебном составе.

В обоснование жалобы указывается, что представленное в материалы дела заключение эксперта является недостоверным и недопустимым, поскольку проведение судебной экспертизы судом поручалось одному эксперту, а экспертиза проведена комиссионно, эксперты не были предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалоб оснований не находит.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 25.11.1992 Фонд имущества Самарской области провел коммерческий конкурс в виде открытых аукционных торгов по приватизации Жигулевского пивобезалкогольного комбината. По результатам торгов победителем конкурса было признано ТсОО "Жигулевское пиво" (правопредшественник АО "Жигулевское пиво"). Фондом имущества Самарской области было выдано ТсОО "Жигулевское пиво" свидетельство N 110 о собственности на имущество Жигулевского пивобезалкогольного комбината.

При этом Комитетом по управлению государственным имуществом Самарской области спорные объекты не были включены в объем недвижимого имущества, входящего в состав предприятия, как имущественного комплекса, используемые для осуществления производственного процесса объекты недвижимости, расположенные по адресу: Волжский проспект, д. 4 и Волжский проспект, д. 5/2.

Департамент управления государственным имуществом администрации Самарской области и ОАО "Жигулевское пиво" 03.06.2003 заключили договор N 3934 на аренду недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого Департамент (арендодатель) передал, а арендатор принял в аренду нежилые помещения общей площадью 30 734,9 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Самара, Волжский проспект, д. 4, для использования под производство, магазин, ресторан.

Дополнительным соглашением от 11.12.2009 (заключено истцом с ответчиком) стороны уточнили площадь переданных в аренду помещений - 30 640,9 кв. м.

В состав арендованных нежилых помещений в соответствии с условиями договора были включены здание налива пива в кеги, холодильно-компрессорный цех, ремонтно-механический цех, нежилое помещение (1-й этаж комнаты N 6, 7, 10-18, 20-32, 34, 37-42, 44-48, 50, 53-61, 2-й этаж, комнаты N 2-12, 25), нежилое помещение (подвал комнаты N 1-6, 1-й этаж, комнаты N 3-13, 16, 17, 20-24, 26-35, 2-й этаж, комнаты N 17, 19-33), нежилое помещение (подвал, комнаты N 1-3), здание над скважиной, здание трансформаторной подстанции, здание бухгалтерии и лаборатории, здание заводоуправления, здание холодильно-компрессорного цеха БЛЦ, здание варочного цеха, пароколлекторного цеха, материального склада, здание подвалов бродильно-лагерного цеха, здание лагерных подвалов, здание весовой, здание рабочей башни, хмелехранилища и солодовенного цеха.

Департамент управления государственным имуществом администрации Самарской области и ОАО "Жигулевское пиво" 03.06.2003 заключили договор N 3935 на аренду недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого Департамент (арендодатель) передал, а арендатор принял в аренду нежилые помещения общей площадью 8525,9 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Самара, Волжский проспект, д. 5/2, для использования под производство.

В состав арендованных нежилых помещений в соответствии с условиями договора были включены здание главной проходной бондарного цеха, нежилое помещение, здание розлива пива в бутылки, здание квасного цеха.

Письмом от 21.09.2011 ОАО "Жигулевское пиво" обратилось к ответчику с заявлением о предоставлении первоочередного права на приобретение по рыночной цене находящегося в федеральной собственности недвижимого имущества, находящегося по адресу: г. Самара, Волжский проспект, д. 4, 5/2.

Ответчиком просьбы истца была оставлена без удовлетворения, письмом от 27.09.2011 ответчик уведомил истца об отсутствии у него полномочий для удовлетворения просьбы истца.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2012 по делу N А55-28285/2011, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2012 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 26.09.2012 был признан незаконным отказ Территориального управления, выразившийся в непринятии решения о предоставлении в собственность ОАО "Жигулевское пиво" и не направлении в адрес общества проекта договора купли-продажи, на Территориальное управление возложена обязанность в месячный срок по вступлении решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения о предоставлении имущества в собственность за выкуп и направления проекта договора купли-продажи на указанные здания и нежилые помещения.

Территориальным управлением 24.08.2015 было принято распоряжение N 516-р "О предоставлении ОАО "Жигулевское пиво" находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества", согласно которому ОАО "Жигулевское пиво" предоставлено первоочередное право приобретения по рыночной цене объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, включенный в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 20.02.1995 N 176 в перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения под названием "Производственный корпус Жигулевского пивоваренного завода, 1881-1911 г.г.", находящихся на земельном участке площадью 21 825,3 кв. м с кадастровым номером 63:01:0504001:506, расположенном по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, проспект Волжский, д. 4, а также находящиеся на земельном участке площадью 14 580,80 кв. м с кадастровым номером 63:01:0505005:7, расположенном по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, проспект Волжский, д. 5/2 спорных объектов недвижимости.

Стоимость объектов установлена в размере 676 493 220 руб. (без НДС) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости комплекса нежилых зданий и помещений, расположенных по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, Волжский проспект, д. 4, 5/2 (Объект культурного наследия федерального значения, комплекс зданий (18 единиц), общая площадь 39 166,8 кв. м) от 09.07.2015 N 2/ОЦ-1.

В последующем распоряжением Территориального управления от 26.11.2015 N 722-р были внесены изменение в распоряжение от 24.08.2015 N 516-р в части определения стоимости имущества - 798 262 000 руб.

Во исполнение указанного распоряжения ответчиком в адрес истца 28.08.2015 был направлен проект договора купли-продажи находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества.

ОАО "Жигулевское пиво" 30.09.2015 возвратило проект договора ответчику с протоколом разногласий. В протоколе истец высказал несогласие с предложенной редакцией пунктов 2.1.1.1, 2.1.1.2, 2.1.1.3, 2.1.1.4, 2.1.1.6, 3.1, 3.2, 4.1, 4.2., 5.2, 5.3 и 6.2 договора.

Затем в связи с внесением в распоряжение изменения в части рыночной стоимости продаваемого имущества, а также в связи с предоставлением Управлением государственной охраны культурного наследия Самарской области паспортов объектов культурного наследия, ответчиком в адрес истца был направлен новый проект договора купли-продажи находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества.

Недостижение между сторонами согласия относительно условий договора послужило основанием для передачи указанного преддоговорного спора на рассмотрение в суд.

Из представленных материалов дела усматривается, что спорное имущество представляет собой часть единого имущественного комплекса, технологически связанное с иным имуществом, также входящим в состав указанного единого имущественного комплекса, которое ранее было приватизировано при создании товарищества, а затем и акционерного общества.

Наличие права у истца на выкуп спорного имущества из федеральной собственности по его рыночной стоимости сторонами по делу не оспаривается.

Территориальным управлением предложено пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: "Цена продажи имущества по договору составляет 798 262 000 руб. (в т.ч. НДС - 121 768 779,66 руб.)".

Для разрешения возникшего спора о рыночной стоимости спорного имущества судом первой инстанции назначена и проведена судебная экспертиза.

По выводам экспертов рыночная стоимость комплекса нежилых зданий и помещений, расположенных по адресу: Самарская область, г. Самара, Волжский проспект, д.4, 5/2, а именно:

здания налива в кеги, ХКЦ, РМЦ - литера ББ1ВВ1В2В3бб1, площадь 3383,0 кв. м., реестровый номер П12630000089;

нежилое помещение: 1-й этаж комнаты N 6, 7, 10-18, 20-32, 37-42, 44-48, 50, 53-61, 2-й этаж: комнаты N 2-12, 25, площадь 891,1 кв. м, реестровый номер П13630000305;

нежилое помещение: подвал, комнаты N 1-6, 1-й этаж комнаты N 3-13, 16, 17, 20-24, 26-35, 2-й этаж комнаты N 17, 19-33, площадь 969,90 кв. м, реестровый номер П13630000304;

нежилое помещение подвал комнаты N 1-3 площадь 72,7 кв. м, реестровый номер П13630000306;

здание над скважиной, литера Г, площадь 39,5 кв. м, реестровый номер П12630000091;

здание трансформаторной подстанции, литера АА1, площадь 800,1 кв. м, реестровый номер П12630000092;

здание бухгалтерии и лаборатории, литера ЖЖ1Ж2 площадь 685,7 кв. м, реестровый номер П12630000088;

здание заводоуправления, литера Э1, площадь 484,9 кв. м, реестровый номер П12630000097;

здание холодильно-компрессорного цеха БЛЦ, литера ФФ1ХЮ3ЩЩ1Э1 площадь 2667,3 кв. м, реестровый номер П12630000096;

здание варочного цеха, пароколлекторного цеха, материального склада, литера Р1УЧШ1Ш2, реестровый номер П12630000095;

здание подвалов бродильно-лагерного цеха, литера ХХ2Ю2Ю3ЩЩЩ1Э1, реестровый номер П12630000094;

здание весовой, литера Д, площадь 327,0 кв. м, реестровый номер П12630000098;

здание главной проходной бондарного цеха, литера Б, площадь 490,2 кв. м, реестровый номер П13630000303;

нежилое помещение литера Д площадь 785,6 кв. м, реестровый номер П12630000085;

здание рабочей башни, хмелехранилища и солодовенного цеха площадь 13 535,4 кв. м, реестровый номер П12630000087;

здание розлива пива в бутылки, литера АА1, площадь 4013,0 кв. м, реестровый номер П12630000086;

здание квасного цеха, литера ЕЕ1Е2Е3 площадь 3237,1 кв. м, реестровый номер П12630000084,

с учетом земельных участков площадью 21 825,3 кв. м с кадастровым номером 63:01:0504001:506 и площадью 14 580,8 кв. м с кадастровым номером 63:01:0505005:7 по состоянию на 21.09.2011 составляет 310 438 957 руб. (с учетом НДС), без учета НДС рыночная стоимость спорного имущества составляет 263 083 862 руб.

Суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости установления цены продажи имущества по договору в размере 310 438 957 руб. 00 коп. с учетом НДС.

Довод заявителей кассационных жалоб о том, что экспертиза проведена судом с существенными процессуальными нарушениями, а выводы экспертов ошибочны, их заключение противоречит нормам действующего законодательства об оценочной деятельности и не соответствует фактическим обстоятельствам дела, проверен судом апелляционной инстанции и признан несостоятельным.

Утверждения заявителей жалоб о том, что эксперты, подготовившие заключение, не были предупреждены судом об ответственности за дачу заведомо ложного заключения несостоятельны и противоречат фактическим обстоятельствам дела, не нашли своего подтверждения.

Эксперты Юрчикова И.А., Ершова Н.Н. и Жиляева Л.П. об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации предупреждены начальником ФБУ Самарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации 18.04.2016, при этом отсутствие подписки эксперта непосредственно в самом заключении не свидетельствует о порочности данного заключения и о том, что оно не может быть оценено в качестве доказательства по делу.

Проведение судебной экспертизы судом было поручено эксперту Юрчиковой И.А., однако экспертиза была проведена экспертами Юрчиковой И.А., Ершовой Н.Н. и Жиляевой Л.П., при этом последние двое судом к проведению экспертизы не привлекались.

Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства того, что сторонами по делу заявлялись отводы экспертам Юрчиковой И.А., Ершовой Н.Н. и Жиляевой Л.П.

Часть 2 статьи 21 Федерального закона Российской Федерации от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" наделяет полномочием определения комиссионного характера экспертизы не только орган, ее назначивший, но и руководителя государственного судебно-экспертного учреждения.

С учетом характера поставленного перед экспертом вопроса, объема исследования, начальник ФБУ Самарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации своим решением привлек к проведению судебной экспертизы экспертов Ершову Н.Н. и Жиляеву Л.П. Данное обстоятельство не противоречит нормам действующего законодательства.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции утверждения заявителей жалоб о недопустимости доказательства - заключения экспертов, правомерно признал необоснованными.

Суд апелляционной инстанции также признал, что утверждение заявителей жалоб об ошибочности выводов экспертов в связи со ссылкой экспертов в разделе акта экспертизы "Используемая литература" на недействующие нормы законодательства федеральные стандарты оценки (ФСО N 1, N 2, N 3), утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254, 255, 256, которые утратили силу в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 10.07.2015 N 467, приказ Минфина России от 20.12.1994 N 167, утративший силу в соответствии с приказом Минфина России от 24.11.2008 N 134н, недействующую редакцию Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ сама по себе не свидетельствует о порочности выводов экспертов, более того ФСО N 1 (общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки), ФСО N 2 (цель оценки и виды стоимости), ФСО N 3 (требования к отчету об оценке) в новых редакциях стандартов, утвержденных соответственно приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, 298, 299 не содержат существенных отличий в части, примененной экспертами при подготовке и оформлении заключения, а специальные нормы, регулирующие непосредственно порядок и критерии оценки объектов недвижимости применены экспертами правильно. В равной степени это относится к факту ссылки экспертов на утративший силу приказ Минфина России от 20.12.1994 N 167.

Утверждение о необоснованности отсутствия в расчете стоимости имущественного комплекса 12 объектов площадью 5483,7 кв. м, уже принадлежащих на праве собственности АО "Жигулевское пиво", также несостоятельно, поскольку для целей определения рыночной стоимости выкупаемого имущества, находящегося в федеральной собственности указанной оценки не требуется.

Оценка спорного имущества произведена по состоянию на 21.09.2011, при этом объекты недвижимости оценивались по своему состоянию на указанную дату. Доказательств иного технического состояния на указанную дату сторонами в материалы дела не представлено.

Экспертами при подготовке судебной экспертизы мотивированно заявлен отказ от использования сравнительного подхода при оценке имущества, а возражения заявителей жалоб против указанного обстоятельства не обоснованны.

Суд признал, что возражения в отношении заключения экспертов, представленные ответчиком и третьим лицом в жалобах, носят оценочный характер, содержат субъективные мнения специалистов ответчика и третьего лица в отношении примененных аналогов, оценки степени износа оцениваемых объектов, иных повышающих и понижающих коэффициентов.

Отчет об оценке ООО "Алькор" не принят судом для целей установления рыночной стоимости имущественного комплекса в рассматриваемом деле, поскольку оценка третьим лицом осуществлена на иную дату (22.04.2015), между тем в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами по делу N А55-28285/2011 установлена неправомерность действий ответчика, необоснованно отказавшего истцу в принятии решения о продаже имущественного комплекса (нежилых зданий и помещений вместе с земельными участками, на которых они находятся), а длительность неисполнения ответчиком указанного судебного акта свидетельствует о злоупотреблении Территориальным управлением правом. Негативные последствия указанного поведения ответчика не могут быть возложены на истца, а поэтому оценка имущества должна была быть проведена по состоянию на дату обращения истца к ответчику с просьбой о выкупе имущества.

Данное обстоятельство послужило основанием для суда первой инстанции для удовлетворения ходатайства истца об обращении решения к немедленному исполнению.

В соответствии с частью 3 статьи 182 АПК РФ арбитражный суд по заявлению истца вправе обратить решение к немедленному исполнению, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или сделать исполнение невозможным. Немедленное исполнение решения допускается при предоставлении взыскателем обеспечения поворота исполнения на случай отмены решения суда (встречного обеспечения) путем внесения на депозитный счет арбитражного суда денежных средств в размере присужденной суммы либо предоставления банковской гарантии, поручительства или иного финансового обеспечения на ту же сумму.

Учитывая характер рассмотренного судом спора с учетом длительного (свыше 4-х лет) уклонения ответчика от исполнения государственной функции по предоставлению федерального имущества за плату, исполнение которой было возложено на ответчика не только законом, но и вступившим в законную силу решением суда, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости обращения решения к немедленному исполнению, поскольку дальнейшее неправомерное поведение ответчика по уклонению от исполнения судебного акта приводит к причинению истцу значительного ущерба.

Судом исключен из договора пункта 5.2, которым ответчик предусмотрел за нарушение сроков внесения денежных средств в счет оплаты имущества в порядке, предусмотренном пунктом 3.1 настоящего договора, уплату покупателем продавцу пени в размере 0,2% от невнесенной суммы за каждый календарный день просрочки.

Стороны в процессе преддоговорного спора по данному пункту не пришли к согласию относительно порядка начисления неустойки и ее размера.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Поскольку между сторонами соглашение о неустойке не достигнуто - включение в договор условия, предусмотренного проектом договора (пункт 5.2) в редакции ответчика возможно только в случае, если неустойка предусмотрена законом.

Поскольку действующее законодательство, регулирующее отношения по заключению договора купли-продажи не предусматривает возможность установления неустойки за ненадлежащее исполнение покупателем условий договора, ввиду отсутствия соглашения между сторонами о неустойке, арбитражный суд не вправе устанавливать такую ответственность для сторон.

Утверждение ответчика о возможности по аналогии применить к спорным правоотношениям статью 20 Федерального закона Российской Федерации от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (по аналогии) судом признано ошибочным, поскольку данная норма устанавливает необходимые условия договора купли-продажи, заключенного по результатам конкурса безосновательны, так как необходимые условия для применения нормы, регулирующей условия договора купли-продажи, заключенного по результатам аукциона в рассматриваемых правоотношениях отсутствуют.

Кроме того, стороны в судебном заседании подтвердили, что договор купли-продажи покупателем исполнен в установленный договором срок.

При таких обстоятельствах данный пункт правомерно исключен судом из договора.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 09.12.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2017 по делу N А55-30798/2015 оставить без изменений, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Р. Нагимуллин

Судьи

Н.Н. Королёва В.В. Александров