Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 5 сентября 2014 г. N Ф10-3026/13 по делу N А09-9474/2012

г.Калуга

5 сентября 2014 г.

Дело N А09-9474/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 1 сентября 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 5 сентября 2014 г.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	Николаевой Н.Н.
судей	Смолко С.И.
	Шелудяева В.Н.
при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "МАРС" (ОГРН 1023202936866, Брянская область, г.Трубчевск, ул.Советская, д.44, 242220) - Максимова В.В. доверенность от 14.01.2013;

от Комитета по управлению муниципальным имуществом Трубчевского муниципального района (ОГРН 1023202936393, Брянская область, г.Трубчевск, ул.Брянская, д.59, 242220) - не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

от Администрации Трубчевского муниципального района (ОГРН 1023202939660, Брянская область, г.Трубчевск, ул.Брянская, д.59, 242220) - Слободчикова Е.А. доверенность от 20.08.2014;

от Леонова Николая Николаевича ( Брянская область, г.Трубчевск, ул.Южная, д.1, кв.1, 242220) - Леоновой Т.Е. доверенность от 19.12.2013;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (ОГРН 1043244052092, г.Брянск, ул. 3-го июля, д.27, 241007) - не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МАРС" на решение Арбитражного суда Брянской области от 06.03.2014 (судья Гоманюк Н.С.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2014 (судьи Федин К.А., Заикина Н.В., Мордасов Е.В.) по делу N А09-9474/2012,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Марс" (далее - заявитель, общество, ООО "Марс") обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Трубчевского муниципального района Брянской области (далее - комитет, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа комитета от 16.10.2012 N 233 и понуждении заключить с ООО "Марс" договор купли-продажи о возмездном отчуждении арендуемого имущества - изолированного нежилого помещения площадью 63,2 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 15.06.2011 32-АГ N 920865), расположенного на втором этаже двухэтажного здания по адресу: Брянская область, г. Трубчевск, ул. Советская, д. 44, согласно отчету об оценке рыночной стоимости ООО "БИ-НИКА" от 28.09.2011 N 3234043083-11-987 (с учетом уточнения заявленных требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены индивидуальный предприниматель Леонов Николай Николаевич, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области по местонахождению филиала - Трубчевского межрайонного отдела Управления (далее - Управление Росреестра).

Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановлением от 10.10.2013 N А09-9474/2012 отменил принятые по делу обжалуемые ООО "Марс" судебные акты: решение Арбитражного суда Брянской области от 25.02.2013 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2013, направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В ходе нового рассмотрения дела заявитель уточнил свои требования: просит признать отказ комитета по управлению муниципальным имуществом от 16.10.2012 N 233 незаконным и понудить ответчика заключить с ООО "Марс" договор купли-продажи о возмездном отчуждении арендуемого имущества - помещения площадью 63,2 кв. м, расположенного на втором этаже двухэтажного здания по адресу: Брянская область, г. Трубчевск, ул. Советская, 44, согласно отчету об оценке рыночной стоимости, выполненному ООО "БИ-НИКА" от 28.09.2011, с учетом неотделимых улучшений. Уточнение принято судом в порядке, определенном ст.49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 06.03.2014 в удовлетворении заявленных обществом требований отказано. Постановлением

Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2014 решение оставлено без изменения.

Не согласившись с выводами судов двух инстанций, ООО "Марс" обжаловало судебные акты в кассационном порядке, просило их отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя кассационной жалобы, судами не дана оценка представленным Обществом доказательствам заключения договора аренды всего нежилого административного здания по ул.Советская,44, г.Трубчевск, прежде всего пункту 2.2.1 договора; факту пользования арендованным имуществом и производства в нем неотделимых улучшений, в т.ч. спорного помещения площадью (на момент обращения в администрацию с заявлением о выкупе) 63,2 кв.м. Общество полагает, что доказало сдачу ему в аренду спорного помещения в том числе расчетами площадей и расчетом арендной платы, не принятым во внимание судами двух инстанций, в то время как суды безосновательно руководствовались расчетами администрации и ИП Леонова Н.Н.

Документы, приложенные ООО "Марс" к кассационной жалобе, не приобщены к материалам дела в связи с отсутствием у кассационной инстанции полномочий по принятию и оценке новых доказательств (часть 1 статьи 286 АПК РФ) и отсутствием необходимости в повторном приобщении копий уже имеющихся в материалах дела документов.

По тем же причинам возвращены представителю Общества в судебном заседании приложенные к дополнениям к кассационной жалобе документы.

В отзыве на кассационную жалобу и дополнениях к ним администрация и ИП Леонов Н.Н. просят оставить ее без удовлетворения, полагая судебные акты законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель заявителя жалобы, администрации и ИП Леонова Н.Н. поддержали изложенные в жалобе и отзывах позиции.

Иные участвующие в деле лица представителей в судебное заседание не направили; о месте его и времени извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ суд кассационной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 и 3 статьи 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции исходил из необходимости исследовать обстоятельства дела, которым не была дана оценка, по результатам чего следовало к установленным по делу обстоятельствам применить нормы права, регулирующие особенности отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Выполняя указания суда кассационной инстанции, обязательные в силу части 2 статьи 289 АПК РФ, суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 2.2.1 договора аренды N 173 от 31.08.2004 в состав имущественного комплекса, принимаемого в аренду ООО "Марс" от Комитета по управлению муниципальным имуществом Трубчевского района, входит нежилое здание по ул.Советская, д.N 44 в г.Трубчевске, площадью 594,2 кв.м. В договоре отсутствуют сведения о составе помещений, арендованных в здании.

ООО "Марс" трактует указанную формулировку договора, как доказательство аренды им всего здания без подвала, что, по подсчетам заявителя, составляет указанную площадь, и указывает, что подвал не мог передаваться в аренду, так как в нем имеются инженерные системы здания.

Между тем, суды, исследовав вопрос о том, какие конкретно помещения в здании сдавались в аренду, площадь которого с подвалом составляет 720,4 кв.м, исходили из доказательства, относимого по времени его получения к спорному договору аренды - выписки из реестра муниципальной собственности Трубчевского муниципального района, направленной 19.08.2004 с сопроводительным письмом Комитетом в адрес Трубчевского филиала Учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которой в состав здания по ул.Советская,44, входят здание с пристройкой и подвальным помещением.

Исполняя указание суда кассационной инстанции, который потребовал исследовать вопрос о составе помещений, учитывая наличие установленных обстоятельств в постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 10.10.2013 г. по делу N А09-9474/2013, суды, при новом рассмотрении дела исследовав указанную выше выписку, пришли к выводу, что по условиям договора Обществу действительно передано, в том числе, и нежилое здание по ул.Советской, д.44 в г.Трубчевске, площадью 594, 2 кв.м, а именно: 84,2 кв. м - подвал с расположенными в нем инженерными коммуникациями, 337, 8 кв. м - 1-ый этаж здания с пристройкой и 172, 2 кв. м - нежилое помещение на 2 этаже.

Следовательно, довод о том, что подвал Обществом не арендовался, а на эту долю площади приходится спорное помещение на втором этаже, несостоятелен. Ссылка на то, что подвал не мог быть предметом аренды, обоснованно не принята во внимание судами и потому, что согласно пункту 2.2.6 договора в составе комплекса зданий и строений Обществу переданы в том числе инженерные сети в здании по ул.Советская, 44, исключений в части инженерных сетей подвала в договоре не имеется.

Соответственно, вывод судов, что ООО "Марс" не могло арендовать полностью все здание, в том числе полностью второй этаж, в котором находится спорное помещение (иное, чем арендованное заявителем помещение площадью 172,2 кв.м), соответствует представленным в дело прямым доказательствам, процессуальные правила об относимости и допустимости доказательств (ст.ст.67,68 АПК РФ) применены судом правильно.

Суды использовали дополнительный способ проверки доводов Общества, настаивающего на том, что арендовало полностью первый и второй этаж здания, что составляет 594,2 кв.м. - арифметический, указав, что в этом случае площадь должна была составить иную сумму - 589,5 кв.м (291,1 кв.м + 298,4 кв.м).

Суды, выполняя указание кассационной инстанции, учли факт выбытия ряда помещений из состава арендованного имущества в связи с реализацией их судебным приставом-исполнителем в погашение долгов, исследовали заключенные в связи с этим дополнительные соглашения об уменьшении арендованной площади, и используя метод "обратного счета" (594,2 кв.м арендованная Обществом площадь)- (337,8 кв.м исключенная допсоглашением от 09.03.2006 г. площадь)-(172,2 кв.м исключенная допсоглашением от 01.08.2007 площадь)=84,2 кв.м пришли к обоснованному выводу, что эти помещения и составляли предмет аренды в здании; после их реализации в аренде остался лишь подвал площадью 84.2 кв.м, право общедолевой собственности на который впоследствии признано решением Арбитражного суда Брянской области от 28.12.2011. Указанное также подтверждает отсутствие права аренды на спорное помещение на втором этаже здания, т.к. арендован не весь второй этаж.

Заявитель жалобы настаивает на приоритете тех доказательств, которые приведены в кассационной жалобе:

- письмо начальника управления государственной регистрации прав и выдачи информации В.И.Коновалова от 03.02.2012, письмо главы администрации Трубчевского муниципального района от 05.06.2009 г. N 895 в адрес судьи Трубчевского районного суда, письмо врио председателя Комитета по имуществу Новиковой С.В. от 05.06.2009 N 15 в адрес судьи Трубчевского районного суда, требование указанного должностного лица от 10.02.2012 N 47, направленное в адрес ООО "Марс", письмо главы администрации Трубчевского муниципального района от 14.03.2011 N 385,

- акт комиссии от 13.06.2011, созданной во исполнение распоряжения главы администрации Трубчевского муниципального района от 13.06.2011 N 313/р.

Суд кассационной инстанции полагает, что суды в силу правил части 4 статьи 71 АПК РФ должны были дать оценку указанным документам, представленным в дело заявителем, с точки зрения их относимости и допустимости, а также доказательственного значения для дела. Однако допущенное судами процессуальное нарушение не повлекло принятие неправильного судебного акта, а следовательно, в силу части 3 статьи 288 АПК РФ не является основанием его отмены, в связи со следующим.

Переписка (письма), по сути являются суждениями о фактах; акт проверки может свидетельствовать о фактическом использовании Обществом спорного помещения, что не означает наличие законных прав на указанное имущество.

Те же обстоятельства касаются ссылок заявителя жалобы на факт уплаты арендной платы за все помещения второго этажа и сдачу в субаренду спорного помещения. Принятие арендной платы от арендатора арендодателем в размере большем, чем на то имелось право, если такой факт действительно имеет место, не носит правоподтверждающий характер и может свидетельствовать лишь о неосновательном обогащении муниципальной казны, но не более. Производство неотделимых улучшений в помещении, которое в арендованное не входило, даже при наличии каких-либо согласований этого факта, не может свидетельствовать в пользу наличия законных оснований аренды, как и сдача помещения в субаренду.

Поскольку судами исследованы прямые доказательства по делу - договор аренды и выписка регистрирующего органа к нему, отсутствие оценки косвенным доказательствам, представленными заявителем, не отвечающим требованиям относимости и допустимости, не повлияло на правомерность выводов суда.

Оценку выписке из ЕГРП от 10.10.2013 г. с пояснительной запиской об обременении арендой суд первой инстанции дал на листе 9 решения; вывод суда о том, что сообщение Росреестра может свидетельствовать о регистрации обременения, но не заменяет документов, которые суд должен проверить, устанавливая наличие такого обременения (правоустанавливающих документов), соответствует смыслу ст.1 Федерального закона 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; судом также учтено наличие последующих сообщений Росреестра, опровергающих указанное обстоятельство.

Кроме того, суды установили, что спорное помещение площадью 63.2 кв.м на втором этаже здания не могло арендоваться еще и потому, что оно представляет собой перепланированное помещение, которое вместе с другим помещением на втором этаже представляло собой используемые для проживания двух граждан помещения, и условием приобретения права аренды, было непрепятствование указанным гражданам в пользовании помещениями. Этот вывод соответствует протоколу N 1 от 28.06.2004 заседания комиссии по передаче имущества в аренду и свидетельствует о том, что в аренду не могли передаваться и не передавались помещения, обремененные жилищными правами проживающих в них граждан.

Судами оценены ссылки заявителя на судебные акты по другим делам и сделаны соответствующие статье 69 АПК РФ выводы об отсутствии их преюдициального значения, поскольку решение суда общей юрисдикции от 15.06.2009 г. N 2-120 принято по делу, где обстоятельства наличия права аренды у Общества на спорное помещение не устанавливались и устанавливаться не могли. Решение Арбитражного суда Брянской области по делу А04-7418/2012 оценено судом апелляционной инстанции (л.19 постановления) как не имеющее значение для дела ввиду того, что в нем оспаривалось бездействие Комитета и суд обязал Комитет принять то или иное решение по рассмотрению обращений Общества на предмет выкупа спорного помещения, не предопределяя содержание ответа. Ссылка в жалобе на дело А09-7793/2011 ошибочна (спор между другими сторонами). Решение Арбитражного суда Брянской области по делу А09-7766/2012 о расторжении договора аренды не содержит каких-либо обстоятельств, имеющих значение для настоящего дела и тот смысл, который придает положениям данного судебного акта заявитель жалобы, в нем отсутствует.

Таким образом, выводы суда соответствуют представленным доказательствам; судами правильно применены нормы материального права к установленным по делу обстоятельствам; процессуальных нарушений, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием отмены судебных актов, не допущено.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 06.03.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2014 по делу N А09-9474/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Николаева

Судьи

С.И. Смолко В.Н. Шелудяев