Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18 ноября 2015 г. N Ф01-4345/15 по делу N А79-7895/2010

Нижний Новгород

18 ноября 2015 г.

Дело N А79-7895/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 11.11.2015.

Полный текст постановления изготовлен 18.11.2015.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Ногтевой В.А.,

судей Жегловой О.Н., Чиха А.Н.

при участии в судебном заседании 03.11.2015 представителя от общества с ограниченной ответственностью "СМУ-58": Игнатьевой Е.А. по доверенности от 29.09.2015,

в судебном заседании 11.11.2015 конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Агентство по недвижимости "Честр" Ваньева Игоря Ивановича

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СМУ-58" на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015, принятое судьями Мальковой Д.Г., Захаровой Т.А., Смирновой И.А., по делу N А79-7895/2010 Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СМУ-58" (ИНН: 2129040518, ОГРН: 1022101273006)

к обществу с ограниченной ответственностью "Агентство по недвижимости "Честер" (ИНН: 2127321168, ОГРН: 1022100966216)

о внесении изменений в пункты 1.1, 2.1 договора от 21.05.2014 и о возврате излишне уплаченной цены договора в размере 1 399 782 рублей 16 копеек

и установил:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Агентство по недвижимости "Честр" (далее - Агентство; должник) общество с ограниченной ответственностью "СМУ-58" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с заявлением к должнику, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о внесении изменений в пункты 1.1, 2.1 договора купли-продажи от 21.05.2014 и о возврате излишне уплаченной цены договора в размере 1 399 782 рублей 16 копеек.

В обоснование заявленных требований Общество сослалось на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи от 21.05.2014, что в силу пунктов 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для внесения изменений в договор.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Борисова М.И., Магдеева Ч.И. и Орехов Н.И. (участники долевого строительства).

Суд определением от 01.04.2015 внес изменения в пункт 2.1 заключенного сторонами договора от 21.05.2014, уменьшив цену договора до 60 979 217 рублей 84 копеек, и в пункт 1.1 договора, уменьшив долю Общества с 71034/100827 до 69440/100827; обязал конкурсного управляющего должника Ваньева И.И. возвратить Обществу излишне уплаченную цену договора в размере 1 399 782 рублей 16 копеек.

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 06.08.2015 отменил определение от 01.04.2015, отказал Обществу в удовлетворении заявленных требований. При принятии судебного акта апелляционный суд исходил из того, что заявитель не доказал наличия изменившихся обстоятельств и совокупности условий, предусмотренных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, для изменения договора. Общество не заявило о признании недействительным аукциона, по результатам которого заключен спорный договор, что не соответствует требованиям статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и противоречит общим принципам оформления сделок, заключенных по результатам проведения торгов.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление от 06.08.2015 и оставить в силе определение суда первой инстанции от 01.04.2015.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает, что суд апелляционной инстанции неправильно применил нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения; считает соответствующими обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам выводы суда первой инстанции о том, что в результате регистрации третьими лицами права собственности на доли в спорном объекте произошло существенное изменение условий договора купли-продажи от 21.05.2014, повлекшее необходимость внесения изменений в договор в части размера доли, перешедшей Обществу. Указанное обстоятельство подтверждается представленной в материалы дела выпиской по спорному объекту из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок (далее - ЕГРП). В результате сложившейся ситуации совокупный размер зарегистрированных прав на доли в общей долевой собственности превышает единицу.

В отзыве на кассационную жалобу Орехов Н.И. поддержал позицию заявителя кассационной жалобы, попросил отменить постановление от 06.08.2015 и оставить в силе определение от 01.04.2015.

В заседании суда округа представитель Общества сообщил, что жилой дом, являющийся предметом спора, достроен и сдан в эксплуатацию. Общество, как добросовестный участник гражданских правоотношений, не могло не признать за участниками долевого строительства (третьими лицами данного спора) право на получение квартир. С учетом данного обстоятельства Общество по актам приема-передачи передало данным лицам три однокомнатные квартиры в соответствии с заключенными ими договорами долевого участия в строительстве.

Конкурсный управляющий должника в судебном заседании подтвердил факт завершения строительством жилого дома; в отзыве на кассационную жалобу указал, что регистрация права собственности Борисовой М.И., Магдеевой Ч.И. и Орехова И.И. на принадлежащие им доли состоялась после проведения торгов и перехода права собственности Обществу; истребуемые Обществом денежные средства зарезервированы на счете должника.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании от 03.11.2015 объявлялся перерыв до 11.11.2015.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 по делу N А79-7895/2010 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии решением от 13.04.2011 признал Агентство банкротом, открыл в отношении его имущества конкурсное производство, конкурсным управляющим утвердил Ваньева Игоря Ивановича.

Определением от 17.08.2011 суд по ходатайству конкурсного управляющего перешел к рассмотрению дела о банкротстве должника по правилам параграфа 7 главы 1Х "Банкротство застройщика" Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

По результатам проведенных торгов по продаже имущества должника (протокол о результатах торгов в форме аукциона по продаже имущества от 19.05.2014 N 1452-ОАОФ/2) конкурсный управляющий заключил договор купли-продажи от 21.05.2014 с победителем торгов - Обществом. В соответствии с пунктом 1.1 договора продавец обязался передать в собственность покупателя долю в праве Агентства в размере 71034/100827 в общей долевой собственности; объект права: не завершенный строительством объект: 10-этажный жилой дом со встроенными помещениями, назначение: нежилое, площадь застройки 2524,4 квадратного метра, степень готовности 45 процентов, инвентарный N 01:000686, литер Al, А, адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика, город Чебоксары, проспект Тракторостроителей, в ХIII микрорайоне НЮР (позиция 11б), и уступить право аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 21:01:030312:51, площадью 8762 квадратных метра (0,8762 гектара) под проектирование и строительство многоэтажного жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: город Чебоксары, Калининский район, проспект Тракторостроителей, дом 58; ХIII микрорайон. НЮР, проспект Тракторостроителей, позиция 11б, а покупатель обязался принять и оплатить имущество и имущественные права по цене, указанной в пункте 2.1 настоящего договора и составляющей 62 379 000 рублей.

Передача имущества и имущественного права стороны оформили путем подписания акта приема-передачи имущества от 19.06.2014.

Общество оплатило продавцу цену договора в полном объеме по платежным поручениям от 13.05.2014 N 387, от 17.06.2014 N 821.

Право собственности покупателя на долю в размере 71034/100827 в общей долевой собственности на не завершенный строительством объект зарегистрировано в ЕГРП, о чем выдано свидетельство от 14.07.2014 серии 21 АБ N 157735.

После подписания сторонами договора купли-продажи от 21.05.2014 были также зарегистрированы права Борисовой М.И., Магдеевой Ч.И. и Орехова Н.И. на доли в спорном объекте недвижимости, которые не были учтены при заключении договора. Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления Обществом настоящего заявления о внесении изменений в договор купли-продажи.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом по требованию заинтересованной стороны договор может быть изменен при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В пункте 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу, в частности, входит установление одновременно четырех условий, предусмотренных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также установление хотя бы одного из оснований, указанных в пункте 4 данной статьи.

Из материалов дела следует, что на момент проведения торгов и заключения договора купли-продажи не были зарегистрированы в установленном законом порядке права трех участников долевого строительства; их доли на тот момент были включены в долю, принадлежавшую должнику, и выставлены на торги. Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела (выпиской из ЕГРП о совокупном размере зарегистрированных прав на доли в общей долевой собственности превышающем единицу) и не оспариваются сторонами договора. Последующая регистрация данными лицами права собственности привела к нарушению имущественных прав покупателя по договору, ибо он приобрел право собственности на доли, не принадлежавшие должнику, заплатив за них часть выкупной цены.

При заключении договора стороны не могли разумно предвидеть указанные обстоятельства (регистрацию права собственности на доли в спорном объекте третьими лицами), при наличии данных обстоятельств договор был бы заключен на значительно отличающихся условиях; названные обстоятельства являются непреодолимыми; в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что стороны могли предвидеть указанные обстоятельства.

Действия заявителя по внесению изменений в состоявшийся договор являются разумными и экономически обоснованными, ибо наличие у дольщиков подтвержденного судебными решениями и зарегистрированного в установленном порядке права собственности на долю в незавершенном строительстве объекта не предполагает решение возникших разногласий иным способом. Общество, завершившее строительство данного объекта, не было заинтересовано в признании торгов и заключенного по их результатам договора недействительными. Избранный им способ защиты нарушенного права соответствует статьям 12, 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о недоказанности заявителем наличия изменившихся обстоятельств и совокупности условий, предусмотренных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, является неправомерным.

В рамках настоящего дела Общество заявило требование о возврате излишне уплаченной цены договора в размере 1 399 782 рублей 16 копеек, которое также правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

В статье 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определены полномочия суда кассационной инстанции. Согласно пункту 5 части 1 указанной статьи по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

В настоящем деле суд второй инстанции пришел к необоснованному выводу об отсутствии совокупности условий, предусмотренных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 подлежит отмене на основании пункта 2 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 01.04.2015 - оставлению в силе.

Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

отменить постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 по делу N А79-7895/2010 Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии.

Оставить в силе определение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 01.04.2015.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.А. Ногтева

Судьи

О.Н. Жеглова А.Н. Чих