Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 5 июля 2017 г. N Ф06-22380/17 по делу N А12-49869/2015

г. Казань

05 июля 2017 г.

Дело N А12-49869/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Муравьева С.Ю., Хайруллиной Ф.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видео-конференц-связи помощником судьи Пашиной Ж.А.,

при участии в судебном заседании Арбитражного суда Волгоградской области представителей:

заявителя - Якушевой Я.А. (доверенность от 18.03.2016),

ответчика - Сердюковой О.Н. (доверенность от 02.10.2015 N 67),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видео-конференц-связи с Арбитражным судом Волгоградской области кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13.12.2016 (судья Пономарев А.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2017 (председательствующий судья Смирников А.В., судьи Землянникова В.В., Кузьмичев С.А.)

по делу N А12-49869/2015

по заявлению региональной общественной организации "Центр поддержки ветеранов подразделений специального назначения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры", г. Нижневартовск (ОГРН 1158600000020, ИНН 8603213275) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, г. Волгоград (ОГРН 1043400443074, ИНН 3445071298), третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области, г. Волгоград (ОГРН 1093444002684, ИНН 3444168900), Государственное бюджетное учреждение культуры "Волгоградский областной краеведческий музей", г. Волгоград (ОГРН 1023403461344, ИНН 3444049613), Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области, г. Волгоград (ОГРН 1053444031299, ИНН 3444054540) о признании незаконными действий,

УСТАНОВИЛ:

региональная общественная организация "Центр поддержки ветеранов подразделений специального назначения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры" (далее - РОО "ЦПВПСН ХМАО-ЮГРЫ", заявитель) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее - Управление Росреестра) о признании незаконными действий, выразившихся в погашении регистрационной записи об обременении в виде аренды, возникшей на основании договора аренды от 15.05.2014 N 4 с дополнительным соглашением от 20.05.2014 N 1, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее - ТУ Росимущества) и Волгоградским региональным отделением Общероссийской общественной организации ветеранов Вооруженных Сил Российской Федерации (далее - ВРО ОООВ ВС РФ), а также на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 10.04.2015, заключенного между ВРО ОООВ ВС РФ и РОО "ЦПВПСН ХМАО-ЮГРЫ", в отношении следующих помещений, расположенных по адресу: г. Волгоград, пл. Павших борцов, д. 2, находящихся в собственности Российской Федерации:

- встроенного нежилого помещения, состоящего из 42 комнат, общей площадью 1396,3 кв. м, (кадастровый номер 34:34:040032:569);

- встроенного нежилого помещения, состоящего из 4 комнат, общей площадью 467,2 кв. м (кадастровый номер 34:34:040032:49);

- нежилого помещения общей площадью 50,4 кв. м, (кадастровый номер 34:34:040032:48);

- встроенного нежилого помещения общей площадью 1370,9 кв.м, (кадастровый номер 34:34:040032:591);

- нежилого помещения общей площадью 1419,3 кв.м, (кадастровый но- мер 34:34:040032:570).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), привлечены ТУ Росимущества, Государственное бюджетное учреждение культуры "Волгоградский областной краеведческий музей" (далее - ГБУК "Волгоградский областной краеведческий музей"), Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - КУГИ Волгоградской области).

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 02.02.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2016 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 29.09.2016 судебные акты двух инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Волгоградской области от 13.12.2016 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Суд признал незаконными действия Управления Росреестра по Волгоградской области и обязал Управление Росреестра по Волгоградской области в месячный срок с даты вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу устранить допущенные нарушения его прав и законных интересов посредством восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) регистрационной записи об обременении в виде аренды, возникшей на основании договора аренды от 15.05.2014 N 4 с дополнительным соглашением от 20.05.2014 N 1.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2017 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебные инстанции, разрешая спор, установили, что Управление Росреестра по Волгоградской области незаконно осуществило погашение регистрационных записей об обременении в виде аренды.

В кассационной жалобе Управления Росреестра по Волгоградской области, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить, как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы считает, что в отсутствии доказательств недобросовестности одной из сторон договора односторонний отказ от договора считается действительным, что в свою очередь является для регистрирующего органа основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Вместе с тем Управление Росреестра по Волгоградской области полагает, что на момент государственной регистрации информация о признании сделки по одностороннему расторжению договора не поступала в связи с чем, регистрирующий орган до признания оспоримой сделки недействительной в судебном порядке не может самостоятельно установить отсутствие юридической силы такой сделки.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Волгоградской области поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель РОО "ЦПВПСН ХМАО-Югры" возражал против ее удовлетворения.

Иные лица участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

В соответствии со статьей 153 - 1 АПК РФ судебное заседание проведено с использованием систем видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Волгоградской области.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и в выступлении представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании распоряжения ТУ Росимущества от 15.05.2014 N 296-р между ТУ Росимущества (арендодатель) и ВРО ОООВ ВС РФ (арендатор) заключен договор аренды от 15.05.2014 N 4 (в редакции дополнительного соглашения от 20.05.2014), по условиям которого арендатору на 15 лет предоставлены во временное пользование недвижимые имущества, расположенные по адресу: г. Волгоград, пл. Павших борцов, д. 2, состоящих из:

- встроенного нежилого помещения, состоящего из 42 комнат 1 этаж, общей площадью 1396,3 кв. м;

- нежилого помещения, состоящего из 4 комнат 2 этаж, общей площадью 467,2 кв. м;

- нежилого помещения общей площадью 50,4 кв. м. 2 этаж;

- встроенного нежилого помещения общей площадью 1370,9 кв. м 2 этаж;

- нежилого помещения общей площадью 1419,3 кв. м 3 этаж антресольный.

В соответствии с пунктом 2.2. указанного договора арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора в случаях, когда действия арендатора приводят к ухудшению состояния имущества (пункт 2.2.2 договора) и когда арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату или имеет задолженность по арендной плате более двух месяцев (пункт 2.2.4 договора).

Факт передачи имущества подтверждается актом приема - передачи от 28.11.2014.

Впоследствии в соответствии с соглашением о перенайме от 10.04.2015 ВРО ОООВ ВС РФ передало РОО "ЦПВПСН ХМАО-ЮГРЫ" права и обязанности по договору аренды от 15.05.2014 N 4.

Государственная регистрация договора о передачи прав от 10.04.2015 осуществлена 24.04.2015.

В свою очередь, ТУ Росимущества обратилось к Управлению Росреестра с заявлением от 15.07.2015 о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права аренды по договору от 15.05.2014 N 4.

К заявлению в качестве правоустанавливающих документов были приложены, в том числе уведомление от 29.05.2015 о расторжении договора аренды в связи с неисполнением его условий (не приведение арендуемого имущества в состояние, пригодное для использования, невнесение арендных платежей) с приложением доказательств отправки уведомления в адрес РОО "ЦПВПСН ХМАО-ЮГРЫ".

Согласно выпискам из ЕГРП от 28.08.2015 отсутствует запись о государственной регистрации права аренды в пользу РОО "ЦПВПСН ХМАО-ЮГРЫ".

При этом из выписок ЕГРП от 24.12.2015 следует, что 12.10.2015 осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости от Российской Федерации к Волгоградской области, а 29.10.2015 осуществлена государственная регистрация передачи имущества в оперативное управление ГБУК "Волгоградский областной краеведческий музей".

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителем в арбитражный суд с настоящим иском.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

В пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

На основании пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 АПК РФ, пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение.

Исходя из положений пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ предусматривают, что договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В статье 1 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ в редакции, действующей в спорный период) под ограничением (обременением) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды и других).

В соответствии с пунктом 2 статьи 13, пунктом 1 статьи 26 Закона N 122-ФЗ (в редакции, действующей в спорный период) и пункта 93 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 (далее - Правила ведения реестра в редакции, действующие в спорный период), государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI настоящих Правил.

С учетом приложения N 6 к Правилам ведения реестра подраздел III-4 предусматривает необходимость включения, в том числе условий сделки и документы-основания.

При расторжении договора аренды по соглашению сторон договора также заполняется запись подраздела III-4 о государственной регистрации такого соглашения.

В пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если в соответствии со статьей 651 ГК РФ и договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Закона N 122-ФЗ (в редакции, действующей в спорный период) любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды.

Поскольку положения статей 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, то стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения, в частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон.

Из обстоятельств дела, установленных судами, следует, что между ТУ Росимущества (арендодатель) и ВРО ОООВ ВС РФ (арендатор) заключен договор аренды от 15.05.2014 N 4, по условиям которого во временное пользование и владение арендатору предоставлялись нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Волгоград, пл. Павших борцов, д. 2.

Впоследствии по соглашению о перенайме от 10.04.2015 права и обязанности арендатора перешли к РОО "ЦПВПСН ХМАО-ЮГРЫ" (государственная регистрация соглашения осуществлена 24.04.2015).

Согласно пункту 2.1.1 договора аренды от 15.05.2014 N 4 арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке в случае выявления наличия перепланировок, неотделимых улучшений, реконструкции имущества, без согласия арендодателя, а также в случаях несоблюдения арендатором установленных законодательством РФ требований к безопасной эксплуатации федерального имущества.

Пункт 2.2 названного договора также предусматривает право арендодателя на расторжение договора, но по иным основаниям, в частности, если действия арендатора приводят к ухудшению состояния имущества, при сдаче помещения в субаренду без разрешения арендодателя, не внесение платы более двух месяцев подряд и неисполнение обязанности по страхованию имущества, при этом данный отдельно сформулированный пункт не содержит право арендодателя на односторонний отказ.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, при оценке Раздела II договора аренды от 15.05.2014 N 4 стороны предусмотрели конкретные случаи (основания), по которым арендодатель вправе реализовать право на односторонний отказ от договора и при наступлении которых арендодатель вправе расторгнуть договор в общем установленном законном порядке.

В уведомлении о расторжении договора от 29.05.2015 N ДП-4/5922 об одностороннем отказе, которое направлено арендатору, ТУ Росимущества ссылалось на неисполнение арендатором обязанности в части приведения арендуемых помещений в состояние пригодное для использования, а также с неисполнением обязательств по внесению арендных платежей.

В письме ТУ Росимущества от 14.07.2015 N 06/7776, направленном Управлению Росреестра, в целях погашения записи в ЕГРП также сообщалось о том, что договор аренды от 15.05.2014 N 4 расторгнут в одностороннем порядке по основанию, предусмотренному в Разделе II названного договора.

Вместе с тем Раздел II договора аренды от 15.05.2014 N 4 не предусматривает такого основания для одностороннего расторжения как неисполнение арендатором обязанности по приведению объектов в пригодное состояние, не имеется таких условий и в Разделе III "Права и обязанности арендатора" указанного договора.

Соглашением сторон установлено право на расторжение договора при неисполнении обязательств по внесению платы с учетом пункта 2.2 договора аренды от 15.05.2014 N 4 где арендодатель вправе реализовать односторонний отказ только с использованием общего порядка, поскольку исчерпывающий перечень случаев, предусматривающих право на одностороннее расторжение, изложен пункте 2.1.1 договора.

При таких обстоятельствах суды двух инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что уведомление ТУ Росимущества по Волгоградской области от 29.05.2015 N ДП-4/5922 о расторжении договора в одностороннем порядке не имеет юридической силы.

Судебной коллегией отклоняется довод регистрирующего органа о том, что запись в ЕГРП погашена на основании документов, представленных ТУ Росимущества в Волгоградской области, которые не признаны недействительными в установленном порядке, в связи с чем основания для отказа во внесении изменений отсутствовали.

Положения пункта 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ (в редакции, действующей в спорный период) предусматривают в качестве одного из этапа государственной регистрации прав правовую экспертизу документов, в том числе проверку законности сделки.

Документы, представленные ТУ Росимущества в Волгоградской области при обращении с заявлением о государственной регистрации, в частности, уведомление о расторжении договора от 29.05.2015 N ДП-04/5922, при правильной их правовой оценке регистрирующим органом не позволяли сделать вывод о наличии оснований для погашения регистрационной записи в связи с односторонним отказом арендодателя от договора аренды, поскольку такие основания не были предусмотрены законом либо договором.

Управлением Росреестра по Волгоградской области при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию ТУ Росимущества в Волгоградской области, дана неверная правовая оценка условиям договора аренды от 15.05.2014 N 4 с дополнительным соглашением от 20.05.2014 N 1, а также законности одностороннего отказа ТУ Росимущества в Волгоградской области.

Из системного толкования статей 153, 155, 450.1, пункта 2 статьи 154 ГК РФ следует, что предоставленное законом или договором право на односторонний отказ от договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора, в случае такого отказа договор считается расторгнутым, сторона, которой предоставлено такое право, должна действовать добросовестно и разумно.

В силу пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 165.1 ГК РФ предусмотрено, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с пунктом 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

Таким образом, действия ТУ Росимущества по Волгоградской области по досрочному расторжению договора аренды не основаны на законе, поскольку содержащиеся в уведомлении об одностороннем отказе от договора аренды условия противоречат условиям определенным сторонами в пункте 2.2 названного договора.

По мнению Управления Росреестра по Волгоградской области, оспариваемые действия регистрирующего органа совершены до признания недействительным одностороннего отказа ТУ Росимущества в Волгоградской области в рамках дела N А12-13374/2016, в связи с чем судебные акты по названному делу не имеют преюдициального значения.

Однако на момент рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции уже имелось вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21.07.2016 по делу N А12-13374/2016, которым признан незаконным отказ ТУ Росимущества в Волгоградской области от договора аренды от 15.05.2014 N 4 выраженный в уведомлении от 29.05.2015 N ДП-4/5922 о расторжении договора в одностороннем порядке.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Отнесение тех или иных обстоятельств к преюдициально установленным означает запрет заново устанавливать, оспаривать или опровергать те же обстоятельства с целью замены ранее сделанных выводов на противоположные.

Как верно отмечено судами, установленные в рамках вышеназванного дела обстоятельства имеют преюдициальное значение для настоящего спора, поскольку преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Нарушение судом норм процессуального или материального законодательства, являющееся основанием для изменения либо отмены судебного акта не установлено.

При указанных обстоятельствах оспариваемые судебные акты отмене не подлежат, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы по существу направлены на переоценку выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, что в силу положений главы 35 АПК РФ не относится к компетенции суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13.12.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2017 по делу N А12-49869/2015 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

С.Ю. Муравьев Ф.В. Хайруллина