Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 5 марта 2012 г. N Ф10-450/12 по делу N А09-8661/2010

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 18 марта 2013 г. N Ф10-450/12 по делу N А09-8661/2010

Резолютивная часть постановления объявлена: 28.02.2012.

Постановление в полном объеме изготовлено: 05.03.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Егоровой С.Г.
судей:	Смолко С.И.
	Толкачевой И.Ю.
при участии в заседании:
Истец: от ООО "Евролот Запад"	Бобков А.В. - представитель (дов. от 09.01.2012 б/н)
Ответчики: от ООО "Ярмарка-32"	Домашнева Я.А. - представитель (дов. от 17.02.2012 N 1); Медведев Ю.А. - директор (приказ от 05.02.2009 N 1);
от ООО "ТК"	Домашнева Я.А. - представитель (дов. от 17.02.2012 N 66);
от ООО "СоюзЛизинг"	Домашнева Я.А. - представитель (дов от 17.02.2002 N 66);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Евролот Запад" на решение Арбитражного суда Брянской области от 16.09.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2011 по делу N А09-8661/2010

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Евролот Запад" (далее - ООО "Евролот Запад") обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ярмарка-32" (далее - ООО "Ярмарка-32"), обществу с ограниченной ответственностью "ТК" (далее - ООО "ТК") и обществу с ограниченной ответственностью "Союз Лизинг" (далее - ООО "Союз Лизинг") о расторжении договора аренды от 08.09.2008 и взыскании в солидарном порядке 8 581 681 руб. 29 коп. убытков.

В свою очередь, ООО "Ярмарка-32", ООО "ТК" и ООО "Союз Лизинг" предъявили встречный иск к ООО "Евролот Запад" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4 016 448 руб. Встречное исковое заявление принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 16 сентября 2011 года в удовлетворении исковых требований ООО "Евролот Запад" отказано. Встречные исковые требования ООО "Ярмарка-32" удовлетворены: с ООО "Евролот Запад" в пользу ООО "Ярмарка-32" взыскано 4 016 448 руб. задолженности по арендной плате и 43 082 руб. 24 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении встречных исковых требований ООО "ТК" и ООО "Союз Лизинг" отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2011 решение суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В кассационной жалобе заявитель просит решение и постановление суда отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, которым основной иск удовлетворить, а в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон, оценив доводы кассационной жалобы, Федеральным арбитражным судом Центрального округа установлено следующее.

8 сентября 2008 года между ООО "Промсоюз В" (арендодателем) и ООО "Евролот Запад" (арендатором) заключен договор аренды (далее - Договор).

В соответствии с условиями совершенной сделки арендодатель обязался предоставить арендатору в аренду часть нежилого помещения площадью 2405,3 кв. м - позиции N N 1, 2, 12, 13, в том числе площадь, используемую арендатором, - 2 137 кв. м, и площадь для совместного использования на первом этаже трехэтажного здания, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Чкалова, 3.

В пункте 1.4 договора предусмотрено, что объект аренды будет использоваться с целью размещения супермаркета "Свенская Ярмарка".

Срок аренды определен пунктом 1.6 договора с 08.09.2008 по 31.08.2018.

В разделе 4 договора стороны согласовали порядок расчетов и арендную плату, определив ее в размере 600 руб. за 1 кв. м арендуемого объекта в месяц. Общая сумма арендной платы за использование объектов аренды составляет 1 338 816 руб. в месяц.

Нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 08.09.2008.

Государственная регистрация указанного договора произведена Управлением ФРС по Брянской области 01.11.2008 в установленном законом порядке.

Соглашением от 01.10.2009, заключенным между ООО "Ярмарка-32", ООО "ТК", ООО "Союз Лизинг" (новые собственники) и ООО "Евролот Запад", стороны предусмотрели, что в связи со сменой собственника объекта аренды с 01.10.2009 все права и обязанности арендодателя по договору от 08.09.2008 переходят к ООО "Ярмарка-32".

В соответствии с пунктом 4 соглашения доходы, полученные от пользования объектом, а также арендная плата, полученная от сдачи объекта в аренду ООО "Евролот Запад", перечисляются на счет ООО "Ярмарка-32".

Указанное соглашение зарегистрировано в установленном порядке.

28 июля 2010 года Фокинским районным судом г. Брянска удовлетворено ходатайство прокурора Фокинского района и применена обеспечительная мера в виде запрета арендодателям эксплуатации объекта по причине несоответствия последнего правилам пожарной безопасности.

На основании выданного судом исполнительного листа судебным приставом-исполнителем вынесено постановление от 04.08.2010 о запрете эксплуатации спорного объекта.

Претензией от 01.10.2010, направленной арендодателю, ООО "ТК" и ООО "Союз Лизинг", арендатор уведомил их о невозможности использования арендуемого помещения в связи с запретом его эксплуатации и предложил возместить понесенные им убытки в срок до 11.10.2010 и расторгнуть договор аренды.

Указанные в претензии требования оставлены ответчиками без ответа, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя встречные исковые требования и отказывая в удовлетворении основного иска, суд исходил из недоказанности истцом факта причинения убытков в результате виновных действий ответчиков, отсутствия оснований для расторжения договора, а также посчитал ненадлежащим исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы в рамках заключенного договора аренды.

Между тем приходя к указанным выводам, судом не учтено следующее.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ определено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Как следует из материалов дела, по условиям Договора ООО "Промсоюз В" передало ООО "Евролот Запад" во временное владение и пользование часть нежилого помещения площадью 2405,3 кв. м - позиции N N 1, 2, 12, 13, в том числе площадь, используемую арендатором, - 2 137 кв. м, и площадь для совместного использования на первом этаже трехэтажного здания, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Чкалова, 3 в целях размещения супермаркета "Свенская Ярмарка".

Пунктом 2.2. (а) арендодатель обязался передать арендатору указанный в п. 1.1. договора объект в соответствии с условиями настоящего Договора.

Пунктом 2.4., 2.4 (к) Договора стороны определили, что арендатор обязан самостоятельно и за свой счет установить систему пожаротушения и оповещения в занимаемом объекте, а также выполнять иные требования, предъявляемые органами надзора и контроля к виду деятельности арендатора.

Приходя к выводу о том, что арендатор сам не выполнил указанный пункт договора аренды, суд не усмотрел оснований считать помещение ненадлежащим для использования его по назначению.

Между тем, в нарушение ст.ст. 168, 170, 271 АПК РФ, судами не дано оценки доводам истца и представленным в материалы дела документам в их обоснование, что решением Фокинского районного суда г. Брянска от 31.01.2008 по делу N 2-47/08 было установлено, что прокурор Фокинского района г. Брянска уже обращался в суд иском к ООО "Промсоюз В" о запрете эксплуатации торгового центра "Ярмарка" с запрещением доступа граждан, обязав ООО "Промсоюз В" установить автоматическую систему пожаротушения и оповещения людей в случае пожара, а также выполнить иные мероприятия, указанные в предписании государственного пожарного надзора от 18.05.2007 в срок до 01.04.2008.

Судом в рамках указанного дела было установлено, что проверкой от 18.05.2007 выявлены многочисленные нарушения правил пожарной безопасности в целом по спорному зданию торгового центра. Данные нарушения не были устранены ответчиком, что подтверждается предписаниями государственного пожарного надзора N 203 от 01.10.2007, от 14.01.2008.

Постановлением Фокинского районного суда от 20.04.2009 по делу N 5-143/09 ООО "Промсоюз В" признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ и применено наказание в виде административного приостановления деятельности ООО "Промсоюз В" сроком на 17 суток, т.е. с 10.04.2009 по 27.04.2009 включительно.

Как видно из заочного решения Фокинского районного суда г. Брянска от 23.12.2009 по делу N 2-1001/09 прокурор Фокинского района г. Брянска вновь обратился в суд иском об обязании ООО "Промсоюз В" выполнить следующие мероприятия пожарной безопасности: предусмотреть в тортовом центре "Ярмарка" автоматическое отключение системы вентиляции и кондиционирования при пожаре; предел огнестойкости внутренней стены пристроенной лестничной клетки в торговом центре "Ярмарка" привести в соответствие к нормативным; привести предел огнестойкости несущих металлических конструкций пристроенной лестничной клетки в торговом центре "Ярмарка" в соответствие с нормативным; лестничные клетки на уровне 1-го этажа в торговом центре "Ярмарка" оборудовать дверьми с приспособлениями для самозакрывания; перенести встроенное помещение по ремонту обуви в торгом центре "Ярмарка" из пристроенной лестничной клетки (3 этаж); ширину эвакуационных выходов в торговом центре "Ярмарка" выполнить не менее 1.2 м; ширину лестничных маршей в торговом центре "Ярмарка" выполнить не менее 1.35 м.; лестничные клетки на каждом этаже в торговом центре "Ярмари оборудовать световыми проемами площадью не менее 1.2 м.кв.; офисную часть (3 этаж) в торговом центре "Ярмарка" отделить от торговой части ограждающим конструкциями с нормируемым пределом огнестойкости или противопожарными преградами; офисную часть (3 этаж) в торговом центре "Ярмарка" обеспечить не менее чем двумя эвакуационными выходами; в дверных проемах выходов кровлю торгового центра "Ярмарка" установить противопожарными дверьми 2-го типа; в помещениях кладовых (1 этаж), венткамер в торговом центре "Ярмарка" установить противопожарные двери с пределом огнестойкости не менее 0,6 часа; заполнение дверных проемов лифтовых шахт в торговом центре "Ярмарка" выполнить с учетом требуемого предела огнестойкости; обеспечить наружное противопожарное водоснабжение торгового центра "Ярмарка"; в здании торгового центра "Ярмарка" оборудовать эвакуационное освещение; на путях эвакуации третьего этажа здания торгового центра "Ярмарка" исключить применение горючих материалов; провести проверку внутреннего и наружного противопожарного водопровода торгового центра "Ярмарка" расход воды в л/с; установить высоту ограждения кровли торгового центра "Ярмарка" выполнить не менее 600 мм; произвести ремонт автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения людей о пожаре в кафе "Камелот"; первый этаж кафе "Камелот" дооборудовать автоматической пожарной сигнализацией; обеспечить открывание двери эвакуационного выхода 2-го этажа кафе "Камелот" по ходу эвакуации; второй этаж кафе "Камелот" обеспечить вторым эвакуационным выходом; обеспечить противопожарное расстояние от "Камелот" до гаражей не менее 9 м.

После частичного устранения выявленных нарушений, в порядке ст. 39 ГПК РФ истец уточнил свои требования и просил суд обязать ООО "Промсоюз В" выполнить следующие мероприятия по пожарной безопасности, а именно: предел огнестойкости внутренней стены пристроенной лестничной клетки в торговом центре "Ярмарка" привести в соответствие к нормативным; привести предел огнестойкости несущих металлических конструкций пристроенной лестничной клетки в торговом центре "Ярмарка" в соответствие с нормативным; перенести встроенное помещение по ремонту обуви в торговом центре "Ярмарка" из пристроенной лестничной клетки (3 этаж); ширину эвакуационных выходов в торговом центре "Ярмарка" выполнить не менее 1.2 м; ширину лестничных маршей в торговом центре "Ярмарка" выполнить не менее 1.35 м.; офисную часть (3 этаж) в торговом центре "Ярмарка" отделить от торговой части ограждающими конструкциями с нормируемым пределом огнестойкости или противопожарными преградами; офисную часть (3 этаж) в торговом центре "Ярмарка" обеспечить не менее чем двумя эвакуационными выходами; заполнение дверных проемов лифтовых шахт в торговом центре "Ярмарка" выполнить с учетом требуемого предела огнестойкости; на путях эвакуации третьего этажа здания торгового центра "Ярмарка" исключить применение горючих материалов; высоту ограждения кровли торгового центра "Ярмарка" выполнить не менее 600 мм; произвести ремонт автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения людей о пожаре в кафе "Камелот"; первый этаж кафе "Камелот" дооборудовать автоматической пожарной сигнализацией; обеспечить открывание двери эвакуационного выхода 2-го этажа кафе "Камелот" по ходу эвакуации; второй этаж кафе "Камелот" обеспечить вторым эвакуационным выходом; обеспечить противопожарное расстояние от кафе "Камелот" до гаражей не менее 9 м. Устранение указанных нарушений необходимо выполнить в срок до 01.05.2010.

В ходе рассмотрения указанных исковых требований судом было установлено, что проведенной 21.08.2009 Управлением государственного пожарного надзора проверкой требований пожарной безопасно торгового центра "Ярмарка" и кафе "Камелот", выявлены многочисленные нарушения правил пожарной безопасности и строительных норм и правил СН "Пожарной безопасности зданий и сооружений" (принятых постановлением Минстроя РФ 13.02.1997 года N 18-7).

По результатам проведенной проверки составлено Предписание N 255/1 26 от 24.08.2009, по устранению нарушений правил пожарной безопасности срок до 01.01.2010.

Руководитель ООО "Промсоюз В" в апреле 2009 года привлекался ОГПН по Фокинскому району г. Брянска к административной ответственности за указанные нарушения противопожарного законодательства (протокол об административном правонарушении в области пожарной безопасности N 108 от 10.04.2009).

Постановлением Фокинского районного суда от 20.04.2009 г. юридическое лицо ООО "Промсоюз В" привлечено к административной ответственности в виде административного приостановления деятельности сроком на 17 суток.

Судом общей юрисдикции также установлено, что нарушения требований пожарной безопасности не были устранены ответчиком, что подтверждается предписаниями государственного пожарного надзора N 1/1/1-37 N255/1/1-26.

В этой связи заочным решением Фокинского районного суда г. Брянска от 23.12.2009 по делу N 2-1001/09 заявленные прокурором исковые требования удовлетворены, суд обязал ООО "Промсоюз В" в срок до 01.05.2010 устранить вышеперечисленные нарушения.

Как видно из решения Фокинского районного суда от 20.04.2011 по делу N 2-46 (2011) прокурор Фокинского района г. Брянска вновь обратился в суд иском к ООО "Ярмарка 32", ООО "ТК", ООО Союз лизинг" о запрете эксплуатации торгового центра "Ярмарка" ввиду многочисленных нарушений требований Правил пожарной безопасности.

Указанным судебным актом в удовлетворении иска прокурору было отказано, ввиду того, что истцом не предоставлено доказательств неустранимости имеющихся нарушений требований пожарной безопасности в торговом центра "Ярмарка", при этом судом на основании акта обследования здания торгового центра "Ярмарка" от 19.04.2011 было установлено, что в процессе рассмотрения указанного дела ответчиками были устранены нарушения требований Правил пожарной безопасности, изложенные в акте проверки от 23.06.2010 под пунктами 5, 8, 9, 11, 12, 13, 14, 15, 19, 21 и частично 20.

Судом также установлено, что ответчиками устранены нарушения, указанные в акте государственного пожарного надзора от 23.06.2010 под пунктами 2, 3, 4, 18.

Таким образом, названными судебными актами подтверждается, что переданное арендатору на основании Договора от 08.09.2008 здание еще до даты заключения Договора не соответствовало целям его эксплуатации, а большинство вышеперечисленных нарушений требований Правил пожарной безопасности были устранены ответчиками по иску прокуратуры не ранее 19.04.2011.

При этом в спорный период истец уже являлся арендатором спорных помещений первого этажа торгового центра, однако к нему никаких требований и претензий как со стороны арендодателя, так и со стороны уполномоченных органов не предъявлялось, предписаний в отношении исполнения им мер пожарной безопасности не выносилось, к участию в вышеперечисленные судебные дела ООО "Евролот Запад" не привлекалось.

Вместе с тем, разрешая настоящий спор, суд указанным выше обстоятельствам, с учетом заявленных истцом по основному иску требований, надлежащей оценки не дал, ограничившись лишь ссылкой на п. 2.4., 2.4 (к) Договора, предусматривающей обязанность арендатора самостоятельно и за свой счет установить систему пожаротушения и оповещения в занимаемых помещениях, а также выполнять иные требования, предъявляемые органами надзора и контроля к виду деятельности арендатора.

Кроме того, судом не учтено, что исходя из описанных выше фактов нарушений, приведение в соответствие с требованиями Правил пожарной безопасности требовалось зданию торгового центра "Ярмарка" в целом, о чем ответчики не могли не знать, в связи с чем самостоятельно исполнили в рамках спора в Фокинском районном суде г. Брянска по гражданскому делу N 2-1110 (2011) предписания государственного пожарного надзора, не привлекая в дело ООО "Евролот Запад", не возлагая на него каких либо обязательств по выполнению мер пожарной безопасности в арендуемых помещениях.

В суде кассационной инстанции представители ответчиков на вопрос суда, какое имеет отношение к ним ООО "Промсоюз В" пояснили, что последний явился учредителем всех трех ответчиков, и спорное здание торгового центра было внесено в их уставной капитал при создании. Данный вопрос также остался без исследования судов, на предмет выяснения обстоятельств уведомления их о несоответствии торгового центра мерам пожарной безопасности.

Таким образом, судами не разрешен вопрос о возможности исполнения арендатором условий п. 2.4. (к) Договора и возможности осуществления хозяйственной деятельности в торговом центре, без исполнения собственником объекта недвижимости возложенных на него предписаниями государственного пожарного надзора и судебными актами обязанностей.

Более того, нормами п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ определено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 дополнительного соглашения от 25.12.2009 к Договору аренды от 08.09.2008, Договор дополнен п. 7.5. следующего содержания "При досрочном расторжении договора по инициативе арендатора арендатор обязуется возместить арендодателю все возникшие убытки. При досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя арендодатель обязуется возместить арендатору все возникшие убытки".

Вместе с тем, судом применительно к заявленным требованиям, не дано оценки о праве сторон в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Поскольку вышеперечисленным, юридически значимым для правильного рассмотрения спора обстоятельствам судом оценки не дано, в силу ст. 15 АПК РФ обжалуемые судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит исследовать указанные вопросы и, с учетом полученных выводов, разрешить спор, приняв законное, обоснованное и мотивированное решение по делу.

С учетом вышеизложенного и руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 16.09.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2011 по делу N А09-8661/2010 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Г. Егорова

Судьи

С.И. Смолко И.Ю. Толкачева