Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 3 августа 2011 г. N Ф10-2511/11 по делу N А48-4114/2010

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28 июня 2012 г. N Ф10-2511/11 по делу N А48-4114/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 29.07.2011.

В полном объеме постановление изготовлено 03.08.2011.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего

Ключниковой Н.В.

Судей:

Панченко С.Ю.

Степиной Л.В.

При участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Очарование"

- Сапелкина И.А. - представителя (дов. от 20.09.2010 б/н),

- Кочеткова А.Б. - представителя (дов. от 20.09.2010 б/н) ;

от Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла

от третьих лиц:

Администрации города Орла

от Муниципального унитарного предприятия "Управление по эксплуатации нежилых помещений"

- Супонева А.А. - представителя (дов. от 21.12.2010 N 7/152/8);

- не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

- Тимохина С.В. - представителя (дов. от 14.12.2010 N 38-юр);

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козыревой Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Орловской области, кассационную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 20.01.2011 (судья Жернов А.А.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2011 (судьи Протасов А.И., Семенюта Е.А., Миронцева Н.Д.) по делу N А48-4114/2010,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Очарование" (далее - ООО "Очарование", Общество) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (далее - Управление), изложенного в письме от 05.07.2010 N 4084 в реализации ООО "Очарование" права на преимущественную приватизацию нежилого помещения общей площадью 252,1кв.м, расположенного по адресу: г. Орел, пл. Мира, д. 3, арендуемого на основании договора аренды от 04.12.1995 N 19709, и признании незаконным бездействия Управления, выразившегося в несовершении им юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого ООО "Очарование" имущества, а именно: ненаправлении в адрес Общества копии решения об условиях приватизации арендуемого имущества, предложения о заключении договора купли-продажи муниципального имущества, являющегося предметом спора, а также проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (с учетом уточненных требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: муниципальное унитарное предприятие "Управление по ремонту и эксплуатации нежилых помещений" (далее - МУП, предприятие) и администрация города Орла.

Решением суда от 20.01.2011 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением апелляционной инстанции от 08.04.2011 решение суда от 20.01.2011 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление просит отменить решение, постановление суда в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также нарушением норм материального права.

Проверив материалы дела, изучив доводы, указанные в жалобе, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, кассационная инстанция полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, на основании договора от 04.12.1995 N 19709 Общество арендовало нежилое помещение общей площадью 556 кв.м. (литера А) в нежилом шестиэтажном здании "Дом быта" общей площадью 6212,4 кв.м., расположенном по адресу: г. Орел, пл. Мира, д. 3, принадлежащем на праве собственности муниципальному образованию "Город Орел" (свидетельства о государственной регистрации права от 18.08.1999, от 11.11.2010 серия 57-АБ N 075091, от 11.11.2010 серия 57-АБ N 075092 (общая площадь здания скорректирована до 5645,8 кв.м.)

18 июня 2010 года Общество обратилось в администрацию г. Орла и Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение части арендуемого помещения N 57 литер "А", расположенного по адресу: г. Орел, пл. Мира, д. 3, площадью 255,2 кв.м., с оплатой приобретаемого имущества в рассрочку ежемесячно равными долями сроком на 5 лет.

Письмом от 05.07.2010 N 4084 Управление отказало ООО "Очарование" в реализации преимущественного права выкупа помещения площадью 255,2 кв.м. в связи с тем, что арендуемое заявителем помещение принадлежит муниципальному унитарному предприятию "Управление по эксплуатации нежилых помещений" на праве хозяйственного ведения.

Посчитав незаконными такой отказ, а также бездействие Управления, выразившееся в несовершении юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Общество обратилось в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из наличия у ООО "Очарование" как субъекта малого предпринимательства права на приватизацию недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с положениями Федерального Закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Кассационная инстанция считает указанный вывод суда преждевременным ввиду следующего.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно имеющегося в материалах дела договора от 04.12.1995 N 19709, заключенного между Комитетом по управлению имуществом города Орла (правопреемник - Управление) и ТОО "Очарование" (правопреемник - Общество), арендодатель сдает в арендное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Орел, пл. Мира, 3, общей площадью 556 кв.м. для использования под парикмахерскую, сроком аренды с 10.11.1995 по 31.12.2008.

Именно на этот договор как основание своего преимущественного права Общество ссылалось в заявлении от 18.06.2010, это им подтверждается и в отзыве на кассационную жалобу.

Суд, удовлетворяя заявленные требования, также исходил из действия на 05.08.2008 договора от 04.12.1995 N 19709.

Между тем, предметом договора N 19709 (изменения и дополнения в который не вносились) являлось нежилое помещение общей площадью 556 кв.м., а не 252,1 кв.м., из чего можно предположить, что Общество претендует на приватизацию части арендуемого помещения, но это обстоятельство не было выяснено судом при рассмотрении данного спора, хотя одним из условий преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с ч. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ является нахождение арендуемого имущества во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Кроме того, в соответствии с разъяснениями, данными в п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по смыслу Закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Из имеющихся в материалах дела кадастрового паспорта на испрашиваемое помещение и поэтажного плана 3-го этажа (литер А) так же можно предположить, что Общество претендует на приватизацию 40 кв.м. помещения (коридор) общей площадью 70 кв.м. (на поэтажном плане, обозначенном как комната N 6 - т.1, л.д.155, 152).

Из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", следует, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Поскольку судом не установлены все обстоятельства и критерии, позволяющие Обществу претендовать на льготную приватизацию в соответствии с Законом N 159-ФЗ, то дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

На основании изложенного, руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 20.01.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2011 по делу N А48-4114/2010 отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Орловской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

Н.В. Ключникова

Судьи

С.Ю. Панченко Л.В. Степина