Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 21 февраля 2012 г. N Ф10-5563/11 по делу N А36-2124/2010

ГАРАНТ:

См. также постановления ФАС ЦО от 20 февраля 2012 г. N Ф10-5563/11 по делу N А36-2124/2010, от 9 июня 2012 г. N Ф10-5563/11 по делу N А36-2124/2010, от 2 октября 2012 г. N Ф10-5563/11 по делу N А36-2124/2010, от 15 ноября 2012 г. N Ф10-5563/11 по делу N А36-2124/2010 и определения ФАС ЦО от 27 апреля 2012 г. N Ф10-5563/11 по делу N А36-2124/2010, от 3 апреля 2013 г. N Ф10-5563/11 по делу N А36-2124/2010

Резолютивная часть постановления оглашена 14.02.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 21.02.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Лупояд Е.В.
судей	Варивода Т.П.
	Ахромкиной Т.Ф.
при участии в заседании:
от заявителя кассационной жалобы: Компания "Тичеона Лимитед"	Окромчедлишвили Н.О. - представитель (доверенность от 12.05.2011)
от конкурсного управляющего ООО "РТМ-Липецк" Синякиной Е.С.	Шахраева Т.В. - представитель (доверенность от 11.11.2011)
от кредиторов: 1. ООО "МОБИЛ СИСТЕМС" 2. ОАО "Сбербанк России"	Климов К.Г. - представитель (доверенность от 29.12.2011) Никулин В.Ю. - представитель (доверенность от 25.10.2011 N 01-1/998)
от иных лиц, участвующих в деле	не явились, извещены надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Компании "Тичеона Лимитед" на определение Арбитражного суда Липецкой области от 22.09.2011 (судья Истомина Е.И.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2011 (судьи Баркова В.М., Сурненков А.А., Безбородов Е.А.) по делу N А36-2124/2010,

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Липецкой области от 23.09.2010 в отношении общества с ограниченной ответственностью "РТМ Липецк", г. Липецк, ИНН 48260448758, ОГРН 1054800503064, (далее - ООО "РТМ Липецк") введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена Синякина Е.С., являющаяся членом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Меркурий".

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 26.01.2011 ООО "РТМ Липецк" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.

Определением суда от 26.01.2011 конкурсным управляющим в ООО "РТМ Липецк" утверждена Синякина Е.С.

Конкурсный управляющий ООО "РТМ Липецк" Синякина Е.С. обратилась в арбитражный суд с ходатайством об утверждении начальной продажной цены заложенного в пользу ОАО "Сбербанк России" объекта недвижимости - торгово-досугового центра, площадью 47 742, 7 кв. м. и земельного участка, площадью 14 390 кв. м., находящихся по адресу: г. Липецк, ул. В. Терешковой, д. 35Б в размере 615 000 000 руб. без учета НДС или 710 040 000 руб. с учетом НДС.

Определением суда от 15.07.2011 к участию в деле в качестве третьего лица привлечен оценщик - ЗАО "РОСЭКО".

Определением Арбитражного суда Липецкой области от 22.09.2011 ходатайство конкурсного управляющего об утверждении начальной продажной цены недвижимого имущества ООО "РТМ Липецк", являющегося предметом залога, удовлетворено.

Установлена начальная продажная цена недвижимого имущества должника - ООО "РТМ Липецк", являющегося предметом залога, (торгово-досугового центра общей площадью 47 742,7 кв. м., расположенного по адресу: г. Липецк, ул. В. Терешковой, дом 35Б; дорожек и площадок, проездов, назначение: замощение, общей площадью застройки 4054,8 кв. м., ограждения, общей протяженностью 251,8 п.м., земельного участка, площадью 14 390 кв. м., предоставленного из земель населенных пунктов для завершения проектирования и строительства торгово-досугового центра, кадастровый номер 48:20:01 33 02:0015, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. В. Терешковой, дом 35Б) в размере 615 000 000 руб. без учета НДС или 710 040 000 руб. с учетом НДС.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2011 определение суда от 22.09.2011 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе конкурсный кредитор должника - Компания "Тичеона Лимитед" просит принятые по делу судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование жалобы ее податель ссылается на нарушение судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Кассатор указывает на то, что не был своевременно ознакомлен с экспертным заключением по оценке имущества, в связи с чем, был лишен возможности высказать свои возражения, считает установленную начальную продажную цену заложенного имущества заниженной.

Кроме того, заявитель ссылается на то, что судебными актами утверждена начальная продажная цена заложенного имущества, в состав которого включено имущество, переданное по недействительной сделке.

В отзывах на кассационную жалобу кредиторы ООО "МОБИЛ СИСТЕМС" и ООО "Липецк-Сервис" также просили об отмене судебных актов и направлении дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Липецкой области.

Кредиторы полагают, что установленная судом начальная продажная цена залогового имущества существенно занижена по сравнению с его рыночной стоимостью, а также ценой, установленной вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Липецкой области от 26.10.2010 по делу N А36-5715/2009. в размере 1 100 000 000 руб..

ООО "МОБИЛ СИСТЕМС" указывает на то, что принятый судом за основу отчет ООО "РОСЭКО" содержит противоречия и ошибки, к отчету не приложены документы, подтверждающие квалификацию оценщиков; полагает необоснованным отказ оценщика от применения затратного и сравнительного метода, и использование метода, в соответствии с которым имущество было оценено максимально низко, что не получило оценки суда первой и апелляционной инстанции.

В судебном заседании кассационной инстанции представители Компании "Тичеона Лимитед" и ООО "МОБИЛ СИСТЕМС" поддержали свою правовую позицию, а представители конкурсного управляющего ООО "РТМ-Липецк" и залогового кредитора ОАО "Сбербанк России", считая оспариваемые судебные акты законными и обоснованными, просили оставить их без изменения.

Проверив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, отзывов на жалобу, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отмене определения Арбитражного суда Липецкой области от 22.09.2011 и постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2011 в связи со следующим.

Из материалов дела усматривается, что определением Арбитражного суда Липецкой области от 14.12.2010 требования ОАО "Сбербанк России" в размере 1 512 352 281,08 руб. признаны обоснованными и подлежащими включению в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "РТМ Липецк" как требования, обеспеченные залогом имущества должника.

Обращаясь с заявлением об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, конкурсный управляющий Синякина Е.С. представила отчет N 01Н0201-2106-11 от 29.03.2011 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО "РТМ Липецк", выполненный привлеченным им оценщиком - ООО "РОСЭКО".

Согласно данному отчету рыночная стоимость залогового имущества должника по состоянию на 21.02.2011 составила 615 000 000 руб. без учета НДС или 710 040 000 руб. с учетом НДС.

Разногласий между залоговым кредитором и конкурсным управляющим по оценке имущества не возникло.

Конкурсные кредиторы - ООО "Липецк - Сервис", ООО "Межрегиональная Управляющая Компания Активами", Компания "Тичеона Лимитед" не соглашались с проведенной оценкой заложенного имущества.

По ходатайству ООО "Липецк Сервис" определением суда от 01.08.2011 по делу ст. 82 АПК РФ была назначена экспертиза с целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества ООО "РТМ Липецк".

Согласно заключению эксперта ООО "Центр независимой экспертизы собственности" И.А. Вишневской рыночная стоимость объекта предмета залога по состоянию на 15.08.2011, с учетом стоимости земельного участка, округленно составила 601 634 000 руб. (без учета НДС) и 702 624 000 (с учетом НДС).

В заключении отражены результаты оценки при использовании других методов оценки, в частности при затратном подходе рыночная стоимость объекта оценки составила 1 428 317 000 руб., при сравнительном подходе - 589 957 000 руб., при доходном подходе - 532 150 000 руб.

Суды первой и апелляционной инстанции, исходя из выводов экспертного заключения ООО "РОСЭКО" (отчет N 01Н0201-2106-11 от 29.03.2011), и пояснений эксперта Вишневской И.А. о том, что выполненный оценщиком ООО "РОСЭКО" отчет соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности, и полученный результат соответствует уровню цен, сложившихся в регионе на аналогичные объекты, а также учитывая отсутствие разногласий между залоговым кредитором - ОАО "Сбербанк России" и конкурсным управляющим Синякиной Е.С. по начальной продажной цене предмета залога, удовлетворили ходатайство конкурсного управляющего, установив начальную продажную цену залогового имущества в размере 615 000 000 руб. - без учета НДС или 710 040 000 руб. - с учетом НДС.

Суд кассационной инстанции не может признать выводы судов обоснованными в связи со следующим.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 131 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" следует, что положения абз. 4 п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, помимо залогового кредитора и арбитражного управляющего, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

В пункте 11 этого же Постановления ВАС РФ разъяснено, что полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

По смыслу приведенных норм законодательства и разъяснений ВАС РФ установление судом начальной продажной цены залогового имущества должно отвечать интересам всех кредиторов должника и осуществляться в целях получения максимальной выручки от продажи предмета залога.

Как следует из материалов дела, кредиторы ООО "РТМ Липецк", требования которых не обеспечены залогом имущества должника, возражая против установления начальной продажной цены предмета залога, предложенной конкурсным управляющим, ссылались на необоснованное применение оценщиком не затратного метода определения рыночной стоимости имущества, а доходного метода, при котором в текущей ситуации, когда оценке подвергалось имущество предприятия-банкрота, предмет залога был оценен неоправданно низко.

В обоснование своих возражений кредиторы указывали на то, что при использовании экспертами ООО "РОСЭКО" доходного метода оценки учитывалось получение доходов от сдачи в аренду лишь 50% площадей торгового центра. Между тем, по утверждению кредиторов, оставшиеся площади не были сданы в аренду в связи с отсутствием согласия на это залогодержателя - ОАО "Сбербанк России".

Приведенные возражения кредиторов в нарушение ч. 4 ст. 170, ч. 2 ст. 271 АПК РФ не были исследованы судами первой и апелляционной инстанции и не получили надлежащей правовой оценки.

Свои возражения кредиторы обосновывали тем, что в рамках дела N А36-5715/2009 об обращении взыскания на заложенное имущество по иску банка, начальная продажная цена заложенного имущества была установлена в размере 1 100 000 000 руб. на основании экспертного заключения, подготовленного ЗАО "Делойт и Туш СНГ".

Доводы о конкуренции судебных актов по цене заложенного имущества судами не оценены.

Кроме того, в материалы дела был представлен отчет об оценке спорного имущества, проведенной по заказу ООО "РТМ Липецк" независимым оценщиком COLLIERS International, согласно которому рыночная оценка предмета ипотеки по состоянию на 05.05.2010 составила 1 601 070 000 руб.

Ссылаясь на то, что оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки в соответствии со стандартами оценки, суды не выяснили мотивы, по которым оценщиком ООО "РОЭКО" применен именно доходный метод, при котором цена залогового имущества оказалась в разы ниже рыночной стоимости, определенной другими независимыми оценщиками с незначительной разницей во времени.

Не было установлено судом, не обусловлена ли столь существенная разница в оценке одного и того же имущества обстоятельствами, на которые ссылались кредиторы в обоснование своих возражений.

Отклоняя заявления кредиторов об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, исходя из иных отчетов оценщиков, в большем размере, суды не указали, каким образом в случае установления более высокой цены будут нарушены права ОАО "Сбербанк России" как залогового кредитора, который настаивает на определении цены в размере 615 000 000 руб. (без НДС).

Судебная коллегия считает неправомерной ссылку суда апелляционной инстанции на то, что отчет от 30.08.2011 должен быть признан рекомендуемым, поскольку не был оспорен и признан недействительным.

В связи с тем, что определенная оценщиком рыночная цена имущества в рассматриваемом случае не является обязательной, оспаривания отчета оценщика в отдельном судебном производстве не требовалось.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что имеющиеся разногласия между участниками конкурсного производства по поводу цены реализуемого имущества по существу не разрешены.

Принимая во внимание, что реализация предмета залога должна производится не только в интересах залогового кредитора, но и других конкурсных кредиторов должника с целью получения максимально возможной выручки (п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 58 от 23.07.2009), часть которой может быть израсходована на цели конкурсного производства, суд кассационной инстанции считает необходимым судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1-3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Липецкой области от 22.09.2011 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2011 по делу N А36-2124/2010 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Липецкой области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Лупояд

Судьи

Т.П. Варивода Т.Ф. Ахромкина