Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28 июня 2012 г. N Ф10-2511/11 по делу N А48-4114/2010

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 3 августа 2011 г. N Ф10-2511/11 по делу N А48-4114/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 26.06.2012.

В полном объеме постановление изготовлено 28.06.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Ключниковой Н.В.
Судей:	Панченко С.Ю.
	Степиной Л.В.
При участии в заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Очарование" (ОГРН 1025700769236, г. Орел, пл. Мира, д. 3, 302030)	не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
от Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (ОГРН 1025700826502, г. Орел, Пролетарская гора, д. 1, 302028) от третьих лиц: администрации города Орла (г. Орел, Пролетарская гора, д. 1, 302000) муниципального унитарного предприятия г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" (г. Орел, пл. Мира, д. 3, 302030)	Супонева А.А. - представителя (дов. от 25.06.2012 N 7/3188, пост.); Супонева А.А. - представителя (дов. от 11.03.2012 N 86-д, пост.), не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Очарование" на решение Арбитражного суда Орловской области от 10.02.2012 (судья Жернов А.А.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2012 (судьи Донцов П.В., Миронцева Н.Д., Протасов А.И.) по делу N А48-4114/2010,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Очарование" (далее - ООО "Очарование", Общество) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (далее - Управление), изложенного в письме от 05.07.2010 N 4084, в реализации ООО "Очарование" преимущественного права на приватизацию нежилого помещения общей площадью 252,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Орел, пл. Мира, д. 3, арендуемого на основании договора аренды от 04.12.1995 N 19709, и признании незаконным бездействия Управления, выразившегося в несовершении им юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого ООО "Очарование" имущества, а именно: ненаправлении в адрес Общества копии решения об условиях приватизации арендуемого имущества, предложения о заключении договора купли-продажи муниципального имущества, являющегося предметом спора, а также проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (с учетом уточненных требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: муниципальное унитарное предприятие "Управление по ремонту и эксплуатации нежилых помещений" (далее - МУП, предприятие) и администрация города Орла (далее - Администрация).

Решением суда от 20.01.2011 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением апелляционной инстанции от 08.04.2011 решение суда от 20.01.2011 оставлено без изменения.

Постановлением кассационной инстанции от 03.08.2011 решение суда от 20.01.2011 и постановление апелляционной инстанции от 08.04.2011 были отменены и дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Орловской области.

При новом рассмотрении дела Общество уточнило свои требования и просило признать незаконным отказ Управления, изложенный в письме от 05.07.2010 N 4084, ООО "Очарование" в реализации его преимущественного права на приватизацию нежилого помещения общей площадью 212,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Орел, пл. Мира, д. 3, арендуемого на основании договора аренды от 04.12.1995 N 19709 и признать незаконным бездействие Управления, выразившееся в несовершении им юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого ООО "Очарование" имущества, а именно: ненаправление в адрес заявителя копии решения об условиях приватизации арендуемого имущества, предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества, являющегося предметом спора, а также проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В своем заявлении об уточнении требований Общество указало, что из имеющегося в материалах дела кадастрового паспорта на спорное помещение и поэтажного плана 3-го этажа (литер А) следует, что ранее заявитель претендовал, в том числе, на приватизацию 40 кв.м помещения (коридор) площадью 70 кв.м. После уточнения заявленных требований Общество ограничивается только частью арендованного помещения в отношении которой выдан кадастровый паспорт, площадью 212,1 кв.м.

Решением суда от 10.02.2012 в удовлетворении уточненных требований отказано.

На основании ч. 1 ст. 49 АПК РФ суд апелляционной инстанции отказал ООО "Очарование" в принятии его отказа от требований в части приватизации помещения, которое на ситуационном плане объекта недвижимого имущества в кадастровом паспорте располагается под номером 4.

Постановлением апелляционной инстанции от 10.04.2012 решение суда от 10.02.2012 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество просит отменить решение, постановление суда в связи с неправильным применением норм материального, процессуального права и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Проверив материалы дела, изучив доводы, указанные в жалобе, заслушав объяснения представителя Управления, Администрации, кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены оспариваемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судом, на основании договора от 04.12.1995 N 19709 Общество арендовало нежилое помещение общей площадью 556 кв.м. (литера А) в нежилом шестиэтажном здании "Дом быта" общей площадью 6212,4 кв.м., расположенном по адресу: г. Орел, пл. Мира, д. 3, принадлежащем на праве собственности муниципальному образованию "Город Орел" (свидетельства о государственной регистрации права от 18.08.1999, от 11.11.2010 серия 57-АБ N 075091, от 11.11.2010 серия 57-АБ N 075092 (общая площадь здания скорректирована до 5645,8 кв.м.)

18 июня 2010 года Общество обратилось в Администрацию и Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение части арендуемого помещения N 57 литер "А", расположенного по адресу: г. Орел, пл. Мира, д. 3, площадью 255,2 кв.м., с оплатой приобретаемого имущества в рассрочку ежемесячно равными долями сроком на 5 лет.

Письмом от 05.07.2010 N 4084 Управление отказало ООО "Очарование" в реализации преимущественного права выкупа помещения площадью 255,2 кв.м. в связи с тем, что арендуемое заявителем помещение принадлежит муниципальному унитарному предприятию "Управление по эксплуатации нежилых помещений" на праве хозяйственного ведения.

Посчитав незаконными такой отказ, а также бездействие Управления, выразившееся в несовершении юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Общество обратилось в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.

Отказывая при повторном рассмотрении дела в удовлетворении заявленных требований, суд правомерно исходил из следующего.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Исходя из правовых норм п. 1 ст. 299 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 2 и 11 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ, абз. 2 ч. 1 ст. 2, ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд области пришел к обоснованному выводу о том, что право хозяйственного ведения на помещения по адресу: г. Орел, ул. Мира, 3 возникло у МУП г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" с момента его государственной регистрации, то есть с 08.04.2011.

Таким образом, вывод суда о ничтожности заключенных МУП г. Орла "Управление по эксплуатации нежилых помещений" и ООО "Очарование" договоров на аренду нежилого помещения: от 02.03.2009 N 1929, от 16.08.2010 N 035/ар, от 16.08.2010 N 036-ар, является законным и обоснованным.

Следовательно, на момент обращения (18.06.2010) Общества в Комитет о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения действовал договор от 04.12.1995 N 19709, в который не вносились изменения или дополнения.

В п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", содержится указание на то, что реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, возможность выкупа части здания или нежилого помещения, на основе которой может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, не исключается в том случае, если такая часть был предоставлена в аренду.

Договор аренды от 14.12.1995 N 19709 заключен в отношении нежилых помещений площадью 556 кв.м., а не в отношении его части: 252,1 кв.м. или 212,1 кв.м. или 209 кв.м., поэтому вывод о несоответствии Общества обязательному критерию, установленному п. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ, является законным и обоснованным.

На момент рассмотрения дела судом первой инстанции ООО "Очарование" по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" осуществлен государственный кадастровый учет в отношении арендуемого нежилого помещения площадью 252,1 кв.м, включая 40 кв.м коридора. При этом по данным кадастрового паспорта, помещения площадью 22 кв. м, 5,8 кв. м, 5,4 кв. м соединены с остальными помещениями коридором. Таким образом, исключение коридора из истребуемой ООО "Очарование" площади влечет невозможность формирования нового нежилого помещения площадью 212,1 кв.м как обособленного объекта, а поэтому указанное помещение не может быть приобретено заявителем в собственность.

Таким образом, на момент принятия решения Управления об отказе в выкупе в письме от 05.07.2010 N 4084 Общество не являлось арендатором 255,2 кв.м. нежилого помещения по адресу: г. Орел, пл. Мира, д. 3 по договору аренды недвижимого имущества; претендовало на часть нежилого помещения, которое не могло быть сформировано как обособленный объект (включало помещения, являющиеся общей долевой собственностью всех собственников помещений в нежилом 6-ти этажном здании, расположенном по адресу: г. Орел, пл. Мира, 3).

Следовательно, указанный отказ Управления Обществу в выкупе 255,2 кв.м. нежилого помещения по вышеуказанному адресу являлся правомерным, в связи с чем основания для признания его незаконным отсутствуют.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, фактически повторяют доводы Общества, явившиеся обоснованием его позиции, они исследованы судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении спора, им дана надлежащая оценка и оснований для переоценки установленных судом обстоятельств в силу статьи 286 АПК РФ у кассационной коллегии не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 10.02.2012 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2012 по делу N А48-4114/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

Н.В. Ключникова

Судьи

С.Ю. Панченко Л.В. Степина